Максимов Сергей Николаевич Заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости Санкт- Петербургского государственного инженерно- экономического университета (812) )

Экономика недвижимости

Экономист «..Изучение экономики не требует специальных талантов и необыкновенной одаренности..но сколь мало число тех, кто преуспевает в ней. «..Изучение экономики не требует специальных талантов и необыкновенной одаренности..но сколь мало число тех, кто преуспевает в ней... Разгадка кажущегося парадокса такова: хороший экономист должен обладать редким сочетанием навыков. В той или иной мере он должен быть одновременно математиком, историком, государственным деятелем и политиком... Разгадка кажущегося парадокса такова: хороший экономист должен обладать редким сочетанием навыков. В той или иной мере он должен быть одновременно математиком, историком, государственным деятелем и политиком. Рассматривая частности, он должен держать в уме целое и умело совмещать размышления над абстрактным и конкретным. Рассматривая частности, он должен держать в уме целое и умело совмещать размышления над абстрактным и конкретным. Он должен изучать настоящее в свете прошлого, не забывая о будущем. Он должен изучать настоящее в свете прошлого, не забывая о будущем. Он должен являть собой образец целеустремленности и беспристрастности..». Дж.Кейнс Он должен являть собой образец целеустремленности и беспристрастности..». Дж.Кейнс

Из стандарта ВПО по специальности Экономика и управление на предприятии: Из стандарта ВПО по специальности Экономика и управление на предприятии: Рынок недвижимости: содержание основных понятий, законодательные и нормативные правовые акты; Рынок недвижимости: содержание основных понятий, законодательные и нормативные правовые акты; влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости; влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости; принципы и технологии оценки стоимости недвижимости; принципы и технологии оценки стоимости недвижимости; методы оценки недвижимости их практическое использование; методы оценки недвижимости их практическое использование; оформление результатов оценки недвижимости оформление результатов оценки недвижимости

Первые учебные пособия г Экономика недвижимости // Под ред. проф. Ресина В.И. М. Дело Экономика недвижимости // Под ред. проф. Ресина В.И. М. Дело Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. М. Филин Максимов С.Н. Экономика недвижимости. Спб. СПбГУ. Максимов С.Н. Экономика недвижимости. Спб. СПбГУ.

Современная литература Горемыкин В.А. Экономика недвижимости – М. 2002, 2004,2007 Горемыкин В.А. Экономика недвижимости – М. 2002, 2004,2007 Асаул А.Н. Экономика недвижимости - СПб. 2003, 2005 Асаул А.Н. Экономика недвижимости - СПб. 2003, 2005 Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб. 2003

Современная литература (Продолжение) Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. Спб., 2007 Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. Спб., 2007 Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости. Спб., 2007 Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости. Спб., 2007 Максимов С.Н., Смирнова И.В., Бузова И.А. Экономика недвижимости СпбГИЭУ, 2007 Максимов С.Н., Смирнова И.В., Бузова И.А. Экономика недвижимости СпбГИЭУ, 2007 Дополнения: Дополнения: Управление портфелем недвижимости.М.1998 Управление портфелем недвижимости.М.1998 Жилищная экономика. М Жилищная экономика. М ОСалливан. Экономика города. М.2003 ОСалливан. Экономика города. М.2003

Модуль 1 Предмет экономики недвижимости Предмет экономики недвижимости Недвижимость как экономический актив: Недвижимость как экономический актив: Понятие недвижимого имущества Понятие недвижимого имущества Физические и юридические особенности недвижимости Физические и юридические особенности недвижимости Особенности недвижимости как экономического актива Особенности недвижимости как экономического актива

Предмет ЭН Учебное пособие под редакцией Ресина В.И.: Учебное пособие под редакцией Ресина В.И.: «Проблема экономики недвижимости охватывает широкий спектр задач……» и далее… «…имеется в виду совершенствование механизма экономической оценки недвижимости». «Проблема экономики недвижимости охватывает широкий спектр задач……» и далее… «…имеется в виду совершенствование механизма экономической оценки недвижимости».

Еще один вариант…. Предметом экономики недвижимости как научной дисциплины является изучение теории и практики проведения операций с недвижимостью». Предметом экономики недвижимости как научной дисциплины является изучение теории и практики проведения операций с недвижимостью».

И еще….. Предмет дисциплины (ЭН)…. представляет собой экономический механизм взаимодействия объектов недвижимости с субъектами рынка недвижимости Предмет дисциплины (ЭН)…. представляет собой экономический механизм взаимодействия объектов недвижимости с субъектами рынка недвижимости

Еще один…. Выработка способов и критериев эффективного использования недвижимости как ресурса для удовлетворения неограниченных потребностей людей (Е.С. Озеров, Е.И. Тарасевич) Выработка способов и критериев эффективного использования недвижимости как ресурса для удовлетворения неограниченных потребностей людей (Е.С. Озеров, Е.И. Тарасевич)

Предмет ЭН производен от предмета экономики Экономика -наука об использовании ограниченных ресурсов Экономика -наука об использовании ограниченных ресурсов Экономика недвижимости – наука об использовании недвижимости как ограниченного ресурса Экономика недвижимости – наука об использовании недвижимости как ограниченного ресурса

Предмет ЭН особенности реализации общих экономических закономерностей в сфере сферы недвижимости, функционирования рынка недвижимости, методологические основы оценки, управления и развития недвижимости. особенности реализации общих экономических закономерностей в сфере сферы недвижимости, функционирования рынка недвижимости, методологические основы оценки, управления и развития недвижимости.

Статус дисциплины ЭН - теоретико-прикладная экономическая наука и учебная дисциплина, занимающая промежуточное положение между экономической теорией и прикладными дисциплинами, имеющими своим предметом отдельные этапы жизненного цикла объектов недвижимости и соответствующие им виды деятельности в сфере недвижимости: ЭН - теоретико-прикладная экономическая наука и учебная дисциплина, занимающая промежуточное положение между экономической теорией и прикладными дисциплинами, имеющими своим предметом отдельные этапы жизненного цикла объектов недвижимости и соответствующие им виды деятельности в сфере недвижимости: девелопмент (развитие недвижимости), девелопмент (развитие недвижимости), управление недвижимостью, управление недвижимостью, -брокеридж ( посредническо-консультационная деятельность), -оценка

Место дисциплины Экономическая теория Экономика недвижимости ОценкаРазвитиеУправление

Основные разделы (модули) рабочей программы по ЭН: 1.Недвижимое имущество как экономический актив 2.Рынок недвижимости и его особенности 3.Анализ рынка недвижимости 4.Экономика объекта недвижимости 5.Основы оценки стоимости недвижимого имущества. 6.Введение в управление и девелопмент недвижимости 7.Государственное регулирование сферы недвижимости

Недвижимое имущество «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, (обособленные водные объекты) и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе (леса, многолетние насаждения,) здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». (ГК РФ, ст г) «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, (обособленные водные объекты) и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе (леса, многолетние насаждения,) здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». (ГК РФ, ст г)

Недвижимое имущество К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ГК РФ, ст г) К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ГК РФ, ст г)

Дополнения к недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; к недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.

«Недвижимость по закону» «недвижимость по природе» «недвижимость по природе» «квазинедвижимость «квазинедвижимость Общая экономическая характеристика – потенциально (часто: реально) высокие внешние эффекты (несоответствие между частными и общими издержками) Общая экономическая характеристика – потенциально (часто: реально) высокие внешние эффекты (несоответствие между частными и общими издержками)

Наличие внешних эффектов: следствия Ограничения в использовании и обороте; Ограничения в использовании и обороте; Налогообложение прироста капитала вследствие внешних улучшений («Betterment») Налогообложение прироста капитала вследствие внешних улучшений («Betterment») Внешний износ объектов недвижимости Внешний износ объектов недвижимости

Внешние эффекты – инструменты контроля Учет объектов и регистрация прав на них Учет объектов и регистрация прав на них Налогообложение Налогообложение Регулирование землепользования Регулирование землепользования Регулирование градостроительной деятельности Регулирование градостроительной деятельности

Недвижимое имущество родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей, так что в качестве недвижимого имущества могут выступать вещи, либо состоящие из земли, либо включающие в себя землю как базовый элемент. родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей, так что в качестве недвижимого имущества могут выступать вещи, либо состоящие из земли, либо включающие в себя землю как базовый элемент.

Объект недвижимого имущества Количественно определенный земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и пр. Количественно определенный земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и пр. Количественные различия в объектах недвижимого имущества как физических (материальных) объектов определяют их различия как экономического актива (способность генерировать доход, уровень издержек по содержанию и пр.). Количественные различия в объектах недвижимого имущества как физических (материальных) объектов определяют их различия как экономического актива (способность генерировать доход, уровень издержек по содержанию и пр.).

Объект недвижимого имущества = 1) земельный участок или 2) земельный участок с улучшениями (Улучшения без земельного участка – не объект недвижимости)

Роль земли Системообразующий элемент любого объекта недвижимости Системообразующий элемент любого объекта недвижимости Фактор, определяющий местоположение недвижимости Фактор, определяющий местоположение недвижимости Местоположение: Местоположение: географическое географическое экономическое (доступность, окружение) экономическое (доступность, окружение) Фактор, определяющий особенности рынка недвижимости (ограниченность и невоспроизводимость) Фактор, определяющий особенности рынка недвижимости (ограниченность и невоспроизводимость)

Улучшения земли Улучшения земли - любые произведенные человеком изменения земли, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения. Улучшения земли - любые произведенные человеком изменения земли, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.

Земельный участок с улучшениями Результат взаимодействия земли и внеземельных факторов производства: Результат взаимодействия земли и внеземельных факторов производства: Проблемы: Проблемы: Определение вкладов земли и внеземельных факторов в стоимость недвижимости (иммобильность земли, необходимость возмещения издержек внеземельных факторов, включая приходящийся на них доход) Определение вкладов земли и внеземельных факторов в стоимость недвижимости (иммобильность земли, необходимость возмещения издержек внеземельных факторов, включая приходящийся на них доход) Возможность замены одного фактора другим (земли – внеземельными факторами) Возможность замены одного фактора другим (земли – внеземельными факторами)

Принадлежности Движимые вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью Движимые вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью

Развитый объект недвижимости = земельный участок + улучшения земли + принадлежности объекта недвижимости.

Система учета объектов недвижимого имущества Закон «О государственном земельном кадастре» (от г.) Закон «О государственном земельном кадастре» (от г.) Закон «О государственном кадастре недвижимости (от г.) Закон «О государственном кадастре недвижимости (от г.)

Теоретическая основа – теория факторов производства, теория предельной полезности Теория факторов производства – выделение в стоимости и доходе доли каждого из факторов. Теория факторов производства – выделение в стоимости и доходе доли каждого из факторов. Особенность ЭН: земля – иммобильный фактор: Особенность ЭН: земля – иммобильный фактор: концепция земельной ренты как остатка – принцип остаточной продуктивности земли концепция земельной ренты как остатка – принцип остаточной продуктивности земли Теория предельной полезности – убывание эффективности дополнительных порций фактора Теория предельной полезности – убывание эффективности дополнительных порций фактора Особенность ЭН: ограниченность земли: Особенность ЭН: ограниченность земли: Ограниченная возможность замены земли внеземельными факторами; Ограниченная возможность замены земли внеземельными факторами; Концепция возрастающего и уменьшающегося дохода и пр. Концепция возрастающего и уменьшающегося дохода и пр.

Физические характеристики объектов недвижимости Земельный участок + улучшения = физические характеристики и особенности объектов недвижимого имущества. Земельный участок + улучшения = физические характеристики и особенности объектов недвижимого имущества. Физические характеристики: Физические характеристики: местоположение, местоположение, площадь, площадь, конфигурация, конфигурация, степень износа. степень износа. Физические характеристики определяют возможности функционального использования и ресурсный потенциал объекта Физические характеристики определяют возможности функционального использования и ресурсный потенциал объекта

Физические особенности недвижимости К физическим особенностям недвижимости можно отнести: К физическим особенностям недвижимости можно отнести: Материальность Материальность Ограниченность и невоспроизводимость земли Ограниченность и невоспроизводимость земли Стационарность Стационарность Уникальность Уникальность Долговечность Долговечность Физические особенности определяют особенности функционирования рынка Физические особенности определяют особенности функционирования рынка

Юридические особенности недвижимости Оборот недвижимости – только через оборот прав Оборот недвижимости – только через оборот прав Юридический статус недвижимости – ограничения экономического использования (целевое назначение земель, разрешенное использование) Юридический статус недвижимости – ограничения экономического использования (целевое назначение земель, разрешенное использование) Распределение правомочий – инструмент повышения экономической эффективности Распределение правомочий – инструмент повышения экономической эффективности

Недвижимая собственность = недвижимость Единство недвижимого имущества (Real estate) и права собственности на него (ownership right) = (Real property) Единство недвижимого имущества (Real estate) и права собственности на него (ownership right) = (Real property) Объект недвижимости всегда имеет физическую, юридическую и экономическую определенность Объект недвижимости всегда имеет физическую, юридическую и экономическую определенность Экономические характеристики недвижимости производны от физических и юридических Экономические характеристики недвижимости производны от физических и юридических

Двойственная природа недвижимости как экономического актива Недвижимость одновременно является реальным и финансовым активом (товаром и капиталом) Недвижимость одновременно является реальным и финансовым активом (товаром и капиталом) Довольно часто: «недвижимость – это финансовый актив, а рынок недвижимости – часть финансового рынка» Довольно часто: «недвижимость – это финансовый актив, а рынок недвижимости – часть финансового рынка» Нет: иммобильность, несовпадение динамики доходности активов Нет: иммобильность, несовпадение динамики доходности активов

Мнение: «Недвижимость как класс активов отличается от финансовых активов тем, что она должна не только обеспечивать эффективную, скорректированную с учетом риска ставку дохода на рынках капитала, но и обеспечивать арендаторов физическим пространством». Управление портфелем недвижимости: Учеб. пос. для вузов. Пер. с англ. / Под ред. С.Г. Беляева. – М.: ЮНИТИ, С «Недвижимость как класс активов отличается от финансовых активов тем, что она должна не только обеспечивать эффективную, скорректированную с учетом риска ставку дохода на рынках капитала, но и обеспечивать арендаторов физическим пространством». Управление портфелем недвижимости: Учеб. пос. для вузов. Пер. с англ. / Под ред. С.Г. Беляева. – М.: ЮНИТИ, С. 192.

Двойственность недвижимости – двойственность мотивов и вариантов использования Операционная недвижимость (использовать, но не владеть) Операционная недвижимость (использовать, но не владеть) Инвестиционная недвижимость Инвестиционная недвижимость (владеть, но не использовать) (владеть, но не использовать) Понятие «ИН»: международные стандарты финансовой отчетности (МСФО (IAS) 40), (ИН противопоставляется основным средствам и запасам) Понятие «ИН»: международные стандарты финансовой отчетности (МСФО (IAS) 40), (ИН противопоставляется основным средствам и запасам)

Операционная и инвестиционная недвижимость Операционная недвижимость - недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и пр.; Операционная недвижимость - недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и пр.; Инвестиционная недвижимость - недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. Инвестиционная недвижимость - недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости.

Типы недвижимости Жилая Жилая Коммерческая Коммерческая Индустриальная Индустриальная Специальная Специальная Рекреационная Рекреационная

Основные типы недвижимости Жилая недвижимость – объекты недвижимости, предназначенные для проживания в них, независимо от того, на каком праве пользователи используют эти объекты – собственности или аренды (найма). Жилая недвижимость – объекты недвижимости, предназначенные для проживания в них, независимо от того, на каком праве пользователи используют эти объекты – собственности или аренды (найма). Коммерческая недвижимость – объекты недвижимости, являющиеся основным активом для бизнеса, который базируется на их использовании: розничная торговля, офисы, общественное питание, гостиницы. Коммерческая недвижимость – объекты недвижимости, являющиеся основным активом для бизнеса, который базируется на их использовании: розничная торговля, офисы, общественное питание, гостиницы. Индустриальная недвижимость – объекты недвижимости, используемые для ведения производственной деятельности. Индустриальная недвижимость – объекты недвижимости, используемые для ведения производственной деятельности.