Рынок жилой недвижимости Италии в условиях мирового финансового кризиса Паоло Беллини (Paolo Bellini), A.N.A.M.A. - I.R.A. Конференция для профессионаловрынка недвижимости, строительства и ипотечного кредитования «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства» Санкт-Петербург, 09/12/2008

Доклад подготовлен на основе данных мониторинга отрасли, осуществляемого специалистами I.R.A. Real Estate Network - профессионального сообщества риэлторов России и Италии. В частности, использовались статистических и аналитических материалов в свободном доступе: Источники Rapporto Immobiliare 2008, L'agenzia del Territorio

Динамика рынка в докризисный период Параметры рынка к 2007 году Общеевропейские ценовые тренды до кризиса Мировой кризис и строительная индустрия Влияние кризиса на рынок недвижимости Прогнозы развития ситуации Что и почему наиболее востребовано? Специфика спроса предкризисного периода Мотивации сделок во время кризиса Кризис ипотеки Региональная специфика Содержание

Динамика рынка в докризисный период Динакмика индекс транзакций (TNT) в жилом и других сегментах, гг. Индекс транзакций (TNT) в жилом сегментах, гг. Количество сделок: 1985 г тыс, 1995г- 504 тыс, 2002г- 690тыс, 2002г тыс., 2006г- 845 тыс, 2007г жилая

Параметры рынка к 2007 году Динакмика индекс транзакций (TNT) по жилому сегментам, г. жилая сф.услуг коммерч. склады произв. прочее Доли транзакций (TNT) по сегментам, 2007 г. Динамика индекс транзакций (TNT) в жилом сегментах в разрезе по макрозонам, гг. Спад в г. аналитики связывают с отменой INVIM * в начале 2002г., в связи с чем регистрация многих сделок была формально завершена в 2002г. вместо INVIM – налоговый платеж за повышенную ценность объекта

В годы бума на рынке недвижимости лидером по росту цен на жилье в рамках ЕЭС был Стокгольм, а Италия удерживалась в категории середнячков: Общеевропейске ценовые тренды до кризиса Стокгольм 216% Дублин +195% Хельсинки +187% Осло +175,7% Милан +88,7% Париж +87,1% Рим +82,5% Лондон 34,7% Берлин + 18,9% Франкфурт +9,4% Средний прирост ЕЭС +88.1%

По прогнозам Cresme *, в гг. произойдетдраматический спад в первичном жилом строительстве - вплоть до -30%, по нежилому сегменту уже сейчас можно обозначить -5,4% по 2008г. и ожидать примерно -7,5% в следующем году. Кризис, который сейчас имеет место, тяжелее всего ударит по строительной отрасли : не только потому, что первопричина кризиса - лопнувший мыльный пузырь спекуляций на рынке недвижимости, и не потому, что подвергается сомнению ключевая роль кредитования, которую оно играло и играет в процессе строительства, а потому, что кризис негативно влияет и на спрос и еще сильнее снижает покупательскую способность и угрожает доверию между игроками рынка. Мировой кризис и строительная индустрия * Директор Cresme- Лоренцо Белличини (Lorenzo Bellicini) комментирует взимосвязь мирового экономического сценария и ситуации в итальянской строительной отрасли. Октябрь 2008.

Нестабильность экономической конъюнктуры заметно чувствуется *. И закономерно, что пострадают, в большей степени сделки по купле- продажи, а не по аренде, поскольку они требуют более посильных экономических услилий. В краткосрочном периоде, что касается покупки недвижимости, прогнозы не лучше. Области, считающиеся среди итальянцев самыми престижными в летнее время, - Milano Marittima, Riccione и Rimini, м еньше почуствовали на себе влияние кризиса. Стоимость аренды, наоборот, не уменьшится и, вероятно, не снизится и в следующем году. В купальный сезон стоимость аппартаментов в аренду по-прежнему составляет около EUR в неделю Влияние кризиса на рынок недвижимости * Мнение о ситуации на рынке Лучиано Пассути (Luciano Passuti), президента Fiaip по региону Эмилия Романия. Октябрь 2008

На фоне экономических и финансовых трудностей, связанных с затруднением доступа к кредитам, низким уровнем доверия среди компаний и домохозяйств, происходит замедление реализации и продажи объектов нового жилищного строительства, и уменьшению объемов строительных работ вообще: Прогнозы развития ситуации * Данные ежегодного отчета по рынку недвижимости (Rapporto Immobiliare 2008), подготовленного Национальным Агентством по территории, L'agenzia del Territorio. Октябрь Строительная активность в 2008г. уже перестала расти в объемах и денежном выражении, и снизится на -1,1% -1,5% в 2009г, причем наибольшее снижение ожиданиется по новому строительству, по ремонту и восстановлению ранее возведенных зданий прогнозируется чуть лучшая ситуация. По первой половине 2008г. зафиксировано вновь возведенных объектов по жилому сегоменту -2,5% против по нежилому: офисы +15,3%, магазины +0.6%, склады +6.2%), Время продажи жилья на первичном рынке по сравнению со вторичным рынком выросло с 4.5 до 5,5 месяцев за период По заявлению 40% риэлторов состояние объекта- это ключевой фактор успеха размещения объекта на вторичном рынке. ( т.е важны местоположение (центр или близко к нему) и площадь- средняя (60-90 м2).

В следующие месяцы может стать интересно покупать недвижимость тем, у кого есть в этом необходимость и у кого есть сбережения для инвестирования. * Самые привлекательные объекты жилой недвижимости – квартиры и дома средней и большой площади недалеко от центра, в исторических зданиях, в хорошем состоянии, расположенные в больших городах. Именно там начинает формироваться значительное предложение на покупку и на аренду жилья, с усиливающимся трендом по покупке. Однако большие города, в кризисный момент, часто демонстрируют неконкурентноспособность в части экономической привлекательности и функциональности. Особняком стоит Милан, в котором можно наблюдать последствия мощного импульса к развитию- подготовку к выставке Expo Что и почему наиболее востребовано? Президент Assoedilizia, Ахилле Коломбо Клеричи (Achille Colombo Clerici) о текущем состоянии рынка недвижимости и прогнозах на ближайшее времяAssoedilizia

50% риэлторов Fiaip* фиксируют заявки на жилье с видом на море или у моря, 38% ищут для клиентов объекты в центральной части города и только 13% подтверждают интерес клиентов к зонам полуцентр и периферия, как для при покупке, так и при аренды. 75% покупателей предпочитают жилье в хорошем состоянии (на вторичном рынке). По этой причине среднее время продажи объекта, требующего существенных доработок (=капремонт) в 2008г. выросло с 4-5 месяцев до 8 годом ранее Рекреационная недвижимость все чаще становится местом aggregazione familiare: 55% запросов- это поиск квартиры для 3х человек, 28% семей ищут виллы и 17% удволетворяются двуместными квартирами. При этом 60% опрошенных игроков рынка оценивают рынок 2008 года как упадочный по количеству сделок купли-продажи; 35% говорит о стабильности и только 5% указывают на рост рынка (в частности, в областях высокой туристической ценности) Специфика спроса

В пользу продажи говорят следующие факторы: Факторы, мотивирующие на покупку недвижимости : Мотивации сделок во время кризиса Ici- налог на второй дом; рост коэффициента Tarsu (налог на бытовые отходы); удорожание коммунальных расходов; увеличение стоимости различных услуг; рост стоимости работ по обслуживанию объектов; стоимость сертификации энергоприборов и соответстующее приспособление сооружений; карательные налоги по объектам, сдаваемым в аренду карательный налоговый режим в отношении компаний, осуществляющих управление объектом. цена покупки сейчас и ожидаемое увеличение стоимости объекта; уменьшение налогооблагаемой базы (esenzione ICI); перспектива уменьшения стоимости ипотеки на покупку (при условии,что банки не снизят максимальную сумму кредита

По данным Bankitalia, проанализировнным Tecnocasa, ипотечная система фактически близка к точке замерзания: на рынке банковских ссуд на покупку недвижимости во 2-м квартале 2008 зафиксировано по оборотам - 10% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В разрезе по макрозонам это выглядит следущим образом : Кризис ипотеки Северо-восток Юг Центральные регионы Островная Италия Северо-запад страны - 8% - 9% - 10 % - 11 % - 12 % 0% При этом высокая волатильность на финансовых рынках заставляет получателей ссуды выбирать фиксированный процент: около 70% новых кредитых договоров заключаются по фиксированной ставке процента.

Вв макрорегионе Nord-ovest Северо-запад (Лигурия, Ломбардия, Пьемонте, Валь-д-Оста), сконцентрировано более четверти (26,5%) всего населения Италии. Оборот рынка макрорегиона - 38,5 mlrd EUR, или 37% от общенационального оборота, рост 8,8% в 2007г. В 2006 году средний рост по стране 5%. Данные 1 квартала 2008 отражают общую ситуацию на рынке и являются причиной уменьшения количества сделок: прирост составил 2,8% против 1,7% по стране. Региональная специфика Доклад Scenari Immobiliari, Июль 2008Scenari Immobiliari

Юридический адрес: виа Киоссетто, 1, Милан Италия Адрес в Москве: М.Знаменский пер. 8/1, Москва, Россия

16 Список сокращений, используемых по тексту A.N.A.M.A. A.N.A.M.A. CONFESERCENTI I.R.A. I.R.A РГР AР СПб AР СПб PCC ИРТП Национальная Ассоциация Агентов и Посредников по Коммерческим Сделкам Всеобщая Итальянская Торговая Конфедерация Итало-Российская Ассоциация I.R.A.Real Estate Network Российская Гильдия Риэлторов Ассоциация риэлторов Санкт- Петербурга и Лен.области Российский Союз Строителей Итало-Российская Торговая Палата

17 Миссия Развивать деловые отношения между Италией и Россией Содействовать сотрудничеству между итальянскими и российскими риэлторами Цель

18 Установить институциональные и коммерческие отношения с российскими деловыми кругами Тесное сотрудничество с A.N.A.M.A. и CONFESERCENTI, для создания базы для плодотворных институциональных соглашений и контактов Партнеры Приоритеты

июня A.N.A.M.A. приняла участие в XI Международном Конгрессе Недвижимости в Москве октября 2008г. руководство I.R.A.- участвовало в заседание специальной рабочей группы Россия -Италия в Сан-Ремо В ноябре 2008 состоялись презентации I.R.A в Брешии, Падуе, Генуе и Милане 9-10 декабря делегация I.R.A.-A.N.A.M.A. выступит на конференции «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства» в Санкт -Петербурге Действия : 2008

20 РГР – Москва APСП б – Санкт- Петербург PCC – Москва Результаты Протоколы о намерениях: уже подписаны c * в стадии подписания с * : Посольством Посольством Италии в России ИТРП - Москва В Ассоциацию уже вступили более 70 * агенств недвижимости и частных агентов, которые предлагают свыше 1000 объектов для купли-продажи, не только в Италии, но и в других странах мира * По состоянию на

21 Декабрь 2008 Ровиго: Итоговая встреча членов I.R.A., годовое собрание Ф евраля 2009 Верона: Курс повышения квалификации для специалистов по итало-российским сделкам в области недвижимости 10 Февраля Милан: круглый стол по вопросам итало-российского сотрудничества, презентация I.R.A Март Генуя: Новый специализированный курс в рамках Программы повышения квалификации I.R.A. Ближайшие инициативы

22 Взаимный интерес итальянских и российких бизнесменов - сильный и очень искренний. В последные месяцы состоялось много сделок, которые продемонстрировали интерес россиян как покупателей элитных объектов недвижимости в престижных регионах Италии. На российском же рынке все чаще проявляется интерес крупных итальянских инвесторов к коммерческой недвижимости в Москве, Петербурге, Сочи и других регионах. Учитывая эти тенденции и их значение, руководители A. N. A. M. A. учредили Итало-Российскую Ассоциацию I.R.A. для дальнейшего развития бизнеса с российскими риэлторами и частными лицами. Приоритет I. R. A. - бизнес, но важна также и деловая этика. Поэтому I.R.A. предлагает программу повышения квалификации для специалистов по итало-российским сделкам как свой вклад в формирование цивилизованного рынка и знак социальной ответственности бизнеса. Повышение квалификации Предпосылки организации Программы повышения квалификации

Описание Программы 23 Срок обучения: 6 календарных дней Профессиональное признание: В конце курса выдается Свидетельство об участии гос.образца Участники: 15 российских и 15 итальянских слушателей курса Важно: Стоимость курса покрывает расходы на перелет, раздаточные материалы, размещение и питание в течение 6 дней, вечернюю программу, трасферты. Последующая методическая поддержка: Проект Италия – Россия: В течение следующих 12 месяцев можно продолжить обучение по программе в объеме 100 часов в интерактивной форме, регистрируясь на портале Это необходимо для поддержания приобретённого профессиональногоуровня. 23

24 Налаживание прямых контактов и обмен информацией и предложениями между партнерами и членами Ассоциациии Участие в Программе повышения квалификации и тренингах, организованных Ассоциацией Право участия в других мероприятиях и инициативах Преимущества вступления в Ассоциацию

25 БЕСПЛАТНЫЕ УСЛУГИ: Размещение 25 предложений по объектам на сайте с фотографиями Перевод текстов и объявлений на англ. и ит язык Консультации в помощь организации переговоров с итальянскими клиентами Newsletter и рассылки по запросу Программа повышения квалификации для специалистов по итало-российким сделкам Юридические консультации Торговая и договорные консультации IT и системные консультации Расширение network и инициация новых проектов ПЛАТНЫЕ УСЛУГИ: Размещение предложений по объектам (более 25) Баннер на сайте Мини сайт-визитка члена Ассоциации Перевод текстов (первые 25 описаний объектов- бесплатно) Тренинги и профессиональное обучение для различных специалистов Курсы повышения квалификации Контакты с прессой Организация командировкок по Италии Юридическая помощь Услуги, предоставляемые членам I.R.A.

Схема работы Итальянский риэлтор Российские риэлторы вносит свои предложения в Базу Данных I.R.A Российские покупатели 26

27 Партнерам и членам Ассоциации разрешено использовать ее Логотип и Торговый Знак как непосредственно для осуществления коммерческой деятельности, так и для решения своих маркетинговых задач Использование фирменного знака

28 IRA + WEB = Сайт задуман как инструмент связи и обмена информацией по предложениям между партнёрами и членами ассоциации Витрина сайта реализована так, чтобы гарантировать удобство использования и эффективность сделок Сайт Ассоциации – верное решение!

29 Левая колонка содержит меню на русском языке Можно искать объекты, непосредственно кликая на интересющий Вас регион. Вы сразу увидите, кто из наших коллег внес это предложение и к кому следует обратиться за подробностями Левая колонка содержит ответы на ЧАстозадаваемые ВОпросы (FAQ) Структура homepage

Юрид.адрес: Via Chiossetto Milano Сервис-центр: Viale Oroboni, Rovigo (RO) Моб.: Тел: Cell.: Web: russianassociation.it Контакты Офис в Москве : М.Знаменский пер., Дом 8 Стр Москва

Спасибо за Ваше внимание!