Как раскрыть потенциал R.G.I. International Limited Synergy Classic 18 января 2011 г.

Содержание Представление Synergy Classic/Highriser Group RGI: текущая ситуация Цели и стратегия Synergy Classic

Группа Highriser / Synergy Classic

Представление Группы Highriser/Synergy Classic Synergy Classic проектная компания Группы Highriser. Highriser была основана в 2009 г. Петром Шурой (единственный бенефициар) с целью инвестирования в девелоперские проекты и компании с потенциалом быстрого роста. Активы Highriser превышают $800 миллионов и включают: – Rusresorts более 4000 га земли для строительства туристических курортов и инфраструктуры; – «Золотое кольцо» недалеко от Москвы (1500 га); – «Гора бычья» на озере Байкал (1900 га); – «Vicarello Resorts» в окрестностях Рима (1000 га). Индивидуальные инвестиции в существующие офисные объекты и многофункциональные комплексы в центре Москвы (> м 2 ). Инвестиции в RGI.

Инвестиции Synergy Classic в RGI В мае–июле 2010 года Петр Шура через компанию Synergy инвестировал для развития RGI $90 млн. в обмен на 22,25% новых акций RGI. По условиям сделки Петр Шура вошел в состав Совета директоров RGI в качестве неисполнительного директора. Подписанное Соглашение об инвестициях закрепляло стратегическое направление развития компании RGI, а также конкретное использование полученных средств. Ни одно из условий Соглашения на данный момент не выполняется. Получив доступ к информации, обсуждаемой на Совете, Петр Шура обнаружил ряд существенных недостатков в системе корпоративного и операционного управления Компании. Неоднократные попытки решить вопросы несоответствия системы управления Компании на Совете директоров и попытки доведения этой информации до сведения других акционеров были блокированы DES. Компании DES и RGI пытались наложить судебный запрет (позднее отмененный Высоким судом Лондона), запрещающий г-ну Шуре открыто говорить о проблемах Компании. При отсутствии других вариантов Петр Шура был вынужден потребовать созыва Внеочередного собрания акционеров (EGM) с целью добиться необходимых изменений в RGI для защиты не только своих инвестиций, но и инвестиций остальных акционеров RGI.

Текущая ситуация в RGI

RGI частный бизнес семьи Кузинец RGI основана Борисом Кузинцом, который сохраняет контроль над RGI через компанию DES. По состоянию на г. DES владеет 40,22% RGI: – 90% и 10% в DES принадлежат Борису Кузинцу и Якову Крайслеру соответственно. DES контролирует Совет директоров RGI (4 места из 6) и менеджмент компании: – Борис Кузинец генеральный директор; – сын Бориса член Совета директоров; – жена Бориса, братья и старые друзья занимают высокие управленческие должности в RGI. RGI несет расходы по содержанию офиса в Израиле, несмотря на то, что не осуществляет проекты в этой стране: – Борис Кузинец имеет несколько личных проектов в Израиле; – Израиль является основным местом жительства г-на Кузинца.

RGI под руководством Кузинца Размещение акций на Площадке альтернативных инвестиций Лондонской фондовой биржи (AIM) в декабре 2006 г. по цене $6,0 за акцию: – стоимость акций по состоянию на 17 января 2011 г. $3,05 за акцию. С момента размещения акций компания реализовала только два проекта: – продажа небольшого премиального офисного здания; – частично открыт универмаг «Цветной». Затраты на проект превысили 180 млн. долл. США, 30% площадей пустуют, универмаг управляется компанией самостоятельно. В настоящее время не существует стратегического, финансового или бизнес-планирования в компании, как и нет системы управления рисками. 22 марта 2010 г. компания RGI публично объявила о соглашении инвестировать в два крупных проекта. В сентябре 2010 года она отказалась от реализации этих проектов без каких-либо объяснений Совету или акционерам. В сентябре 2010 года RGI объявила о получении разрешения на строительство первой очереди жилого комплекса Kingston. По данным Synergy разрешение на строительство было отозвано, о чем не было сделано публичных раскрытий.

RGI под руководством г-на Кузинца … Компания RGI никогда не выплачивала дивиденды и не имеет возможности сделать это в ближайшее время. В июле–августе 2010 года г-н Кузинец и его партнеры/родственники в нарушение соглашения с Независимыми директорами выплатили себе компенсации общей суммой $4,9 млн. Г-н Кузинец обосновал такие значительные зарплаты компенсацией ранее выплаченных взяток: – это было отклонено в заявлении RNS от 15 декабря 2010 года, но в защиту своего гражданского судопроизводства он заявил, что «не может вспомнить». В конце 2010 года два независимых директора неожиданно ушли в отставку без объяснения причин. Сегодня в составе Совета остается только один независимый директор (в дополнение к Петру Шуре). Существует критическая зависимость бизнеса от г-на Кузинца: – никто из высшего руководства не может заменить г-на Кузинца в качестве генерального директора; – в августе 2010 года независимый менеджер Майкл Голомб был принят в компанию на должность в качестве исполнительного директора; – в декабре 2010 года он покинул компанию, после того, как Synergy публично заявила о проблемах корпоративного управления RGI. Процесс принятия решений в компании осуществляется очень медленно, и RGI необходимы динамичные и амбициозные лидеры, которые выведут бизнес на новый уровень и раскроют ее потенциал.

RGI будущее

Цели и задачи Увеличение капитализации RGI до $3,2 млрд. к концу 2013 г. (EBITDAx9). Этого можно достичь за счет: – увеличения показателя EBITDA до уровня $350 млн. в год в течение пяти лет; – получения $240 млн. от продажи непрофильных активов для: получения $600 млн. акционерного капитала к концу 2013 года; 80% из которых будут использованы на развитие и поглощения, а оставшиеся 20% останутся в резерве. Переход в официальный список Лондонской фондовой биржи до г. и возможность вторичного листинга на другой международной бирже в долгосрочной перспективе. Превращение RGI в лидера в Московского рынка жилищного строительства. Когда стабильные денежные потоки и EBITDA будут достигнуты, будет рассмотрена возможность внедрения дивидендной политики (в размере примерно 50% прибыли).

Фокусирование на жилищном строительстве Увеличение доли рынка продаж высококачественного жилья в Москве. Строительство жилья высокого качества на рынках премиум-класса (25%) и эконом-класса (75%). Стратегия подкреплена значительным скрытым спросом по всей России на рынке жилой недвижимости Москвы: – спрос на экономичные продукты высокого качества массового потребления; – спрос на продукты высокого класса и премиум-класса.

Экономичность: новый стандарт жилья среднего класса Стандартный, но масштабируемый продукт, который является более привлекательным, чем в панельном домостроении: – более эффективное использование пространства для того, чтобы спроектировать, например, спальню, 2 санузла, гостиную, высокие потолки, окна на 2 стороны, подземную парковку. Жилье продается с внутренней отделкой, оборудованием и установками. Каждый дом или блок будет иметь уникальный фасад и вход в целях обеспечения приватности. Широкий подход к развитию будет применен для обеспечения создания необходимой социальной инфраструктуры для респектабельных жилых районов. Не более чем 10 минут пешком от метро. Масштаб объектов от кв. м и более. Тщательный контроль над ценой строительства: не более $1 500 за квадратный метр.

Премиум: суперпродукт для элитных клиентов Высокое качество архитектуры, дизайна и технического обслуживания. Жилье продается с внутренней отделкой, оборудованием и установками. Интеграция культурных центров, таких как театры и художественные галереи в многоквартирные дома. Масштаб объектов от кв. м и более. Жесткий контроль маржи: не менее $7 500 за квадратный метр. Принимать во внимание долгосрочную перспективу выхода на международные рынки, где существует стабильный спрос со стороны россиян, и где бренд RGI может быть использован в таких местах, как Лондон, Париж, Майами, Сардиния, Лазурный берег.

Плановая отчетность Увеличение показателя EBITDA до $350 млн. в год может быть достигнуто путем обеспечения относительно невысоких продаж: – кв. м жилья эконом-класса – с маржой более чем $1 500 за квадратный метр; – кв. м жилья премиум-класса с маржой в $7 500 за квадратный метр. Портфель существующих проектов RGI уже обладает потенциалом обеспечить кв. м и кв. м жилья эконом и премиум-класса соответственно. Обеспечение пятилетнего портфеля проектов: необходимо приобретение кв. м эконом и кв. м премиум-класса. Категория жилья Targeted EBITDA per year5-летняя доходность проектов, м 2 всего $/м 2 % маржа $/м 2 м 2 в год итого необходимо существуетнеобходимо Эконом 262,5 75% 1, , , , Премиум 87,5 25% 7,500 11,667 58,333 14, Всего % 186, , ,

Case study проект Kingston Объект жилищного строительства на северо-западе Москвы, размер объекта 77 га, с общей внутренней площадью кв. м по завершению. Проект в настоящее время находится на стадии проектирования: – проектирование для большей части жилого комплекса, также включающей магазины, школы, детские сады и другую социальную инфраструктуру. Строительство планируется начать в 1-ом квартале 2011 года, в зависимости от выдачи разрешения, и завершить в течение 5 лет. Проектное финансирование из государственного банка («ВТБ», «Газпромбанк» или «Глобэкс»). Начало продаж во 2-ом квартале 2011 года. Показатель EBITDA первой фазы $94 млн. Показатель EBITDA всего проекта $1,55 млн.

Непрофильные активы в поддержку новой стратегии Возможность получить дополнительно $240 млн. за три года, которые пойдут на покупку и разработку других профильных проектов. Сохранение стоимости за счет поддержания финансирования непрофильных строительных проектов и земли, что обеспечит сохранение прав владения. Продажа всех проектов по строительству офисов или частичный обмен на проекты по строительству жилья: – возможность получить приблизительно $40 млн. в 2011 году. Продажа ТЦ «Цветной» в 2012 или 2013 гг., за которой последует период профессионального управления, гарантирующий полную аренду и предоставление помещений высокого класса (стоимость более $150 миллионов долларов CША). Возможная трансформация гостиничных проектов в апартаменты с гостиничным обслуживанием или продажа данных объектов в 2012 году (стоимость предприятия $50 млн.).

Повышение прозрачности операционной деятельности и корпоративного управления Большинство в Совете директоров должны составлять независимые директора (идеальное соотношение 4/7). Председатель Совета из числа независимых директоров. Независимые директора должны быть экспертами на рынке, способными принести бизнесу ощутимые преимущества. Увеличение доли участия директоров в процессе принятия решений и защите интересов ВСЕХ акционеров. Применение лучших международных практик по корпоративному управлению и ведению отчетности в преддверье официально листинга на Лондонской фондовой бирже. Улучшение отношений с инвесторами и организация регулярных road-show с целью повышения ликвидности и привлечения новых инвесторов и ключевых игроков на рынке. Назначение новых брокера и финансового консультанта.

Усиление топ-менеджмента Преобразование RGI в компанию, способную привлечь к сотрудничеству амбициозных и компетентных руководителей и девелоперов, обладающих необходимым на рынке опытом. Мотивация топ-менеджеров благодаря системе премирования и дополнительных бонусов, которая напрямую связана с достижением стратегических целей и/или решением финансовых задач. Создание и разработка ключевых компетенций для достижения профессионализма на рынке недвижимости и обеспечения преемственности экспертного знания. Уверенность в топ-менеджменте и полноте их знаний, опыте; умение управлять процессами для любой руководящей должности.

Улучшение финансирования проектов Привлечение профессионального финансового директора и директора по корпоративным финансам с сильной историей успеха. Не закладывать акции компании для привлечения финансирования, использовать для этих целей только проекты и активы. В случае неудачного проекта, будет потерян лишь конкретный проект. Разработка долгосрочной программы партнерства (проектное финансирование, ипотека для клиентов, расчетное обслуживание заемщика, филиалы банка в новых жилищных комплексах и т.д.) с ведущими российскими банками. Привлечение прямого финансирования (equity) через институциональные фонды.

Резюме Стремление занять лидирующую позицию на московском рынке жилой недвижимости высокого класса. Цель достичь EBITDA в $350 млн. в год. Продажа непрофильных проектов стоимостью в $240 млн. Обеспечение финансированием проектов, находящихся в разработке, в течение 5 лет. Уверенность в топ-менеджменте и полноте их знаний, опыте; умение управлять процессами для любой руководящей должности. Большинство независимых директоров в Совете (идеальное соотношение 4/7), один из которых Председатель. Допуск к официальному листингу на Лондонской фондовой бирже. Обеспечение устойчивого роста компании RGI.