Инвестиционные проекты по недвижимости и инфраструктуре. Лекция 9 22 марта 2012

План лекции 1.Невижимость как объект для инвестиций. 2.Оптимизация использования земельного участка, сносы, выносы, отселение. 3. Проекты недвижимости. Формы организации строительства жилья. 4.Организация финансирования недвижимости жилья. Ипотека. 5.Проекты возрождения городской территории. 6.Экологические аспекты инвестиционных проектов.

1.1 Западная классификация недвижимости Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса: специализированная недвижимость - обычно продаётся вместе с бизнесом; неспециализированная недвижимость – обыкновенные здания – магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду. Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Предназначена для сдачи в аренду. Категория С. Избыточная недвижимость –не нужны для ведения бизнеса.

1.2 Виды недвижимости 1.«Недвижимостью по природе» Земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр Искусственные объекты (постройки): жилая, коммерческая недвижимость и общественная недвижимость –здания; Инженерные сооружения.

1.3 Коммерческая недвижимость Два вида: 1)приносящая доход от аренды или продажи – офисные помещения, гостиницы; гаражи и стоянки (на 1000 жителей надо 150 мест); магазины, торговые центры; 2)промышленная недвижимость от деятельности. В России находится в плачевном состоянии – бизнес на проектах переустройства под другие цели.

1.4 Рынки недвижимости 1)Рынок аренды. 2)Инвестиционный рынок, где осуществляется купля-продажа готовых объектов и определяется равновесная стоимость недвижимости. 3) Рынок строительства (девелопмента ).

1.5 Особенности инвестиционного проекта по недвижимости 1.Основу составляет земельный участок, использование которого регламентировано кодексами, Земельным и Градостроительным. 2.Срок жизни создаваемых объектов не ограничен. 3.Ценность проекта определяется окружением проекта и сильно зависит от него – важно следить за изменениями в планах развития поселения.

1.6 Особенности оценки проектов недвижимости Любой оцениваемый инвестиционный проект (ИП) по недвижимости сводится к двум основным объектам оценки: 1) право требования на долю в (ИП); 2) вклад одной (или нескольких) сторон в ИП. Право требования – что получит инвестор по завершению проекта. Вклад - оценка вносимых в ИП активов.

2.1 Категории земель и инвестиционные проекты 1)земли сельскохозяйственного назначения – проекты аграрного сектора; 2) земли поселений – Градостроительный кодекс, районная планировка; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

2.2 Разрешенное использование земельного участка. Определение разрешенного использования земель для строительства ст. 4 Градостроительного кодекса РФ : разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве – использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также сервитуты.

2.2 Э кспертное заключение о непригодности земельных участков для сельскохозяйственного использования может выдаваться только в следующих случаях: 1) природно обусловленная низкая продуктивность почв, 2) значительная степень деградации почв и объективная невозможность их окультуривания и рекультивации для целей сельхозпроизводства в складывающихся социально-экономических условиях; 3) ограничения на использование в сельском хозяйстве по экологическим и санитарным показателям 4)экологические выгоды и экологическая обоснованность и целесообразность использования земельных участков в других целях; 5)социальные выгоды и социальная обоснованность и целесообразность использования земельных участков в других целях; 6) существенно бóльшая экономическая эффективность предполагаемого использования конкретного земельного участка.

2.3 Экспертное заключение о непригодности земельных участков для сельскохозяйственного использования не выдается в следующих случая 1) высокой устойчивой продуктивности или высокого естественного плодородия почв и экосистем; 2) обоснованной возможности восстановления деградированных земель и поддержания уровня их плодородия в складывающихся социально- экономических условиях (при наличии таких альтернатив); 3) низкой или меньшей экономической эффективности предполагаемого использования конкретного земельного участка; 4) экологического ущерба от предполагаемого использования конкретного земельного участка; 5) социальных издержек от предполагаемого использования конкретного земельного участка; 6) нарушения базовых элементов историко-культурного ландшафта региона и его рекреационного потенциала.

2.4 Ограничения на собственника Обязан осуществлять владение, пользование и распоряжение своим земельным участком не только не нарушая права смежных землепользователей, но в строгом соответствии требованиям действующего законодательства (прежде всего земельного), которое устанавливается для данной категории земель и разрешенным использованием указанного земельного участка

2.5 Сервитут Сервитут – ограниченное право пользования чужим земельным участком: проходы, проезды, кабели, трубопроводы – проходящие через участок. Владелец участка вправе требовать плату за сервитут. Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

3.1 Регуляторы отношений с жилищном строительстве (начало) 1.Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ); 2.Градостроительный Кодекс Российской Федерации (далее ГрК РФ); 3.Федеральный закон от г. 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее Закон 39-ФЗ);

3.2 Регуляторы отношений с жилищном строительстве (окончание ) 4.Федеральный закон от г. 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон 214-ФЗ); 5.Федеральный закон от г. 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон 169-ФЗ); 6.МДС «Положение о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящего предприятия) и техническом надзоре» (утверждено Постановлением Госстроя СССР от г. 16) (далее Положение о заказчике-застройщике

3.3 Участники процесса ГК РФ Заказчик: 1)выдает подрядчику задание на строительство объекта, 2)обязуется создать подрядчику необходимые условия для строительства объекта, 3)принять результат работ и оплатить выполненные работы

3.4 Участники процесса ГрК РФ – застройщик: 1) Обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

3.5 Инвестор 1.Вкладывает средства в проект. 2. Контролирует их использование, не вмешиваясь в оперативное управление проектом. 3. Участвует в благотворительных акциях с целью поддержание престижа проекта.

3.6 Девелопер 0. Понятие в России укореняется в 2000 году. Смысл – продвижение проекта от идеи до продажи. 1.Организует создание объекта недвижимости в наилучшем месте. 2. Финансирует и контролирует ход создания объекта. 3. Отвечает за непротиворечивость финансовых целей общественным интересам. 4. Обеспечивает возврат вложенных средств. 5. Основная проблема в России отсутствие ясных правил партнерства власти и бизнеса. Наглядное проявление – отсутствие иностранных девелоперов. Последствия – слабая конкуренцмя, бизнес среди «своих», Интеко.

3.7 Девелопер - функции Организует процесс повышения ценности земельного участка. Девелопер: 1)покупает землю или обеспечивает её использование на правах аренды на длительный срок; 2)определяет как будет использоваться участок; 3)организует создание объекта; 4)продает, сдает в аренду или эксплуатирует объект.

3.8 Круг общения девелоп ера Круг общения меняется по фазам создания объекта. Городские власти – желательные направления использования территории; Архитекторы – облик объекта, что это будет и как будет выглядеть; Контролёры – надзирающие за ходом создания объекта и устанавливающие отсутствие нарушений прав третьих лиц; Подрядчики, ведущие работу. Агенты по недвижимости.

3.9 Работа девелопера в городе 1. Главная особенность работы в старых городах – практическое отсутствие свободных земельных участков. 2. Ответственность муниципальной власти за развитие поселения и желание девелопера заработать приводят к объединению усилий – местное ГЧП: муниципалитет выделяет участок, девелопер помогает с расселением. 3. Для ликвидации ветхого и аварийного жилья муниципалитет должен его расселить за бюджетные средства. Из-за новых условий проектирования жилья на размещения расселяемых требуется на 10-15% больше площади, чем освобождается ими.

3.10 Обязательства застройщика перед муниципальной властью Эт ап Ста дия СодержаниеСрок Заключение договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта, в порядке, установленном действующим законодательством не позднее 4-х месяцев с мо- мента подписа- ния Соглашения 21Получение разрешения на строительство объекта в установленном действующим законодательством порядке 2Выполнение работ нулевого цикла 3Возведение коробки здания 4Выполнение работ по внешней отделке объекта 5Выполнение работ по благоустройству 31Сдача объекта в эксплуатацию

3.11 Радиус пешеходной доступности в микрорайоне 30 га Учреждения и предприятия обслуживания населения Радиус доступност и, (м) Дошкольные учреждения300 Общеобразовательные учреждения500 Помещения и местные центры для физкультурно-оздоровительных занятий 500 Амбулаторно-поликлинические учреждения1000 Аптеки III категории300 Раздаточные пункты молочной кухни300 Финансово-кредитные организации500 Предприятия торговли, питания и бытового обслуживания 500

3.12 Примечания 1.1 Указанный радиус обслуживания не распространяется на специализированные и оздоровительные дошкольные учреждения, на лицеи, гимназии, школы III ступени, а также на специализированные общеобразовательные учреждения. 1.2 Радиусы обслуживания общеобразовательных учреждений в сельской местности допускается принимать по заданию на проектирование. 2. Доступность поликлиник, амбулаторий, фельдшерско-акушерских пунктов и аптек в сельской местности принимается в пределах 30 мин. (с использованием автотранспорта). 3. Для зон усадебной застройки указанные нормы допускается увеличивать, но не более чем в два раза. 4. Доступность оказания универсальных услуг связи отражается в каждом документе территориального планирования муниципальных образований, с учетом конкретных градостроительных условий.

Объекты недвижимости на $300 тыс. в Москве 1.Торговые павильоны у метро. Непрозрачность сделки, сложность оформления, изменения подходов новых начальников. 2.Покупка небольшого нежилого помещения или магазина под офис. Требуется скрупулезная проверка прав и тщательный прогноз будущего арендатора. Местоположение – не далее третьего транспортного кольца. 3.Подвальное помещение в жилом доме – ограниченная сфера использования.

3.10 Основные риски 1)Рискованность предприятия. Защита - заключение долгосрочных договоров аренды, диверсификацию портфеля, а также инвестирование в высоко-классную элитную недвижимость. 2)Рыночная ликвидность. Защита – ведение бизнеса в разных районах и странах. 3)Законодательные риски – размещение объекта на спорной территории. Защита – согласование с местной властью.

4.1 Формы поддержки строительства на местах 1. Субсидирование части процентной ставки по банковским кредитам и иные формы льготного кредитования 31 Горно-Алтайск, Петрозаводск, Йошкар-Ола, Якутск, Казань, Абакан, Краснодар, Ставрополь, Благовещенск, Белгород, Волгоград, Вологда, Иваново, Иркутск, Калининград, Кемерово, Киров, Кострома, Липецк, Мурманск, Новгород, Новосибирск, Оренбург, Пенза, Южно-Сахалинск, Смоленск, Тамбов, Томск, Челябинск, Чита, Салехард 2. Информационная поддержка 30 Уфа, Улан-Удэ, Горно-Алтайск, Якутск, Владикавказ, Архангельск, Белгород, Брянск, Волгоград, Вологда, Воронеж, Иркутск, Калининград, Кемерово, Липецк, Мурманск, Нижний Новгород, Пенза, Псков, Рязань, Самара, Саратов, Южно-Сахалинск, Екатеринбург, Смоленск, Томск, Ульяновск, Челябинск, Ярославль. 3. Различные формы муниципальных гарантий 29 Уфа, Улан-Удэ, Горно-Алтайск, Махачкала, Петрозаводск, Сыктывкар, Ижевск, Чебоксары, Барнаул, Хабаровск, Благовещенск, Брянск, Волгоград, Иваново, Киров, Нижний Новгород, Новгород, Новосибирск, Омск, Оренбург, Пенза, Ростов-на-Дону, Южно-Сахалинск, Смоленск, Тверь, Томск, Чита, Ярославль,

4.2 Формы поддержки строительства на местах 4. Участие в финансировании предпринимательской и нвестиционной активности в приоритетных для развития МО направлениях 19 Уфа, Улан-Удэ, Сыктывкар, Саранск, Ижевск, Чебоксары, Красноярск, Владивосток, Хабаровск, Белгород, Волгоград,Вологда, Воронеж, Курск, Самара, Екатеринбург, Смоленск, Томск, Тула. 5. Предоставление налоговых льгот 19 Махачкала, Сыктывкар, Кызыл, Чебоксары, Барнаул, Благовещенск, Владимир, Волгоград, Воронеж, Иваново, Петропавловск-Камчатский, Омск, Ростов-на-Дону, Смоленск, Тамбов, Тверь, Томск, Ульяновск, Ярославль. 6. Выделение земельных участков под строительство на льготных условиях 13 Улан-Удэ, Петрозаводск, Барнаул, Благовещенск, Астрахань, Волгоград, Калуга, Петропавловск-Камчатский, Пермь, Южно-Сахалинск, Смоленск, Тамбов, Тверь

4.3 Формы поддержки строительства на местах 7. Субсидирование части арендной платы за пользование нежилыми помещениями и предоставление на льготных условиях помещений, находящихся в муниципальной собственности. Якутск, Архангельск, Белгород, Вологда, Иркутск, Киров, Новгород, Оренбург, Южно-Сахалинск, Смоленск, Томск. 8. Субсидирование части затрат на участие в выставочной деятельности 8 Уфа, Йошкар-Ола, Абакан, Иркутск, Киров, Оренбург, Тюмень, Челябинск. 9. Компенсация части затрат или иное содействие при технологическом присоединении к объектам сетевого хозяйства 2 Абакан,Барнаул

4.4 Структура жилья – своей или арендованное ? 1.Нигде в мире доля собственного жилья не превышает ½, а в России 80%. 2.В Питере в конце Х1Х в. доля арендованного жилья была 98%. Четкого юридического определения понятия «доходный дом» в законодательстве до настоящего времени нет.

4.5 Доходный дом в Москве – за и против ЗаПротив 1. Строительство ДД разгрузит рынок ипотечного кредитования Окупаемость лет. 2. Молодые семьи – квартира сразу.Необходима организация управления им. 3. Альтернатива приватизированному, сдаваемому в наем. Меры поддержки строительства ДД – арендная плата – налоговый вычет. На Западе налог на недвижимость в собственность в 10 раз выше, чем на предназнеаченную к сдаче в аренду

4.6 Факторы, определяющие характер проекта 1)Долгосрочные тенденции развития поселения. 2)Существующие налоги и их предполагаемые изменения налогов. 3)Спрос и предложения и на недвижимость.; Результатом является решение о реализации проекта,- подача заявки на его реализацию.

4.7 Время начала проекта. Западная теория – проект надо начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке. При продолжительности проекта 2-3 года его завершение придётся на пик. В России большая проблема с оценкой динамики рынка.

4.8 Средняя стоимость 1 кв. м площади пола, долларов США 2000 год 1.Усредненная цена продаваемых площадей 268; 2.Жильё Розничная торговля Офисы 532

4.9 Индекс стоимости жилья в Москве

4.10 Финансирование строительства жилья 1.Классика – ипотека. 2.Долевое строительство – нигде в мире, кроме России, не известно. Ныне запрещено законом.

4.11 Ипотечные схемы – длинные деньги Двухуровневая (американская ) Платежи Кредит Залог Продажа кредита Одноуровневая (европейская) Специализированные банки Взносы, 30% Жильё Заёмщик Банк Агентство ипотечного кредитования Фондо- вый рынок Облигации Заёмщик Банк Строительство жилья

4.12 Закрытые ПИФы как инструмент финансирования недвижимости 1) ПИФы имущественный комплекс, а не юрлицо. Налогом на прибыль и доход физлиц облагается по завершении его деятельности (продажи паев). Можно рефинансировать прибыль без выплаты налогов.Внесенное в ПИФ имущество освобождено от налога на него.

4.13 Виды ПИФов 1)Рентные – сдача в аренду третьим лицам, работа по схеме«sale and leaseback»). 2)Девелоперские – скупают недорогую недвижимость, доводят до ума и продают. 3)Строительные – инструмент для привлечения средств на ведение строительства.

4.14 Преимущества закрытого ПИФа как инструмента для финансирования строительства 1)Возможность привлекать средств в начале строительства. 2)Гарантии инвесторов от потери собственности - они её владеют. 3)Нет необходимости оформлять отношения с отдельными инвесторами путем заключения договоров. 4)Более надежная защита от недружественного поглощения - информация о пайщиках только в ПИФе.

4.13 Цены на недвижимость в Москве Средняя ценаЗа год ПРОДАЖА Квартиры руб. за кв.м.-2,0% -вторичный руб. за кв.м.-6,5% новостройки руб. за кв.м.-8,2% Дома руб.-21,6% Земля руб. за сотку-15,9% Офисы руб. за кв.м.42,9% Торговые площади руб. за кв.м.22,6% Гаражи руб.117,6% АРЕНДА 1 комнатные квартиры руб. в месяц-11,6% 2 комнатные квартиры руб. в месяц-52,0% Офисы руб. за кв.м. в год-6,6% Торговые площади руб. за кв.м. в год79,8%

4.14 Цены на недвижимость в феврале-марте 2011 г ПРОДАЖАМоскваПитер Екатерин бургЯрос-лавль Квартирыкв.м вторичныйкв.м новостройкикв.м Домаруб Земляза сотку Офисыкв.м Торговые площадикв.м Гаражируб АРЕНДА 1 ком.квартирыв месяц ком.квартирыв месяц Офисыруб/кв.м/год Торговые площадируб/кв.м/год

5.1 Возрождение территории 1.Экологическая фирма исследует загрязненную территорию и определяет гарантированную стоимость её очистки. Спонсоры – страховые компании. 2. Очистки воздуха, почвы и воды осуществляется с помощью биоремидиации и заключается в использовании биологических объектов для устранения загрязнителей.

5.2 Переустройство промзоны Новое строительство $ за 1 кв м с учётом сносов реабилитации территории. Ремонт - $ 250 – 400. Основные проекты в промзоне – офисы класса Б Сроки: 6-7 месяцев оформление + 1 год ремонт, но часть площадей модно использовать сразу. При новом строительстве реализацитя проекта занимает 3-5 лет.

5.3 Примеры переустройства промзон Бизнес-парки Дербеневский, Кожевники, Туполев- плаза - категория В. Цена аренды по цене $ за кв. метр. Минус – окружающая территория осталось той же, т.е. промзоной. «Красная роза» - первый этап – сделанная перестройка (офисы и центр дизайна), второй – новые объекты.

5.4 Действия при переустройстве промзоны 1 ) Обследование территории - НИиПИ Генплана, Московский центр освоения резервных технологий и другие организации. 2) Решения о выводе предприятий и изменении назначения территории. 3) Утверждение проекта рабочей группой префектуры, потом рабочей группой горадминистрации и в финале Городской комиссией по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобожденных территорий.

5.5 Реконструкция зданий 0. От здания остаются только стены, перекрытия и лестницы. 1.Работа в ограниченном пространстве требует высокого мастерства. 2.В США и Европе промздания преобразуются в элитное жильё – лофты, что в Москве не выгодно: ажиотажный спрос на стандартные квартиры и офисы

5.6 Лофты Квартиры, оборудованные в бывших индустриальных зданиях с сохранением их инженерных и конструктивных особенностей - высоких потолков, панорамных окон, металлических балок, труб, кирпичной кладки и т.д. Отличительная особенность - отсутствие межкомнатных перегородок и огромные площади от 500 до 1000 кв. метров. Средняя цена кв. метра от $2 тыс. в дешевой Праге до $12 тыс. - в Нью-Йорке.

5.7 Предпосылки для лофтов 1.Чистые производства, например, текстиль. 2.Кирпичные стены, а не железобетон.

5.6 Питсбург, США Домны, 1941 г. Коммерческий центр Waterfront

5.9 Фабрика, перестроенная под лофт

5.10 Лофтовое жильё

5.11 Преобразование промзоны 1. В Москве 66 промзон на площади га. К 2020 г. Намечено 20 ликвидировать, 16 сократить, что даст 5500 га. 2. Преобразование промзон предусмотрено Генпланом. 3. Во избежании конфликта с властями скупать и переоборудовать следует только уже не функционирующие предприятия. 4.Много предприятий куплено рейдерами.

6.1 Экологический аспект проекта выявление важнейших проблем, касающихся окружающей среды; количественная и качественная оценка воздействий; учет в разработке проекта требований и правил, касающихся допустимого воздействия на окружающую среду; выявление мер для смягчения неблагоприятных воздействий на окружающую среду и для возможного усиления благоприятных воздействий.

6.2 Воздействие на окружающую среду ( на примере нефти) 1.Вывод земли из оборота. На нефтяную промышленность приходится 20% ежегодных изъятий сельхоз угодий. 2. Проседания почвы вызывает заболачивание и подтопление территории, искривление стволов скважин, деформация обсадных колонн, разрушение объектов промыслового обустройства. По прогнозам на некоторых участках месторождений в Западной Сибири ожидаются вертикальные смещения земной поверхности от 0.2 до 1.5 м. 3. Деформация и разрушение сооружений и природных комплексов вызваны недостаточностью геоэкологической информации при проектировании и строительстве хозяйственно- бытовых и производственных объектов: гонка за сиюмимутной выгодой обкрадывает потомков.

Заключение 1.Особенность проектов недвижимости – неограниченный срок жизни Обязателен учёт воздействия проекта на окружающую среду. 3. Девелопер является главной фигурой в реализации проектов недвижимости.