Механизм защиты и стабилизации системы ипотечного жилищного кредитования Москва, 2010 год Смирнова Нина Николаевна Генеральный директор ОАО «СК АИЖК»

2 Страхование при ипотечном кредитовании (ипотечное страхование) Механизм защиты и стабилизации системы ипотечного жилищного кредитования СТРАХОВАНИЕ ИПОТЕЧНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ (Mortgage Insurance, Mortgage Guaranty Insurance) Страхование ответственности заемщика (страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору) Страхование предпринимательского риска банка (страхование предпринимательских рисков) Страхование заложенного имущества (страхование имущества граждан, за исключением транспортных средств) Страхование жизни заемщика (страхование жизни на случай смерти/ страхование от несчастных случаев и болезней) Титульное страхование (риск утраты или ограничения/обременения права собственности)

3 Ипотечное страхование – инновации на рынке страхования России. Первые итоги развития страхования ипотечных обязательств 3 Страхование ипотечных обязательств: первые итоги По состоянию на 1 декабря 2010 года выдано около 300 кредитов со страхованием ответственности заемщика на общую сумму более 500 млн. руб., из которых АИЖК рефинансировало около 100 кредитов на общую сумму 120 млн. руб. На рынке ипотечного кредитования с пониженным первоначальным взносом активно работают : 1.Сегмент АИЖК: 19 кредитных учреждений 20 региональных операторов 2.Банки не входящие в сегмент АИЖК: Выдают кредиты с первоначальным взносом от 10% около 60 региональных отделений Банк ВТБ 24 Планируют начать работу по выдачи кредитов с пониженным первоначальным взносом банки: ДельтаКредит и Альфа Банк

4 Первые итоги: География выдачи кредитов. Часть 1 Ипотечное страхование – инновации на рынке страхования России. Первые итоги развития страхования ипотечных обязательств География выдачи кредитов банками, входящими в систему АИЖК: РегионКредитное учреждение 1Республика Адыгея ООО КБ «Наратбанк» 2Алтайский край ООО КБ «Алтайкапиталбанк», ОАО КБ «ФорБанк» 3Воронежская область ЗАО Банк «Поволжский», ОАО КБ «АБ Финанс» 4Камчатский край ОАО Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» 5Кировская область ОАО КБ «Хлынов» 6Краснодарский край ООО КБ «Наратбанк», ОАО «Национальный банк развития бизнеса» 7Красноярский край ООО КБ «СТРОМКОМБАНК», ОАО АКБ «Русский земельный банк» 8Ленинградская область ОАО Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» 9Нижегородская область ОАО «НБД-Банк» 10Новосибирская область ОАО КБ «Левобережный» 11Омская область ОАО Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» 12Пермский край ОАО «Меткомбанк» 13Приморский край ОАО Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» 14Саратовская область ООО КБ «Наратбанк» 15Тверская область ОАО АКБ «Тверьуниверсалбанк», ОАО «Тверской Городской банк» 16Хабаровский край ОАО Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» 17Челябинская область ОАО АКБ «Тверьуниверсалбанк», ООО КБ «Наратбанк», ОАО КБ «АБ Финанс»

5 Первые итоги: География выдачи кредитов. Часть 2 Ипотечное страхование – инновации на рынке страхования России. Первые итоги развития страхования ипотечных обязательств География выдачи кредитов ВТБ 24 ЦФОПФОСФОСЗФОДФОЮФОУФО Москва Нижегородская область Алтайский край Архангельская область Камчатский край Астраханская область Челябинская область Белгородская область Кировская область Иркутская область Вологодская область Магаданская область Волгоградская область Свердловская область Владимирская область Оренбургская область Кемеровская область Мурманская область Приморский край Краснодарский край Тюменская область Ивановская область Пензенская область Красноярский край Республика Карелия Республика Саха (Якутия) Ростовская область Ханты- Мансийский автономный округ - Югра Костромская область Пермская область Новосибирская область Республика Коми Хабаровский край Ставропольский край Курская область Республика Башкирия Омская область Санкт- Петербург Липецкая область Республика Мордовия Республика Бурятия Московская область Республика Татарстан Томская область Рязанская область Республика Чувашия Читинская область Смоленская область Самарская область Тамбовская область Тульская область

6 Ипотечное страхование – инновации на рынке страхования России. Первые итоги развития страхования ипотечных обязательств 6 Формирование рынка страхования ипотечных обязательств 1.В настоящее время ОАО «СК АИЖК» заключило 16 договоров облигаторного перестрахования, обеспечив заемщикам возможность выбирать страховщика, предоставляющего оптимальные условия страхования ответственности по ипотечному кредиту на территории России. Партнерами ОАО «СК АИЖК» стали: ОАО «Альфа-Страхование», ОАО « ВСК», ОАО « КИТ Финанс Страхование», ЗАО «МАКС», ОАО « Страховая группа МСК», ОАО «НАСКО», ООО «ПСГ «ОСНОВА», ОАО «СК ПАРИ», ООО «1 СК», ООО «Росгосстрах», ОСАО «Россия», ООО «СК Согласие», ОАО «Региональная страховая компания Стерх», ЗАО «Страховая группа УралСиб», ОАО « САК ЭНЕРГОГАРАНТ», ОАО «ГСК Югория»» 2.В настоящее время договоры страхования ответственности заемщиков активно заключаются 9 страховыми компаниями в 60 регионах. 3.ООО «СК «ВТБ страхование», ЗАО «ГУТА-Страхование», ООО «Группа Ренессанс Страхование», ОСАО «РЕСО-Гарантия», ОАО «РОСНО», ООО «СО «Сургутнефтегаз», ЗАО «СК «Транснефть» подписали соглашение о намерении заключить договора перестрахования.

7 Ипотечное страхование – инновации на рынке страхования России. Первые итоги развития страхования ипотечных обязательств 7 Особенности страхования ипотечных обязательств Уникальные характеристики: Долгосрочный риск – длительный срок действия договора страхования при неизменной страховой сумме на весь срок при фиксированной величине страховой премии Неравномерное распределение риска в течение срока страхования (вероятность нарушения заемщиком графика погашения кредита постепенно возрастает в течение первых лет, достигая максимума на 3-4-ый год, после чего плавно убывает до конца срока кредита) Макроэкономический (катастрофический) характер риска из-за цикличности развития экономики и рынка недвижимости Фундаментальный характер риска, обусловленный взаимодействием экономических, социальных и политических факторов Высокая взаимозависимость факторов риска. Значительные убытки возникают в результате кризисных явлений на рынке недвижимости, которые ухудшают качество всех ипотечных активов одновременно. В связи с этим основной принцип страхования (диверсификация рисков) не соблюдается. Следовательно, необходимо перестрахование.

8 Ипотечное страхование – инновации на рынке страхования России. Первые итоги развития страхования ипотечных обязательств 8 Программы страхования ипотечных обязательств за рубежом Уникальные характеристики: Развитие страхования ипотечных обязательств, как правило, начиналось на государственной основе или при активном участии государства в части нормативно-правового регулирования и выработки единых стандартов. Компании с государственным капиталом в большинстве ориентированы на решение социальных задач, обеспечивают гарантии покрытия в большем размере. Большинство компаний (как частных, так и государственных) начинало с меньших размеров покрытия, постепенно их увеличивая. Только некоторые к настоящему времени пришли к 100% покрытию убытков кредитора. Страна Год начала программы Капитал США 1934государственный 1956частный Канада 1954государственный 1963частный Австралия и Новая Зеландия 1965 частный (в начале государственный) Великобритания1970частный Южная Африка1989 государственный + частное перестрахование Израиль1998частный Гонконг1999 государственный + частное перестрахование Филиппины1950государственный Литва1999государственный Казахстан2003государственный

9 Ипотечное страхование – инновации на рынке страхования России. Первые итоги развития страхования ипотечных обязательств 9 Факторы, усугубляющие страховой риск 1.Завышенная оценка предметов залога при ипотечном кредитовании (отсутствие в России единой базы данных по реальным сделкам не позволяет определять реальную рыночную стоимость предмета залога) 2.Отсутствие скоринговой системы оценки рисков у большинства кредиторов и страховщиков делает андеррайтинг недостаточно объективным 3.Недостаточно развитая система реструктуризации дефолтных кредитов 4.Недостаточность маневренных фондов, что осложняет процедуру взыскания Специфика страхования ипотечных обязательств в России - страховой риск может реализоваться даже в условиях отсутствия кризиса Потери в случае дефолта (англ. – Loss Given Default, LGD), в процентах от остатка основного долга (оценка СК АИЖК). Предположения: Продажа имущества происходит через 1,5 – 3 года после объявления дефолта; Цена продажи – проиндексированная на дату дефолта первоначальная цена объекта ипотеки за вычетом 30% - 50% (дисконт).

10 Ипотечное страхование – инновации на рынке страхования России. Первые итоги развития страхования ипотечных обязательств 10 «Стандартный кредит» Рекомендации международных экспертов, проводивших по заказу Института экономики города исследование перспектив страхования ипотечных обязательств, как инструмента развития ипотечного кредитования в России вывели формулу «Стандартного кредита», который отвечает поставленным задачам. Основные характеристики такого кредитного продукта: Кредит, выданный на приобретение первого жилья (не инвестиционного) Срок погашения кредита – 10 лет Фиксированная процентная ставка, фиксированные суммы платежей Страхуемое соотношение LTV 85% (базовое незастрахованное соотношение LTV – 70%) Ипотечное страховое покрытие 30% (верхний уровень) В настоящее время максимальная страховая сумма по договорам ответственности заемщика законодательно ограничена 20% от стоимости предмета залога. Увеличение страховой суммы возможно по договорам страхования предпринимательского риска банка.

11 Ипотечное страхование – инновации на рынке страхования России. Первые итоги развития страхования ипотечных обязательств 11 Страхование ипотечных обязательств: зачем это нужно банку? Улучшение финансовых показателей банка передача части кредитного риска страховой компании снижение доли высоко-рисковых активов: повышение качества кредитного портфеля уменьшение объемов резервирования* расширение числа лояльных банку клиентов Увеличение числа заемщиков за счет повышения доступности кредита снижение минимального размера первоначального взноса по кредиту с 30% до 10% от стоимости недвижимости снижение процентных ставок на 2-3 п.п. по застрахованным ипотечным кредитам по отношению к незастрахованным снижение совокупных расходов заемщика по ипотечному кредиту защита заемщика от дополнительных требований банка после реализации предмета залога * Начата работа по инициированию внесения изменений в нормативную базу

12 Ипотечное страхование – инновации на рынке страхования России. Первые итоги развития страхования ипотечных обязательств 12 Законодательные изменения, необходимые для развития страхования ипотечных обязательств в России. Часть 1. Необходимость специального законодательного регулирования страхования ипотечных обязательств Внесение изменений в: Федеральный закон «Об организации страхового дела в Российской Федерации» в части выделения в классификации видов страхования нового вида (подвида) «страхование ипотечных обязательств» в части постепенного усиления требований к размеру уставного капитала для страховых компаний, занимающихся страхованием ипотечных обязательств) Приказ Минфина РФ N 51н «Об утверждении Правил формирования страховых резервов по страхованию иному, чем страхование жизни» (в части расширения перечня резервов формируемых по договорам страхования ипотечных обязательств) Приказ Минфина РФ N 90н «Об утверждении Положения о порядке расчета страховщиками нормативного соотношения активов и принятых ими страховых обязательств» (в части ужесточения требований к размеру маржи платежеспособности для страховщиков, осуществляющих страхование ипотечных обязательств) Федеральный закон 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в части определения объекта страхования как «страхование ипотечных обязательств»)

13 Ипотечное страхование – инновации на рынке страхования России. Первые итоги развития страхования ипотечных обязательств 13 Законодательные изменения, необходимые для развития страхования ипотечных обязательств в России. Часть 2. Необходимость создания гибких страховых продуктов, повышения надежности рынка ипотечного кредитования Реализация - внесение изменений в: Федеральный закон 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части: порядка уплаты страхового взноса (предусмотреть возможность уплаты страховой премии в рассрочку, размера страховой суммы) включения в страховое покрытие начисленных процентов по кредитному договору (договору займа), штрафных санкций и других расходов, связанных с реализацией предмета ипотеки; введения обязательности страхования ипотечных обязательств при выдаче кредитов (займов) с показателем соотношения суммы кредита (займа) к залогу более 70 процентов) Экономические стимулы для кредитора Реализация - внесение изменений в: Положение Банка России от П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (в части отнесения страхового покрытия, удовлетворяющего Банк России, к обеспечению по ссудам с целью снижения размера формируемого банками резерва) Налоговый кодекс Российской Федерации, статьи 251, 263 (в части разрешения отнесения на расходы кредитора (займодавца) страховых премий по договорам страхования ипотечных обязательств и исключения из его доходов страхового возмещения)

14 Ипотечное страхование – инновации на рынке страхования России. Первые итоги развития страхования ипотечных обязательств 14 Открытое акционерное общество «Страховая компания АИЖК» Спасибо за внимание! Смирнова Нина Николаевна Генеральный директор ОАО «СК АИЖК»