Условия кредитования инвестиционных строительных проектов Москва 2008 Ассоциация региональных банков России В.А. Гамза Первый вице-президент Ассоциации банков «Россия» Председатель Совета директоров ОАО «Агрохимбанк»

Банки предоставляют инвестиционные кредиты для реализации инвестиционных проектов, если они отвечают следующим основным требованиям: Заемщик имеет устойчивое финансовое положение, а объем запрашиваемого кредита соответствует его финансовой деятельности Финансовые документы предоставляются в банк за последние 3 года, причем за последний год требуется ежеквартальная финансовая отчетность Соотношение собственных и заемных средств Заемщика соответственно не менее 20:80 (это лучший вариант в схеме фондирования) Ассоциация региональных банков России 1

2 Банки предоставляют инвестиционные кредиты для реализации инвестиционных проектов, если они выполняют требования (продолжение): Заемщик располагает собственными средствами для обслуживания процентных платежей на инвестиционной фазе проекта Заемщик способен предоставить по кредиту обеспечение, которое с учетом коэффициента ликвидности должно покрывать всю сумму обязательств по кредиту и проценты за год Проект является экономически эффективным и обеспечивает возврат кредита в приемлемые сроки

Ассоциация региональных банков России 3 Правоустанавливающая документация: Распорядительные документы органа местного самоуправления на право строительства или реконструкции объекта недвижимости и выделение для этих целей земельного участка Зарегистрированный в установленном порядке договор аренды земельного участка для проектирования и строительства объекта недвижимости Земельный участок, если на нем расположено несколько объектов с разными кредиторами, должен быть разделен таким образом, чтобы кредитуемому объекту соответствовал отдельный участок (с отдельным кадастровым номером и отдельным зарегистрированным договором аренды) Заключенный и зарегистрированный органом местного самоуправления инвестиционный договор, а также иные документы, определяющие права застройщика на объект недвижимости

Ассоциация региональных банков России 4 Документы, характеризующие права основных участников строительного проекта: Лицензии Заказчика-Застройщика и Проектировщика - разработчика проекта Информация об Инвесторе, Заказчике-Застройщике и Проектировщике в части наличия у них опыта реализации подобных проектов Документы, характеризующие Генподрядчика: лицензия, материалы о наличии опыта реализации аналогичных проектов, а также обосновывающие его выбор (тендерная и подобная документация)

Ассоциация региональных банков России 5 Документы, обосновывающие сроки и стоимость строительного проекта: Расчет общей стоимости строительного проекта Реестр платежей, произведенных инвестором по проекту, с приложением соответствующих платежных документов (для учета доли собственных средств, вложенных в проект) Календарный график работ, письменно согласованный основными участниками проекта (Инвестором, Заказчиком-Застройщиком, Генподрядчиком)

Ассоциация региональных банков России 6 Документы, обосновывающие сроки и стоимость строительного проекта (продолжение): График финансирования строительства Локальные сметы, объектная смета, действующие договоры, коммерческие предложения, обосновывающие и детализирующие объем и стоимость работ, указанных в разделах расчета общей стоимости строительного проекта При строительстве микрорайона требуется также сводный сметный расчет, учитывающий строительство инженерных сетей, социальной инфраструктуры, вспомогательных объектов

Ассоциация региональных банков России 7 Исходно-разрешительная и проектная документация: Исходно-разрешительная документация на проект застройки и на проекты отдельных зданий (градостроительное заключение, технические условия на подсоединение объекта к сетям, заключения согласующих организаций и т.п.) Проектная документация: а) проект застройки: генеральный план, согласованный в установленном порядке, пояснительная записка к проекту застройки (том "Общие решения") б) проекты на отдельные здания: копии томов «Архитектурно- строительные решения» (фасады, разрезы, поэтажные планы) и документы, дающие общую информацию по внутренним инженерным системам объекта, отделке его помещений и благоустройству прилегающей территории

Ассоциация региональных банков России 8 Исходно-разрешительная и проектная документация (продолжение): Заключения Государственной вневедомственной экспертизы: по проекту застройки (планировки), по проектам на отдельные здания Разрешение на строительство: разрешение ГАСН (Государственный архитектурно-строительный надзор), ордер ОАТИ (Объединение административно-технических инспекций) на производство строительно-монтажных и земляных работ Заключение по проекту независимой экологической экспертизы Акт сверки произведенных затрат на подготовку объекта к строительству и кредитованию

Ассоциация региональных банков России 9 Специализированный регламент «ФОНДИРОВАНИЕ» Цель использования кредитных средств: выполнение строительно-монтажных работ, связанных с возведением или реконструкцией объектов жилищного строительства финансирование расходов по выкупу площадей в объектах жилищного строительства и на формирование оборотного капитала в рамках реализации инвестиционных проектов в области жилищного строительства возмещение понесенных Заемщиком инвестиционных затрат при реализации строительных проектов в области жилищного строительства

Ассоциация региональных банков России 10 Специализированный регламент «ФОНДИРОВАНИЕ» (продолжение) Срок кредитования и размер процентной ставки устанавливается Банком индивидуально для каждого Заемщика и зависит: от объема средств Покупателей, поступивших на Целевые накопительные счета в Банке от уровня действующих на денежном рынке и в Банке процентных ставок от объема кредитовых оборотов Заемщика по счетам, открытым в Банке

Ассоциация региональных банков России 11 Специализированный регламент «ФОНДИРОВАНИЕ» (продолжение) Основные преимущества финансирования инвестиционных проектов целевым фондированием кредита: для Заемщика - возможность получения кредитных средств под процентную ставку, размер которой ниже стандартных процентных ставок Банка и зависит от объема денежных средств на Накопительных счетах для Покупателей - Банк гарантирует физическим лицам сохранность и целевое использование накопленных средств

Ассоциация региональных банков России 12 Специализированный регламент «ФОНДИРОВАНИЕ» (продолжение) Основные условия, применяемые к инвестиционным проектам, финансирование которых осуществляется с целевым фондированием кредита: кредитование Строительного проекта осуществляется при условии вложения в проект Заемщиком не менее 20% собственных средств, источники которых не связаны с кредитуемым проектом между Банком и Заемщиком заключается Соглашение о сотрудничестве в области инвестиционного кредитования и проектного финансирования Строительного проекта Заемщика кредитование Строительного проекта осуществляется при условии отсутствия участников долевого строительства по Объекту

Ассоциация региональных банков России 13 Специализированный регламент «ФОНДИРОВАНИЕ» Основные условия целевого фондирования кредита (продолжение): Покупатель заключает с Заемщиком Договор о резервировании площадей Объекта, который содержит обязательство Покупателя в течение определенного срока заключить с Банком договор О Целевом накопительном счете и разместить на счете денежную сумму, равную стоимости приобретаемых площадей после получения Заемщиком Свидетельства о праве собственности на площади Объекта и заключения с Покупателем договора купли-продажи Банк переводит средства, находящиеся на Целевом накопительном счете Покупателя, находящиеся на Целевом накопительном счете Покупателя, на счет Заемщика

Ассоциация региональных банков России 14 Специализированный регламент «ФОНДИРОВАНИЕ» (продолжение) Схемы фондирования, применяемые Сбербанком: Целевое фондирование (20% + 80%) 20% - доля собственных средств заемщика в бюджете проекта Нецелевое фондирование (30% + 70%) 30% - доля собственных средств заемщика в бюджете проекта Процентная ставка: 8-15% Процентная ставка: 14-15% Используется заемщиками существенно реже, чем схема нецелевого фондирования Используется заемщиками существенно чаще, чем схема целевого фондирования Заемщику (заказчику-застройщику) запрещено заключать с кем-либо договоры долевого участия по кредитуемому объекту Заемщику (заказчику-застройщику) разрешено заключать договоры долевого участия по кредитуемому объекту в соответствии с 214-ФЗ Сбербанк не предоставляет ипотеку на инвестиционной стадии проекта Сбербанк предоставляет ипотеку на инвестиционной стадии проекта

Ассоциация региональных банков России Благодарю за внимание! (495)