СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ АКТИВОВ:ОТ РАЗОВОЙ СДЕЛКИ К ПЕРСПЕКТИВНОМУ БИЗНЕСУ Р.К. Мухаметов Начальник Управления ипотечного и потребительского кредитования (Франкфурт-на-Майне – июня 2007 г.)

СТРУКТУРА СДЕЛКИ ПО СЕКЬЮРИТИЗАЦИИ ПОРТФЕЛЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ RMBS S.A. Международная Финансовая Корпорация Механизм снижения суверенного риска Barclays Bank PLC Процентный своп ЗАО Райффайзенбанк Резервный сервисер HSBC Bank plc Фонд ликвидности Class AA1/BBB+ Class BBaa2/BBB Class CB2/BB- Внешторгбанк Оригинатор; Сервисер; Субординированный кредит Bank of New York Администратор денежных потоков; Трасти Excess spread + Reserve fund

Итоги первой сделки – год спустя Показатели Июнь 2006 Май 2007 Портфель (тыс. долл. США) Количество кредитов Средневзвешенное текущее LTV Текущий объем кредита Фиксированная % ставка Досрочные погашения (тыс. долл. США) Количество досрочно погашаемых кредитов Доля досрочного погашения в портфеле (%) В том числе полное погашение (тыс. долл. США) Досрочные погашения в ежемесячных платежах (%) Просроченные платежи (шт.): До 30 дней 3 5 До 60 дней* 0 0 Доля просроченных платежей в портфеле (%) * За весь период обслуживания было несколько случаев просрочек до 60 дней

Итоги первой сделки – год спустя С чем столкнулись: Регистрационные органы Налоговое законодательство Заемщики Ипотечный портфель

Досрочные погашения Динамика досрочных погашений (в тыс. долл. США):

Динамика погашения портфеля (факт – прогноз в млн. долл. США)

Причины досрочных погашений Доминирующий фактор Рост доходов населения в Москве За период с 2004 г. по 2007 г. среднемесячная заработная плата в Москве по данным Госкомстата выросла в 2,3 раза (до 1 тыс. долл. США). Увеличение досрочных погашений наблюдаются в конце года и кварталов, когда происходит выплата премий и бонусов 90% всех досрочных погашений приходится на этот фактор Существенный фактор Рефинансирование кредитов В течение годов появилось много банков, предлагающих услуги по перекредитованию. Только в Москве программы рефинансирования предлагают 11 банков. Среди них: ВТБ 24, Райффайзен, КИТ финанс, Абсолют Банк, ММБ, Альфа банк, Банк Москвы и т.д. Как правило банки предлагают: более низкие процентные ставки разнообразные формы погашения задолженности (через банкоматы, электронные формы платежей и т.д.)

Просроченные платежи Доля просроченных платежей в текущем пуле – 0,02% Количество просроченных платежей от 31 до 60 дней за весь период обслуживания – 5 Отсутствие просроченных платежей от 61 до 90 дней Причины просроченных платежей: Непредвиденные обстоятельства (командировки, болезнь) Смена работы Страховые случаи (урегулирование вопроса по страховому покрытию достигали по срокам до 1,5 месяцев)

Проблемы сопровождения секьюритизированных кредитов Проблемы с заемщиками: А) негативное отношение к продаже их кредитов зарубежной компании (сомнения в легитимности сделки) Б) потребовалось проведение компании по разъяснению законности сделки: в печати, обращение руководства Банка к заемщикам, направление официальных писем заемщикам Налоговые проблемы Различное толкование 149 статьи Налогового Кодекса в отношении взимания НДС с комиссии по обслуживанию кредитов российскими и зарубежными институтами Проблемы с регистрирующими органами: А) Отсутствие в законодательной базе перечня документов, предоставляемых зарубежной компанией-эмитентом ипотечных ценных бумаг для осуществления регистрационных действий, а также требований к оформлению документов, предоставляемых зарубежной компанией- эмитентом для осуществления регистрационных действий (требование печатей от SPV, бланков компании и т. д.)

Что изменилось в сопровождении секьюритизированных кредитов Создана эффективная система обслуживания и отчетности: подготовлен персонал в ходе структурирования сделки по секьюритизации отлажена система сбора платежей и работы с заемщиками организован сбор платежей по портфелю филиала ВТБ в г. Санкт- Петербург и их перевод на накопительный счет разработан отдельный модуль ПО с целью перевода секьюритизированных кредитов на внебалансовое обслуживание и перевода денежных средств с текущих счетов заемщиков на накопительный счет и на счет RMBS в Люксембурге модернизирована IT система в соответствии с требования международных инвесторов по генерированию отчетов для менеджера денежных потоков, бирже и провайдерам процентных свопов (было осуществлено более 20 доводок IT) Секьюритизация – фактор повышения как качества портфеля, так и его сопровождения

Секьюритизация – новое направление бизнеса в ВТБ Основные типы секьюритизации Multi-Seller Mortgage Warehouse Conduit Применим к средним банкам с небольшим портфелем кредитов и хорошим уровнем выдачи кредитов Single-Seller Warehouse Conduit Применим к средним банкам с небольшим портфелем кредитов, но с высоким уровнем выдачи кредитов Stand Alone Term Securitization Применим к относительно крупным банкам с большим накопленным портфелем кредитов

Постоянная платформа для рефинансирования и секьюритизации ипотечных кредитов банков Участники программы – средние региональные банки, имеющие устойчивое финансовое состояние, региональную сеть филиалов, программу ипотечного кредитования, средние темпы выдачи кредитов Этап I Портфель – рублевые ипотечные кредиты Процентные ставки - фиксированные Стандарт кредитования – стандарты крупнейших игроков ипотечного рынка (АИЖК, ВТБ 24, Совфинтрейд и т.д.) Этап II Портфель – рубли, валюта Процентные ставки – фиксированные, плавающие Стандарт кредитования - собственный

Основные организации – участники рынка рефинансирования ипотеки Агентство ипотечного жилищного кредитования Совфинтрейд (дочерний банк Газпромбанка) АТТА- Ипотека КИТ-финанс Москоммерцбанк ВТБ 24 Существующая модель рефинасирования нацелена на выкуп и накопление на своем балансе ипотечных кредитов Доход региональных банков формируется за счет опционной премии и комиссии за обслуживание Продавая ипотечные активы Банк, как правило, теряет значительную часть процентного дохода

Основные тенденции развития ипотечного рынка в 2006 – 2007 годах Снижение рублевых процентных ставок – в среднем на 1,0% за 2006 г. Либерализация требований к коэффициенту достаточности капитала банков Появление институтов ипотечных брокеров, коллекторских агентств, накопителей (кондуитов)

Основные предпосылки к созданию постоянной платформы Региональные банки: имеют мощности, включая филиальную сеть для наращивания портфелей ипотечных кредитов повышают сервисное обслуживание заемщиков повышают качество IT систем заинтересованы в улучшении структуры баланса Вместе с тем банки сталкиваются с: недостаточной капитализацией для наращивания портфеля, адекватного для секьюритизации дефицитом долгосрочных и дешевых ресурсов недостаточностью средств для проведения самостоятельных сделок кредитный рейтинг ниже ВВ отсутствие опыта на международном рынке

Организаторы проекта ОАО Банк ВТБ ВТБ – структурирование и финансирование кондуита, работа с банками- участниками, анализ ипотечных портфелей, выполнение функций мастер- сервисера, предоставление кредитных улучшений ВТБ-Европа – структурирование и дистрибуция, предоставление инструментов хеджирования ВТБ24 – резервное обслуживание Депозитарная компания – кастодиальные услуги Иностранные Партнеры Финансирование кондуита. Структурирование и дистрибуция. Предоставление инструментов хеджирования и кредитных улучшений

Внутренняя организация проекта Принято решение Правления Банка о реализации проекта Создана структура по рефинансированию и секьюритизации активов Решены кадровые вопросы Создана аналитическая группа Определен круг региональных банков-участников проекта Определены критерии отбора ипотечных портфелей Принято решение о покупке нового программного обеспечения

Внешняя организация проекта Кондуит создается как специализированное юридическое лицо в форме SPV в Люксембурге в рамках специального закона о секьюритизации Создается организаторами в целях управления, а не владения Управляется организаторами – ОАО Банк ВТБ и иностранный банк Создается в форме compartments для накопления на его балансе ипотечных активов Каждый банк–оригинатор имеет свой compartmet со своим брендом

Цели и задачи проекта Создание принципиально новой модели рефинансирования ипотечных кредитов российских банков с дальнейшей их секьюритизацией на международном рынке капитала Создание универсальной структуры, которая позволит банкам- участникам проекта накапливать большие объемы ипотечных пулов за счет привлечения ресурсов для фондирования ипотечного бизнеса, не вступая в противоречие с нормативами Банка России в части достаточности капитала Достижение экономии на масштабе (economy of scale), что позволит банкам – оригинаторам избежать высоких затрат, характерных для секьюритизации

Преимущества постоянной платформы по сравнению с существующей моделью рефинансирования Более высокая доходность (excess spread на этапе накопления и секьюритизации + servicing fee) Получение более дешевого источника фондирования в форме «warehouse facility» (Mosprime +) Увеличение объемов кредитования (до 6 млн. долл. ежемесячно) Повышение стандартов кредитования и обслуживания Участвует в секьюритизации своих активов Имиджевая составляющая (бонды могут выпускаться под именем банка)

Эффективность кондуита по сравнению с другими программами рефинансирования

Доход регионального банка в форме excess spread СценарийРыночная ставка ипотечного кредита (%) МосПрайм (%) Доход Банка от excess spread (млн. $US) Базовый Оптимистичный Консервативный *

Индивидуальные сделки секьюритизации розничных кредитов Средние банки с накопленными розничными активами Активы: ипотека, автокредиты Высокие темпы выдачи кредитов Портфель: рубли, доллары, евро Донакопление портфеля происходит на балансе SPV Предоставление кредитной линии в форме warehouse facility Объем портфеля к секьюритизации – 150 млн. долл. США В настоящее время ВТБ является организатором четырех индивидуальных сделок по секьюритизации авто и ипотечных активов