Элитный рынок в России: Практика ложного позиционирования Александр Дьяченко EXTRAVAGANZA Moscow 2008 CEO Summit г.

Кто на рынке недвижимости честен? Девелопер? Риелтор? Клиент? Введение

Девелоперы «Дом на набережной класса De Luxe» Уникальность предложения: поблизости нет объектов аналогичного класса Высота потолков в квартирах – 3.3 м Современные системы вентиляции, собственное кондиционирование и увлажнение воздуха Развитая бытовая инфраструктура: магазин, детский сад, прачечная, химчистка, салон красоты, досуговый центр, ресторан Подземный паркинг Новейшие системы безопасности Виды из окон на исторические постройки Собственная котельная, спроектированная при участии немецких специалистов Благоустроенная территория

Девелоперы «Дом на набережной класса De Luxe» Расположение: Подмосковье, 17 км от МКАД, 3 часа в пути до центра Москвы Количество квартир: около 300 Площадка под застройку: промзона на месте вывода фабрики

Риелторы Громкое имя - признак элиты или что делают иностранные luxury бренды в России? Театр начинается с вешалки, агентство недвижимости - с call-центра… «S………….'s» - недвижимость от $ ……

Риелторы Справка WELHOME: Адрес: Москва, Веерная ул. Площадь: 135 кв.м. Количество комнат: 3 Стоимость: $

Клиенты Чем больше денег - тем больше свободы? Так ли это в России? Неплатежеспособные псевдоклиенты : «Дайте скидку 50%!»

Форматы по-русски: пентхаус Эталон. Классический американский пентхаус«Пентхаус по-русски» 2 Этажность дома Многоэтажный дом (50 этажей)Дом любой этажности Количество объектов на этаже Один объект на венчающей части дома Допускается несколько «пентхаусов» на одном уровне дома 4 Вид из окон Исторические памятники, парк, река Панорама крыш Москвы, допускаются индустриальные виды 5 Количество уровней пентхауса Минимальная площадь пентхауса кв. м От 500От Высота потолков От 4 метров и вышеВ среднем 3.5 метра 8 Наличие отдельного входа ОбязательноНеобязательно Эталон. Классический американский пентхаус«Пентхаус по-русски» 1 Этажность дома Многоэтажный дом (50 этажей)Дом любой этажности Количество объектов на этаже Один объект на венчающей части дома Допускается несколько «пентхаусов» на одном уровне дома 4 Вид из окон Исторические памятники, парк, река Панорама крыш Москвы, допускаются индустриальные виды 5 Количество уровней пентхауса Минимальная площадь пентхауса кв. м От 500От Высота потолков От 4 метров и вышеВ среднем 3.5 метра 8 Наличие отдельного входа ОбязательноНеобязательно Основные характеристики 1. Расположение 2. Этажность дома 3.Количество объектов на этаже 4.Вид из окон 5.Количество уровней пентхауса 6.Минимальная пло- щадь пентхауса кв. м 7.Высота потолков 8.Наличие отдельного входа Эталон. Классический американский пентхаус Престижный район города Многоэтажный дом (50 этажей) Один объект на венчающей части дома Исторические памятники, парк, река 3-4 От 500 От 4 метров и выше Обязательно «Пентхаус по-русски» Любой район, от ЦАО до «спальных» районов Дом любой этажности Допускается несколько «пентхаусов» на одном уровне дома Панорама крыш Москвы, допускаются индуст- риальные виды 1-2 От 150 В среднем 3.5 метра Необязательно По данным исследования WELHOME «Особняки и пентхаусы. Рынок обособленного жилья»

Форматы по-русски: бизнес парк Основные характеристики Классический зарубежный бизнес парк Российский бизнес парк 1. Месторасположение Около основных автомагистралей, в пригороде Любое предпочтительно окраины и загород 2. КлассКомплекс зданий класса А Комплекс зданий класса А, В, С 3.Общая площадь бизнес- парка (кв. м) Не менее От Минимальная площадь офиса (кв.м.) От Любая 5. Площадь участка (га)Не менее 8 гаНе менее 3 га 6. Этажность Малоэтажный офисный комплекс Разноуровневые 7. Состояние офисовГотов к работеБез отделки 8. Паркинг (кол-во М/М на 100 кв.м.) 3-4 м/м2 м/м 9. Доставка до бизнес парка.Shutlle busНе распространено По данным исследования WELHOME «Бизнес парки как явление на рынке офисной недвижимости Московского региона».

Последний штрих к портрету «псевдоэлиты» Магия пафоса и гламура: какова доля этих понятий в стоимости элитного объекта Итог: девальвация понятия «элитный, элитарный»

Эпилог Разбор полетов: причины и предпосылки ложного позиционирования Особенная ментальность общества Низкая компетенция участников рынка