Опыт Агентства RWAY в создании общероссийской системы мониторинга рынка недвижимости на основе GIS-системы Крапин Александр, генеральный директор Аналитического агентства RWAY

Факты: Рынку недвижимости более 20 лет, а общероссийской системы мониторинга рынка нет… На локальных рынках недвижимости были созданы системы мониторинга, часть которых продолжает свою деятельность, но большинство этих систем не обеспечивает необходимый состав и качество информации для профессиональных участников рынка, включая и профильные структуры власти…

Основная причина отсутствия общероссийской системы мониторинга – длительность и высокая стоимость работ (для бизнес-сообщества). У профильных федеральных госструктур не было экономического интереса к созданию подобных систем, но есть денежные средства. В настоящее время законодательно предусмотрено создание системы мониторинга рынка недвижимости России и определена ответственная организация – Росреестр…

На первом этапе создания общероссийской системы мониторинга рынка недвижимости у власти возникли сложности – цены сделок на наиболее развитых рынках недвижимости существенно отличались от цен предложений. Это произошло из-за действующей системы налогообложения операций с объектами недвижимости, которая допускает системное уклонение от уплаты налогов.

В конце 2009 года в Аналитическом агентстве RWAY были начаты работы по созданию системы мониторинга рынка недвижимости России. Глобальность поставленной задачи требовала привлечения значительных ресурсов, часть которых была найдена в институтах развития. Решение таких сложных задач потребовало двигаться к намеченным целям используя следующие системные принципы: - «от простого к сложному» - «от общего к частному, от частного к общему»

Что такое рынок недвижимости России: 2417 городов и поселков городского типа; более 155 тысяч сельских НП. В настоящее время обеспечить подобную детализацию не сможет ни одна бизнес-структура или структура власти. Поэтому было принято решение отработать методы сбора и обработки информации следующих типах городов и их пригородных зон (30 км): - города с населением свыше 1 млн чел.; -города с населением от 500 тыс. до 1 млн чел. -города с населением от 250 тыс. до 500 тыс. чел. -города с населением от 100 тыс. до 250 тыс. чел.

На первом этапе работ были поставлены, в частности, следующие задачи: - отработка методик сбора информации о ценах предложений на местных рынках; - отработка методов верификации баз предложений (системы фильтров и работы по верификации % предложений); - сбор информации о пообъектовом составе различных секторов местных рынков недвижимости (земельный рынок, рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, инвестиционно-строительный рынок).

Основные результаты первого этапа работы в годах: -отработаны методы сбора и верификации информации на 4-х основных видах городов (по численности населения) в течение 2-х лет в ежемесячном режиме (46 городов, земельный рынок, рынок жилья, загородный рынок, частично рынок коммерческой недвижимости); -принято решение на втором этапе работ проводить мониторинг в ежеквартальном режиме; -начались работы по созданию ГИС-системы RWAY, которая должна стать нашим основным инструментом для работы.

Примеры возможностей

Направления Земельные участки, тыс. руб./сот. Коттеджи, млн руб. Таунхаусы, млн руб. Дмитровское шоссе22715,19,0 Ярославское шоссе21711,9.- Щелковское шоссе2288,65,87 Горьковское шоссе1898,1- Егорьевское шоссе2557,7- Новорязанское шоссе718,17,9 Каширское шоссе1437,49,7 Симферопольское шоссе1126,76,1 Варшавское шоссе3409,913,6. Калужское шоссе33225,617,5 Киевское шоссе50334,110,9 Минское шоссе13521,217,2 Рублево-Успенское шоссе63844,2- Новорижское шоссе52533,913,2 Волоколамское шоcсе26555,514,4 Пятницкое шоссе26432,38,5 Ленинградское шоссе22616,37,1 Средние цены предложения в коттеджных поселках Московской области в I кв г.

Коттеджный поселокЗвенигородская усадьба Расположение Московская область, 39 км от МКАД по Рублево–успенскому шоссе, пос. Шихово Категория земельного участкаЗемли населенных пунктов Вид разрешенного использованияДля индивидуального жилищного строительства ПодрядОбязательный подряд Оформление земельных участковСобственность Технология и материал стенФундамент – монолитный железобетон, стены – кирпич КлассБизнес–класс Общая площадь коттеджей, кв.м8641,02 Общая площадь земельных участков под коттеджами, сот258,4 Площади коттеджей, кв.м327,5–657,7 Площадь земельного участка под коттеджем, сот13–17,8 Общая площадь дуплексов, кв.м566 Общая площадь земельных участков под дуплексами, сот17,4 Площадь дуплексов, кв.м283 Площадь земельного участка под дуплексом, сот8,6–8,8 Количество коттеджей17 Количество таунхаусов2 Безопасность Ограждение территории, КПП на въезд, видеонаблюдение, охрана внутренней территории ОкружениеЛес, река находятся в шаговой доступности Коммуникации Газ, электроэнергия – 15 кВт на дом, водоснабжение – центральное, канализация – центральная ДевелоперИНКОМ–Недвижимость Статус строительстваЗавершено Статус реализацииВ продаже находится 17 домовладений Стоимость, млн руб.9,9–27,7 Актуальность информации

КодСубъекты РФ Общая площадь В собственности граждан В собственности юридических лиц В гос. и муниципально й собственности Российская Федерация Центральный федеральный округ г. Москва 31Белгородская область Брянская область Владимирская область Воронежская область Ивановская область Калужская область Костромская область Курская область Липецкая область Московская область Орловская область Рязанская область Смоленская область Тамбовская область Тверская область Тульская область Ярославская область Земли промышленности в России. Фрагмент (тыс. га, по состоянию на )

п/пНаименование Муниципального образования Общее количество земельных участков по муниципаль ному образовани ю Количество земельных участков, предложенн ых к продаже %Средние взвешенные по площади значения удельных показателей кадастровой стоимости земель, руб./кв.м Средние взвешенные по площади значения цен предложени й по земельным участкам, руб./кв.м (данные RWAY) % Балашиха городской округ ,123088, ,45 2Бронницы городской округ ,98 723, ,45 3Волоколамский муниципальный район ,47 400, ,95 4Воскресенский муниципальный район ,24 721, ,47 Сравнение кадастровой и рыночной стоимости земельных участков в муниципальных образованиях Московской области из состава земель населенных пунктов в марте 2012 г.

Плановые и фактические объемы ввода жилья по субъектам федерации за 2011 г. п/пСубъекты РФПлан на 2011 г., тыс. кв.мФакт 2011 г., тыс. кв.мВыполнение плана, %План на 2012 г., тыс. кв.м 1Алтайский край700,00661,60-5,5%750,00 2Амурская область230,00240,204,4%300,00 3Архангельская область295,00280,10-5,1%313,10 4Астраханская область522,08503,20-3,6%553,40 5Белгородская область1 130, ,501,5%1 198,64 6Брянская область405,60421,003,8%429,94 7Владимирская область530,00435,70-17,8%590,00 8Волгоградская область808,00628,90-22,2%913,00 9Вологодская область504,09414,10-17,9%534,33 10Воронежская область907,40987,008,8%961,84 11Еврейская автономная область52,0053,001,9%54,00 12Забайкальский край275,29275,10-0,1%291,81 13Ивановская область232,00224,00-3,4%249,00 14Иркутская область730,00751,302,9%870,00 15Кабардино-Балкарская Республика260,00271,804,5%263,00 16Калининградская область630,86545,00-13,6%668,72 17Калужская область702,00586,50-16,5%744,12 18Камчатский край63,0068,709,0%65,00 19Карачаево-Черкесская Республика110,0082,00-25,5%120,00 20Кемеровская область1 112, ,60-2,7%1 178,80 21Кировская область360,00400,4011,2%380,00 22Костромская область188,24152,90-18,8%199,53 23Краснодарский край2 933, ,7025,8%3 184,00 24Красноярский край904, ,9016,0%959,09 25Курганская область332,80183,60-44,8%352,77 26Курская область475,49393,20-17,3%504,02 27Ленинградская область1 071, ,200,3%1 136,24 28Липецкая область760,45761,600,2%806,07 29Магаданская область18,0018,201,1%19,00 30г.Москва2 710, ,20-33,4%2 710,00

Деловая активность на рынке московского жилья в гг., (число сделок) В среднем в месяц за 2010 г. В среднем в месяц за 2011 г. Январь 2012 Февраль 2012 Март 2012Апрель 2012 Сделок купли- продажи Ипотечное кредитование, в том числе: - ипотека в силу договора ипотека в силу закона Зарегистриров ано договоров участия в долевом строительстве

Всего за 2011В среднем в месяц за 2011 г. Январь 2012Февраль 2012 Март 2012 Сведения о регистрации сделок купли-продажи жилья Сведения об ипотеке жилья: - ипотека в силу договора ипотека в силу закона Сведения о регистрации договоров участия в долевом строительстве Сведения о зарегистрированных правах на земельные участки Деловая активность на рынке жилья Московской области в гг., (число сделок)

В 2012 г. начался второй этап работ по созданию системы мониторинга рынка недвижимости России, который предусматривает: -мониторинг рынков недвижимости наиболее крупных городов России; -запуск в штатную эксплуатацию ГИС-системы RWAY, которая будет способна предоставлять необходимую для профессиональных участников рынка информацию в наиболее полном объеме по широкой номенклатуре запросов; -создание ГЧП для наиболее полного удовлетворения интересов бизнеса и власти в информации о рынке недвижимости России.

Благодарю за внимание! Вопросы? Крапин Александр, генеральный директор Аналитического агентства RWAY +7 (495)