Реконцепция ТЦ. Как меняется концепция объекта, если нет ожидаемого дохода? Готовы ли собственники менять арендаторов?

Повестка дня 1.Потенциалы повышения инвестиционной привлекательности и стоимости объекта 2.Фазы реконцепции 3.Критерии успеха 4.Потенциалы товарооборота состав арендаторов концепция тематизация маркетинг ресурсоэффективность 5. Анализ сценария 6. Выводы

… от удовлетворения спроса до удовольствия от времяпровождения Полный спектр товаров и услуг (One-Stop-Shopping) Качество пребывания (уют, обстановка) Сервис (Парковка, Информационное обеспечение, Логистика, Управление потоками, Забота о детях) Безопасность и чистота Зоны отдыха Привлекательная гастрономия и разноплановые кухни на фудкорте и в ресторанах (постоянно растущее число от общей сдаваемой в аренду площади) Программа культурных мероприятий, предложения проведения досуга (кино, фитнесс-клубы, театры и т.д.) Место социального общения и времяпровождения Тенденции развития торговых центров

Вертикализация розничной торговли Новые бренды/арендаторы Новые концепции магазинов (позиционирование торговых марок и товара) Рост площадей при снижении товарооборота с кв. м (увеличивающая потребность в площадях при падающей продуктивности площадей) ТЦ теряет свою актуальность с имеющимися арендаторами Тенденции развития торговых центров

Инвестиции во вновь «оживлённый организм» Скелет Конструктив Система Кожа Наружные конструкции здания Имидж Органы Построение Внутреннее качество Органы Отделы «Якорные арендаторы» Кровообращение Ориентация Обеспечение Мозг/ нервная система «Разумное здание» АСУ здания Аорта Подвижность Гибкость

Проблема Вход в ТЦ

Решение Вход в ТЦ

анализ конкурентной среды оценка размеров оборота и арендных платежей исследование объекта (техническое, юридическое, экономическое) SWOT-анализ Исследование рынка Проектный аудит отраслевая спецификация, набор арендатора/позиционирование варианты/сценарии концепций оценка потока арендных платежей оценка затрат планирование сроков (фаз, очередей строительства) калькуляция проекта/анализ рисков расторжение аренды, релокация/Переселение арендаторов эскизное проектирование/разрешительная документация тематизация (дизайн-проект) тендер/выбор исполнителей расчёт расходов и детальное планирование сроков маркетинг- и PR-концерт ТЭО проекта Редевелопмент Торговый центр От А до Я

Девелопмент строительство сдача в аренду реализация строительных работ по возможности при работающем объекте проект контроллинг ( расходы, сроки, качество) маркетинг/PR (события/информирование) открытие (при необходимости поэтапно) менеджмент ТЦ мониторинг Управление ТЦ Управление перезапуском Торговый центр От А до Я

Факторы успеха Анализ потенциала оборота теоретическая зона охвата анализ конкуренции опрос покупателей фактическая зона охвата SWOT- анализ позиционирование/идентификация дополнительного потенциала оборота

Факторы успеха Список арендаторов/потенциал торговой зоны Анализ оборота/ Потенциал оборота (расчёт максимального оборота магазинов, потенциал повышения арендной ставки) Бенч-маркетинг внутри отрасли (сравнительные данные по рынку) Определение целей при выборе брендов и определении состава арендаторов (Сравнение прошлых показателей с планируемыми) Коммерческая анализ как основа для концепции

Факторы успеха Концепция При необходимости, новое позиционирование якорей Перенаправление покупательских потоков Обзорность между уровнями торговых площадей Планирование различных зон в ТЦ (атмосфера праздников и смены положительных настроений) ДО ПОСЛЕ

Оценщик Архитектор Привлеченные специалисты «FOOD-COURT» с функцией якоря Факторы успеха Концепция

«Лицо ТЦ» Тематизация и дизайн с локальной ориентацией Повышение лояльности и идентификации клиента с ТЦ Факторы успеха Тематизация

Факторы успеха

Маркетинг во время реконцепции Информирование клиента (о ремонтных мероприятиях ) Разбудить ожидания (новый ТЦ – новые возможности) Стратегическое позиционирование ТЦ Внедрение новобо бренда - ТЦ Факторы успеха

Маркетинг во время реконцепции Факторы успеха

здоровье и комфорт энергия вода мусор транспортное средство материалы устойчивые спортплощадки Ресурсо и Энергоэффективность Факторы успеха

Сертификация в контексте реконцепции Прежде всего для новостроя Адаптация систем сертификации для реконцепции Шансы повышения рыночной стоимости объекта Потенциал (в качестве примера) Повторное использование строительных материалов Оптимизация расходов электроэнергии (интеграция получения энергии из регенеративных источников, энергосберегающие лампы, Датчики движения, система управления освещением и т.д.) Сокращение расхода воды (сухие писсуары, использование сточных вод) Разделение мусора/доля возврата Факторы успеха

Рационализация расходов электроэнергии (в контексте реконцепции) Внести коррективы в время работы эскалаторов (запуск) оптимизация свободного охлаждения освещение парковочных мест время работы охлаждающих башен Факторы успеха

Анализ сценария Подходящий момент для реконцепции Упрощённая формула – каждые лет Индикаторы реконцепции: слабый поток посещаемости в некоторых частях ТЦ падающая привлекательность в местах общего пользования затруднённая дальнейшая сдача в аренду «пустых площадей» отсутствие листа ожидания падение удовлетворённости клиентов (опрос) снижение потоков и оборотов увеличение не сданных в аренду помещений Подготовка принятия инвестиционного решения

Принятие инвестиционного решения Препятствия: амбициозные или нереалистичные бизнес-планы высокая остаточная бухгалтерская стоимость объекта отсутствующая/недостающая ликвидность для дополнительных инвестиций (отсутствующие накопления/резервы, высокие финансовые расходы при высокой кредитной нагрузке ) разногласия среди акционеров (различные интересы для инвестиций) Подход к решению сценарий «бездействия» реконцепция (в вариациях) (относительно) Эффективность инвестиций/мероприятия по реконцепции оптимальное соотношение от инвестиций до окупаемости (увеличение стоимости) динамичный расчёт/учёт рентабельности капиталовложений Анализ сценария

Сценарий «бездействия» как исходный момент падающая арендная ставка при растущих расходах для собственников повышенная стоимость обслуживания объекта падающий (теоретически) фактор продажи актива Анализ сценария падающая рыночная стоимость объекта

Анализ сценария для сравнения альтернатив действий Сценарии реконструкции (несколько вариантов) понижение доходов от сдачи площадей в аренду во время фазы реконструкции/модернизации/перепланировки с последующим повышением арендного потока инвестиционные расходы для нового позиционирования объекта более высокий (теоретически) фактор продажи актива Анализ сценария Более стабильная и высокая рыночная стоимость объекта

Выводы Реконцепция Торговых Центров предлагает потенциалы повышения стоимости объекта, если приняты во внимание все факторы успеха а не осуществлены лишь отдельные мероприятия. сделать возможным значительное повышение стоимости объекта с помощью ресурсо и энерго сберегающих технологий. обеспечить долгосрочные шансы на выживание и востребованность на рынке ТЦ находиться в фокусе привлекательности для инвесторов, понижение рисков морального и рыночного старения объекта. благодаря «запасу стоимости объекта» а также росту текущего cash-flow получение сравнительно выгодного и беспроблемного финансирования.Прогноз: Инвесторы и девелоперы ищут возможности инвестирования в реконцепцию. ТЦ, нуждающиеся в реконцепции, будут чаще предлагаться на рынке.