Тема 3. Нормативная правовая база управления имущественным комплексом предприятия – недвижимостью Стратегическое управление имущественным комплексом

Литература по нормативной правовой базе управления имущественным комплексом (ИК)

Задачи изучения нормативной правовой базы управления ИК – недвижимостью (1) 1. Общий подход - комплексное рассмотрение законодательной и иной нормативной правовой базы управления: Законодательная база: –Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ (гражданское право), –др. кодексы и законы РФ, –законы субъектов РФ. Иная нормативная правовая база: –указы Президента РФ, –постановления Правительства РФ, –ведомственные акты, инструкции, рекомендации (МЭРТ, Минфина, налоговых органов и др.), –государственные и ведомственные стандарты, нормы и правила, –стандарты профессиональных сообществ и внутрикорпоративные стандарты.

2. Основные задачи : (а) Понимание полной системы правомочий (триады правомочий владения, пользования и распоряжения), обязанностей и ограничений собственника и ее роли в управлении ИК - недвижимостью. (б) Построение правового поля управления ИК - умение определять: какие типы управленческих действий (в т.ч.: развитие, имущественные сделки, изменения и реорганизации); с какими типами объектов ИК (недвижимости); в каких условиях (внешней и внутренней среды) можно производить для достижения поставленных целей? Задачи изучения нормативной правовой базы управления ИК – недвижимостью (2)

Права собственников Вещные права лиц, владение, не являющихся пользование, собственниками: распоряжение (i) отчуждать свое имущество (j) право пожизненного в собственность другим лицам, наследуемого владения (ii) передавать другим лицам, земельным участком, оставаясь собственником, (jj) право постоянного свои права владения, (бессрочного) пользования пользования и распоряжения земельным участком, имуществом, (iii) отдавать имущество в залог (jjj) сервитуты (как право и обременять имущество ограниченного доступа) другими способами, (iv)передавать имущество (jv) право хозяйственного в доверительное управление ведения и оперативного (без перехода права управления собственности). имуществом (для ГУП)

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества ст.210 ГКРФ Права пользования и обременения сохраняются при смене собственника Равная защита прав собственников всех форм собственности Права собственниковВещные права лиц, владение, не являющихся пользование, собственниками: распоряжение… сервитуты …

ПравомочияОбязанностиОграничения Владение Бремя содержания Передача в ДУОбслуживаниеГрадостроительные Развитие (проекты)РемонтЭкологические Пользование Охрана, безопасностьЗащита прав Извлечение прибылиСтрахованиенесобственников Сдача в аренду и др. Налоги и др.(сервитуты) и др. Распоряжение Продажи Льготы и др. Мена, наследование и др.(разрешения) ДОХОДНЫЕ ПОТОКИ иРАСХОДНЫЕ ПОТОКИ в БЮДЖЕТЕ СОБСТВЕННИКА (организации)

Построение правового поля управления имущественным комплексом ВИДЫ ОБЪЕКТОВ: с какими из объектов недвижимости – ИК (каких типов организаций) ВИДЫ СДЕЛОК: какие из сделок и операций с недвижимостью УСЛОВИЯ: ограничения, изъятия, срочность, связность, льготы, стимулы … «Путеводитель» по нормативной правовой базе управления имущественным комплексом

ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ (ЖЦ) КОМПЛЕКСА ОРГАНИЗАЦИИ (ЖЦ ИК) Действия, связанныеСтадии ЖЦ Стадии ЖЦ Типы сделок и с недвижимостьюорганизации имущественного операций с имущ. (затрагивающие ИК) комплекса (ИК) комплексом Формирование (и увел.)1. Создание 1. ФормированиеСделки купли-продажи уставного капитала организации ИКАренда (лизинг) Эмиссия акций2. Рост 2. РазвитиеНовое строительство Привлечение инвестиций организации ИКПрием на баланс Займы и кредит 3. Адаптация Проекты: development, Инновации3. Преобразо- ИК инвестиционные, инновац. Адаптация к изменениям ванияПродажи непрофиль- Поглощения и слияния (изменения) ных активов и сдача Разделения и выделения организациив аренду излишков Сокращение бизнесаПередача, внесение в Ликвидация (банкротство)4. Ликвидацияуставные фонды и исполнение кредитных организации 4. ЛиквидацияКонкурсные торги и обязательств ИКаукционы Какие и когда действия с объектами ИК востребованы в течение жизненного цикла организации?

ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ (ЖЦ) ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ИК ОРГАНИЗАЦИИ (ЖЦ ИК) Действия, связанныеСтадии ЖЦ Стадии ЖЦ Типы сделок и с недвижимостьюорганизации имущественного операций с имущ. (затрагивающие ИК) комплекса (ИК) комплексом Формирование (и увел.)1. Создание 1. ФормированиеСделки купли-продажи уставного капитала организации ИКАренда (лизинг) Эмиссия акций2. Рост 2. РазвитиеНовое строительство Привлечение инвестиций организации ИКПрием на баланс Займы и кредит 3. Адаптация Проекты: development, Инновации3. Преобразо- ИК инвестиционные, инновац. Адаптация к изменениям ванияПродажи непрофиль- Поглощения и слияния (изменения) ных активов и сдача Разделения и выделения организациив аренду излишков Сокращение бизнесаПередача, внесение в Ликвидация (банкротство)4. Ликвидацияуставные фонды и исполнение кредитных организации 4. ЛиквидацияКонкурсные торги и обязательств ИКаукционы Какие и когда операции и сделки с объектами имущественного комплекса востребованы в течение жизненного цикла организации?

ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ (ЖЦ)ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ИМУЩЕСТВЕННОГО ОРГАНИЗАЦИИКОМПЛЕКСА ОРГАНИЗАЦИИ (ЖЦ ИК) Действия, связанныеСтадии ЖЦ Стадии ЖЦ Типы сделок и с недвижимостьюорганизации имущественного операций с имущ. (затрагивающие ИК) комплекса (ИК) комплексом Формирование (и увел.)1. Создание 1. ФормированиеСделки купли-продажи уставного капитала организации ИКАренда (лизинг) Эмиссия акций2. Рост 2. РазвитиеНовое строительство Привлечение инвестиций организации ИКПрием на баланс Займы и кредит 3. Адаптация Проекты: development, Инновации3. Преобразо- ИК инвестиционные, инновац. Адаптация к изменениям ванияПродажи непрофиль- Поглощения и слияния (изменения) ных активов и сдача Разделения и выделения организациив аренду излишков Сокращение бизнесаПередача, внесение в Ликвидация (банкротство)4. Ликвидацияуставные фонды и исполнение кредитных организации 4. ЛиквидацияКонкурсные торги и обязательств ИКаукционы Какие и когда операции и сделки с объектами имущественного комплекса востребованы в течение жизненного цикла организации?

Какие кодексы и законы РФ мы рассмотрим (следуя концепции работы с законодательной базой и этапам жизненного цикла организации) Конституция РФ Гражданский кодекс РФ Закон РФ об акционерных обществах (имущественные аспекты) Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Налоговый кодекс Закон РФ об инвестиционной деятельности Закон РФ о несостоятельности (банкротстве) Извлечения из законов по ипотеке, займам, кредиту и др. В тематических рамках Арендные отношения (Концессия, Лизинг, Аренда) Девелопмент - Градостроительное регулирование Оценочная деятельность (Оценка и Бух. учет)

Конституция Российской Федерации (1) Ст.8: В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности Ст. 9: Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной и муниципальной собственности. Ст. 36, а.2: Владение, пользование и распоряжение землей и др. природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Конституция Российской Федерации (2) Ст. 35, п.2: Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Ст. 35, п.3: Никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Гражданский кодекс РФ и его базовая роль в организации управления недвижимостью (1) Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – системообразующий закон гражданского права, основа для регулирования хозяйственной деятельности, оборотоспособности объектов права (в т.ч. объектов недвижимости и ИК предприятия в целом как недвижимости) ГК РФ формирует правовое поле управления: - объектный состав недвижимости и ИК предприятия, - возможные сделки с недвижимостью и ИК предприятия, - круг прав и обязанностей собственников

Гражданский кодекс РФ и его базовая роль в организации управления недвижимостью (2) Положения ГК РФ развивают конституционные принципы земельно-имущественного регулирования Положения ГК РФ детализируются в законах РФ - по конкретным типам объектов (земельный, лесной, водный и градостроительный кодексы, закон о недрах), а также - по типам сделок и операций, особенностей использования (законы об ипотеке, лизинге, концессиях, инвестиционной деятельности, приватизации, банкротстве, гос. регистрации прав, оценочной деятельности и др.).

Состав недвижимости и ИК Сделки, операции Виды объектов (ст. 128, 130, 132)= Оборотоспособность (ст. 129) Земельные участки= Государственная регистрация прав Участки недр на недвижимость - ст.131 и сделок - ст.164 Все неразрывно связанное с землей = Отдельные виды обязательств - раздел 4 (здания и сооружения) Продажа недвижимости Объекты незавершенного строительства Продажа предприятия Имущ. комплекс предприятия Аренда зданий и сооружений Земельные участки Аренда предприятий Здания и сооружения Имущественное страхование Оборудование, инвентарь Доверительное управление Продукция и сырье Мена, наследование, дарение Права требования и долги = Обеспечение исполнения обязательств Права обозначения Залог (ст ) Ипотека предприятия (ст. 340) = Приватизация гос. имущества (ст. 217) = Принудительный выкуп (+ Зем. Кодекс РФ) Гражданский кодекс РФ о составе и сделках с недвижимостью (ИК):

Гражданский кодекс РФ : оборотоспособность объектов права, регулирование рынка земли и иной недвижимости Оборотоспособность объектов гражданских прав Свободное отчуждениеСмена собственника в порядке (рынок продаж) универсального правопреемства и передача прав (рынок аренды и др.)НаследованиеРеорганизация юр. лица Регулирование оборотоспособности Изъятие из оборота Ограничения оборотоспособности Законы Законы Законы об изъятии о видах объектов, о видах объектов, по видам объектов могущих быть в чей оборот допустим и операций собственности лишь по специальному определенных разрешению участников оборота

Регулирование оборота земельной и иной недвижимости Оборот объектов гражданского права: –свободное отчуждение, –смена собственника в порядке универсального правопреемства. Оборотоспособность – мера возможностей (сложностей) осуществлять свободный оборот. Государство целенаправленно регулирует оборотоспособность двух типов объектов: – создающих опасность для граждан и общества; – представляющих наибольшую ценность (недвижимость, имущество, ценные бумаги).

Методы и механизмы государственного регулирования Установление запретов и ограничений. Установление нормативных требований и регламентов к процедурам оборота. Государственная регистрация (прав и сделок) и системы государственного учета (кадастры, реестры). Др. методы и механизмы : налогообложение, приватизация и национализация, обременения, принудительное отчуждение и т.д.

Направления государственного регулирования рынка Воздействия на участников оборота: покупателей и продавцов (запреты и ограничения, льготы). Воздействия (изъятия, ограничения) на объекты рыночного оборота - по видам объектов и сделок. Воздействия на рыночную инфраструктуру: – лицензирование, сертификация, аккредитация, стандарты; – определение нормативов, регламентов, регулирование цен; – информационная политика, поддержка и обеспечение (открытость и конфиденциальность, содействие развитию информационно-аналитических служб и изданий) Типы воздействий: исключающие, предписывающие, ограничивающие, стимулирующие

Примеры запретов на оборот недвижимости Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками на приграничных территориях … и на иных установленных особо территориях РФ (ст.15, п.3 ЗК РФ). Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами (извлечения из ст.27, п.4 ЗК РФ): –государственными природными заповедниками и нац. парками –зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены Вооруженные Силы РФ и др. воинские формирования, –объектами организаций ФС безопасности, –объектами использования атомной энергии, хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ.

Примеры ограничений оборота объектов недвижимости Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: – в пределах особо охраняемых природных территорий, – в пределах лесного фонда (с исключениями), – занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда, – занятые особо ценными объектами культурного наследия, – предоставленные для морских и речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, объектов связи и космической инфраструктуры и др. (извлечения из ст. 27, п.5 ЗК РФ).

Возникновение прав: –из общих положений оборотоспособности, –приобретение прав на земельные участки и иную недвижимость, находящуюся в государственной или муниципальной собственности (в т.ч. при приватизации). Прекращение прав: –из общих положений оборотоспособности, –принудительный выкуп. Момент возникновения (прекращения) прав собствен- ности на объект недвижимости - после регистрации в Едином государственном реестре прав – ЕГРП Возникновение и прекращение прав на земельную и иную недвижимость

Оборот объектов гражданского права (ст. 129 ГК РФ) Свободное отчуждение и передача прав - Купля-продажа – возмездная передача недвижимого имущества (прав на него) продавцом в собственность покупателя. Существенные условия договора купли-продажи: Определение объекта недвижимости Описание земельного участка Цена недвижимости Указание зарегистрированных ограничений и обременений (и лиц, сохраняющих право проживания). - Мена, дарение и др. формы свободного отчуждения (передачи прав)

Продажа недвижимости – перечень положений в ГК РФ ст Договор (и форма договора) продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода прав на недвижимость. Права на земельный участок и объекты на нем (при продажах того и другого). Определение предмета, цена в договоре продажи. Передача недвижимости и последствия передачи при ненадлежащем качестве. Особенности продажи жилых помещений.

Из особенностей купли-продажи земельных участков (извлечения из ГК и ЗК РФ) Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. По договору купли-продажи здания / сооружения покупате- лю передаются права (собственности или пользования) на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже земельного участка без здания, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая занята зданием и необходима для его пользования (e.g., проход). При предоставлении продавцом ложной информации (e.g., о качестве, ограничениях) покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи с возмещением причиненных убытков

Аренда недвижимости Аренда недвижимости – предоставление арендодателем арендатору недвижимого имущества (здания, сооружения, земельного участка, имущественного комплекса предприятия) за плату во временное владение и/или пользование (см.: ст. 606, 607, 656 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

Извлечения из норм арендных отношений Договоры аренды недвижимого имущества (кроме жилых помещений) и все изменения к ним подлежат государственной регистрации. Договор аренды недвижимого имущества всегда срочный и платный. При бессрочном договоре аренды каждая из сторон может его расторгнуть, предупредив за 3 месяца. Договор аренды полагает обязательную передачу объекта аренды от арендодателя арендатору. Отказ от передачи может быть обжалован в суде. Арендатор земель публичной собственности может заменять арендатора и сдавать их в субаренду без согласия арендодателя.

Аренда / Лизинг / Концессия (временное возмездное пользование на договорной основе) Гражданский Закон РФ Закон РФ кодекс о лизинге о концессионных (глава 34 «Аренда») (финансовой аренде) соглашениях (2005) Аренда зданий иВид инвестиционной Концессия – передача сооружений, деятельности по исключительных прав предприятия. приобретению на объекты с особым имущества и передаче порядком обращения; Наем жилогоего в лизинг (аренду Закон о концессиях (2005г.) помещения (гл.35)с переходом или без - к объектам ***перехода по истечении гос. имущества. Аренда земельныхсрока договора прав участковсобственности). (ст. 22 Земельный Предмет лизинга – все кодекс РФ) виды имущества, кроме имущества с особым порядком обращения

Закон РФ об акционерных обществах от ФЗ (имущественные аспекты – извлечения 1 ) Статья 9. Учреждение общества п.3. Решение об учреждении общества, утверждении его устава и денежной оценки ценных бумаг, др. вещей или имущественных прав, имеющих денежную оценку, вносимых учредителем в оплату акций общества, принимается учредителями единогласно Статья 15. Реорганизация общества п. 3. Формирование имущества обществ, создаваемых в результате реорганизации, осуществляется только за счет имущества реорганизуемых обществ Статья 22. Порядок ликвидации общества п.4. … ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, который содержит сведения о составе имущества ликвидируемого общества, предъявленных кредиторами требованиях и результатах их рассмотрения … п.5. Если имеющихся у ликвидируемого общества денежных средств недостаточно для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу иного имущества общества с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений

Статья 25. Уставный капитал и акции общества п.1. Уставный капитал общества составляется из номинальной стоимости акций общества, приобретенных акционерами. Уставный капитал общества определяет минимальный размер имущества общества, гарантирующего интересы его кредиторов Статья 28. Увеличение уставного капитала общества п.5. Увеличение уставного капитала общества путем размещения дополнительных акций может осуществляться за счет имущества общества. Увеличение уставного капитала общества путем увеличения номинальной стоимости акций осуществляется только за счет имущества общества. Статья 65. Компетенция совета директоров общества п.5. Увеличение уставного капитала общества путем размещения обществом дополнительных акций … п.7. Определение цены (денежной оценки) имущества … Закон РФ об акционерных обществах от ФЗ (имущественные аспекты – извлечения 2 )

Статья 35. Фонды и чистые активы общества п.3. Стоимость чистых активов общества оценивается по данным бухгалтерского учета в порядке, устанавливаемом Минфином РФ и федеральным органом исп. власти по рынку ценных бумаг Статья 77. Определение рыночной стоимости имущества п.1. В случаях, когда цена (денежная оценка) имущества … … определяются решением совета директоров (наблюдат. совета) общества, они должны определяться исходя из рыночной стоимости В обществе с числом акционеров 1000 цена (денежная оценка) имущества определяется независимыми директорами, не заинтересованными в сделке Статья 78. Крупная сделка п.1. Крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату Закон РФ об акционерных обществах от ФЗ (имущественные аспекты – извлечения 3 )

(1) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это специальный юридический акт, в результате которого государство устанавливает и со всей ответственностью подтверждает возникновение, переход, ограничения и прекращение прав субъекта на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав – это –государственные гарантии собственнику и другим потенциальным участникам сделок с недвижимым имуществом правового статуса и чистоты титулов вовлекаемых в гражданский оборот объектов –необходимая основа для развития рынка недвижимости, его правового обеспечения и качественного роста оборотоспособности недвижимости.

(2) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним Права собственника (вместе с бременем ответственного содержания) на приобретаемое, сформированное, построенное и т.д. недвижимое имущество возникают именно и только с момента их (прав) государственной регистрации. Только после государственной регистрации прав собственник может совершать сделки с этим недвижимым имуществом - ИК (также обязательно регистрируя их).

Закон о государственной регистрации устанавливает: - полномочия учреждений юстиции проводить правовую экспертизу прав и предоставляемых документов; -структуру, состав и содержание Единого гос. реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним; -порядок действий органов государственной регистрации, состав предоставляемых для регистрации документов; -особенности гос. регистрации по специальным видам объектов недвижимости и случаям регистрации; -публичный характер (в том числе, открытость сведений) государственной регистрации прав и сделок; -ответственность за нарушения правил регистрации, подлинность выдаваемой информации, обязанность возмещения убытков. (3) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Единый государственный реестр прав (ЕГРП) включает три подраздела: 1. Краткое описание объекта недвижимости (адрес, вид, площадь, назначение …) 2. Право собственности, правообладатель и его документы …, даты записи 3. Ограничения (обременения), в т.ч.: - сервитуты, - ипотека, - доверительное управление. (4) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Налоговый кодекс РФ (имущественные аспекты - 1) Определены следующие виды региональных налогов и сборов в части недвижимости (ст.14 НК РФ) –налог на имущество организаций, –налог на недвижимость. В числе местных налогов определены (ст.15 НК РФ): –земельный налог, –налог на имущество физических лиц, –налог на наследование или дарение. При введении в действие единого налога на недвижимость прекращается действие налога на имущество организаций и действие местных налогов на имущество физических лиц и земельный налог.

Налоговый кодекс РФ (имущественные аспекты - 2) Правила определения налоговой базы недвижимого имущества отданы федеральному уровню. Налоговые ставки по региональным и местным налогам устанавливаются законами субъекта РФ и нормативными актами местного управления (ст.53-54). Порядок исчисления и уплаты имущественного налога регулируется нормативными правовыми документами - Инструкциями органов исполнительной власти (МНС) РФ 33 и 38 о налогообложении имущества предприятий и имущества иностранных юридических лиц. В качестве налоговой базы определена средне- годовая стоимость имущества предприятия. Предельный размер налоговой ставки на имущество предприятия 2% от исчисленной базы.

Налоговый кодекс РФ (имущественные аспекты - 3) За пределы понятия реализации (и необходимой оценки в целях налогообложения) выведены: - передача основных средств, нематериальных активов и иного имущества организации ее правопреемникам при реорганизации, - передача имущества участнику хозяйствен- ного общества или товарищества, договора о совместной деятельности (его правопреемнику или наследнику) в случаях выхода из общества или договора, выдела доли или раздела имущества - ст. 39 НК РФ

Закон о бухгалтерском учете (1996, 129-ФЗ) имущественные аспекты - 1 Статья 11. Оценка имущества и обязательств Оценка имущества: (1) приобретенного за плату, осуществляется путем суммирования фактически произведенных расходов на его покупку, (2) полученного безвозмездно – по рыночной стоимости на дату оприходования, (3) произведенного в самой организации – по стоимости изготовления. Амортизацию начисляют независимо от результатов хозяйственной деятельности в отчетном периоде.

Закон о бухгалтерском учете (1996, 129-ФЗ) имущественные аспекты - 2 Статья 12. Инвентаризация имущества и обязательств п.1 … в ходе инвентаризации проверяются и документально подтверждаются наличие, состояние и оценка имущества … п.2. Проведение инвентаризации обязательно: – при передаче имущества в аренду, выкупе, продаже … – при реорганизации или ликвидации организации.

Закон РФ Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений 39-ФЗ от (1) Инвестиционная деятельность – это вложение инвестиций в целях получения прибыли и/или достижения иного полезного эффекта. Инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений – это вложение инвестиций в основные средства, в т.ч.: затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и тех. перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, проведение ПИР и др. затраты. Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и др. лица.

Государственное регулирование инвестиционной деятельности (в т.ч.): - Создание благоприятных условий для инвесторов. - Совершенствование системы налогов, начисления амортизации. - Предоставление льгот. - Защита интересов инвесторов. - Принятие антимонопольных мер. - Переоценка фондов в соответствии с динамикой инфляции и др. Прямое участие государства в инвестиционной деятельности - Предоставление на конкурсной основе государственных гарантий. (стабилизация условий и режима деятельности инвестора до 7 лет). - Размещение на конкурсной основе средств федерального бюджета. - Проведение экспертизы проектов. - Предоставление концессий по результатам торгов (аукционов и конкурсов). Закон РФ Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений 39-ФЗ от (2)

Закон РФ «Об иностранных инвестициях в РФ» 160-ФЗ от Иностранные инвестиции – это вложения иностранного капитала в объект предпринимательской деятельности на территории РФ в виде объектов гражданских прав, принадлежащих инвестору, вкл.: деньги и ценные бумаги, иное имущество и имущественные права, имеющие денежную оценку исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности, услуги и информация. Правовой режим деятельности иностранных инвесторов не может быть менее благоприятным, чем для российского инвестора.

Закон РФ «Об иностранных инвестициях в РФ» 160-ФЗ от (продолжение) Устанавливается гарантия использования на территории и перевода за пределы РФ доходов, прибыли и других правомерно полученных денежных сумм в иностранной валюте в связи с ранее осуществленными инвестициями. Другие гарантии: –на приобретение акций и ценных бумаг, –на участие в приватизации, –предоставление прав на земельные участки и другие природные ресурсы, –на льготы по уплате таможенных пошлин при осуществлении приоритетных проектов, –на льготы от субъектов РФ и органов местного самоуправления в рамках их компетенции.

Закон РФ О несостоятельности (банкротстве) от г. КАТЕГОРИИ УПРАВЛЕНИЯ ОРГАНИЗАЦИЯМИ, попадающими в положение несостоятельности: –Предупреждение банкротства –Наблюдение –Оздоровление (если установлена его возможность) –Внешнее управление –Конкурсное производство Имущество должника – основа удовлетворения требований кредиторов. На момент открытия конкурсного производства – имущественный комплекс составляет конкурсную массу – единственный материальный источник обеспечения покрытия долгов организации-банкрота.

Меры по восстановлению платежеспособности Перепрофилирование производства Закрытие нерентабельных производств Увеличение уставного капитала за счет взносов участников и третьих лиц Продажа предприятия целиком или по частям Замещение активов должника – создание на базе имущества должника новых АО с продажей их акций Максимальный совокупный срок по финансовому оздоровлению и внешнему управлению 2 года Закон РФ О несостоятельности (банкротстве) от г.

ЗАЙМЫ и КРЕДИТ. ЗАЛОГ / ИПОТЕКА (1) ГК РФ глава 42 (заем и кредит), ст (залог), Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (1998) Займы и кредиты являются наиболее распространенными источниками финансирования развития организаций и их ИК Кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества Залогодатель обязан страховать закладываемое имущество за свой счет Оценка предмета ипотеки производится по соглашению сторон

ЗАЙМЫ и КРЕДИТ. ЗАЛОГ / ИПОТЕКА (2) ГК РФ глава 42 (заем и кредит), ст (залог), Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (1998) Ипотека – залог недвижимости. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка. При ипотеке земельного участка право залога не распространяют на расположенные или возводимые на нем объекты. При обращении взыскания на заложенное здание (сооружение) залогодержатель приобретает право пользования земельным участком на тех же правах, что и залогодатель.

ИПОТЕКА ПРЕДПРИЯТИЯ (*): особенности - извлечения из закона об ипотеке 1.При ипотеке предприятия в целом право залога распространяют на всё входящее в состав ИК имущество. 2.При обращении взыскания на заложенное предприятие залогодержатель приобретает право пользования земельным участком на тех же правах, что и залогодатель.

ИПОТЕКА ПРЕДПРИЯТИЯ (**): особенности - извлечения из закона об ипотеке 3. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества. 4. Ипотекой предприятия обеспечивается обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год. 5. При ипотеке предприятия не допускается удовлетворение требований залогодержателя без обращения в суд.

Три ветви власти в развитии нормативной правовой базы управления Законодательная Исполнительная Судебная власть - Подготовка - Стандарты, нормы, Арбитраж при и принятие законов. правила, методики по имущественных спорах. - Контроль реализации законов. Рассмотрение апелляций и анализ исполнения - Регистрация. Решения о банкротстве (слушания). - Лицензирование. и арбитражном управлении. - Разработка Участие в санкциях. концепций, программ Обзор практики. Инициирование Инициирование Инициирование новых законов новых законов. новых законов Негосударственные (саморегулируемые) профессиональные организации Участие в подготовке законов, разработка проф. стандартов, обеспечение качества подготовки и проф. деятельности кадров, консультирование гос. органов, установление соответствий международным стандартам

Динамика формирования и развития законодательной базы земельно-имущественных отношений и управления недвижимостью (общие характеристики) Начало формирования законодательной базы земельно- имущественных отношений (рыночного типа) и управления недвижимостью (1991 г. - с нуля?!) Распределенность процессов во времени и постоянное развитие уже принятых законов (для каждого закона, для проблемно-ориентированных пакетов законов) Возникновение разбалансов с потребностями практики (опережения и отставания, разбалансы в иерархии законов и нормативных правовых актов) Корректировки и новые редакции законов как отражение потребностей практики (приватизация, банкротство, градостроительный кодекс)

Динамика формирования и развития законодательной базы земельно-имущественных отношений и управления недвижимостью (примеры) Принятие законовСобытия на рынке – законы о приватизации-1, – массовая ваучерная недрах, платежах за землю, фондовыхприватизация, создание крупнейших рынках, страховании, банкротстве-1корпораций ( ) 1993 – Конституция РФ – переход к денежной – ГКРФ 1и 2-ая частиприватизации, залоговые аукционы – Водный кодекс, законы выход лидеров на фондовые о разделе продукции, акционерныхрынки, первые стратегические обществах, ФПГ, бухучетепартнерства, слияния и поглощения – Градостроительный, лесной (в том числе за рубежом) включение и налоговый (1ч.) кодексы, законы о гос. в мировые статистики регистрации, ипотеке, лизинге, инвест.1998 – системный кризис (август), и оценочной деятельности, банкрот – выход из кризиса, стве-2, приватизации-2появление концепций управления, Земельный, водный (2), лесной рост цен на нефть и активизация (2) кодексы, законы о кадастре, бизнеса корпораций за рубежом лицензировании, приватизации-3, – рост капитализации банкротстве-3, Градостроительный корпораций, получение рейтингов, кодекс-2, закон о концессииновые механизмы управления

Зарубежное законодательство в сфере земельно- имущественных отношений Понимание основ зарубежной правовой базы в сфере недвижимости необходимо для эффективных взаимодействий с иностранными инвесторами, девело- перами, партнерами и т.д., в том числе: - учета особенностей этой базы в сравнении с отечествен- ной (для понимания возникающих с их стороны вопросов), - взаимного профессионального признания. Актуальные области для сравнительного анализа: 1. Гражданское право 2. Арендные отношения 3. Публичное право 4. Налогообложение

- какие типы недвижимости могут быть в собственности: земля, здания (в том числе для жилого и коммерческого использования), - кто может быть собственником недвижимости: физическое лицо, товарищества, акционерные общества и т.д., - существуют ли ограничения по собственности на землю и здания для иностранных лиц (физических и юридических), - существует ли различие между контрактом купли- продажи и документом, устанавливающим переход прав собственности на данный объект недвижимости, Примеры норм гражданского права (1), актуальных для сравнения

-каково содержание регистрируемых правомочий (собственника и съемщика), сроки действия, -возможность залога правомочий, -обязательность и условия страхования недвижимости, -есть ли ограничения по изменению направления использования жилой недвижимости в др., например, торговую недвижимость, -механизмы принудительного выкупа недвижимости и компенсаций, -на какие типы недвижимости и сделок существуют ограничения Примеры норм гражданского права (2), актуальных для сравнения

формы и виды аренды, перечень регулирующих аренду законодательных актов, арендные договоры и их государственная регистрация, максимальная продолжительность аренды, стоимостные показатели, включаемые в договор аренды: организационные затраты, ставки аренды условия пересмотра и пролонгации договора аренды, Вопросы из области арендных отношений (*)

кто ответственен за содержание и ремонт арендуемой недвижимости (согласно законам и действующим стандартам арендных договоров), какую защиту и гарантии имеют участники арендных отношений (и, в первую очередь, арендатор) в части контроля ставок аренды, пролонгации и прекращения договоров аренды и др., действие механизмов аренды при смене собственников. Вопросы из области арендных отношений (**)

градостроительное регулирование (правила разработки и реализации генплана территорий); зонирование территорий; наличие и порядок получения (отзыва) разрешений - planning permission на развитие недвижимости; кто ответственен за загрязнение земли и других объектов недвижимости, как происходит передача этой ответственности при смене собственника; действует ли экологический аудит, и регистрируются ли загрязнения на объекте; особенности регулирования сделок и пользования объектами-памятниками. Вопросы из области публичного права

порядок и нормы налогообложения доходов (прибыли), приносимых объектами недвижимости, налогообложение при приобретениях недвижимости (база оценки, виды налоговых и др. платежей для разных видов объектов недвижимости), налог на рост стоимости капитала (capital gain tax), налог на наследство недвижимого имущества, налог на дарение недвижимости, местные налоги на собственников недвижимости – по видам недвижимости и правилам регулирования. Налогообложение недвижимости

Нормативная правовая база: подзаконные и др. акты (примеры -1) УКАЗЫ ПРЕЗИДЕНТА РФ Об особенностях приватизации предприятий нефтяной промышленности (1992) Приостановление действия ряда статей Земельного кодекса РФ 1991 г. (до принятия нового кодекса) УП РФ «О доверительной собственности (трасте)» ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ Об учреждении ОАО «Лукойл» и РАО «Газпром» (1993) на основании указов Президента РФ (1992) О мерах по продаже незавершенных строительством объектов О размещении на конкурсной основе средств федерального бюджета на инвестиционные проекты, О регулировании риэлтерской деятельности и др.

Нормативная правовая база: подзаконные и др. акты (примеры - 2) ВЕДОМСТВЕННЫЕ АКТЫ Инструкция МНС (33) о налоге на имущество предприятий Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств Учет имущества и обязательств организации, стоимость которых выражена в иностранной валюте Примерные положения об инвестиционных конкурсах для продажи приватизируемых объектов гос.(муниципальной) собственности Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов

Правила оценки физического износа зданий ВСН (Р) Правила приемки в эксплуатацию зданий … ВСН (Р) Порядок составления документов по технической инвентаризации (в газоснабжении, Госстрой - 308, 2000) Стандарты отраслевого проектирования (СНиП, ФСН, …) Стандарты информац. обеспечения (кадастры, реестры) Стандарты управления проектами (PMBoK) Стандарты качества (ISO-9000: … …) Стандарты бухучета и аудита Стандарты оценки Внутрикорпоративные стандарты (делопроизводство, корпоративная этика, базы данных, MRP/ERP) Нормы и стандарты как компонент правовой базы управления имущественным комплексом, недвижимостью

Пример документа нормативного характера: профессиональные стандарты оценки Стандарты оценки – инструмент обеспечения качества предоставления услуг на рынке недвижимости Национальные стандарты оценки – инструмент профес- сионального взаимодействия во всех регионах страны Согласование с международными стандартами – путь к профессиональным взаимодействиям и взаимному признанию, эффективному обслуживанию инвестиций и глобального бизнеса недвижимости Комплексная трактовка структуры стандартов: –стандарты образования (высшего, повышения квалификации и т.д.) –стандарты измерения (в т.ч. терминология, регламенты и т.д.) –стандарты методов (оценки) –стандарты этики.

The international professional recognition (e.g. in the Valuation area) What does it mean? To have a recognized professional education in the area (valuation or close) and follow to the Continuing Professional Development (CPD) demands To have a good command for professional standards (methods, techniques, technologies, and etc. in the area) To understand general concepts and principles of high quality professional activity (valuation), and at the same time to understand peculiarities of different cultures, countries, investment activity, project management, and etc. To follow to professional and general ethic principles To be a member of a recognized national and/or international professional association (RICS, TEGoVA … POO)

Проблемы развития законодательной базы земельно-имущественных отношений и управления недвижимостью Общие требования и тенденции Гибкая и оперативная реакция на потребности практики Преодоление сложившихся и предотвращение ожидаемых разбалансов правовой базы и практики Необходимо развивать культуру следования законам и обеспечивать исполнение правовых норм (инфорсмент). Каких обновлений можно ( в перспективе ) ожидать: – законы о недрах, приватизации (по специальным видам имущества), аренде, управлении государственной и муниципальной собственностью, налогообложении, в том числе роста стоимости капитала; – возможны частичные изменения в определениях состава объектов недвижимости и имущественных комплексов (единых объектов недвижимости, производственно-технологических и иных комплексов).