Тема 4. Экономика управления имущественным комплексом Стратегическое управление имущественным комплексом

Содержание учебного курса «Стратегическое управление имущественным комплексом» 1.Имущественный комплекс (ИК) предприятия как объект управления: основные понятия и определения, классификации, характеристики. 2.Стратегия бизнеса и стратегия управления имущественным комплексом организации. Стратегическая мобильность (гибкость) имущественного комплекса как ресурса организации. 3.Законодательная база управления ИК предприятия. 4.Экономика управления ИК предприятия: рынок, инвестиции в недвижимость, арендный бизнес. 5.Развитие ИК: девелопмент и инвестиционные проекты. 6.Риски управления: анализ и оценка. 7.Методы оценки и принятия решений (по сделкам с имущественным комплексом организации) 8.Деловая игра: «Обратная аренда – Sale Leaseback». 9.Современные механизмы и модели имущественного управления: аутсорсинг, обратная аренда, партнерство и др. Отечественный и зарубежный опыт управления.

Экономика управления ИК (круг рассматриваемых вопросов) Экономическая среда в системе пространств – внешней среды имущественного управления Интегрирующая роль экономического пространства Ресурсы недвижимого имущества в экономике организации Рынок недвижимости (и имущественных прав на недвижимость) определения, общности и специфика, сегментация, характеристики Активности на рынках недвижимости: –аренда, –инвестирование, –девелопмент. Активности на смежных рынках Глобализация бизнеса и рынка недвижимости

Другие пространства (правовое, градостроительное …) КОМПЛЕКСНЫЙ ХАРАКТЕР Экономическая ПРОСТРАНСТВА УПРАВЛЕНИЯ среда среда управления СубъектыуправленияИК Объектыуправления объекты ИК, недвижимости и права на них Экономическая среда в системе пространств управления

- Макроэкономические показатели и другие обобщающие данные экономического характера (в т.ч. инвестиции) в стране, регионе, отрасли - Показатели эффективности планируемых проектов развития ИК, преобразований, приобретений - Капитализация компании - Котировка акций компании на фондовом рынке - Рейтинги компании: инвестиционный, кредитный, по прибыльности, по доле на рынке и др. Общие характеристики экономического пространства ИК предприятий (организаций)

Оценки имущества (бухгалтерия, налогообложение) Цены (оценки предстоящих цен сделок) купли-продажи компонентов ИК (объектов недвижимости) Ставки аренды и показатели доходности / риска для сделок с компонентами ИК Конкурсная масса (при арбитражном управлении) ХАРАКТЕР ПРЕДСТАВЛЕНИЯ данных – в статике и динамике (анализ, тенденции и прогнозы) – по отраслям, видам и классам компаний, объектов ИК – по регионам и локальным районам Стоимостные показатели и оценки, относящиеся к ИК и его компонентам

Интегрирующая роль экономической среды управления Экономическое состояние организации (показатели, бюджетные потоки) ПРАВОВАЯ СРЕДА Реализация комплекса правомочий и обязанностей собственника. Правовые ограничения. СОЦИАЛЬНАЯ СРЕДА Реализация социальной политики организации. Решение (финансовое обеспечение) актуальных социальных задач. ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ СРЕДА (и др.) Решение (финансовое обеспечение) актуальных задач экологического (и др.) характера. …

ПравомочияОбязанностиОграничения Владение Бремя содержания Передача в ДУ Обслуживание Градостроительные Развитие (проекты) Ремонт Экологические Пользование Охрана, безопасность Защита прав Извлечение прибылиСтрахование несобственников Сдача в аренду и др. Налоги и др. (сервитуты) и др. Распоряжение Продажи Льготы и др. Мена, наследование и др. (разрешения) ДОХОДНЫЕ ПОТОКИРАСХОДНЫЕ ПОТОКИ в БЮДЖЕТЕ СОБСТВЕННИКА Взаимосвязи сред пространств управления: ( здесь: экономического и правового)

МЕНЕДЖМЕНТ компании Поставщики ресурсов Потребители продукции Орг.-технологич. процессы ПРЕДПРИЯТИЕ Имущественный комплекс ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СРЕДА УПРАВЛЕНИЯ СОВЕТ ДИРЕКТОРОВ стратегия, приоритеты … Влияние экономической среды на различные уровни систем управления корпорации (компании)

Σ Взаимосвязь компонентов управления ИК Функциональная Финансовая Физическая (эксплуатационная) Требования Влияние на Требования по по целевым показатели нормативному изменениям финансового содержанию объектов ИК состояния и объектов ИК. (количественные эффективности Ремонтные и и качественные), управления другие работы исходя из целей компанией. по эксплуатации и задач компании. Лимиты средств. объектов ИК. Цели, задачи, Ограничения, Планирование этапы развития, балансы, и мониторинг, бизнеса требуют критерии оперативное соответствующих эффективности. регулирование, преобразований обслуживание. ресурсов ИК

Состав интересующих нас экономических характеристик ИК определяют в соответствии с видом предприятий, классифицированных по признаку места и роли недвижимого имущества и др. компонентов ИК в деятельности предприятия (1) Non-Property(2) Предприятия, где CompaniesИК – источник прибыли Эконом. характеристики предприятия : финансовая рынка оборота объектов ИК: устойчивость, ликвидность, цены, ставки аренды, спрос / затраты на ИК … предложение, доходность … Характеристики ИК в экономическом пространстве

Классификация организаций по роли ИК в их специализации (1) 1.Организации, специализирующиеся во всех других, кроме недвижимости, областях деятельности, и для которых ИК и недвижимость являются одним из обеспечивающих ресурсов – Non-Property Companies, e.g.: энергетические, транспортные, машиностроительные, агропромышленные, телекоммуникационные и т.д. компании; организации социальной сферы, банки и др. финансовые институты, консалтинговые, юридические фирмы и т.д.

Классификация организаций по роли ИК в их специализации (2) 2. Организации, где ИК и операции с недвижи- мостью дают основной приток доходов, составляют предмет основной деятельности: - инвестирующие в недвижимость, специализирую- щиеся на арендном бизнесе, девелопменте и др.: инвестиционные, пенсионные и страховые (негосударственные) фонды - крупнейшие собственники недвижимости, девелоперы; - специализирующиеся в обслуживании недвижимости, управлении; а также: оценочные, риэлтерские и др. фирмы.

(Тип 1) ИК – имущественный (обеспечивающий) ресурс организации В Н Е Ш Н Я Я С Р Е Д А Рынки товаров и услуг сферы деятельности предприятия СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ ОРГАНИЗАЦИЕЙ Человеческие, Финансовые, Материально- технические, Информационные, Имущественные и др. ресурсы ТОВАРЫ, УСЛУГИ ПОТРЕБИТЕЛИ РЕСУРСЫ ПОСТАВЩИКИ

Примеры задач управления ИК (типа 1) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (для вовлечения в гражданский оборот). Имущественное поддержка / сопровождение структурных преобразований и реформ организации. Оптимизация структуры и состава ресурсов недвижимого имущества, доходных и расходных потоков Развитие ИК предприятия: модернизация, обновление фондов, инвестиционные и инновационные проекты. Создание и ведение внутрикорпоративных систем имущественного учета. Экономия затрат на содержание и обслуживание ИК. Обеспечение качества пространства жизнедеятельности для персонала и клиентов. Безопасность и охрана.

Экономическая среда стратегических задач управления ИК ( типа 1 ) 1. Покупать или арендовать объекты недвижимости на перспективу (стратегия на рынках продаж и аренды). 2. Стратегия арендных отношений – схемы, финансо- вые и организационные условия договоров аренды. 3. Стратегия использования непрофильных активов, объектов социальной сферы и излишков. 4. Развитие ИК для поддержки стратегии организации: - инновационные и инвестиционные проекты, - масштабные приобретения. 5. Имущественное сопровождение корпоративных сделок и преобразований.

Экономические аспекты компонентного и портфельного подхода к управлению ИК Компонент управленияПринимаемые решения Показатели, характеристики Освобождение помещений Условия договоров: Финансовый(арендуемых или сдаваемых длительность, стоимость, компонент в аренду). условия пересмотра и Сдача излишков в аренду. прекращения. Изменение механизмов Сопоставление затрат и обслуживания и ресурсного качества услуг – обеспечения. эффективность. Доходные и расходные потоки. Уровень портфеля Характеристики портфеля Типы мобильностей 1-й уровень второстеп.Краткосрочная арендаФункциональная мобильность Объекты ИК, имущество,зданий и помещений;в сочетании с финансовыми к которым возникаютлизинг оборудования.возможностями - финансовой рыночные требования Возможность прекращениямобильностью. количественныхпредоставляемых услуг. изменений при сменахСпектр и качество конъюнктуры рынка.предоставляемых услуг.

(Тип 2) В основе имущественного комплекса – приносящие доход объекты недвижимости В Н Е Ш Н Я Я С Р Е Д А РЫНКИ НЕДВИЖИМОСТИ СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ ОРГАНИЗАЦИЕЙ Человеческие, Финансовые, Материально- технические, Информационные, Имущественные и др. ресурсы Пользование объектами недвижимости и услугами ПОТРЕБИТЕЛИ – пользователи недвижимости и услуг, связанных с ней ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИ- МОСТИ

Примеры актуальных задач управления ИК в организациях 2-го типа Формирование и управление отдельными видами объектов недвижимости и портфелями, в т.ч.: - портфелями объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, - портфелями проектов девелопмента, - портфелями акций, котирующихся на фондовом рынке компаний - собственников недвижимости и организаций, специализирующихся в бизнесе недвижимости, - портфелями ИК для доверительного управления и др. Оптимизация структуры и состава ресурсов коммерческой недвижимости и недвижимого имущества, обеспечивающего собственную деятельность организации. Стратегия и комбинирование направлений деятельности: девелопмент, управление, оценка, строительство и т.д.

Рынок недвижимости - определение Рынок - некоторая структура, посредством которой продавец и покупатель устанавливают цену, по которой товар может быть обменен. Рынок недвижимости – это организованное пространство, где происходит свободный оборот объектов недвижимости и прав на них. Рынок недвижимости – многомерное пространство: информационное, территориальное, социально- экономическое, организационно-правовое и т.д. Различная роль рынков недвижимости в деятель- ности предприятий 1-го (Non-Property) и 2-го типа

Товары рынка недвижимости Рыночный товар – объекты недвижимости, разрешенные к обороту, и права на них. На рынке недвижимости собственник реализует свое правомочие свободного отчуждения, распоряжения правовой судьбой принадлежащего ему объекта недвижимости. Оборот прав на недвижимое имущество включает право собственника передавать имущество во временное возмездное пользование, закладывать и т.д., оставаясь его собственником. Это является правовой базой рынков аренды недвижимости, ипотеки и др.

Характеристики рынка недвижимости Общие характеристики с другими рынками: – наличие характеристик спроса-предложения, – факторы влияния, – динамика показателей – «волны» рыночных циклов Особенности: – привязка к конкретному местоположению, – низкая динамика характеристик рынка, – сложность и длительность процедур, – требование гос. регистрации прав и сделок, – социальные противоречия в системе «спрос- предложение», между ценами и доходами покупателей, – сдвиги по фазе рыночных циклов недвижимости и др. активов, и др.

Экономические характеристики (примеры): спрос В зависимости от площади В зависимости от бюджета АрендаПокупка

Residential market price factors Classes (Elite/Business/Economy) Location & environment (macro, micro, infrastructure) Payable demand Prime cost of building & supply Economy state Season waves Oil prices Legislative alters Facilities & Management

Price distribution: radial

Волны на рынках недвижимости и «классические» рыночные циклы I 4-5 летБизнес-цикл или торговый цикл II 9-10 летДлинный цикл III ~20 летДлинное колебание IV ~70 летДлинная волна (цикл Кондратьева) Волна 1 Подъем гг.Спад гг. Волна 2 Подъем гг.Спад гг. Волна 3 Подъем гг.Спад гг.

Сегментация рынков недвижимости Первичный и вторичный рынки недвижимости Сегментация по видам объектов недвижимости Сегментация по типам активностей Сегментация по странам, регионам, локальным территориям.

Первичный рынок жилья – новое строительство Ввод в действие жилых домов в Санкт-Петербурге [тыс. кв. метров] Максимов С.Н. «Экономика недвижимости»

Динамика цен первичного рынка недвижимости (см.: Максимов С.Н. «Экономика недвижимости») Динамика цен вторичного рынка недвижимости [тыс. руб. / кв.м]

Первичный рынок (офисный) в общем предложении

Жилая Нежилая Residential Commercial Квартиры ОфисыOffice Коттеджи ТорговыеShops Дачи и ПроизводственныеIndustrial земельные участки (складские) + Последующие внутриобъектные классификации Объектная сегментация рынка недвижимости

Основные виды активностей на рынках недвижимости Арендный бизнес. Бизнес девелопмента – развитие недвижимости (Development). Инвестиции в недвижимость.

Взаимосвязи активностей в бизнесе недвижимости АРЕНДА ДЕВЕЛОПМЕНТ ИНВЕСТИРОВАНИЕ

(*) Виды активностей и характерная информация Виды активностей Показатели 1. Аренда предложение по аренде, недвижимостиспрос, ставки аренды, продолжительности, количество действующих договоров аренды.

(**) Виды активностей и характерная информация Виды активностей Показатели 2. Инвестиции коэффициент в недвижимость капитализации (yield), капитализированная стоимость, ставки аренды, число и цены сделок купли-продажи, ипотека (предложения, ссуды)

(***) Виды активностей и характерная информация Виды активностей Показатели 3. Развитие стоимость земли; недвижимости число выданных плановых (Development) разрешений, начал и окончаний строительства; загрузка проектировщиков; объемы подрядных работ; финансирование развития.

Арендный бизнес Предмет арендного бизнеса - получение устойчивых в долгосрочной перспективе доходов арендодателем от арендатора по результатам сдачи объектов недвижимости в аренду на разных условиях. Арендные отношения (договоры аренды) строят на срочной и возмездной основе.

Виды арендного бизнеса - Долгосрочная аренда - механизм обеспече- ния устойчивых доходов собственника на продолжительном интервале времени. - Лизинг / финансовая аренда (с правом выкупа) как вид инвестиционной деятельности. - Концессии: собственник, кроме извлечения доходов за предоставление исключительных прав, получает результаты и после срока концессионного соглашения - за счет произведенных пользователем улучшений.

Примеры задач организации арендного бизнеса Мониторинг и интегральная оценка доходных потоков для объектов с многими арендаторами. Разделение рисков управления и учет затрат на улучшения Арендный бизнес с ограниченным периодом (приобретение – арендный бизнес – продажа). Аренда и субаренда: рыночные ставки и разделение рисков; капитализация при аренде и субаренде. Альтернатива сдаче в аренду – доверительное управление с передачей рисков и части результатов.

Аренда (модель оценки доходов) Виды доходов:(1) Доходы от аренды(2) Реверсия «RC» (1)+(2)(дисконтируемые к текущему времени)(оценка стоимости к концу срока аренды) Годы t=0t=1t=2…t …t=T k1,C1k2,C2ktCtkT,CT С1 * (1/(1+k1) С2 * (1/(1+k1)(1+k2)) …… Ct * П(t)[(1/(1+kt)] … CT * П(T) RC * П(T) П(T) = (1/(1+k1)) * (1/(1+k2)) *… (1/(1+kt)) …* (1/(1+kT)). П – знак произведения П(t) – обозначение для произведения t сомножителей (1/(1+k t ), П(T) – обозначение для произведения Т сомножителей (1/(1+k t ), где t=[1,T]

Предприниматель приобрел офисное здание за $1млн. для арендного бизнеса, имея в виду, что ожидаемый ежегодный чистый арендный доход (т.е. с учетом всех операционных и прочих расходов, степени заполняемости и т.д.) стабильно будет составлять $ Арендные платежи производятся в конце года. 1)Оцените финансовый результат предпринимателя при продаже объекта после 2-х лет за те же $1млн. 2)Как изменится результат при арендных платежах в начале года. Показатель дисконтирования принять равным 20%. Арендный бизнес - ЗАДАЧА

Системная значимость показателей арендного бизнеса Уровень развития арендных отношений отражает общий уровень социально- экономического развития страны/региона Международные статистики аренды недвижимости в параметрах RENT-YIELD отражают инвестиционную привлекательность и риски бизнеса % занятости (аренды) офисов отражает состояние экономики и потребности в инвестициях в недвижимость

«EuroProperty» Data

Бизнес девелопмента и инвестирование в недвижимость Девелопмент - получение доходов по результатам развития объектов недвижимости – проведения работ или иных материальных изменений на объекте недвижимости с последующей прибыльной реализацией (продажей) результатов работ. Два участника при реализации результатов развития: девелопер и инвестор. Инвестор приобретает результаты развития для последующего извлечения доходов от использования приобретенного объекта недвижимости (сдача в аренду или доверительное управление)

Пример: крупнейшие инвесторы в британскую недвижимость (90-е годы) Типы инвесторов Инвестиции млрд. £ [%] Негосударственные пенсионные фонды Страховые фонды долгосрочного страхования Инвестиционные и др. фонды Зарубежные инвесторы ВСЕГО

Особенности недвижимости как объекта инвестирования 1) Сдвиг по фазе в динамике доходности в сравнении с другими активами. Отрицательная корреляция с ценными бумагами 2) Низкая ликвидность в т.ч. длительность процессов поиска покупателя и оформления сделки 3) Более высокая регулярность и стабильность поступления доходов см., арендный бизнес и консервативность (стабильность) договорных условий.

Особенности недвижимости как объекта инвестирования 4) Пашуальность (неделимость) объектов недвижимости на мелкие дробные части, как у ценных бумаг и акций. 5) Неоднородность компонентов в ИК, e.g. земля и здание – имеют различную ликвидность, капитализацию и т.д. 6) Сложная динамика стоимости недвижимости. Кредит на развитие обременяет и снижает капитализацию. Но с завершением проекта капитализация скачком изменится 7) Информационная недостаточность - дефицит репрезентативных данных, нет рыночных показателей (как для ценных бумаг).

Рис. Портфель активов [A, B] (показаны сплошными линиями) с отрицательной корреляцией (k0). Доходность Время k0 Σ Σ

, ,3 7,2 9,6 8,8 6,6 Годы 10 11,0 10,3 14,31915,2 18,4 26,5 23,8 2020,7 37,2 30 [%] Акции Недвижимость Рис. Динамика доходности акций и недвижимости (США, гг.)

Недвижи- Акции Облигации Инфляция мость Недвижимость Акции Облигации Корреляция активов (США – 80е годы)

Табл. Распределение объемов по типам инвестирования (выполнена по данным сборника «Управление портфелем недвижимости», М.: ЮНИТИ, 1998) Типы инвестиций [$ млрд.][%] Корпоративные акции и другие корпоративные ценные бумаги Обязательства казначейства США Коммерческая недвижимость Многоквартирная жилая недвижимость Другие рыночные активы 72 3 ИТОГО

«EuroProperty» Data

Активности на смежных рынках – профессиональные участники рынка – Рынок управленческих услуг: управление недвижимым имуществом, в т.ч. по схемам аутсорсинга, доверительного управления. – Оценочная деятельность: оценка недвижимости, бизнеса. – Консалтинговая деятельность. – Риэлторская деятельность. – Рынок строительных работ и услуг. Комбинирование направлений деятельности

Подготовил студент группы 623 Егор Макарин 2007/2008 American Appraisal (AAR), Inc. Образована в 1896 году. Одна из крупнейших в мире «full service» независимая оценочная компания.

American Appraisal (AAR), Inc. Основные виды деятельности * 1.Оценка при банкротстве при разрешении споров для финансовой отчётности страховая оценка оценка нематериальных активов оценка оборудования оценка объектов недвижимости оценка для вопросов налогообложения

Основные виды деятельности ** (продолжение) 2. Консультация транзакций слияния и поглощения приватизация и др. 3. Консультация в сфере недвижимости 4. Финансовые отчеты 5. Управление основными фондами American Appraisal (AAR), Inc.

География Более 50 офисов в 45 странах мира

Глобализация Глобализация социально-экономических, экологических, демографических и др. проблем и процессов. Глобализация потоков ресурсов: финансовых, трудовых, информационных. Глобализация инфраструктурных систем (транспорт, связь, энергетика).

Процессы глобализации: альтернативы экономического развития Альтернатива развития (информационный век): крупные корпорации / сетевые организации Транснациональные корпорации (в секторах производства и услуг). Сетевые структуры и сетевой бизнес (интернет- бизнес, базы данных и знаний). Крупные корпорации необходимы и останутся для масштабных отраслей реального сектора экономики, инфраструктурных отраслей. Транснациональные корпорации – один из стимулов развития глобального бизнеса недвижимости

«EuroProperty» Data

Процессы глобализации и экономическая среда для бизнеса недвижимости (офисы банки торговля …) Масштабная интеграция социально- экономического и политического пространства: –Европейский Союз, –АСЕАН, –ЕВРАЗЭС, –др. сообщества.

Процессы глобализации и Россия в них: бизнес недвижимости Транснациональные корпорации и зарубежные компании в России в т.ч. в секторах производства и услуг. Активность российских корпораций в мировом экономическом пространстве в т.ч. проекты и приобретения за рубежом ОАО Газпром, Лукойл, РЖД и др.

Динамика включения арендного рынка Москвы в международные статистики Типы арендных рынков Москвы Время начала публикаций Ставки аренды Доходность Rent Yield Офисная (office) недвижимость 1995 Июль 1997 Июнь Торговая (shop) недвижимость 1995 Июль 1999 Май Складская (industrial) недвижимость 1996 Февраль 2001 Август

«EuroProperty» Data

(iii) Commercial Real Estate Market Analysis: Investments & Yield ( CB R. Ellis NobleGibbons) /2 $ mln % Yield 15 RF East Eur. 10 West Eur

Процессы глобализации Глобализация движения финансовых и трудовых ресурсов Глобализация информационных потоков Глобализация бизнеса / рынка недвижимости