Особенности закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, как инструмента финансирования строительного комплекса. Сергей Суров вице-президент АКБ «ПРОМСВЯЗЬБАНК» Москва 22 июня 2005 г.

УЧАСТНИКИ Девелоперские и строительные компании, заинтересованные в увеличении объемов инвестиций в недвижимость и объемов строительства Коммерческие банки, заинтересованные в расширении технологий финансирования строительства недвижимости и получении более высоких доходов от инвестиций Страховые компании, негосударственные пенсионные фонды и инвестиционные фонды, имеющие долгосрочные активы - в интересах диверсификации и повышения доходности инвестиций Крупные или средние компании- в интересах диверсификации инвестиций и реализации инвестиционных проектов в области недвижимости Физические лица - в интересах получения стабильных доходов от инвестиций в недвижимость.

ПРИНЦИПЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ЗПИФН Закрытый ПИФ - имущественный комплекс без образования юридического лица. Коллективная форма инвестирования, при которой средства нескольких инвесторов объединяются с целью инвестирования долгосрочного проекта Юридической основой функционирования ПИФа является договор доверительного управления (Правила Фонда) в соответствии с которым учредитель управления передает имущество в Фонд, а управляющая компания осуществляет управление активами закрытого ПИФа Имущество закрытого ПИФа является общей долевой собственностью пайщиков Фонда. Выдел имущества из обще долевой собственности в натуре не допускается С согласия пайщиков могут производиться дополнительные эмиссии паев, а также выплаты инвестиционного дохода Решение об инвестировании средств ЗПИФа принимает управляющая компания. При осуществлении долгосрочных, капиталоемких проектов возможно согласование с крупными пайщиками

ЭЛЕМЕНТЫ ИНФРАСТРУКТУРЫ ЗПИФН Специализированный депозитарий хранит и ведет учет имущества, осуществляя при этом контрольные функции за законностью действий Управляющей компании и соответствие требованиям Российского законодательства. Специализированным депозитарием может выступать банк или иная коммерческая организация, имеющая лицензию на право предоставления депозитарных услуг Специализированный регистратор осуществляет ведение реестра владельцев паев паевого инвестиционного фонда. Реестр владельцев инвестиционных паев – система записей о паевом инвестиционном фонде, об общем количестве выданных и погашенных инвестиционных паев, о владельцах инвестиционных паев и.т.д. Ведение реестра владельцев инвестиционных паев осуществляет только юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление деятельности по ведению реестра ценных бумаг, или специализированный депозитарий этого паевого инвестиционного фонда. Независимый оценщик - коммерческая организация, имеющая лицензию, выданную ФСФР России. Независимый оценщик оценивает ту часть имущества, которая не имеет прямой рыночной (биржевой) стоимости, а так же недвижимое имущество Аудитор проверяет правильность ведения учета и отчетность управляющей компании фонда, расчет стоимости чистых активов и цены пая. Аудитор имеет право проводить внеплановые аудиторские проверки Агент по размещению паев принимает на себя функции по размещению и погашению инвестиционных паев за вознаграждение в форме надбавки (при размещении) и скидки (при погашении)

СХЕМА ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ЗПИФН ФСФР ЛИЦЕНЗИяЛИЦЕНЗИя Регистрация правил и проспекта эмиссии ПАЕВОЙ ФОНД Срециализированный Депозитарий Специализированный Регистратор Независимый Оценщик Аудитор Управляющая Компания договора Агенты Размещение и выкуп паев

АКТИВЫ ЗАКРЫТОГО ПИФН Максимальная доля в % от стоимости чистых активов Максимальная доля в % от стоимости чистых активов Денежные средства, включая иностранную валюту, в том числе на банковских депозитах 100 Государственные ценные бумаги РФ, субъектов РФ 30 Муниципальные ценные бумаги 30 Акции российских открытых акционерных обществ 100 Обыкновенные акции российских закрытых акционерных обществ 90 Доли в уставных капиталах ООО, осуществляющих проектирование, строительство зданий и т.д. 30 Облигации российских хозяйственных обществ (при наличии проспекта эмиссии) 30 Ценные бумаги иностранных государств, акции иностранных акционерных обществ, облигации иностранных коммерческих организаций 20 Недвижимое имущество и права на недвижимое имущество (НП ФСФР) (100) Проектно сметная документация 10 Строящие и реконструируемые объекты недвижимого имущества 90 Инвестиционные паи 10 В ипотечных ЗПИФ (НП ФСФР) Ипотечные ценные бумаги (требования по кредитным договорам) не менее (**) 65

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ Теоретически, поскольку ПИФН не является юридическим лицом по российскому законодательству, он также не является плательщиком налогов. По налогу на прибыль ПИФН не является плательщиком – в процессе своей деятельности (до 15 лет). Налог на прибыль (на доход) платят пайщики – только при выходе из фонда. При этом при условии владения паем в течение более трех лет физические лица также не являются плательщиками налога на доход. Поскольку ПИФН не является юридическим лицом по российскому законодательству теоретически он также не является плательщиком других налогов. Однако по общепринятому мнению и в соответствии с актуальными фискальными тенденциями ПИФН (в лице пайщиков или управляющей компании, как агентов) рассматривается в качестве плательщика налогов на имущество и НДС. В пакете «жилищных» законов, принятых в начале 2005 года предусмотрены позитивные корректировки режимов применения этих налогов в отношении ПИФНь, в частности, отмена НДС при жилищном строительстве закрепила льготу но этому налогу в соответствующей части деятельности.

Закон о долевом строительстве дает ряд новых прав и обязанностей застройщикам и участникам долевого строительства Согласно закону #214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", у застройщика и участника долевого строительства появляется ряд новых прав и обязанностей: застройщик обязан предоставить проектную декларацию на ознакомление будущему участнику долевого строительства; застройщику запрещается распространять рекламу объекта и привлекать тем самым средства населения до получения разрешения на строительство; застройщик лишается права расторгнуть договор долевого строительства с дольщиком в одностороннем порядке, даже если последний просрочил платежи (до трех раз в год); застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу всю интересующую его информацию; застройщик обязан размещать в открытом доступе следующую информацию: учредительные документы застройщика, свидетельство о его госрегистрации, годовой отчет, бухгалтерские балансы, счета распределения прибыли и убытков за три последних года и т. д.; застройщик становится подотчетным госрегулятору, который проверяет бухгалтерскую отчетность и следит за целевым использованием средств, полученных от населения; привлекать средства населения имеет право только застройщик-собственник или арендатор земли (без привлечения доп. организаций); банк, который кредитует застройщика, несет солидарную ответственность по его обязательствам перед дольщиками; участник долевого строительства имеет право расторгнуть договор с застройщиком в одностороннем порядке при неисполнении обязательств последним и получить обратно средства с процентами. ………………………………………………………………………………………………………………………… ЗПИФН ИМЕЕТ ПРАВО ИМЕТЬ В АКТИВАХ ПРАВА ИНВЕСТИРОВАНИЯ.

Участники строительного процесса Инвестор Заказчик - Застройщик Генеральный подрядчик Субподрядчики Соинвесторы

Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом представляются управляющей компанией, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд. фондах. При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности).

Ипотечные Паевые Инвестиционные Фонды Недвижимости Н а с е л е н и е ПК Региональный оператор Региональный оператор Головной оператор Финансовый рынок ЗПИФН 1. Первичный кредитор (как правило, банк) выдает кредит и оформляет закладную 2. Первичный кредитор продает закладную региональному оператору ПАИ закладные 3. Региональный оператор формирует пул закладных, выданных в данном субъекте РФ и продает его головному оператору 4. Головной оператор аккумулирует пулы закладных из регионов, формирует из них залоговое покрытие и выпускает ипотечные ценные бумаги Источник схемы кредитования: АИЖК

Требования листинга ММВБ Основные требования к эмитенту Копировальный лист «А» 1- го уровня Копировальный лист «А» 2-го уровня Копировальный лист «Б» Ограничения связанные со свободным обращением акций доля обыкновенных акций, которая находится во владении одного лица и (или) его аффилированных лиц, не более 75 % - Стоимость чистых активов не менее 500 млн. руб.е менее 50 млн. руб.- Рыночная стоимость всех ценных бумаг акции – не менее 300 млн. руб. облигации - не менее 30 млн. руб. - Срок деятельностине менее 3 летне менее 1 года- Безубыточность баланса 2 Года из 3 лет2 года из 3 лет- Соблюдение кодекса корпоративного поведения все положенияположения гл. 7 Кодекса корп. поведения - Среднемесячный объем сделок с ценными бумагами эмитента за последние 6 месяцев не менее акции - 2 млн. руб.акции – 1 млн. руб.акции – 400 тыс. руб. облигации тыс. руб.облигации тыс. руб. облигации тыс. руб. паи – 200 тыс. руб.паи – 100 тыс. руб.паи - 50 тыс. руб. Источник: ММВБ

Рэнкинг паевых инвестиционных фондов недвижимости Рэнкинг паевых инвестиционных фондов недвижимости (источник: портал RealtyInvestment.ru) МестоУправляющая компанияСЧА фондов под управлением, млн. руб. Доля рынка по СЧА,% Количество фондов под управлением 1 Аккорд Эссет Менеджмент 1367,917,21 2КИТ985,212,42 3 Наше будущее 753,29,51 4 Тройка Диалог 624,57,92 5 ПРОМСВЯЗЬ ПРОМСВЯЗЬ6007,61 6Менеджмент-Консалтинг541,56,81 7 Конкордия Эссет Менеджмент 510,86,41 8 Регион Девелопмент 406,85,13 9 УК Промышленно- строительного банка 306,83,91 10Лидарс2903,61

Сергей Суров Вице – президент АКБ «ПРОМСВЯЗЬБАНК» г.Москва, ул. Смирновская, д.10 Контактный телефон: (095) Электронная почта: СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ