РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: цикличность развития и региональные особенности Короткая Наталья Владимировна главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» V Западно-сибирский форум недвижимости, V Межрегиональный симпозиум аналитиков рынка недвижимости, г. Омск,

ЦИКЛЫ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ Циклы рынка недвижимости – определенные движения (подъемы и спады) объема и цен рынка во времени. За время одного цикла рынок недвижимости проходит ряд стадий: рост (подъем), насыщение, спад (рецессия), восстановление (оживление). Понятие «стадия цикла рынка недвижимости» обозначает отрезки динамики с приблизительно одинаковым темпом роста цен.

Индексы роста цен на жилье в городах России (докризисный период) Закономерность: в начале каждой стадии роста, из-за отставания начала роста в регионах от столиц, происходит расслоение ценовых трендов (расхождение графиков), а в конце, при переходе к стабилизации – консолидация трендов (сближение графиков). За период времени 2002 – 2007 гг. стабилизация цен (максимальное сближение ценовых трендов) наблюдалась трижды: в 2002, 2005 и 2007 годах, а рост (расслоение трендов) – в 2004 и в 2006 годах.

Динамика средних цен предложения на вторичном рынке жилья в городах РФ В среднем быстрее восстанавливаются города с меньшим и средним падением. Однако, разброс темпов восстановления достаточно велик, что во многом определяется различиями в социально-экономическом положении регионов. Главная нерешенная проблема, препятствующая динамичному развитию страны на современном этапе развития – глубокие социально-экономические различия между центральными регионами и менее развитыми. Более высоким уровнем развития рынков недвижимости характеризуются более развитые в социально- экономическом плане регионы / города (регионы-доноры), более низким уровнем развития – менее развитые регионы (регионы-рецепиенты).

Средние цены предложения на вторичном рынке жилья в городах РФ Города РФ Средняя цена предложения, руб./кв.м. ДЕКАБРЬ 2012 Средняя цена предложения, руб./кв.м. МАРТ 2013 Средняя цена предложения, руб./кв.м. ИЮНЬ 2013 Средняя цена предложения, руб./кв.м. СЕНТЯБРЬ 2013 Рост / снижение средней цены за период декабрь сентябрь 2013, % Среднедушевые денежные доходы населения, тыс. руб. (данные Росстат) Москва ,3% Санкт-Петербург ,1% Московская область ,5% Хабаровск ,6% Екатеринбург ,0% Н. Новгород ,6% Уфа ,6% Тюмень ,5% Ростов-на-Дону ,8% Новосибирск ,8% Казань ,8% Иркутск ,4% Самара ,3% Красноярск ,9% Пермь ,2% Краснодар ,4% Омск ,4% Ульяновск ,9% Саратов ,8% Челябинск ,3% По состоянию на 3 квартал 2013 года на вторичном рынке жилья городов России наблюдается ценовая стагнация с некоторой тенденцией к повышению цен. Средняя цена предложения по городам России составляет 90 тыс.руб./кв.м (без учета Москвы – 52 тыс.руб./кв.м). За 2013 год (по отношению к декабрю 2012) рост средней цены составил 2,6%.

Внутренние факторы, влияющие на развитие рынка недвижимости Рынок недвижимости выступает посредником между производителем и потребителем на основе взаимодействия спроса и предложения Уровень развития регионального / локального рынка недвижимости спроспредложение Низкая обеспеченность жильем Рынок земли Развитие стройкомплекса Социально-экономические и политические факторы (макроэкономический фон) Инвестиционные программы сетевых компаний

Крупнейшие города РФ: объёмы строительства и обеспеченность жильем По данным исследования Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ, обеспеченность населения жильем в США составляет 65 кв.м./чел., в Великобритании – 44 кв.м./чел., в Германии – 40,1 кв.м./чел., во Франции – 37,5 кв.м./чел. ГОРОД Средняя цена предложения на рынке (руб./кв.м.) Рост / снижение средней цены за декабрь 2012 – сентябрь 2013, % Обеспеченность населения жильем по региону, кв.м./чел. Объем ввода жилья по региону в 2012 году, тыс. кв.м. Объем ввода жилья по региону на 1 жителя в 2012 году, кв.м. /чел. Московская область ,5 %29, ,977 Краснодар ,4 %22, ,809 Тюмень ,5 %21, ,990 Казань ,8 %23, ,628 Новосибирск ,8 %22, ,572 Уфа ,6 %21, ,571 Санкт-Петербург ,1 %23, ,512 Челябинск ,3 %23, ,481 Ростов-на-Дону ,8 %21, ,466 Самара ,3 %22, ,462 Нижний Новгород ,6 %24, ,457 в среднем по России23,40,456 Екатеринбург ,8 %23, ,433 Омск ,4 %22,87510,381 Красноярск ,9 %22, ,375 Пермь ,2 %21,78230,312 Москва ,3 %18, ,215

Показатели жилищных программ – федеральный и региональный уровни В качестве главного механизма реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» действует федеральная целевая программа «Жилище». Первоначально действовала программа на годы, в настоящее время действует программа на годы. Целевые показателиФАКТПЛАН годовой объём ввода жилья ,3 млн м² ,2 млн м² 2011 – 63 млн м² 2012 – 67 млн м² 2013 – 71 млн м² 2014 – 79 млн м² 2015 – 90 млн м² 2020 – 145 млн м² (прогноз Минрегиона РФ) В Пермском крае на сегодняшний день действуют три основные программы, в которых заложены целевые ориентиры относительно жилищного строительства. Наименование ПрограммыЦелевые показателиФАКТПЛАН Краевая целевая программа развития строительного комплекса Пермского края Первоначально была разработана программа на 2007 – 2012 годы Годовой объём ввода жилья 2012 – 822,6 тыс. м²2012 – 1,3 млн м² В настоящее время разработана программа на 2009 – 2015 годы Годовой объём ввода жилья, обеспеченность населения жильем Ввод в 2012 г. = 822,6 тыс. м² или 0,31 кв.м./чел. Обеспеченность населения жильем = 21,8 кв.м./чел. Увеличить годовой ввод жилья до 1 млн. кв. м. или до 0,8 кв.м./чел. Повысить обеспеченность населения жильем до 32,3 кв.м./чел. Программа социально-экономического развития Пермского края на гг. Годовой объём ввода жилья – не менее 1,5 млн м² Долгосрочная целевая программа «Развитие жилищного строительства в Пермском крае в годах» (утверждена ) Годовой объём ввода жилья – 1,298 млн м² Таким образом, губернатор поставил задачу сдавать ежегодно не менее 1 млн. кв.метров жилья, а к 2016 году довести этот показатель до 1,5 млн. кв.метров.

Оценка потенциала земельных участков под застройку (Администрация г.Перми) РАЗВИТИЕ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ (РЗТ) КОМПЛЕКСНОЕ ОСВОЕНИЕ ТЕРРРИТОРИЙ (КОТ) РЕДЕВЕЛОПМЕНТ ПРОМЗОН ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ НА ТОРГАХ ВСЕГО: 82 га 366 га 223 га > 20 га 0,62 млн.кв.м. 2,33 млн.кв.м. 1,69 млн.кв.м. 1 млн.кв.м. 210 га около 2 млн.кв.м. + уже предоставленные участки в аренду для строительства многоквартирного жилья: около 7,6 млн.кв.м. Оценка потенциала площадок (аналитики): основу нового строительства многоквартирного жилья в Перми в ближайшие 8-10 лет составят участки, уже имеющие своих правообладателей (617 га, «выход» площадей – 4,6 млн.кв.м.), плюс около 50% от числа земельных участков, планируемых в рамках РЗТ, редевелопмента и торгов (в пределах 42 га с учетом максимально возможного «выхода» площадей на них – это около 0,6 млн.кв.м.). В итоге суммарно получается около 5,2 млн. кв.м. многоквартирного жилья

Строительный комплекс Пермского края Производство строительных материалов на территории Пермского края Строит. материалы Количество заводов - производителей Вид выпускаемой продукции Загрузка производственных мощностей Объемы выпускаемой продукции Место Пермского края по объемам произв-ва среди регионов РФ при полной загрузке факт-ки кирпич 2011 год – год – 7, из них: 6 – керамический кирпич, 1 – силикатный кирпич керамический кирпич, силикатный кирпич = 74-75% 2009 = 47,6% = 70% млн. условных кирпичей в год в 2012 = 175,3 млн. условных кирпичей 13 ЖБИ24 плиты, сваи, колонны, ригели и диафрагмы 2007 = 74,0% 2009 = 33,8% = 60% тыс.куб.м. в 2012 = 431,1 тыс.куб.м. 20 металло- прокат 5, более 100 посредников и представителей прочих производителей металлопроката России мойки, бытовые плиты (ОАО «Лысьвенский металлургический завод»), сортовой и фасонный прокат (ОАО «Чусовской металлургический завод»), производство трубного металлопроката на территории Пермского края не представлено (ввоз из других регионов РФ) не могут быть рассчитаны в 2012 = 457 тыс. тонн листового и сортового металло- проката (с учетом ввоза 785 тыс.тонн) 12

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! г. Пермь, ул. Стахановская, 45 ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Телефон: (342) , Приглашаем к плодотворному сотрудничеству!