Маркетинговое исследование рынка офисной недвижимости города Москвы (2005г.). Исследование подготовлено компанией NP CONSULTING

Задачи исследования: Систематизация данных и анализ структуры рынка офисной недвижимости. Оценка и анализ перспектив развития рынка офисной недвижимости.

Методика исследования: Использование баз данных компаний-участников рынка офисной недвижимости (интернет сайты компаний застройщиков, управляющих компаний, специализированные сайты риэлтерских и информационных агентств) Использование информации из специализированных печатных изданий по рынку коммерческой недвижимости Телефонные интервью с представителями компаний-участников рынка офисной недвижимости. Статистический и аналитический анализ первичных данных.

Краткое содержание исследования: Классификация на рынке офисной недвижимости Анализ сегмента рынка офисной недвижимости - А класс Анализ сегмента рынка офисной недвижимости - В класс Сравнительный анализ основных параметров офисной недвижимости А и В класса Основные выводы и перспективы развития рынка офисной недвижимости Паспорта рассматриваемых объектов

исходные значения в диаграмах изменены Классификация на рынке офисной недвижимости. На рынке офисной недвижимости на данный момент не существует единых параметров классификации. Наиболее распространенная методика классификации сейчас выделяет четыре основных класса: А, В, С и D. Для попытки учета всех нюансов классификации вводятся подклассы (преимущественно в А и В, выделяют еще несколько подклассов, например: А+, А-, или А1, А2, А3. Классы С и D, как правило, не сегментируются на подклассы).

Классификатор офисных помещений «А» и «В» класса.(выдержка из классификатора) Класс А. Местоположение – центральные районы в пределах третьего транспортного кольца, а также основные транспортные магистрали: Ленинский, Комсомольский, Кутузовский, Ленинградский проспекты. Равноценное окружение (отсутствие негативных факторов) Функциональное назначение здания – исключительно офисное (бизнес-центры), т.е. не предназначенное для жилья, торговли, складирования, выставочной и развлекательной деятельности Класс В. Местоположение – любые районы в черте города, за исключением производственно- складских зон (промзоны) Равноценное окружение (отсутствие негативных факторов) Функциональное назначение здания – допускается двойное назначение, преимущественно, офисно-торговый, офисно- жилой

Анализ бизнес центров А класса. Данная диаграмма показывает один из наиболее значимых параметров, характеризующих бизнес центры А класса, т.е. местоположение, на данный момент более 90% объектов располагаются именно в центральном округе. Соответственно и в дальнейшем преимущество центрального округа, особенно в соотношении с качеством проекта самого бизнес центра, его технических параметров, параметров транспортной доступности, парковки, будет неоспоримо в сравнении с другими районами города.

исходные значения в диаграмах Распределение рассмотренных бизнес центров по срокам ввода их в эксплуатацию. На основании этой диаграммы можно говорить о том, что при профессиональной разработки проекта бизнес центра, особенно это касается технических параметров, возможности модернизации, здание может соответствовать высоким требованиям рынка и через 5 и через 10 лет, на равных конкурируя с вновь вводимыми объектами.

Арендные ставки на офисные помещения А класса. Значительная часть арендных ставок, до 88%, находиться в границах от 500 до 710 долларов США за 1 кв.м. в год, внутри этого интервала самая распространенная величина арендных ставок равна долларов США за 1 кв.м. в год.

Краткий вывод по сегменту рынка офисных помещений - А класс. Любое офисное здание класса А должно отвечать всем современным требованиям, оно должно быть спроектировано, построено, оснащено и обслуживается на основе новейших, передовых технологий. На данный момент основная масса, свыше 70%, объектов офисной недвижимости А класса представляют собой как вновь построенные, так и реставрированные здания площадью до 20 тыс.кв.м. По сути, объект класса А должен представлять собой интеллектуальное здание, в котором должны быть установлены интерактивные системы безопасности и управления зданием, проведены современные информационные и телекоммуникационные сети и системы, установлено новейшее энергосберегающее оборудование. Помимо этого, одним из важнейших факторов является территориальное расположение и окружение здания. Сейчас более 90% объектов располагаются в центральном административном округе.

Анализ бизнес центров В класса. Наибольшая концентрация офисных зданий приходиться на центральный округ, до 71%, до 13%, приходиться на северный административный округ, наименьшая доля в 1% приходиться на юго- восточный административный округ. Доля других округов в составляет по 3%.

Арендные ставки на офисные помещения В класса. В данном случае можно выделить три интервала: 50 % с величиной арендной ставки 400 – 550 $ США за 1 кв.м. в год 23% с величиной арендной ставки 250 – 400 $ США за 1 кв.м. в год 26% с величиной арендной ставки $ США за 1 кв.м. в год Таким образом, наиболее распространенные ставки находятся в границах от 400 до 550 $ США за 1 кв.м. в год.

Краткий вывод по сегменту рынка офисных помещений - В класс. Сейчас достаточно трудно провести четкую границу между некоторыми объектами офисной недвижимости А и В класса, так как, многие из них имеют практически схожие параметры, и разделить их можно только по совокупности большого ряда факторов и всевозможных нюансов. Офисное здание класса В, так же как и А класса, должно отвечать всем современным требованиям, с одной поправкой, к объектам офисной недвижимости В класса предъявляются менее жесткие требования, как по инженерно-техническому оснащению, так и по территориальному расположению. Тем не менее часть объектов В класса так же оснащены и системами автоматизации и современными системами безопасности, системами вентиляции и кондиционирования. Однако, в основной массе, объекты офисной недвижимости В класса по своим параметрам уступают классу А. По территориальному расположению - значительная часть, около 70%, объектов офисной недвижимости В класса находиться в центральном административном округе, так же как и объекты А класса.

Основные выводы и перспективы развития рынка офисной недвижимости. В процессе исследования мы постарались выявить общие тенденции и зависимости, которые можно было бы отнести ко всему рынку офисной недвижимости в целом. Одни из тенденций оказались менее очевидны, другие неоспоримы. Совершенно очевидной, всем известной тенденцией, является растущее предложение на рынке офисной недвижимости. Менее очевидные тенденции - это, прежде всего, увеличивающиеся площади вновь вводимых зданий, т.е. появление на рынке более масштабных проектов. Кроме этого, продолжающееся формирование деловых районов, растущее требование, предъявляемые к современным объектам рынка офисной недвижимости, т.е. увеличение площадей парковок, как наземных, так и подземных, растущее качество инженерных систем и оборудования, одним словом, использование более профессионального подхода к разработке проекта бизнес центра и его дальнейшему эксплуатированию.

Основные выводы и перспективы развития рынка офисной недвижимости. Одной из главных проблем современного рынка офисной недвижимости является отсутствие общих, стандартизованных параметров классификации и ценообразования и самое главное несоблюдение даже тех, которые существуют. Тем не менее, можно с уверенностью говорить о том, что с каждым последующим годом, за счет растущего не только количественного, но и качественного предложения будет продолжаться дальнейшая дифференциация объектов на рынке офисной недвижимости. Это будет способствовать тому, что отрицательные моменты будут постепенно уходить с рынка, а положительные тенденции будут становиться более очевидными и будут относиться все к большей доле рынка. Это приведет к появлению более четких параметров классификации, соответственно более прозрачному ценообразованию. Следствием этого станет переход значительной части офисных зданий, в большей степени это относиться к недвижимости В и С класса, в более низкий класс или уход с рынка, соответственно эта цепочка приведет к снижению арендных ставок на всем рынке. Отметим, что значительное понижение арендных ставок будет именно в низших классах, т.к. в них не заложена возможность модернизации, как технической начинки, так и конструкционных особенностей самого здания.

Основные выводы и перспективы развития рынка офисной недвижимости. На сегодняшний день достаточно очевидна и прогнозируема ситуация именно в сегменте рынка офисной недвижимости - класса С и D, а так же тех объектов В класса, которые относятся к его низшему сегменту. Основная масса офисных помещений данных классов в принципе не предназначена для использования под полноценные офисы. Внешний вид здания и внутренних помещений не презентабелен, техническое оснащение находится на минимальном уровне, система охраны скорее не обеспечивает безопасность, а наоборот создает ряд проблем. Преимущество и востребованность зданий данных классов до недавнего времени и сейчас заключается, прежде всего, в нехватке на рынке офисной недвижимости помещений небольших площадей (до 100 кв.м), именно здания этих классов являются основными поставщиками таких помещений. Однако, данные офисные помещения, несмотря на их востребованность, в скором времени будут либо полностью реконструированы, либо просто будут вынуждены уйти с этого рынка.