Экономика недвижимости Модуль 6 Введение в управление и девелопмент недвижимости

Модуль 5 Введение в управление и девелопмент недвижимости Понятие управления недвижимостью Управление девелопментом недвижимости Управление использованием недвижимости Функции управляющего (управляющей компании)

Управление недвижимостью- варианты определений Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные…, владения и пользования, посреднические…. Управление – создание и видоизменение норм управляемой деятельности с последующим целенаправленным информационным воздействием одной системы (управляющего) на другую (исполнителей)…..

И еще определение … «Управление недвижимостью – это комплексная система удовлетворения клиентов в конкретном виде недвижимости

Управление сознательная целенаправленная систематическая деятельность субъекта управления по обеспечению эффективного функционирования объекта управления в условиях изменяющейся внешней среды.

Управление недвижимостью система сознательного целенаправленного, систематического воздействия субъекта управления на объекты недвижимости и их совокупности для эффективного использования в интересах собственника.

Формула успеха ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ (соотношение вкладов земли и капитала, высотность, архитектура и объемно- планировочные решения, материалы и технологии строительства, технологии управления) Потребитель Цен а Местоположение

Два основных аспекта управления недвижимостью Управление процессом развития недвижимости (девелопмент) Управление процессом использования недвижимости

Девелопер и управляющий Девелопер - предприниматель, комбинирующий факторы производства Управляющий –предприниматель, обеспечивающий максимально эффективное использование созданной комбинации за счет комбинирования способов и инструментов управления

Управление девелопментом недвижимости Развитие недвижимости (девелопмент) может рассматриваться в двух аспектах Первый. Девелопмент – процесс качественного преобразования (объекта) недвижимости, сопровождающийся ростом стоимости недвижимости Второй. Девелопмент – профессиональная предпринимательская деятельность, направленная на извлечение дохода путем инициирования, организации и управления проектами развития недвижимости

Управление девелопментом Управление процессом (проектом) преобразования (создания, трансформации) недвижимости, обеспечивающее создание уникального продукта – объекта недвижимости

Девелопер Предприниматель, инициирующий и управляющий проектами развития недвижимости –Варианты: Чистый девелопер Девелопер-подрядчик Девелопер-инвестор

Главное девелопер, это, прежде всего, комбинатор. Он должен придумывать новые комбинации – в использовании земельных участков, в технологиях, в способах финансирования.

Девелопер и его окружение Девелоперская фирма СобственникиИнвесторы Гос. органы Подрядчики Консультанты ПотребителиРиэлтерыОппоненты Собственники

Функции девелопера (максимальный набор) приобретение земельного участка определение целевого рынка разработка программы строительства получение разрешительной документации организация финансирования проекта организация строительства объекта продажа объекта сдача в аренду управление использованием объекта

Этапы девелопмента 1.Инициирование проекта 2.Оценка инициативы 3.Создание правовых возможностей для реализации проекта 4.Проектирование и разработка технико- экономического обоснования 5.Согласование проекта с госорганами 6.Создание сети договорных отношений по проекту 7.Внедрение проекта 8.Распоряжение результатами проекта

Последовательность анализа альтернатив при выборе проекта развития недвижимости ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ ПРАВОВАЯ ДОПУСТИМОСТЬ ФИНАНСОВАЯ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ И ДОСТУПНОСТЬ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ

Основные факторы, определяющие привлекательность участка Расположение/ доступность Офи сы Торго вля Развлекате льные помещения Жил ье Гостин ицы Скла ды Основная трасса /-- ++/- Второстепенная улица /- Поток машин +/ / /-- Доступность общественным транспортом /-++- Доступность на машине /

Основные факторы, определяющие привлекательность участка Район расположения Офис ы Торгов ля Развлекатель ные помещения Жил ье Гостини цы Склад ы Расположение близкое к центру города Расположение внутри города / Расположение внутри жилой зоны Расположение рядом с конкурирующими объектами /- Хороший имидж района Район

Основные факторы, определяющие привлекательность участка Физические характеристики участка Офис ы Торгов ля Развлекатель ные помещения Жил ье Гостини цы Склад ы Площадь участка+/ / Разница в уровнях (не более 6 м) - +++/- - Неровная форма-/+-+/- - Возможность подключения к сетям на участке Наличие сетей на участке (которые надо переносить) - +/-- +/- Обзорность участка+/ /- Возможность организации подъезда и разгрузки грузовых машин +/

Основные факторы, определяющие привлекательность участка Юридические ограничения Офис ы Торгов ля Развлекатель ные помещения Жил ье Гостини цы Склад ы Ограничения по объемам застройки Ограничения по типам застройки +/- Ограничения по отступу от ближайших зданий / Ограничения по количеству подземных уровней /- -- Ограничения по площади застройки Ограничения по высоте застройки -+/- ---

Расчет стоимости земельного участка для девелопмента Валовая стоимость проекта девелопмента (Gross Development Value) Арендный доход (в год)500*5000 = Стоимость проекта девелопмента при ставке капитализации в 20% Издержки девелопмента (Development Cost) Строительные издержки800 *6000 = Девелоперские издержки200* 6000 = Прибыль девелопера *0,2 = Издержки девелопмента - всего Остаток на приобретение земли

Взаимодействие коммерческого банка, девелопера и институционального инвестора в финансировании девелопмента выводящее соглашение Коммерческий банк Институциональный инвестор Девелопер Объект недвижимости долгосрочное финансирование краткосрочный кредит под строительство

Управление недвижимостью Обеспечение максимально эффективного использования недвижимости в соответствии с интересами собственника. Специфика содержания процесса управления недвижимостью определяется такими факторами, как: –цели собственника; –масштабы и структура объекта управления; –типы недвижимости

Управление использованием объекта - Facility Managament – управление инфраструктурой ( техническое обслуживание, уборка, оказание услуг) - Property Managament – управление финансовыми потоками по объекту, работа с арендаторами и поставшщиками ресурсов - Asset Managament - управление недвижимостью как активами (частью активов), формирование портфеля и его актуализация (Каждый последующий уровень включает в себя предыдущий одновременно с передачей функций низшего уровня специализированным компаниям)

Управление недвижимостью (property management) осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр. в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Инвестиционная и операционная недвижимость Различия - в целях управления - в критериях эффективности управления - в системе показателей - в используемых инструментах [

Управление операционной недвижимостью Задачи: Обеспечение условий для реализации основной деятельности Поддержание технического состояния объектов имущественного комплекса предприятия Развитие имущественного комплекса Критерии: Оптимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию объектов недвижимости

Управление операционной недвижимостью - инструменты Мониторинг использования корпоративной недвижимости Матрица «бизнес-процессы – недвижимость» Сравнительный анализ и оценка эффективности использования недвижимости (операционная- инвестиционная) Внутренняя аренда

Показатели использования корпоративной недвижимостью Показатели состояния недвижимости (объем, стоимость, износ, обновление) Показатели эффективности использования недвижимости (выход продукции на единицу недвижимости) Показатели профильности использования недвижимости (доля сдаваемых в аренду площадей)

Проблемы Основа для определения арендной платы – рыночный уровень (инвестиционный) –Что делать? Увеличение бюджетов подразделения Сокращение площадей или иных расходов Дотирование с учетом реально возможного уровня арендной платы

Инвестиционная недвижимость Чем доход от недвижимости предпочтительнее? Каков уровень дохода? Какова периодичность?

Цель управления объектами инвестиционной недвижимости Сбалансировать расходы по содержанию объекта и доходы, получаемые в результате управления

Инвестиционная недвижимость Задачи –Рост капитализации объектов – Получение прибыли от коммерческого использования имущества – Управление развитием имущества Критерий Увеличение чистого операционного дохода

Общее в управлении операционной и инвестиционной недвижимостью Минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию; Поддержание хорошего состояния объекта недвижимости; Сохранение стоимости объекта недвижимости

Объекты и уровни управления недвижимостью Управление объектами недвижимости Управление комплексами объектов недвижимости Управление портфелями объектов недвижимости

Определения Объект недвижимости – земельный участок + улучшения Комплекс недвижимости: совокупность объектов недвижимости, связанных функционально, либо территориально, либо (чаще) по обеим критериям Инвестиционный портфель недвижимости – диверсифицированная (по функциональному назначению, местоположению) совокупность объектов недвижимости Портфель управления – совокупность объектов, комплексов…находящаяся в управлении управляющей компании

Управление объектом недвижимости Управляющийобъектом (линейный менеджер, on-site manager) Здание или имущественный комплекс с земельным участком до кв.м. Деятельность по обслуживанию (эксплуатации и ремонту), использованию (потреблению) и, частично, (возможно, полностью), распоряжению объектом недвижимости

Управление комплексом объектов недвижимости Управляющий комплексом (property manager) Комплекс объектов недвижимости до 100 тыс. кв. м. ( до 10 объектов) Разработки и принятие методик и стандартов, выбор вариантов наиболее эффективного использования, арендная политика, модернизация объектов..

Общая идея – -эффективное управление недвижимостью должно повышать ее стоимость, способность генерировать доход; -эффективность управления- слагаемое из трех основных компонентов

Основные аспекты управления недвижимостью Управление недвижимостью Функциональный аспект Эксплуатационный аспект Экономический аспект

Функциональный аспект управления недвижимостью Определение варианта использования недвижимости Обеспечение соответствия недвижимости требованиям пользователей Проведение необходимых преобразований недвижимости

Эксплуатационный аспект управления недвижимостью -обеспечение соответствия состояния недвижимости нормативным требованиям -организация работ по эксплуатации и ремонту недвижимости -мониторинг состояния объекта

Экономический аспект управления недвижимостью -Экономический и финансовый анализ -Управление занятостью -Управление бюджетом -Обеспечение требуемой экономической эффективности

Иной подход Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость. Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости. Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Виды деятельности (функции)УК Основные –Брокеридж Управление развитием объекта –Техническое обслуживание и ремонт –Содержание объекта и обеспечение ресурсами –Обслуживание клиентов –Обеспечение охраны и безопасности

Брокеридж Деятельность, направленная на привлечение клиентов –Продвижение объекта на рынок (маркетинг и реклама) –Поиск и проведение переговоров с арендаторами –Подготовка и согласование контрактов с арендаторами

Развитие объекта Внесение необходимых и экономически обоснованных изменений в объект, приближающих его к варианту наилучшего использования (перепланировка, отделка, улучшение системы сервиса)

Техническое обслуживание и ремонт Техническая экспертиза объекта Выполнение работ по техническому обслуживанию и эксплуатации инженерного оборудования Мелкий ремонт Привлечение подрядных организаций к ремонту и обслуживанию

Содержание объекта и обеспечение ресурсами Оценка санитарного состояния Уборка Организация поставок электро- и теплоэнергия, вода, газ, оборудование

Обслуживание арендаторов Поддержание контактов с арендаторами Оказание дополнительных услуг (парковка, услуги Reception, конференц- зал, меблировака и оснащение помещений

Охрана и безопасность Пропускной режим Установка и наблюдение за показателями датчиков, аппаратуры видеонаблюдения Взаимодействие с подрядными организациями

Виды деятельности УК Обеспечивающие –Маркетинг –Финансовый менеджмент и учет –Юридическое обеспечение –Мониторинг объекта

Фаза концепции Фаза бизнес- планировани я Фаза управления Фаза завершения Информация об объекте Предложения по услугам Концепция управления Внешняя информация Предложение по управлению Объект, документация Уточнение концепции Программа управления Договор на управление Результаты управления Итоговый отчет Объект, документация Внешняя информация и события Управленческий цикл