«ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА СООРУЖЕНИЯ» сопредседатель коллегии Переладов А.В. Екатеринбург , г. Москва , г. Екатеринбург ул. Петровка, д. 21, стр.2 ул. 8 марта, д. 51, оф. 609 Т./ф: (495) , Т./ф: (343) , -09

Практическое применение Вопрос о соотношении сооружений с землей и (или) с другим расположенными на ней объектами недвижимости Споры о признании вещи самовольной постройкой – статья 222 ГК РФ; Споры связанные с признанием права собственности на недвижимое имущество; Споры об обжаловании действий ФРС; Споры о признании права собственности отсутствующим.

Понятие сооружения Понятие сооружения в законодательстве РФ: ФЗ 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» – Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (п. 23 статьи 1) ; Общероссийский классификатор основных фондов ОК , утверждённый постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года 359: Сооружения - инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путём выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций. Примеры: нефтяная скважина, плотина, эстакады, мосты, автодороги, железные дороги, устройства для передачи энергии и информации.

Соотношение дефиниций «Недвижимые вещи» - объект имущественных отношений. Имущественные отношения, право собственности, их объем, содержание и объекты подлежат регулированию только гражданским законодательством (статьи 2 и 128 ГК РФ). Правоотношения складывающиеся в связи со строительной деятельностью, эксплуатацией зданий и сооружений по их назначению, не устанавливают признаки «вещи», как объекта имущественных отношений, вещных прав. (принцип специализации) Дефиниции иных правовых актов, являются субсидиарными (Постановление Президиума ВАС 1160/13 от г.) Пример: Спортивное сооружение – ФЗ «О физической культуре и спорте в Российской Федерации» (статья 2); Объект культурного наследия – ФЗ «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации» (статья 3); Объект капитального строительства, вспомогательный объект – Градостроительный кодекс РФ (статьи 1 и 51);

ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПО ГК РФ (ст. 130 ГК РФ): 1 – Прочная связь с землей (физический, «природный» признак вещи) ; 2 Невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению (юридический признак, вещь в обороте. Пример - статья 222 ГК РФ); «Сооружение» прямо указано в статье 130 ГК РФ как объект недвижимого имущества.

Признак 1 «Неразрывная связь с земельным участком» Признак прочной связи с землей, свидетельствует о наличии свойства неразрывности присущего неделимой вещи (статья 133 ГК РФ) – характеризует физические характеристики вещи; Взаимосвязь с принципом земельного законодательства: «единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов» – пункт 5 статьи 1, статья 35 ЗК РФ, статьи 273 и 552 ГК РФ;

Признак 2 «невозможность перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба его назначению» Взаимосвязь с признаком 1 – невозможность отделения от земли вещи без ее повреждения; «Назначение вещи» является самостоятельным свойством, обусловленным правовой природой вещного, «абсолютного права» на вещь: a) Удовлетворение своих потребностей за счет конкретной вещи; b) Исчерпывающее содержание вещного права и способов его защиты;

Дополнительные признаки недвижимого имущества Определением ВАС РФ от N9626/08 по делу NA /06-5 (предмет спора – признание права собственности на бетонированную производственная площадку) расширены признаки недвижимого имущества : обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; объект изначально создавался в качестве самостоятельного объекта недвижимости;

Отличительные особенности дополнительных признаков: касаются не объективных (физических) характеристик вещи, а ее места в обороте, установление связи с иными объектами; выявление признаков самовольной постройки (статья 222 ГК РФ); необходимость судебной оценки абсолютного права его ценности, полезных свойств для обладателя без земельного участка и иных объектов недвижимого имущества; судебная оценка права собственности и его ограничение без установленных законом оснований (статьи 35 и 55 Конституции РФ, стать 1 ГК РФ и статья 1 Протокола Конвенции О защите прав человека и основных свобод); установление квалифицирующих признаков вещи, не исключающих наличие у объекта признаков недвижимого имущества;

самостоятельные полезные свойства и виды вещей свойства Сложная вещь Неделимая вещь Главная вещь

сходство и различие категорий вещей Объект праваСоотносимость частей вещи Оборот частей вещи единое целое части вещи Неделимая вещь (единый недвижимый комплекс) данет Единый объектнет Сложная вещьнетдаОбщее назначение да Главная вещь и принадлежность нетдаОбщее назначение Доминантное обслуживание да

Земля и строение Принцип superficies solo cedit Три основных подхода: 1. Приоритет строения над землей (советский период, отсутствие в статье 130 ГК РФ земли в качестве самостоятельного объекта, статья 552 ГК РФ – земля вслед за строением = статья 33,36 ЗК РФ); 2. Паритетный – земля и строения независимы: а) статья 130 ГК РФ; б) статья 35 ЗК РФ; 3. Приоритет земли. Статья 135 ГК РФ - земля главная вещь, строение – принадлежность (Чубаров В.В., судбеная практика) Недостатки подходов 2 и 3: 1. Статья 130 ГК РФ и статья 9 Конституции РФ – земля сложный, гибридный частно- публичный объект. Основа жизнедеятельности; 2. Оборот ЗУ на ряду со стороениями, зданиями, их частями (помещения, квартиры), объектами незавершенного строительства (ФЗ 221-ФЗ и 122-ФЗ); 3. Статья 135 ГК РФ – взаимоотношение двух вещей, статья 130 ГК РФ – прочная связь, пункт 11 Постановления Пленума 11 от , статья 1 ЗК РФ и статья 35 ЗК РФ – недопустимость отчуждения без земли, возможность изменить оборот сложной и главной вещи ( их частей и обслуживающей вещи) договором; 4. Прочная, неразрывная связь = неделимая вещь – единый недвижимый комплекс ГК РФ (Германия);

Постановление Президиума ВАС РФ от N ВАС-9626/08 по делу NА /06-5 (бетонированная площадка – недвижимое имущество) Определение о передаче дела в Президиум ВАС РФ от г. -обладание объектом полезными свойствами, независимыми от земельного участка; обладание объектом полезными свойствами, независимыми от иных объектов недвижимого имущества; Судебные акты оставлены в силе Однако, формируется прямо противоположная практика ФАС ПО от дело А /2011 – замощенная площадка, 1970 г., указанная в плане приватизации. Отказ в регистрации ФРС: не имеет самостоятельного значения, улучшение земли, не создавалась как объект недвижимости, ссылка на Постановление ВАС 9626/08. В удовлетворении отказано = судебные акты по делу А /12 (бетонированная площадка цеха ЖБК)..

Постановление Президиума ВАС РФ от N 4777/08 по делу N А /2006 Признание права собственности на сеть гидротехнических сооружений (мелиоративное сооружение): 1. Не имеет самостоятельного функционального назначения (статья 135 ГК РФ «Главная вещь и принадлежность»); 2. Фактически признаки неотъемлемой части земельного участка (статья 133 ГК РФ «Неделимая вещь») – неотделимые улучшения, без которых ЗУ не сможет использоваться по назначению; Аналогично – ФАС ВВО от – стрелковый стенд с ограждающим валом, применена статья 134 ГК РФ, с указанием на признаки ГК РФ

Определение ВАС РФ от N17547/11 по делу NА80-77/2011 Отказано в признании автомобильной дороги самовольной постройкой: Покрытие из отсыпки грунтом; Не отвечает признакам недвижимого имущества ст.130 ГК РФ; Является движимым имуществом; Тезис «улучшение земли» - Определение ВАС 9626/2008 – отсыпка, замощение, асфальтирование – улучшение полезных свойств земельного участка;

замощение, бетонирование - улучшение земли Статья 11.1 ЗК РФ - земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами; Статья 261 ГК РФ - право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный (почвенный слой), водные объекты и находящиеся на нем растения; Закон «О недрах» - Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения; Гост «Почвы». Почва - самостоятельное естественно- историческое органоминеральное природное тело, возникшее на поверхности земли (..) и имеющее специфические генетико- морфологические признаки, свойства, создающие для роста и развития растений соответствующие условия;

«Улучшение поверхности» – изменение, повлекшее преобразование или устранение почвенного слоя, может привести к созданию новой вещи – в т.ч. неделимой; пункт 2 статьи 133 ГК РФ – замена одной части вещи другой не влечет возникновение иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются (бетонированная площадка); Статья 218 ГК РФ «основания приобретения права собственности» - создание новой вещи, преобразование старой; Специальные познания: A. Физические характеристики объекта; B. Наличие земельного участка (почвы), «старой поверхности»? C. Изменение, улучшение земли или создание нового объекта не являющегося землей (почвой); Изначально объект не создавался в качестве самостоятельного объекта недвижимости – субъективный, «статический фактор» (пример объекты культурного наследия);

Автомобильная дорога и нормы ФЗ 257-ФЗ « Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности » Статья 2 ФЗ 257-ФЗ: Автомобильная дорога – объект транспортной инфраструктуры, включающий в себя: Земельные участки в границах полосы отвода и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы); Дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью (защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог) ; А/д – сооружение, ГОСТ Р «Автомобильные дороги и улицы», Автомобильные дороги – СНиП и ; Таким образом, законом автомобильная дорога уже определена, как неделимая вещь (статья 133 ГК), составными частями которой является и земля, и дорожное полотно и дорожное покрытие.

Единый недвижимый комплекс статья ГК РФ Вступила в силу с года. До этого момента в ГК РФ понятия единого недвижимого комплекса не существовало. Складывающая судебная практика в годах фактически установила необходимость новеллы и определила все признаки единого комплекса недвижимости, например АЗС: 1. допускала применение «неразрывной связи» к главной вещи и принадлежности, или сложной вещи связанных технологическим назначением, а не связью в натуре (статья 133 ГК РФ); 2. Считала АЗС единой вещью; 3. Признавала право собственника по определению единой совокупности вещей, входящих в АЗС;

Признаки единого недвижимого комплекса 1. вещь, участвующая в обороте как единый объект; 2. состоит из совокупности иных вещей; 3. составные части неразрывно связаны физически или технологически, либо расположены на одном земельном участке; 4. Если совокупность этих вещей зарегистрирована в ЕГРП как одна недвижимая вещь; 5. К комплексу применяются правила о неделимой вещи;

Недостатки ЕНК 1. ЕНК состоит из совокупности вещей – Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 14-исх/0241-ГЕ/14 от г. – вещи должны быть все недвижимые, «различные вещи» – признак 132 и 134 ГК РФ; 2. Должен ли ЗУ входить в ЕНК? - Протоколы 54 и 61 Экспертного совета при Президенте по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства – по письму ФРС, нет; 3. Составные части неразрывно связаны физически или технологически, либо расположены на одном земельном участке – альтернатива, преимущества неразрывности нет; 4. Правила о неделимости – запрет ретроактивной воли собственника определения судьбы вещи и ее частей ; 5. Возможность раздела предусмотрена по закону или решению суда – пункт 3 статьи 133 ГК РФ – условная неделимость; 6. Изменение вещей, входящих в ЕНК – замена не возможна, как быть с преобразованием? объект незавершенного строительства.

Общие проблемы 1. «Дополнительные признаки» дестабилизировали правоприменение статьи 130 ГК РФ – примеры: Забор (1928 г.) – Постановление ФАС МО от г. дело А /12 – отказ в регистрации ФРС признан не законным- Постановление Президиума ВАС от года 1160/13; здание проходной – решение АС КО от дело А /2012; площадки, стоянки – в большинстве обоснованно не являются самостоятельными объектами недвижимости; 2. «самостоятельные полезные свойства» сооружения определяются без учета квалификации вещей на неделимые, сложные и главные; 3. Отсутствие четкого разграничения создания «новой» вещи или улучшения «старой» применительно к дорогам; 4. Определение назначения вещи без учета «динамики» воли собственника (не только на момент создания вещи);

Признаки используемые судебной практикой 1. Признаки по статье 130 ГК РФ; 2. Наличие кадастрового паспорта; 3. Наличие зарегистрированного вещного права в ЕГРП; 4. Наличие самостоятельных полезных свойств и цели создания именно как самостоятельного объекта (Определение ВАС 9626/08) 5. Рекомендуемые признаки: полезность; долговечность, необходимость обслуживания; стационарность; неповторимость; рост стоимости;

выводы 1. Основные признаки недвижимого имущества – неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без ущерба его назначению (статья 130 ГК РФ); 2. Квалифицирующий признак – самостоятельность вещи в обороте (сложная вещь, неделимая вещь, главная вещь (принадлежность), единый недвижимый комплекс); 3. Необходимость специальных познаний для выяснения физической (технологической связи) с иными вещами, участвующими в обороте, создания новой вещи или улучшения старой; 4. Обязательность учета воли собственника и правил, регулирующих оборот конкретной вещи (ст. 222 ГК РФ); 5. Стабильность гражданского оборота – Постановление Президиума ВАС от /2011;

Спасибо за внимание