Московская недвижимость: чем закончится рост на эмоциях? Аналитический центр w w w. I R N. r u Сентябрь 2011 г.

Индекс стоимости жилья в Москве с 1998 года

Визуальная картина Кризис 2008 года вызвал коррекцию цен из агрессивного восходящего канала – наклон около 25%-30% среднегодового прироста – в умеренный восходящий канал – наклон около 10%-15% среднегодового прироста, т.е. на уровне инфляции или чуть выше. «Дно» кризиса выглядит пройденным, казалось бы цены готовы постепенно вернуться на докризисный уровень.

Факторы «недвижимость – 2011» 1.Приближение выборов в Думу и Президентских выборов по разным причинам приводит к активизации рынка недвижимости и приросту цен. 2.Идея «Большой Москвы» открыла рынку недвижимости московского региона «второе дыхание». 3.Начало закономерной коррекции перегретого фондового рынка привело наконец к перетоку средств в недвижимость, происходит бегство населения из денег, присутствует боязнь инфляции, ослабления рубля и всех валют.

Поводы для позитива Перечисленные выше факторы привели к очевидной активизации рынка недвижимости во второй половине лета и позволили полностью позабыть кризис. На основе этих факторов (а именно п.1. и п.3.) аналитический центр IRN.RU еще в середине весны 2011 года сделал прогноз о приросте цен до весны 2012 года на уровне 15%-20%-25%. На текущий момент прирост уже составил в среднем около 10% и казалось бы таким темпами есть все шансы набрать к следующей весне спрогнозированную величину.

«Черные тучи» на мировом горизонте На текущий момент мировая экономика оказалась на пороге второй волны кризиса. Августовская жесткая коррекция финансовых рынков, благоприятная для недвижимости, готова в любой момент перерасти в полноценный обвал, сравнимый с осенью 2008 года. На текущий момент: падение РТС – почти 40%, золота – 20%, нефти – 15% от максимумов этого года. Если нынешняя очень жесткая коррекция макроэкономических показателей продолжится, то она может утащить за собой и рынок недвижимости.

Еще кое-что для размышлений… Если мировая экономика продолжит стагнировать, то усилится коррекция цен на нефть и возникнет дефицит бюджета. А значит амбициозные планы в отношении «Новой Москвы» могут отодвинуться на неопределенный срок и вызванный ими ажиотаж может быстро померкнуть. Предвыборная интрига разрешилась на этот раз слишком быстро, что может ослабить фактор «президентского ралли» для рынка недвижимости.

Размышляем по итогам сентября… По темпам прироста цен в сентябре с большим отрывом лидируют сегменты «дорогого жилья»: -Современные монолитно-кирпичные дома -Западный округ, Юго-Западный округ -Трехкомнатные квартиры Выводы: 1.Несмотря на общее оживление цены поднимает в основном переток средств с финансовых рынков и инвестиционный спрос, направленный на хорошее жилье 2.Превышение темпов дорожания «дорогого» жилья над «недорогим» – верный признак не разгона рынка, а перехода к стабилизации-стагнации

Делаем выводы… Все факторы, вызвавшие оживление рынка недвижимости в последние месяцы носят эмоциональный и порой иррациональный характер, а значит, изменение настроений может быстро изменить ситуацию. Макроэкономика сейчас представляет собой «пороховую бочку», готовую рвануть в любой момент и непредсказуемо что именно и когда может выступить «спичкой» – поводом для такого взрыва.

Делаем выводы… Текущая активизация рынка недвижимости, скорее всего, окажется непродолжительной. По макроэкономическим причинам она может сойти на нет и смениться стагнацией в любой момент – буквально за месяц-другой, как уже было в 2008 году. Даже если этого не произойдет, закономерный спад ажиотажа, окончание роста цен и начало стагнации следует ожидать после президентских выборов, т.е. по сути, к следующим майским праздникам.

Что делать – рецепт от IRN.RU Надеяться на лучшее и делать все для этого, но быть готовым к худшему…