УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ИНВЕСТИЦИОННЫМ АКТИВОМ
FACILITY MANAGEMENT (FM) FM - многопрофильная деятельность по обеспечению функционирования инфраструктуры здания посредством объединения людей, места, процесса и технологии Виды деятельности: Инженерно-техническая эксплуатация Биллинг энергоресурсов Инженерно-техническое обслуживание Контроль доступа Охрана и безопасность Телекоммуникационные услуги Клининг и вывоз мусора Дополнительные услуги Страхование (оборудования и проф.ответственности)
PROPERTY MANAGEMENT (PM) PM - деятельность по подбору арендаторов, работе с ними, ведению договоров, распоряжению активами компании, бухгалтерской отчетности Виды деятельности: Разработка программы управления зданием с целью максимизации текущего дохода Продажа арендных контрактов Сопровождение арендных договоров и контроль за их исполнением Финансовая отчетность
ASSET MANAGEMENT (АМ) AM – деятельность по управлению объектом как инвестиционным активом С учетом ситуации на рынке и предпочтений собственника МАКСИМИЗИРУЕТ СТОИМОСТЬ объекта при оптимальном соотношении ожидаемой доходности и рисков
ASSET MANAGEMENT (AM) PROPERTY MANAGEMENT (PM) FACILITY MANAGEMENT (FM) FM Офисы/услуги Конечный пользователь PM Здание Собственник/Арендатор AM Инвестиции Инвестор/Собственник
доходы Подбор арендаторов и работа с ними Охрана и безопасность Дополнительные услуги Телекоммуникации Инженерно-техническая эксплуатация и биллинг энергоресурсов Инженерно-техническое обслуживание сетей, систем, элементов конструкций Управление инфраструктурой здания Техническое обслуживание Расходы PM FM Клининг Управление недвижимостью Эксплуатация недвижимости Контроль доступа Работа с арендатор ами ОПЕРАЦИОННЫЕ ДОХОДЫ И РАСХОДЫ АMАM
ЦЕЛЬ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ КАК ИНВЕСТИЦИОННЫМ АКТИВОМ Максимизация стоимости объекта недвижимости Стоимость объекта зависит от его ценности Ценность объекта зависит от качества бизнес-идеи по его использованию Бизнес-идея это описание мероприятий по развитию и использованию объекта
Средний срок жизни объекта в центральной части Лондона – лет Предназначены к сносу БИЗНЕС-ИДЕЯ КАК ЦЕНООБРАЗУЮЩИЙ ФАКТОР
Петрозавод «Район 700» «Газпром-Сити»
ИНИЦИАТОРЫ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ Девелоперские, инвестиционные компании: Свободные средства для старта Административный ресурс Выход на «дешевые» кредиты Собственники объектов Земля Улучшения
ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТРАТЕГИЯ (ПРЕДПОЧТЕНИЯ) 1.СОСТАВ ФУНКЦИЙ ? 2.ОБЪЕМ ФУНКЦИЙ ? 3.ПОСАДКА И ГЕОМЕТРИЯ ЗДАНИЙ ? 4.ЗОНИРОВАНИЕ УЧАСТКА ? 5.ОЧЕРЕДНОСТЬ ? РЫНОКОГРАНИЧЕНИЯ ФОРМИРОВАНИЕ БИЗНЕС-ИДЕИ: АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ПРОЕКТИРОВАНИЕ После согласования цели главный идеолог проекта не заказчик, а «ЗВЕЗДА» (творец, архитектор) Привлечь «ЗВЕЗДУ» - главная задача проект- менеджера
MORE LONDON ЭСКИЗЫ
MORE LONDON РЕАЛИЗОВАННЫЙ ПРОЕКТ
Определение потребности в капитале Оценка собственных возможностей Определение пула потенциальных участников (соинвесторы, кредиторы) Переговорный процесс Построение корпоративной схемы СТРУКТУРИРОВАНИЕ КАПИТАЛА
Алексей Чижов Директор департамента офисной недвижимости Becar Consulting Санкт-Петербург Тел. +7 (812) ДОКЛАДЧИК