Проблемы оценки кадастровой стоимости Доктор экономических наук профессор Грибовский С.В., Санкт-Петербург

«Каждый налогоплательщик должен знать, как оценивается его имущество» С. Ю. Витте 2

Объекты оценки: жилая недвижимость % нежилая недвижимость промышленная недвижимость % с/х недвижимость Субъекты оценки: –все население страны Государство оценщики Территория оценки: 17 млн. кв. км 11 климатических зон (степь, тайга, тундра, полярные области) Более 100 народов 89 субъектов федерации (21 республика) 3 Масштаб проблемы

4 Проект ФСО 4Принятый ФСО 4 Предмет оценки (кадастровая стоимость) 1.3. Для целей настоящих Указаний в соответствии с ФСО 2 в качестве кадастровой стоимости недвижимости используется рыночная стоимость недвижимости, определенная методами массовой оценки В качестве кадастровой стоимости недвижимости может также использоваться рыночная стоимость недвижимости, определенная методом индивидуальной оценки. В спорных ситуациях приоритет имеет значение рыночной стоимости, определенное методами индивидуальной оценки. 3. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

5 Кадастровая стоимость Массовая оценка Индивидуальная оценка Оценка ?

6 Инструмент оценки (массовая оценка) 3.3. Массовая оценка недвижимости – оценка группы объектов недвижимости при их текущем использовании, имеющих близкие значения основных ценообразующих факторов, на конкретную дату с использованием математических методов, определяющих стоимость, на основе стандартных подходов к оценке недвижимости Рыночная стоимость объекта недвижимости при его текущем использовании – это денежная сумма, которую, как считает оценщик на дату выполнения оценки, можно обоснованно получить в обмен на объект недвижимости в коммерческой сделке между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом, но при условии сохранения функционального назначения объекта недвижимости и объемно-планировочных решений его конструкции. 6. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости (ЧЕГО? – СВГ) при группировании ? объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

7 Определение оцениваемой недвижимости Для целей настоящих указаний под объектами недвижимости понимаются незастроенные или застроенные земельные участки различного функционального назначения. Отсутствует Объекты оценки В отличие от индивидуальной оценки, где объектом оценки является отдельный объект недвижимости, объектом оценки в массовой оценки является группа объектов недвижимости. Массовая оценка объекта недвижимости выполняется в соответствии с Федеральными стандартами оценки и требованиями настоящих Указаний. Отсутствует

8 Модель оценки 3.5. Модель оценки стоимости объекта недвижимости (далее - «модель оценки») – математическая или иная зависимость стоимости объекта недвижимости от ценообразующих факторов. Отсутствует Учет прав …. При применении методов массовой оценки, не учитываются ограничения и обременения на объекты оценки, за исключением ограничений и обременений, установленных в законодательном порядке на федеральном или региональном (местном) уровне. 10. При применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

9 Точность модели оценки 3.9. Точность модели оценки стоимости – свойство модели оценки стоимости воспроизводить информацию о ценах объектов недвижимости. Для регрессионных моделей определяется величиной средней ошибки аппроксимации, рассчитанной по данным контрольной выборки. отсутствует Дата оценки 2.3. Кадастровая стоимость недвижимости определяется на 1 января года начала работ по кадастровой оценке в субъекте (муниципальном образовании) Российской Федерации и признается действительной до следующей даты оценки Результаты кадастровой оценки должны быть утверждены не позднее одного года после даты оценки. 8. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

10 Порядок определения кадастровой стоимости Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем подстановки значений факторов стоимости, характерных для данного объекта недвижимости, в модель оценки, с использованием которой может быть оценен данный объект недвижимости. Полученный результат при этом умножается на понижающий коэффициент 0, К кадастровой стоимости, определенной методом индивидуальной оценки, понижающий коэффициент не применяется. 21. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, с использованием которой может быть оценен данный объект оценки. Правописание 7. Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценке включает в себя следующие мероприятия: заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценки;

11 Налоговая стоимость = Кадастровая стоимость х Коэффициент налоговой оценки Кно 1

12 Коэффициент налоговой оценки Коэффициент налоговой оценки (Кн) – коэффициент, учитывающий особенности расчета рыночной стоимости для целей налогообложения: Кн

13 Массовая оценка КСМО Модель оценки стоимости = × Коэффициент налоговой оценки Коэффициент налоговой оценки < 1 Коэффициент налоговой оценки = V ОШИБКА V = V 0,2 V V = 0.8 Пример: Коэффициент налоговой оценки ошибка =20%

Система налогообложения база оценки методы оценки порядок оценки заказчики оценки потребители оценки исполнители оценки финансирование оценки 14

Организация системы налогообложения Централизованная система налогообложения (один Заказчик оценки, один Исполнитель оценки, единая методология, единое программное обеспечение, финансирование из центрального бюджета, ответственность за результаты – Заказчик) Децентрализованная система налогообложения ( много Заказчиков оценки, много исполнителей, единая методология, разное программное обеспечение, финансирование территориальное, ответственность – Заказчики ) 15

16 Особенности налогообложения недвижимости Налогообложение – адвалорное: База оценки – рыночная стоимость База для апелляций – стоимость объекта налогообложения Налог на недвижимость – местный налог: Цель налогообложения – формирование местных бюджетов Финансирование налогообложения – за счет местных бюджетов Ответственность за результаты – местные органы власти

17 Оценка кадастровой стоимости Независимая оценка Расчет налога Государственная кадастровая оценка налог Рыночная информация Vмо Vио V Vмо Налогоплательщик СРО

18 Модели налогообложения

19 Типы моделей – Статистические – Затратные

20 Затратная модель Налоговая стоимость = стоимость улучшений + стоимость земли

21 Затратная модель Стоимость улучшений = восстановительная стоимость - износ

22 Затратная модель Износ: физический функциональный экономический

23 Стоимость улучшений = (восстановительная стоимость – физический износ) х коэффициент экономического износа

24 Коэффициент экономического износа = Уровень дохода территории оценки Уровень дохода столицы СФ

25 Стоимость земли Рыночная Кадастровая Нормативная Никакая

26 Разработать на уровне НСОД методические рекомендации по оценке кадастровой стоимости недвижимости и утвердить их приказом МЭР Разбить территорию России на ряд территорий налоговой оценки (далее – ТНО). Организацию работ по оценке кадастровой стоимости недвижимости поручить местным исполнительным органам власти. На каждой ТНО создать постоянно действующее Агентство налоговой оценки (АНО) Выполнить кадастровую оценку Направить результаты КО в Росреестр для проведения учетной политики На местном уровне установить ставку налогообложения Предложения по организации системы налогообложения недвижимости РФ

27 Адреск/кПлщ Рыночная стоимость РС квм Инвентар стоимость ИС квм РС/ИССтавка Налог ИС годовой Налог РС годовой 1Гданьская, 7134, ,1% Дрезденская,21135, ,1% Асафьева, 8135, ,2% Диагональная, 8250, ,1% Ал. Матросова, 9250, ,2% Гданьская, 4250, ,3% Диагональная, ,1% Гаврская, 3367, ,2% Приморский, ,3% Березовая аллея ,3%

28 Организация конкурса среди местных оценочных организаций на создание методики оценки кадастровой стоимости на ТНО. Создание комиссии по приемке методики оценки кадастровой стоимости. Организация публичного обсуждения и принятия методики оценки кадастровой стоимости Выполнение оценки кадастровой стоимости Мониторинг рынка и ежегодная актуализация результатов кадастровой оценки Функции Агентства налоговой оценки

29