Центр инноваций муниципальных образований Семинар: «РАЗНООБРАЗНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ НОВАЦИИ 2014 ГОДА, ПРИНЦИПИАЛЬНО ВАЖНЫЕ ДЛЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РЕГИОНАЛЬНЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ ЮРИДИЧЕСКИХ СЛУЖБ» Козлова Елена Борисовна кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры предпринимательского права, Российской правовой академии Минюста России, директор АНО «Научно-исследовательский центр правовых и экономических экспертиз директор АНО «Научно-исследовательский центр правовых и экономических экспертиз 1 © Козлова Е.Б., 2014

Тематический план Тема 1. Договор о развитии застроенной территории Тема 2. Новеллы градостроительного законодательства в развитие договорного права Тема 3. Инвестиционный контракт и концессионное соглашение 2

Тема 1: Договор о развитии застроенной территории 3

Развитие застроенной территории – это комплекс мероприятий (организационных, административных, правовых, строительных), проводимых в границах одного элемента планировочной структуры, направленных на повышение экономической и социальной эффективности, а также безопасности использования территории. ЭТАПЫ: 1. Принятие решения о развитии застроенной территории 2. Проведение аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории 3. Заключение договора о развитии застроенной территории и его реализация. 4

Понятие договора о развитии застроенной территории По договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п. 3-6 ч. 3 ст ГрК РФ, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п. 7-9 ч. 3 ст ГрК РФ. Правовая квалификация договора комплексный комплексный консенсуальный (п. 1 ст. 433 ГК РФ) консенсуальный (п. 1 ст. 433 ГК РФ) возмездный (п. 1 ст. 423 ГК РФ) возмездный (п. 1 ст. 423 ГК РФ) медовый медовый двусторонний двусторонний 5 Существенные условия договора – условия при недостижении сторонами соглашения по которым договор считается незаключенным (ст. 432 ГК РФ)

Гражданско-правовые договоры по отраслевой принадлежности регулирующих их норм Отраслевые – договоры, правовое регулирование которых осуществляется нормами гражданского права как отрасли законодательства Комплексные – договоры, урегулированные нормами комплексных правовых актов, т.е. актов, которые не могут быть отнесены ни к одной отрасли законодательства Межотраслевые – договоры, регулируемые иной отраслью законодательства с субсидиарным применением норм гражданского права как отрасли законодательства 6

Гражданско-правовые договоры по моменту их возникновения Консенсуальные договоры (момент заключения договора определяется моментом достижения соглашения сторон по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 433 ГК РФ) Региструмальные (момент заключения договора определяется моментом его государственной регистрации) (п. 3 ст. 433 ГК РФ) Реальные договоры (момент заключения договора определяется моментом передачи имущества) (п. 2 ст. 433 ГК РФ) Порождающие обязательство по передаче имущества Не порождающие обязательства по передаче имущества 7

Гражданско-правовые договоры по распределению прав и обязанностей сторон Односторонние (односторонеобязывающие) договоры (у одной стороны договора исключительно комплекс прав, у другой – комплекс обязанностей) Двусторонние(двусторонне обязывающие)договоры (у каждой стороны договора как комплекс прав, так и комплекс обязанностей 8

Гражданско-правовые договоры по наличию встречного предоставления Безвозмездные договоры (встречное предоставление исключается) (п. 2 ст. 423 ГК РФ) Вариативные (договоры, которые могут быть построены как по модели возмездного, так и безвозмездного договора) Возмездные договоры (встречное предоставление обязательно) (п. 1 ст. 423 ГК РФ) Меновые (в момент заключения договора известен объем обязательств контрагентов) Рисковые (алеаторные) (экономический результат на момент заключения договора неизвестен) 9

Обязанности сторон по договору о развитии застроенной территории (как существенные условия договора) Подготовить проект планировки, включая проект межевания Утвердить проект планировки, включая проект межевания Создать (приобрести) и передать в государственную (муниципальную) собственность жилые помещения для переселения граждан (по договорам социального найма и найма специализированного жилого помещения) Принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также соответствующих земельных участков 10 Обязанности застройщика Обязанности органа местного самоуправления (ОМС)

Обязанности сторон по договору о развитии застроенной территории (как существенные условия договора) Осуществить в соответствии с проектом планировки строительство на застроенной территории, подлежащей развитию Уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения ОМС жилых помещений в аварийных и подлежащих сносу домах, а также за соответствующие земельные участки Предоставить застройщику без проведения торгов земельный участок для строительства в соответствии с земельным законодательством (после выполнения застройщиком всех своих обязанностей, кроме обязанности по строительству) 11 Обязанности застройщика Обязанности органа местного самоуправления (ОМС)

Иные существенные условия договора о развитии застроенной территории Сведения о местоположении и площади застроенной территории, подлежащей развитию, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции Ц ена права на заключение договора Ответственность сторон Срок договора, сроки выполнения отдельных обязательств 12

Методики определения начальной цены аукциона на право заключения договора ( I расчетный метод) 13 НЦА = Д - Р Д – доход, который будет получен застройщиком в результате исполнения договора, включает в себя: - доход от продажи жилых помещений (общая площадь многоквартирных домов, умноженная на среднерыночную стоимость 1 кв. м., определяемую органом исполнительной власти); - доход от продажи нежилых помещений (полезная площадь нежилых помещений, умноженная на среднерыночную стоимость 1 кв. м. по данным территориального органа государственной статистики субъекта Р – расход застройщика в результате исполнения договора, включает в себя: - расходы на строительство жилых помещений; - расходы на строительство нежилых помещений; - расходы на строительство домов для расселения из аварийного жилого фонда Постановление Кабинета Министров Республики Адыгея от г. 56

Методики определения начальной цены аукциона на право заключения договора ( II расчетный метод) 14 НЦА = ( Д – Р ) х К онц Д – доход, который будет получен застройщиком в результате исполнения договора, включает в себя: - доход от продажи жилых помещений; -доход от продажи нежилых помещений объектов социального назначения; -доход от продажи нежилых помещений коммерческого назначения Р – расход застройщика в результате исполнения договора, включает в себя: - расходы на строительство жилых помещений; - расходы на строительство нежилых помещений; - расходы на строительство домов для расселения из аварийного жилого фонда К онц - коэффициент определения НЦА, который составляет 3% Постановление Правительства Тюменской области от г. 171-П

Методики определения начальной цены аукциона на право заключения договора ( III расчетный метод) 15 НЦА = ( Д – Р ) х К онц К онц = 0,5 х К т х К ип, где К т – коэффициент территориальности (коэффициент учета влияния средней рыночной цены 1 кв. м. Жилья), устанавливаемый в значениях 1, 1,2 или 0,8 для различных муниципальных образований в соответствии с разделением по зонам территориальности К ип – коэффициент инвестиционной привлекательности, который устанавливается в значениях 0,8, 1 или 1,2 (для территорий с низкой, средней либо высокой инвестиционной привлекательностью)6 может быть установлен с учетом степени подготовленности территории к развитию Постановление Правительства Московской области от г. 837/43

Методики определения начальной цены аукциона на право заключения договора ( IV расчетный метод) n n=1 16 НЦА = ( P n х K т ) НЦА - начальная цена предмета аукциона, руб.; P n - расчетный размер земельного налога за n-й земельный участок, руб.; К т - коэффициент территориальности Закон Саратовской области от г. 37-ЗСО «Об установлении методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории» (ред. от г.)

Ст ГрК РФ: в договоре наряду с указанными существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе: Обязательство застройщика осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной социальной и коммунально-бытовой инфраструктур Условия и объем участия ОМС в развитии застроенной территории с указанием сроков Указание видов объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность Способы и размер обеспечения исполнения застройщиком договорных обязательств 17

Квалифицирующие признаки договора о развитии застроенной территории Двухэлементная структура предмета договора: – объекты строительства как результат работ (материальный объект) -работы по подготовке проекта планировки (включая проект межеван ия) Особенности субъектного состава Орган местного самоуправления Застройщик – член СРО (для выполнения работ, на которые необходим допуск СРО) 18

Тема 2: Новеллы градостроительного законодательства в развитие договорного Новеллы градостроительного законодательства в развитие договорного 19

Понятие договора о комплексном освоении территории По договору о комплексном освоении территории одна сторона в установленный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные п.п. 2-4 и 7 ч. 5 ст ГрК РФ, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с п.п. 5 и 7 ч. 5 ст ГрК РФ. Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории. 20 Правовая квалификация договора: комплексный, консенсуальный, возмездный, медовый, двусторонний комплексный, консенсуальный, возмездный, медовый, двусторонний

Обязанности сторон по договору о комплексном освоении территории (как существенные условия договора) Подготовить проект планировки, включая проект межевания Обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки и проекта межевания 21 Обязанности застройщика Обязанности исполнительного органа государственной власти или ОМС

Обязанности сторон по договору о комплексном освоении территории (как существенные условия договора) Осуществить образование земельных участков в соответствии с планом межевания территории 22 Обязанности застройщика Осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, мероприятия по благоустройству

Обязанности сторон по договору о комплексном освоении территории (как существенные условия договора) Осуществить на земельном участке (участках) строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки 23 Совместные обязанности застройщика и публичного субъекта договора Осуществить мероприятия по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства

Иные существенные условия договора комплексного освоения территории Сведения о земельном участке, составляющим территорию, в отношении которой заключается договор (кадастровый номер, площадь, местоположение) Срок действия договора, сроки выполнения каждого из обязательств Ответственность сторон 24

Иные условия, которые может содержать договор комплексного освоения территории Способы и размер обеспечения исполнения обязательств Обязательство застройщика осуществить строительство объектов капитального строительства Обязательство застройщика передать в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется за счет застройщика (перечень, условия передачи), Обязательство публичного субъекта обеспечить строительство и (или) реконструкцию объектов коммунальной инфраструктуры за границами соответствующего земельного участка, необходимых для подключения (технологического присоединения) на границе такого земельного участка к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таком земельном участке 25

Освоение территории в целях строительства жилья экономического класса Жилье экономического класса: -отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи; -блок в составе состоящего из нескольких блоков жилого дома блокированной застройки с количеством этажей не более, чем три, который предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования; - квартира в многоквартирном доме ПРИ: площади земельного участка не более 1500 кв. м., общей площади жилого помещения не более 150 кв. м., если помещение является жилым домом или блоком в составе жилого дома блокированной застройки; не более 100 кв.м., если жилое помещение является квартирой 26

Обязанности сторон по договору об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (как существенные условия договора) Обеспечить строительство на земельном участке многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки (с соблюдением требований к Жилью экономического класса) Обеспечить ввод дома в эксплуатацию 27 Обязанности застройщика Заключить с гражданами, имеющими право на приобретение жилья эконом. класса, договоры участия в долевом строительстве или договоры купли-продажи жилья эконом. класса Осуществить мероприятия по благоустройству земельного участка

Обязанности сторон по договору об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (как существенные условия договора) Обеспечить своими силами и за вой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц осуществление мероприятий, необходимых для подключения (технологического присоединения) построенного в соответствии с договором объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения 28 Обязанность публичного субъекта

Иные существенные условия договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса Сведения о земельном участке Срок действия договора, сроки выполнения отдельных обязательств Способы и размер обеспечения исполнения обязательств 29 Максимальная цена 1 кв.м. жилья экономического класса Право застройщика распоряжаться после установленного срока жилыми помещениями без ограничений Максимальная доля общей площади нежилых помещений в многоквартирном доме в общей площади всех жилых и нежилых помещений Ответственность сторон

Иные возможные условия договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса Способы, размеры государственной и (или) муниципальной поддержки строительства жилья экономического класса в рамках договора, предоставляемой в соответствии с действующим законодательством, сроки предоставления 30 Обязательства сторон заключить государственные и (или) муниципальные контракты на приобретение жилья экономического класса по цене за 1 кв.м. общей площади жилого помещения, не превышающей максимальной цены 1 кв.м. такого жилья в установленные сроки Иные условия

Комплексное освоение территории в целях строительства жилья экономического класса Включает в себя: -подготовку документации по планировке территории (при отсутствии такой документации; -образование земельных участков в границах этой территории; -строительство на земельных участках в границах этой территории многоквартирных домов, жилых домом блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в таких домах и (или) все такие объекты либо определенный их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса и подлежат передаче или продаже по договорам долевого участия в строительстве, договорам купли-продажи жилья экономического класса гражданам, имеющим право на приобретение такого жилья; -строительство иных объектов, в том числе транспортной 6 коммунальной и социальной инфраструктур 31

Обязанности сторон по договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (как существенные условия договора) Подготовить документацию по планировке территории (при отсутствии такой документации Осуществить образование земельных участков, подготовить документы для осуществления их кадастрового учета 32 Обязанности застройщика Заключить с гражданами, имеющими право на приобретение жилья эконом. класса, договоры участия в долевом строительстве или договоры купли-продажи жилья эконом. класса Обеспечить строительство объектов (помимо объектов жилого назначения)

Обязанности сторон по договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (как существенные условия договора) Обеспечить рассмотрение и утверждение документации по планировке территории 33 Обязанность публичного субъекта Предоставить образованные земельные участки для целей реализации договора

Обязанности сторон по договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (как существенные условия договора) Осуществить на земельном участке (участках) строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки 34 Совместные обязанности застройщика и публичного субъекта договора Осуществить мероприятия по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства Осуществить мероприятия по благоустройству

Иные существенные условия договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса Сведения о земельном участке Срок действия договора, сроки выполнения отдельных обязательств Способы и размер обеспечения исполнения обязательств 35 Максимальная цена 1 кв.м. жилья экономического класса Право застройщика распоряжаться после установленного срока жилыми помещениями без ограничений Ответственность сторон Право застройщика обратиться без доверенности с заявлением о государственной регистрации государственной или муниципальной собственности на образованные земельные участки

Иные возможные условия договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса Способы, размеры государственной и (или) муниципальной поддержки строительства жилья экономического класса в рамках договора, предоставляемой в соответствии с действующим законодательством, сроки предоставления 36 Обязательства сторон заключить государственные и (или) муниципальные контракты на приобретение жилья экономического класса по цене за 1 кв.м. общей площади жилого помещения, не превышающей максимальной цены 1 кв.м. такого жилья в установленные сроки Обязательства застройщика передать объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществлялось за его счет, в государственную или муниципальную собственность либо передать такие сети инженерно-технического обеспечения (их элементы) эксплуатирующей организации, перечень объектов, условия такой передачи

Иные возможные условия договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса Максимальная доля общей площади зданий (за исключением объектов жилья эконом. класса, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур) и нежилых помещений в многоквартирных домах (кроме помещений общего пользования) в общей площади всех зданий, строительство которых предусматривается в рамках договора 37 Обязательство публичного субъекта обеспечить строительство и (или) реконструкцию за границами земельного участка объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения (технологического присоединения) на границах земельного участка построенных и (или) роеконструированных объектов коммунальной инфраструктуры Иные условия

Тема 3: Инвестиционный контракт Инвестиционный контракти концессионное соглашение 38

Инвестиционный климат: - состояние (режим), сформированное под воздействием устойчивости совокупности условий и факторов, и определяющее инвестиционную привлекательность (инвестиционную среду) хозяйственной системы; - совокупность факторов, влияющих на процесс создания и деятельности коммерческой организации 39

Геополитический риск Риск снижения суверенитета Риск внешнего завоевания Политический риск: - изменение (ухудшение или нарушение) условий производственно-торгового процесса по причинам, определяемым деятельностью органов государственного управления Суверенный риск: -риски конвертируемости валюты, моратория платежа, риск дефолта Риск распада государства под воздействием внутренних сил 40

Факторы, влияющие на инвестиционный процесс Отсутствие независимой судебной системы Наличие условий для нарушения права собственности Возможность для административного давления со стороны властей в отношении реализуемых инвестиционных проектов Ненадлежащая судебная практика в отношении субъектов предпринимательства Избыточное регулирование предпринимательской деятельности и наличие административных барьеров 41

Жалобы инвесторов в Минэкономразвития России, выполняющее функции аппарата инвестиционного омбудсмена (по состоянию на 2012 г.) 42

ФЗ от г. 39-ФЗ 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (ст. 8) Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с ГК РФ Инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта Инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в т.ч. Имущественные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (ст. 1 ФЗ 39-ФЗ) Инвестиционный договор как нетипичная договорная конструкция 43

Законодательство 36 субъектов РФ закрепляют договорные формы, опосредующие инвестиционные отношения 44

Инвестиционный договор по законодательству субъектов Российской Федерации Соглашение, заключенное между высшим исп. органом гос. власти края и инвестором, в соответствии с которым инвестор обязуется осуществлять инвестиции в определенном порядке и в размере в установленные сроки, а высший орган исп. власти края – предоставлять инвестору государственную поддержку, предусмотренную законом Закон Забайкальского края от г. 148-ЗЗК «О государственной поддержке инвестиционной деятельности в Забайкальском крае» Договор между областью и держателем инвестиционного проекта, определяющий форму и объем государственной поддержки инвестиционной деятельности, сроки реализации инвестиционного проекта и иные существенные условия в соответствии с законодательством Закон Омской области от г. 594-ОЗ «О стимулировании инвестиционной деятельности на территории Омской области» 45

Инвестиционный договор по законодательству субъектов Российской Федерации Определения инвестиционного договора с указанием на господдержку: Закон Приморского края от г. 354-КЗ «О государственной поддержке инвестиционной деятельности в Приморском крае» Закон Приморского края от г. 354-КЗ «О государственной поддержке инвестиционной деятельности в Приморском крае» Закон Оренбургской области от г. 3119/712-IV-ОЗ «Об инвестиционной деятельности на территории Оренбургской деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» Закон Оренбургской области от г. 3119/712-IV-ОЗ «Об инвестиционной деятельности на территории Оренбургской деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» Областной закон Ростовской области от г. 151-ЗС «Об инвестициях в Ростовской области» Областной закон Ростовской области от г. 151-ЗС «Об инвестициях в Ростовской области» 46

Квалифицирующие признаки инвестиционного договора в сфере капитального строительства Предмет договора – действия сторон по реализации инвестиционного проекта Административные предпосылки (утверждение инвестиционного проекта и прохождение др. административных процедур) Обязательное участие публичного субъекта (инициатора проекта) Осуществление публичным субъектом функций публичной власти по предоставлению господдержки 47

Концессионное соглашение как смешанный договор По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением имущество, право собственности на которое принадлежит другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности. Объект концессионного соглашения - недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением Объект концессионного соглашения - недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением Ст. 3 ФЗ от г. 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» 48

Концепции природы концессионного соглашения Административный договор Гражданско-правовой договор Договор «гетерогенной» правовой природы Международно-правовой договор 49

Ст. 3 ФЗ от г. 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»: Концессионное соглашение является договором, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных федеральными законами. К отношениям сторон концессионного соглашения применяются в соответствующих частях правила гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в концессионном соглашении, если иное не вытекает из закона или существа концессионного соглашения Концессионное соглашение как смешанный договор 50