Управление рисков 28-мая-2010 Проблемы развития ипотечного кредитования: государственное и частное партнерство?

Управление рисков 2 ДОСТУПНОСТЬ ИПОТЕКИ Средний доход российской семьи в 2009 г. – 40 тыс.руб. Ключевой фактор ипотечного кредита – показатель «Платеж / Доход» (до 40%) Доступный платеж 16 тыс.руб. соответствует кредиту 1,5 млн.руб. на 20 лет при ставке 11% Второй ключевой показатель кредита – соотношение «Кредит / Залог» (до 70%) Кредит 1,5 млн.руб. соответствует стоимости приобретаемого жилья 2,1 млн.руб. Параметры оценки заемщиков в новых условиях рынка ипотеки достаточно жесткие. Вектор задается государственными банками и АИЖК. Для повышения доступности ипотеки целесообразно установить более мягкие требования? Рост доходов населения, % (1995 г. = 100%) Цены на недвижимость (в % к предыдущему периоду)

Управление рисков 3 АНДЕРРАЙТИНГ ЗАЕМЩИКОВ Традиционной проблемой для банков является взвешенная и быстрая оценка заемщиков. Список собираемых документов достигает позиций, а процесс их рассмотрения и одобрения затягивается. Особенно это характерно для крупных универсальных и государственных банков. Ключевой момент – подтверждение платежеспособности, а не кредитоспособности заемщика. Распространена практика учета доходов по справке 2НДФЛ. Задача андеррайтера – подтвердить место работы и доход клиента. Банки заинтересованы в кредитной истории. Эти вопросы решаются в банках, специализирующихся на ипотечном кредитовании, за счет централизации процесса андеррайтинга, использования электронных форм документов и электронного голосования, оптимизации бизнес-процесса выдачи кредитов 2-3 дня Занимает процесс андеррайтинга и принятия решения о выдаче кредита в Банке «Жил Финанс» 1 месяц общее время с момента обращения в банк «Жил Финанс» за ипотекой до заселения в квартиру

Управление рисков 4 ФИНАНСИРОВАНИЕ Банк Статус Объем ипотечных кредитов, выданных в 2009 г., тыс. руб. Объем ипотечных кредитов, выданных в 2008 г., тыс. руб. Изменение, % 1Сбербанк Гос.участие ВТБ 24Гос.участие Транскредитбанк Гос.участие «Дельтакредит»Участие иностр. капитала БСЖВУчастие иностр. капитала Росбанк Участие иностр. капитала МИАГос.участие Банк ИТБ «КИТ Финанс» Банк Жил Финанс Рэнкинг российских банков по объему выданных ипотечных кредитов. Источник: «Эксперт РА» Для выдачи ипотеки банки привлекают государственный или иностранный капитал. Частные российские банки необходимым объемом «длинных» денег не обладают. Решение – взаимодействие с АИЖК, рефинансирование, секьюритизация активов

Управление рисков 2008 год 2009 год КОНКУРЕНЦИЯ Доля АИЖК выросла в 4,5 раза! Изменение концентрации ведущих игроков на рынке Источник: РБК-рейтинг, статистика АИЖК, данные ЦБ РФ, КБ «Дельта Кредит»

Управление рисков 6 СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ Ипотечные ценные бумаги - потенциально эффективный финансовый инструмент. Развитие рынка ипотечных бумаг позволит снизить ставки по кредитам и дает необходимые «длинные» деньги Приобретение ВЭБом ипотечных облигаций может позволить выдавать кредиты на новых условиях. Актуальным является включение ипотечных бумаг в ломбардный список ЦБ Актуальные вопросы для решения: состав ипотечного покрытия; выравнивание условий для государственных и частных банков; упрощение процедуры выпуска бумаг Ключевые вопросы для банка при подготовке ипотечных ценных бумаг: длительные сроки формирования необходимого объема ипотечного покрытия, предоставление данных в требуемом формате, выбор ипотечного агента, соблюдение громоздкого законодательства Объем ипотечных кредитов в РФ (млрд.руб.) Объем секьюритизации ипотеки в РФ (млрд.руб.) Источник: ЦБ РФ

Управление рисков 7 ПОДДЕРЖКА ГРАЖДАН Повышение финансовой грамотности населения – значительная часть заемщиков не планируют свои финансовые обязательства, имеют высокую закредитованность, а следовательно подвержены риску «дефолта» при малейших кризисных явлениях в экономике. Поддержка граждан через Агентство реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК) – прямое финансирование долгов заемщиков, попавших в затруднительное положение. Диалог с заемщиком, социальная ответственность бизнеса, программы реструктуризации по стандартам АРИЖК и по внутренним стандартам кредитных организаций 11 месяцев Срок пролонгации ипотечного кредита по внутренней программе реструктуризации в Банке «Жил Финанс» 1-2 дня Срок рассмотрения заявки на реструктуризацию по стандартам АРИЖК в Банке «Жил Финанс»

Управление рисков 8 ГОСПОДДЕРЖКА: ПРОГРАММЫ АИЖК C начала 2010 г. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию запустило несколько новых программ: «Стимул», «Переменная ставка», «Новостройка». Цель программы «Стимул» поддержание банков, кредитующих застройщиков, занимающихся проектами экономкласса, а также покупателей этого жилья. Агентство обязуется выкупать закладные по этим кредитам. На настоящий момент АИЖК договорилось о взаимодействии в рамках программы «Стимул» уже с 11 банками, которые финансируют 19 строящихся объектов экономкласса в различных городах. Продукт «Переменная ставка» предлагает заемщикам взять кредит, ставка по которому определяется ставкой рефинансирования ЦБ, оставаясь на 0,5% выше указанного показателя. Пересматривать ставку будут ежегодно, при этом в качестве гарантии для кредитора и заемщика вводят минимальные и максимальные значения: от 5 до 20%. Такой кредит можно получить на срок до 30 лет. Программа «Новостройка» предусматривает минимальные ставки по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройке, а также возможность дополнительных вычетов из процентной ставки для отдельных категорий населения. По этой программе можно приобрести квартиру в домах, построенных после 2007 г., как готовых, так и находящихся в процессе строительства и если права собственности будут оформлены до конца 2010 г. Ставка по программе «Новостройка» меняется в зависимости от размера первоначального взноса, но не превышает 11% в рублях. Кроме того, дополнительные вычеты (0,25%) могут получить участники программы «Обеспечение жильем молодых семей», получатели материнского капитала, покупатели жилья в домах, где стоимость 1 кв. м не превышает норматива, установленного Министерством регионального развития, и некоторые другие категории.

Управление рисков 9 ПРЕПОНЫ ДЛЯ БИЗНЕСА Вмешательство Федеральной антимонопольной службы – ФАС выставляет дополнительные требования к страхованию ипотечных сделок, выбору и аккредитации страховых компаний банками, настаивает на отмене отдельных видов страхования. Этим самым ряд рисков банков остаются незакрытыми, плюс тратятся ресурсы на соблюдение требований ФАС. Требования АИЖК к оформлению кредитных дел при выкупе – государственное агентство, являясь по сути монополистом по рефинансированию для средних и региональных банков, диктует «правила игры». Агентство также вправе возвращать ранее рефинансированные закладные обратно в банки со штрафами при выявлении отдельных неточностей в их оформлении. При реализации новых программ АИЖК также выдвигает ряд существенных требований, достаточно трудно прогнозируемых к исполнению. Требования Банка России – регулятор выдвигает требования по резервированию кредитов, не принимая во внимание обеспечение по ипотечным сделкам либо принимая в ограниченном размере. Также искусственно ограничивается размер ставок по привлекаемым банками длинным депозитам, ориентиром для этого служат ставки крупных государственных банков, которые находятся в заведомо более выгодном положении. В банковском сообществе обсуждаются инициативы по ослаблению требований различных регуляторов ипотечного рынка. Практика показывает, что не только лозунги чиновников, но и конкретные действия будут вполне уместны. БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ!