Саба қ ты ң та қ ырыбы: Ұқ сас жер телімдеріні ң ба ғ аларын ерекшеліктеріне қ арай т ү зету. - презентация

1 Саба қ ты ң та қ рыбы: Ұқ саз жер телімдеріні ң ба ғ аларын ерекшеліктеріне қ рай т ү зету

2 Саба қ ты ң жоспары: Объектілеріндегі айырмашылы қ тар ғ а байланысты т ү зетулер енгізу Ұқ саз жер телімдерін та ң доу

3 ЖЕРДІ БА Ғ АЛАУДЫ Ң БІР Ә ДІСІ – САЛЫСТЫРМАЛЫ САТУЛАРДЫ ТАЛДАУ Ә ДІСІ.САЛЫСТЫРМАЛЫ Ә ДІСТІ Ң ЕКІ Т Ә СІЛІ БАР: тікелей салыстыру т ә сілі; жиынты қ шенталы қ мультипликатор т ә сілі

4 Жер участкесіні ң нары қ ты қ ба ғ асын ба ғ алау ү шін келесі а қ оператор керек: меншік атағы мен жер участкесі бойынша тіркелу мәліметтері ; участкенің ортамен байланыстарын туралы мәліметтер; участкені сипаттайтын экономикал ық факторлар.

5 Салыстырмалы садулар ә дісі со ңғ ы кезде сайты л ғ ан ұқ саз бос участкелер бойынша м ә ліметтереді салыстыру ж ә не с ә йкестендеру мен саду ба ғ аларына т ү зетілерді кіргізуге негізделген.

6 ЖЕР УЧАСКЕНІ Ң НАРЫ Қ ТЫ Қ БА Ғ АСЫН БА Ғ АЛАУДЫ Ң КЕЛЕСІ Ә ДІСТЕРІ БАР: жер участкесін дамыту ә дісі жер рента сын капитализация лоу жер участкесі cалыстырмалы садулар әдісі; сәйкестендіру әдісі; жер үшін қалдық әдісі;

7

8 сараптаушы асеп беруте мәміледе қандай саду жағдайларын бар екенін сипаттау керек. Екінші түзетудің нәтижесінде қаржыландырудың және саду қалыпты жағдайды жер участкесінің бағасы пайда болады. Бірінші түзету қаржыландыру шарттарына жасалады да салыстырмалы саду бағасына қолданылады. Нәтижесіне қаржыландыру қалыпты жағдайындағы салыстырмалы жер участкесінің бағасы пайда болады. Үшінші түзету жер нарығындағы баға өзгеруіне байланысты қойылады. Жер участкесін садудың және қаржыландырудың және саду қалыпты жағдайындағы садуды талдоуға байланысты көлемі анықталады. Төртінші және бесінші түзету орналасу орны мен физикалық сипаттамаларға жасалады да және уақыт бойынша түзетілген салыстырмалы саду бағасына қойылады. Түзетулерді кіргізу дәйектілігі:

9

10 Ба ғ алау ғ а 5 Аналог та ң дап алынады. Егер салыстырмалы садуды ма ң езды элемент запасы немасе ы ңғ файлы ғ ы бойынша ба ғ аланатын объектіні асса, хонда минустік т ү зетулер жасалады, ол ба ғ аланатын объектіні ң құ ныне т ө мендетеді, алигер керісінше салыстырмалы объектіні ң элементі ба ғ а к ө теретін плюстік т ү зету жасалады Сараптаушы- ба ғ алаушы секиру керек т ү зетулерді салыстырылатын объектіні ң саду құ нынеа жасау керек, ба ғ аланатын объектімен салыстырылатын Т ү зетулер доллара жасалады. Түзетулер кіргізу әдісі:

11 Об ъектілеріндегі айырмашылықтарға шегеру әдістемесі арқылы түзетулер енгізу керек. Енгізілген түзулер: жеке меншік құқығы. Салыстырмалы объектілер жеке меншік құқығына ие. Түзету қажет етілмейді. қаржыландыру шорты. Осы объектілерді қаржыландырудың рыноктық бағадан айырмашылығы жоқ болғандықтан түзетулер енгізілмейді. сайты лу шорты. Жиналған ақоператор бойынша 1-ші объект тез арада сайты лғандықтан бағасы 6% -ға төмендеген. Бұл объектіге түзету енгізіледі(+6%). * нарықтық шорты (сайты лу уақыты) объектілер әр түрлі жағдайда сайты лған. Сатылған күннен бағаланған уақытқа дейінгі инфляция құрамы: қыркүйек – 11%, қазан - 4%, желтоқсан - 2%. Инфляцияға төмендегідей түзетулер енгізіледі. Қоршаған ортаның жағдайы (экология). 2-ші; 3-ші объектілер бағалаған объектімен ұқсаз жағдайда орналасқан. 1-ші объект өнеркәсіп аймағында орналасқан. Қоғамдық транспорт аялдамаларынан алысырақ орналасқан, шаң, газ өте көп. көрсетілген неготивтік мінездеме участкенің құныне 15% төмендетеді. 1-ші объектіге қосымша түзетулер енгізіледі.

12 6. Зоналық жағдайы. Бағаланатын участке Әкімшілік басқару объектілері мен қаржыландыру мекемелерінің жерін қолдану аймағында орналасқан. 1-ші участке автозаправка станцияларын салуға арналған жер ретінде сайты лған. Кадастрлік кварталдық көрсеткіштері: 700/600=1,167 және кварталдық аумақтық коэффициенті: 800/700=1,143=1,33 (немасе +33%) тең болады. 2-ші участке супермаркеттерге арналып сайты лған. Кварталдық көрсеткіші: 720/775=0,929 және кадастрленген кварталдық аумақтық коэффициенті: 800/720=1,111 орташа енгізу 0,929*1,111=1,032 (немасе +32%) тең. 7. Мөлшері. Жер участкелерінің сайты луы рыноктік талдоу бойынша 30 немасе одна да көп сотық жер 1 кв. м. асебімен алғанда 2,5% төмендетілген. 1-ші және 2-ші объектіге қосымша түзетулер енгізіледі. 8. Кірме жел. Бағаланатын участкеде қолфайлы кірме желдар жоқ. Осы кемшіліктерді жою үшін қосымша шығу желдарының құрылғысы қарастырылуы қажет. Бұл құрылғы тк бағаланады. 1-ші және 2-ші участкелерде бұл кемшіліктер жоқ, ал 3-ші де бар. 1-ші және 2-ші участкелермен салыстырғандағы төменгі көрсеткіші – 23,33 теңге). 9. Ыңғфайлы коммуналдық қызмет. Барлық участкелер толық жабдықталып көркейтілген түзетулер көрсетілген

13 Салысты ру элементе рі Салысты ру бірлігі Салыстырылатын участкелер бағаланат ын 1-ші2-ші3-ші сайты лу бағасы тк жер участкесіні ң ауданы кв.м аудан бірлігінің бағасы тк/кв.м

14 жеке меншік құқығына түзету түзетілген баға % тк/кв.м қаржыландыру шортына түзету түзетілген баға % тк/кв.м сайты лу жағдайы түзету түзетілген баға % тк/кв.м рынок шортына түзету түзету енгізілген баға % тк/кв.м. +22,5+10,3+6,1 экология жағдайы түзету түзетіген баға % тк/кв.м аймақтық қызметке түзету түзетілген баға % тк/кв.м ,20

15 Мөлшер түзету түзетілге н баға % тк/кв.м. +2,5 0 кірме желдар түзету түзетілге н баға тк тк/кв.м. -23,3-23,70 қолфайлы коммуна лдық қызмет түзету түзетілге н баға % тк/кв.м. 000

16 ортақ түзету саду бағасын ан %-ға өлшеу коэффи циенті орта бағасы жер участкесі нің құны тк/кв.м. % тк/кв.м. мың.тк ,6 +94, ,6 +51,4 +11, ,2 +31,8 +6,

17 Алынған көлемді өлшем коэффициенті бойынша қабылдаймыз. 1-ші участке үшін 94,2/94,2=; 2-ші участке үшін 94,2/11,4=; 3-ші участке үшін 94,2/6,1=;

18

19 Жердік рентаның капитализация лоу әдісімен жер участкелерін бағалау асебі. Осы уа қытқа дейін қалада жердің өндірістік мақсатпен қолданылуы қарастырылмаған, жер участкелерінің салық салынуының әлемдік тәжірибесіне сүйене отырып, жалға алу бағасы жер салығының мөлшерлемесінен 3 асе артық. Жер салығының мөлшерлемесі қалалық аймақтың бағасына сәйкес 23,57(теңге)кв.м. болу керек. Жалдамалы құны 70,71 (т)кв.м. Учаскенің құныне анықтау үшін белгіленген рента сын капитализациялаймыз, 0,2586-ты участкенің ауданынеа көбейтеміз: *2300=628898(теңге).

20

21

22 Район Кол-во объектов Общая площадь, Общая Стоимость Средний ценовой показатель"дорогого" жилья, показатель "дешевого"ж иль Алмалинский Ауэзовский Бостандыкский Жетысуйский Медеуский Турксибский По городу

23