Защита прав инвестора с помощью страхования или как не получить вторую Элита-Центр Международная конференция «Страхование инвестиций в недвижимость. Реалии. - презентация

1 Защита прав инвестора с помощью страхования или как не получить вторую Элита-Центр Международная конференция «Страхование инвестиций в недвижимость. Реалии и перспективы» В презентации использован обзор отечественной и зарубежной практики страхования на основе материалов, полученных из различных источников, публикаций в периодической печати, методических разработок и рекламных проспектов, интернетовских сайтов. КИЕВ 2008г.

2 Власть обязана сделать все, чтобы 2008 год стал годом начала реализации программы «Доступное жилье». Об этом заявил Президент Виктор Ющенко во время общего собрания членов Строительной палаты в Киеве. «2008 год мы объявляем годом реализации программы «Доступное жилье». Убежден, что это будет одна из успешных, современных национальных программ. Я не сомневаюсь в ее успехе», - сказал Ющенко. По словам Министра, как только будут внесены изменения в Закон о Государственном бюджете на 2008 год и будут предусмотрены средства в размере 0,5 % от ВВП на обеспечение реализации Программы, как это предлагал Президент, то строительство доступного жилья можно будет широко разворачивать. «0,5% ВВП - это те реальные деньги, которые будут направляться на первый взнос при строительстве жилья, или на погашение процентов для тех, кто возьмет заем», - сказал Куйбида. Программа «Доступное жилье»

3 Представляется, что главнейшей причиной является психологическая, а именно привычка жить проблемами только сегодняшнего дня, в надежде на то, что ничего не случится, потому что не случалось до этого. Почему же страхуются так мало объектов? Но, статистике и страховщикам известно: чем дольше ничего не случается, тем выше вероятность, что произойдет. Также плохую службу развитию страхования служит иллюзия заказчика, что все риски, связанные с гибелью или повреждением объекта строительства, несет на себе подрядчик, а не заказчик. Второй причиной является финансово-организационная. Даже в том случае, когда договор подряда содержит требование страховать строительно-монтажные риски, подрядчик всячески уклонятся от этого, поскольку не прописана процедура жесткой взаимосвязи выполнения этого требования договора с графиком финансирования работ, как практикуется в типовых подрядных контрактах за рубежом. Третья причина - существующее пока еще недоверие к страхованию в целом и к украинским страховщикам в частности. Это обусловлено трудным прошлым, кризисами, финансовыми махинациями. В настоящее время страховой рынок преодолел эти болезни роста, стал более прозрачным и устойчивым, многократно выросли его финансовые возможности.

4 Чего более всего опасается житель Украины при сотрудничестве со страховой компанией? *- Сумма %-ов более 100%, респондент мог упомянуть до 3-х опасений

5 Страхование как неотъемлемая часть строительного инвестиционного процесса позволяет на всех его стадиях - от разработки ТЭО до пуска объекта в эксплуатацию - не только возмещать Страхователю внезапные и непредвиденные убытки, возникающие при строительстве, но и защитить капиталовложения в строительство. Кроме того, страхование позволяет экономить финансовые средства за счет отказа от создания резервных фондов на случай возникновения ущерба, что дает возможность подрядчику использовать эти средства в качестве работающего капитала. В случае наступления страхового случая восстановление объекта может быть произведено значительно быстрее за счет возмещения Страховщиком дополнительных расходов, связанных со срочной доставкой стройматериалов, техники, оплатой расходов по расчистке территории и сверхурочных работ. Страхование позволяет повысить культуру производства на строительной площадке через поощрение в виде снижения ставок страховых взносов подрядчиком на проведение превентивных мероприятий по улучшению системы противопожарной безопасности, усилению режима охраны строительной площадки, повышения заинтересованности персонала в безаварийной работе.

6 «Страхование в строительстве существует во всем мире, это нормальная практика. Но украинский рынок к этому не готов, в первую очередь, из-за отсутствия единых правил игры. А в условиях хаотичности и непредсказуемости одним законом даже самым хорошим и правильным ситуацию не исправить. Кроме того, обязательное страхование, безусловно, отразится на стоимости жилья и приведет к его удорожанию», прогнозирует заместитель генерального директора компании «Градострой» Алексей Маркусь. Ни для кого не является секретом, что ни один технический способ защиты не гарантирует снижения рисков до «0», а наличие «человеческого фактора» – слабое звено и традиционный источник многих неприятностей. Вывод напрашивается сам собой: в трудную минуту, только наличие полноценного договора страхования сможет выручить предусмотрительного и разумного владельца жилья. «Введение обязательного страхования рисков, связанных с проведением строительно- монтажных работ, позволит стабилизировать цены на жилье, такое мнение господин ПАРЦХАЛАДЗЕ высказал 24 апреля в ходе I международной конференции «Страхование инвестиций в недвижимость». По мнению председателя Совета директоров Украинской строительной ассоциации (УСА) Льва ПАРЦХАЛАДЗЕ введение обязательного страхования строительных рисков позволит создать более цивилизованные условия работы на украинском строительном рынке и привлечь в него зарубежные инвестиции.

7 Для того, чтобы понять почему страхование, которое присутствует в Законе Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении собственностью при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19 июня 2003г. 978-IV … не сработало - поэтапно проанализируем сложившуюся ситуацию: Для того, чтобы понять почему страхование, которое присутствует в Законе Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении собственностью при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19 июня 2003г. 978-IV … не сработало - поэтапно проанализируем сложившуюся ситуацию: Первый этап - движение денежных средств (инвестиций)

8 Финансирование операций с недвижимостью Второй этап Второй этап – защита денежных средств инвесторов Как пример, схема взаимоотношений сторон при создании Фонда финансирования строительства вида «А»

9

10 Управитель, в соответствии с ст.18, «…в случае нарушения сроков строительства имеет право прекратить финансирование и требовать возврата средств от застройщика…»… но в соответствии с ст.17 Доверитель не может рассчитывать не на имущество банка-управителя не на другой ФФС. Это могут быть только средства, которые должен вернуть застройщик, но как он возвращает можно узнать у инвесторов «Элита-Центра»… Коллизии в любом Законе встречаются, но этот Закон кроме предохраняющей и распределяющей функции, никакой другой защиты для Доверителя (инвестора) не несет. В этой связи необходимым является именно - обязательное страхование с максимальной опцией рисков, которое по мнению наших специалистов станет гарантированной защитой и увеличит стабильность работы для всех субъектов строительства. защиты прав доверителя (инвестора) Третий этап – выбор защиты прав доверителя (инвестора)

11 «По каждому объекту страхования застройщик или его подрядчик обязаны заключить с страховщиком, определенным управителем, договор обязательного страхования строительно – монтажных работ на все время сооружения объекта строительства и на гарантийный период от рисков его повреждения или уничтожения вследствие техногенных аварий или природных явлений – на пользу управителя, как доверительного владельца». «По каждому объекту страхования застройщик или его подрядчик обязаны заключить с страховщиком, определенным управителем, договор обязательного страхования строительно – монтажных работ на все время сооружения объекта строительства и на гарантийный период от рисков его повреждения или уничтожения вследствие техногенных аварий или природных явлений – на пользу управителя, как доверительного владельца». «При осуществлении управления ФФС вида Б, для покрытия риска недостаточности привлеченных средств на строительство объекта строительства, управитель может заключить с определенным им страховщиком договор страхования такого риска». «При осуществлении управления ФФС вида Б, для покрытия риска недостаточности привлеченных средств на строительство объекта строительства, управитель может заключить с определенным им страховщиком договор страхования такого риска». «Управитель за счет собственных средств может осуществлять страхование своей финансовой ответственности за убытки, которые могут быть причинены владельцам сертификатов ФОН действиями или бездействиями управителя». «Управитель за счет собственных средств может осуществлять страхование своей финансовой ответственности за убытки, которые могут быть причинены владельцам сертификатов ФОН действиями или бездействиями управителя». «Недвижимость, приобретенная от осуществления управления ФОН, может быть застрахованная за счет ФОН от рисков гибели или повреждения на полную стоимость в интересах управителя как доверительного владельца». «Недвижимость, приобретенная от осуществления управления ФОН, может быть застрахованная за счет ФОН от рисков гибели или повреждения на полную стоимость в интересах управителя как доверительного владельца». В декабре 2005-го парламентарии исправили свой «просчет», внеся коррективы в Закон «Об инвестиционной деятельности» в ст.19 Защита инвестиций п.4.«инвестиции могут … быть застрахованы», а14 января 2006 года эти поправки вступили в силу и отменили обязательность страхования в ФФС. В декабре 2005-го парламентарии исправили свой «просчет», внеся коррективы в Закон «Об инвестиционной деятельности» в ст.19 Защита инвестиций п.4.«инвестиции могут … быть застрахованы», а 14 января 2006 года эти поправки вступили в силу и отменили обязательность страхования в ФФС вида «Б». Итого, мы имеем Закон с элементами страхования :

12 защиты прав доверителя (инвестора) Четвертый этап – предложения по страхованию для укрепления фундамента защиты прав доверителя (инвестора) внести коррективы в законопроект ( регистр ) "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины" поданный КМУ в части страхования; внести коррективы в Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» ст.19 Защита инвестиций и читать в новой редакции п.4.Инвестиции должны быть застрахованы от рисков, согласно перечня утвержденного Постановлением КМУ; внести коррективы в Закон Украины О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операций с недвижимостью в: - ст.9 изменить: «от рисков, согласно перечня утвержденного Постановлением КМУ»; - ст.11 изменить: «может осуществлять страхование» на: «обязан осуществлять страхование»; - ст.17 абз.5 дополнить: «В случае возникновения обязательства Страховщика производить выплату, выплачивать страховое возмещение пропорционально изменениям в стоимости объекта на день подачи заявления на выплату Страховщику»; - ст.30 заменить: а) в абз.1 и 2: «может осуществлять(быть) (за)страхование» на: «обязан осуществлять страхование»; б) в абз.2: «от рисков гибели или повреждения на полную стоимость» на: «от рисков повреждения или гибели на полную стоимость, согласно перечня рисков утвержденного Постановлением КМУ».

13 Услуги банку: Комиссия за обслуживаниеодноразово Кредит в национальн ой валюте Кредит в иност ранной валюте 1500 грн. Услуги страховой компании: Страхование строительно- монтажных рисков одноразово 0,35% от суммы сметы и стоимости незаконченного строительства Страхование предмета ипотекиежегодно 0,35% от оценочной стоимости недвижимости Страхование от несчастного случая ежегодно0,3% от суммы кредита Услуги нотариуса: Оформления договора залога одноразово 0,1% от суммы договора ипотеки Услуги нотариуса *одноразоводо 700 грн. Услуги оценщика: Экспертная оценка объекта недвижимости одноразово1000 грн. Повлияет ли стоимость страхования на покупку квартиры? Ориентировочные затраты Заемщика:

14 Намерения жителей Украины в отношении страховых услуг Какую максимальную сумму ежемесячно Вы могли бы выделять на страхование из семейного бюджета? От 100 гривен и более13% 17%

15 При установлении тарифных ставок учитываются следующие факторы: - характер строительной площадки и степень ее подверженности рискам (климатические и тектонические условия, например, вероятность наступления землетрясения, наводнения и т.д.); - конструктивные особенности объекта и свойства строительных материалов; - методы строительства; - риски, влияющие на выполнение графика работ; - меры, обеспечивающие эффективное выполнение работ; - квалификация и опыт подрядчика при проведении данного вида строительных работ. Страховые тарифы По существующей зарубежной и отечественной практике устанавливаются следующие минимальные тарифы (от страховой суммы) по рискам: огонь; молния; взрыв; самовоспламенение; забастовки, гражданские волнения, восстания, злоумышленные действия; разрыв трубы, бури и ураганы (циклоны, тайфуны, цунами); наводнение; обвал; лавина; кража; прочие опасности – Итого - 0,4765%. На определение ставки влияют следующие факторы: виды работ, квалификация и опыт подрядчиков и местной рабочей силы, предполагаемый метод работы, применяемая строительная техника и оборудование, характер грунта и т.д. Обычно устанавливаются следующие минимальные и максимальные тарифные ставки по страхованию СМР: - жилые, офисные, культурно-просветительские здания и сооружения, производственные здания, здания образовательных, лечебно-оздоровительных учреждений и другие - 0,17% - 0,4%; - дорожные сооружения (дороги, мосты, дорожные тоннели, аэродромные коммуникации, авиационные ангары) - 0,2% - 0,7%; - строительство и реконструкция административных зданий, реконструкция памятников истории и культуры и другие - 0,3% - 0,5%; - монтаж оборудования, станков, кранов, турбин, генераторов и др. - 0,12% - 0,7%.

16 Деякі пропозиції в Закон, щодо необхідних змін або доповнень: Стаття 9. Страховий ризик та страховий випадок 9.1. Страхові ризики - професійна помилка (недбалості, упущення), ненавмисно допущена ріелтором (фахівцями співробітниками), або шкода, заподіяна майновим інтересам третіх осіб ріелтором в процесі виконання професійних обов'язків протягом терміну дії договору страхування, зокрема, шкода, заподіяна унаслідок: невиконання умов аукціонного продажу нерухомості (пропуск термінів подачі заявки, неправильне оформлення заявки… використання недостовірних відомостей про об'єкт нерухомості, права власності на нерухомість; юридично неправильного оформлення операцій з нерухомістю, а саме: - продажі квартири без згоди однієї з прописаних в ній на момент здійснення операції громадян (при пред'явленні ним права на пайову або сумісну власність нерухомим майном, про що на момент здійснення операції винен був і міг знати ріелтор); - укладення оборудки з недієздатним або обмежено дієздатним громадянином без згоди опікуна; - визнання операції недійсною за рішенням суду унаслідок ненавмисного здійснення її Страхувальником (якщо буде доведено, що на момент здійснення операції … Стаття 11. Ліміт відповідальності страховика … Обов'язковий ліміт відповідальності страховика за пряму шкоду майновим інтересам, нанесеним Третій особі в результаті ріелторсько ї діяльності Страхувальника, становить гривень на рік…

17 Основные виды полисов в США HO-1 (Homeоwners-1). Основной вид полиса страхования жилья. Защищает жилое помещение и личное имущество от 11 типов рисков: пожар или удар молнии; повреждения от бури или града; взрыв; бунты или народные волнения; падение самолета; наезд транспортного средства; ущерб от дыма; вандализм или злонамеренный вред; воровство; повреждение материалов, составляющих часть строения, или стекол; извержение вулкана. HO-2. Предоставляет защиту жилого помещения и личного имущества от 17 видов риска. Это 11 рисков HO-1 и дополнительно: от падающих объектов; повреждений под весом льда, снега или града с дождем; от ущерба при использовании воды в домашнем оборудовании и приборах (3 риска): от ущерба из-за скачка напряжения в сети. НО-3. В дополнение к рискам HO-2 дает защиту от любых других убытков, не указанных в полисе, кроме наводнения, землетрясения, войны и ядерных поражений. Базовый размер страховой премии, зависит от характеристик объекта, принимаемого под страховую защиту, класса опасности и условий страхования. Для расчета базового размера основным критерием является страховая сумма. В этом случае большое значение имеет корректное определение стоимости имущества, его индексации и стоимости его восстановления. Если средняя стоимость объекта мало менялась в течение длительного периода, определение страховой суммы, достаточной для того, чтобы удовлетворить критерию при наступлении страхового случая, не представляет значительных трудностей.

18 Таблица 1. Средний размер премии страхования жилья для различных типов полиса в США, 1996 год Стоимость жилья, тыс. долл. Полис страхования жилья от пожара, долл. HO-1HO-2HO-3HO- 5 HO-8 до 25139, от 25 до 50181, от 50 до 75212, от 75 до , от 100 до , от 125 до , от 150 до , от 175 до , от 200 до , от 300 до , от 400 до , от , В среднем по рынку207,

19 Совет жителя штата Калифорния(США): «Никогда не вступайте ни в какие отношения с людьми, которые водят машину без страховки или рассуждают о том, что это возможно, обосновывают почему в этом виде преступления нет ничего страшного. Эти люди на пути к большим неприятностям – не нужно составлять им компанию». Поэтому, в заключение хочется подчеркнуть, что страхование является уникальным финансовым механизмом, естественно возникшим в обществе для удовлетворения потребности людей в стабильности и защите от неожиданностей. Наша цель - сделать так, чтобы его роль в нашем обществе соответствовала масштабам стоящих перед нами задач, чтобы наша экономика развивалась более ритмично и поступательно. Строительство – одна из важнейших и наиболее сложных отраслей. Длительность и сложность строительного процесса обусловливают необходимость страхования от всевозможных рисков.

20 ЗАО АСК «ИнтерТрансПолис» 01033, Украина, г. Киев, ул. Г.Сковороды, 21\16 Тел.:+38 (044) Факс:+38 (044) СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ