Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Сергей Дьячков, - презентация

1 Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Сергей Дьячков, DSO Consulting

2 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. «Если производительные силы растут в геометрической прогрессии, то рынки расширяются, в лучшем случае, в арифметической. Десятилетний цикл застоя, процветания, перепроизводства и кризиса, постоянно повторяющийся с 1825 по 1867 г., кажется, действительно завершил свой путь, но лишь затем, чтобы повергнуть нас в трясину безнадежности перманентной и хронической депрессии. Столь страстно ожидаемый период процветания не хочет наступать. Как только мы начинаем замечать симптомы, как будто свидетельствующие о его приближении, симптомы эти тотчас же опять исчезают…» (Ф. Энгельс, предисловие к английскому изданию «Капитала», 1886)

3 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Суть происходящего. Кондратьевский кризис

4 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Сегодня в мировой экономике происходит кризис исчерпания ресурсов роста потребления; кризисы, подобные по мощности воздействия на экономические устои, происходили в ХХ веке только дважды: в 1930-х годах («Великая депрессия») и в х годах («энергетические» кризисы и стагфляция). Как и два предыдущих мощных экономических катаклизма, нынешний продолжительный кризис знаменует собой окончание «длинной» (несколько десятилетий) волны развития мировой экономики. Такие волны («технологические уклады») в честь их открывателя Н. Кондратьева в мире называют кондратьевскими (К-циклами, Kondratieff).

5 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Показатели подушевых валового продукта страны, инвестиций и доходов населения в США в 1928 г. и в России в 2007 г. (U.S. Census Bureau, Росстат, расчеты DSO Consulting) Средний россиянин в 2007 г. был по своему экономическому положению похож на среднего американца в 1928 г.

6 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Современные русские экономисты Александр Айвазов и Андрей Кобяков о нынешнем кризисе

7 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. «Основой каждого Кондратьевского цикла является кластер новых базовых передовых технологий, который способен существенно изменить, преобразовать направление, масштабы и структуру потребительского и производственного спроса, структуру потребляемых конструкционных материалов и/или энергоносителей. Такой кластер должен обладать способностью постепенно втягивать в себя (и даже образовывать) все новые сопутствующие и обслуживающие отрасли, обязанные своим возникновением или форсированным ростом кластеру базовых технологий. Именно этот кластер вместе с сопутствующими отраслями забирает на себя существенную долю новых инвестиций. Интересно, что сам этот кластер формируется (должен быть подготовлен) еще на депрессивном этапе предыдущего цикла – в полном соответствии с правилом, согласно которому каждый кризис содержит в себе ростки будущего роста…

8 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. По мере развития нового цикла последовательно наблюдаются следующие этапы: пионерный этап (первичное внедрение новых технологий, продуктов и услуг), этап экспансии (переход к массовому производству), этап насыщения и этап полного исчезновения дальнейших возможностей для расширения. При переходе от одного этапа к другому наблюдается падение нормы прибыли на вложенный капитал. Уже на этапе насыщения… местами начинает наблюдаться эффект переинвестирования, избыточных мощностей, перепроизводства во многих отраслях кластера, так инвестиционные планы обладают инерционностью, а решения об инвестициях принимаются массой экономических агентов в расчете на необоснованный рост спроса. Так как их действия несогласованны между собой и при этом каждый хочет урвать свой кусок потребительского спроса в погоне за прибылью, то в результате наблюдается несбалансированность инвестиций и возможностей роста спроса: первые оказываются избыточными, вторые – весьма ограниченными.

9 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Искусственное продление роста на этом этапе находит отражение в агрессивном маркетинге прежде всего всевозможных сопутствующих товаров и услуг. Но и это оказывает недолгий положительный эффект, после чего возможности дальнейшего роста исчерпываются. Заметим, что уже на этапе насыщения норма прибыли в реальном секторе (включая кластер отраслей, определяющих содержание данного К-цикла) начинает опускаться настолько низко, что вложения в реальную экономику в большой степени становятся непривлекательными. Денежные инвестиционные ресурсы перетекают в сферу товарных и, особенно, финансовых спекуляций, где они разогревают конъюнктуру и начинают приносить несопоставимо больший доход. Одновременно с этим развитие соответствующих рынков (финансовых, товарных, недвижимости) начинает обретать характер строительства финансовых пирамид. Что предопределяет в дальнейшем крах этих рынков и массовое испарение фиктивного капитала. Острый финансовый кризис в финале становится, таким образом, завершающим аккордом повышательной фазы цикла, за которой начинаются спад и депрессия…

10 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Двадцать с лишним лет ТНК под знаменем глобальной идеологии неолиберализма вели вперед мировую экономику по повышательной волне пятого К-цикла. Именно в этот период начался длительный подъем мировой экономики, продолжавшийся вплоть до начала нового тысячелетия, когда потенциал экономического развития пятого технологического уклада исчерпал себя. С момента смены тысячелетий производственный капитал снова стал демонстрировать тенденцию к превышению мощностей над реальным спросом на продукцию новых отраслей, связанных с интернет-технологиями, компьютерной техникой и мобильной связью, о чем свидетельствовал так называемый «азиатский» (а в действительности – мировой) кризис годов и экономический кризис в США 2001 года. Это, в свою очередь, привело к росту издержек и падению средней нормы прибыли. И, в полном соответствии с теорией Н. Д. Кондратьева, капитал потек туда, где он мог без больших усилий получать высокую прибыль, то есть из производственной сферы – в спекулятивные операции на фондовом, сырьевом и ипотечном рынках…» (Александр Айвазов, Андрей Кобяков, октябрь 2008 г.)

11 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Продажи акций на Нью-Йоркской фондовой бирже в гг., млн. шт. в год (NYSE) Перед каждым кондратьевским кризисом «вздуваются» фондовые «пузыри»…

12 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Продажи акций на Нью-Йоркской фондовой бирже в гг., млн. шт. в год (NYSE) Перед каждым кондратьевским кризисом «вздуваются» фондовые «пузыри»…

13 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Продажи акций на Нью-Йоркской фондовой бирже в гг., млн. шт. в год (NYSE) Перед каждым кондратьевским кризисом «вздуваются» фондовые «пузыри»…

14 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Ввод частной коммерческой недвижимости в США в гг., млн. долл гг. в год (U.S. Census Bureau) И «пузыри» коммерческой недвижимости

15 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Ввод частной офисной недвижимости в США в гг., млн. долл гг. в год (U.S. Census Bureau) И «пузыри» коммерческой недвижимости

16 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Новые строительства коммерческой недвижимости в Японии в гг., тыс. кв. м в год (Japans Statistics Bureau) И «пузыри» коммерческой недвижимости

17 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Динамика мировых рынков коммерческой недвижимости

18 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Объемы ввода коммерческих зданий в США в гг., млн. долл. в год в ценах 2000 г. (U.S. Census Bureau, расчеты DSO Consulting по дефлятору ВВП, 2009 г. – оценка по дефлятору 1,23) В США в 2009 г. объемы ввода офисных объектов упали примерно на 24%, а торговых – примерно на 37%

19 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. В Японии за гг. объемы новых строительств торговых объектов снизились вдвое Новые строительства торговой недвижимости в Японии в гг., тыс. кв. м в год (Japans Statistics Bureau)

20 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. В Великобритании в 2009 г. объемы строительства в секторе частных коммерческих объектов снизились по сравнению с 2008 г. на 23% Индексы объемов новых строительных работ в секторе частных коммерческих объектов Великобритании в гг. (в сопоставимых ценах, 2005 = 100, Office for National Statistics)

21 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Объемы ввода нежилых зданий в России в гг., млн. кв. м площади зданий в год (Росстат) В России в 2009 г. введено нежилых объектов на 27% меньше (по площади), чем годом ранее

22 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Actually Completed Accumulated from January (100 million yuan) Growth Rate over Same Period of Previous Year I. Total Amount of Investment in Fixed Assets (100 million yuan) Of which: State-owned and State-controlled Of which: Housing By Industry Primary Industry Secondary Industry Tertiary Industry By Jurisdiction of Management Central Investments Local Investments By Type of Construction - of which New Construction Expansion Reconstruction By Structure Construction and Installation Work Purchase of Equipment and Instruments Other Expenses II. Housing Area (10,000 square meters) Floor Space Under Construction Of which: Residential Buildings Floor Space Completed Of which: Residential Buildings III. Fixed Assets Added (100 million yuan) Note: Real Estate Investment is not included in the group of type of construction. National Bureau of Statistics of China Investment in Fixed Assets ( )

23 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Перспективы. К чему готовиться?

24 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Быстрого восстановления ни мировой, ни российской экономики не случится – в ближайшие годы все ведущие государства будут бороться с бюджетными дефицитами, корпорации – с непроизводительными издержками, а домохозяйства – со своей потребительской жадностью. Возможны кратковременные (на несколько месяцев) «разговления» мирового спроса (в первую очередь, на спекулятивных рынках), однако общий рост мировой и российской экономики начнется только вместе с началом активной деятельности новых технологических кластеров. Вхождение мира в Шестой технологический уклад (новый К-цикл) будет осторожным и медленным. Предполагаемые «прорывные» кластеры – медико-фармацевтический (инновационные лекарства); биолого- физиологический (науки о человеке); энергосберегающий транспорт и вообще «зеленые» технологии.

25 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Количество построенных новых домов в Великобритании в гг., тыс. в год (B. R. Mitchell) Скорее всего, экономика России впала в долгую фазу стагнации с небольшими отклонениями

26 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Ключевые индексы российской экономики в январе-июле 2010 г., % к январю-июлю 2009 г. (Росстат) Скорее всего, экономика России впала в долгую фазу стагнации с небольшими отклонениями

27 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Показатели доходности объектов коммерческой недвижимости IMMOFINANZ Group в 2010 финансовом г. (заканчивается 30 апреля; годовой отчет IMMOFINANZ Group) Пока что российский рынок коммерческой недвижимости – один из самых доходных в Европе

28 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Показатели деятельности складских объектов Raven Russia в 2009 г. (годовой отчет Raven Russia) Однако на рынок России продолжают поступать новые объекты, борющиеся за арендаторов

29 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. «Ведомости», Однако на рынок России продолжают поступать новые объекты, борющиеся за арендаторов

30 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Индексы средних ставок аренды офисов в Японии в гг. (2000 = 100,0; Japans Statistics Bureau) Поэтому ставки аренды имеют потенциал дальнейшего снижения

31 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Процент свободных площадей на офисных рынках некоторых городов США в гг. (U.S. Census Bureau) А процент свободных площадей у большинства объектов будет оставаться высоким

32 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Дополнительными факторами, дестабилизирующими российский рынок коммерческой недвижимости, являются однопартийная система, всепроникающая коррупция, экономическая некомпетентность многих государственных институций, «разгоняющаяся» потребительская инфляция и нарастающая политическая нестабильность.

33 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Притча об Empire State Building «Когда 1 мая 1931 года состоялось официальное открытие Эмпайр-стейт-билдинг, Соединенные Штаты Америки переживали эпоху экономической депрессии. Поэтому сдать удалось далеко не все помещения, а здание получило название «Пустой-стейт-билдинг» (англ. Empty State Building). Прошло десять лет, пока все помещения, наконец, были сданы. Здание не приносило дохода владельцам до 1950 года. Только в 1951 году, после продажи Роджеру Стивенсу и его партнерам за 51 млн долларов (рекордная для тех времен цена, уплаченная за одиночное сооружение), здание перестало быть убыточным» (текст и фото – «Википедия»)

34 Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Новосибирск, 16 сентября 2010 г. Оставаться «на плаву» будут самые кропотливые и нежадные DSO Consulting