Принципы построения безубыточной деятельности УО, ОО, ТСЖ, ЖСК при предоставлении услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД © Авторы: Филимонов С.Л., Глебова Н.П. Холопов С.Н г.

Принятые сокращения ЖКУ – жилищно-коммунальные услуги. ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации. ЖСК – жилищный строительный кооператив. ЖУ – жилищная услуга. МКД – многоквартирный дом. МО – муниципальное образование. СПК – специализированный потребительский кооператив. ОИ – общее имущество в многоквартирном доме. ОО – обслуживающая организация. ППР – планово-предупредительный ремонт РСО – ресурсоснабжающая организация. ТОС – территориальное общественное сообщество. ТСЖ – товарищество собственников жилья. УО – управляющая организация.

Для правильной организации деятельности УО, ОО, ТСЖ необходимо определить объемы и виды обязательств, которые возникают у данных лиц при реализации действующего законодательства с учетом сложившейся судебной практики

Жилищное законодательство предусматривает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать: благоприятные и безопасные условия проживания граждан; надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме; решение вопросов пользования указанным имуществом; предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Организации, осуществляющие управление МКД должны соответствовать стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Правительством РФ.

Виды деятельности, входящие в понятие управление МКД, определяются исходя из структуры обязательных платежей собственников помещений, предусмотренных ЖК РФ, т.к. плата за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме представляет собой денежное выражение стоимости услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в таком доме.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. ч.2 статьи 162 ЖК РФ

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1)плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2)взносы на капитальный ремонт. 3) плату за коммунальные услуги. Ч.2 статьи 154 ЖК РФ

Собственники помещений УО, ТСЖ, ЖСК ЖУ КУ Содержание РемонтУправление Текущий ППРКапитальный

Конкретные виды деятельности, входящие в содержание и ремонт общего имущества перечислены в Правилах содержания общего имущества

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 13 августа 2006 г. N 491 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ (объем жилищных услуг )

П. 11 Постановления Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

П. 11 Постановления б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения; в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;

П. 11 Постановления г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; д(1)) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV класса опасности;

П. 11 Постановления е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности; ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества; з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

П. 11 Постановления и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий; к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).

Общие требования к содержанию и ремонту общего имущества

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 13 августа 2006 г. N 491 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ (общие требования)

П. 10 Постановления Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно- эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

П. 10 Постановления г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома; ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" Статья 36. Требования к обеспечению безопасности зданий и сооружений в процессе эксплуатации 1. Безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 сентября 2010 года N 6464/10 В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно- коммунальному комплексу от N 170 (далее - Правила эксплуатации), которые зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации за N 5176, опубликованы в "Российской газете" от N 214 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 сентября 2010 года N 6464/10 В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 сентября 2010 года N 6464/10 Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 сентября 2010 года N 6464/10 Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 сентября 2010 года N 6464/10 Содержащееся в настоящем Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.

Общие требования к объему обязательств и объему финансирования

Жилищный кодекс РФ Статья 156. Размер платы за жилое помещение 1. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Если собственники помещений на общем собрании установили размер платы за содержание и ремонт общего имущества (по предложению управляющей организации), то в этом случае управляющая организация обязана исполнить требования действующего законодательства Постановление Госстроя в полном объеме.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 13 августа 2006 г. N 491 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ (общие требования)

Ответственность за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме Ответственность за надлежащее содержание общего имущества Обслуживающая организация Ресурсоснабжающая организация Управляющая организация Собственник помещения (п.41 Правил) Договор (п.16 Правил) Ответственность в силу договора (п. 42 Правил) Трансформация ответственности Ответственность в силу закона ТСЖ, ЖСК, СПК

Пункт 41. Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации. Пункт 42. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Пункт 16. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

Пункт 16. б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом): путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации; путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Сбалансированность услуг за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества Размер финансирования услуг и работ Собственники помещений Обязаны утвердить на общем собрании (п. 17 Правил) Условия оказания услуг и выполнения работ Перечень услуг и работ Размер платы за содержание и ремонт общего имущества должен быть соразмерен утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ (п. 35 Правил)

Пункт 17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Пункт 35. Указанные в пунктах настоящих Правил размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

Управление управляющей организацией п ПП РФ Непосредственны й способ управления п ПП РФ Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в соответствии с договорами, заключенными с обслуживающими организациями Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается решением общего собрания собственников помещений на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации

Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК п ПП РФ Способ управления собственниками не выбран п ПП РФ Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом Размер обязательных платежей для собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК на основе утвержденной органами управления сметы доходов

Пункт 31 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Выводы: УО должна формировать требования по размеру платы за содержание и ремонт ОИ для собственников помещений исходя из технического состояния общего имущества и требований действующего законодательства (170 Постановление Госстроя и 491 – ПП РФ). Собственники обязаны утвердить перечень необходимых услуг и работ, а также размер платы за содержание и ремонт ОИ соразмерный данному перечню. Предлагаемый УО размер платы собственников помещений должен быть установлен на срок не менее 1 года.

Схемотехника реализации требований действующего законодательства и судебной практики

Дефекты _______ 170 Пост. Госстроя Размер платы для нанимателей Требуемый размер платы для собственников МКД ТР ППР Содержание Управление Ремонт По результатам осмотра ОИ - Разница по оплате межу нанимателем и собственником

Статья 155 ЖК РФ Часть 4. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее - управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Анализ УО по результатам осмотров и в соответствии с требованиями Постановления Госстроя России 170 определяет объем обязательств и требуемый для исполнения таких обязательств размер платы для собственников помещений. Такой размер платы обеспечит соблюдение требований по содержанию и ремонту общего имущества, безопасности и комфортности проживания. ОМСУ устанавливают одинаковый (для однотипных МКД) размер платы для нанимателей, который не соответствует требуемому размеру платы. Возникает разница в оплате между нанимателями и собственниками помещений, которую должен компенсировать муниципалитет. Из муниципальных образований в РФ разницу в оплате компенсирует не более 10 муниципалитетов

Анализ Если УО начинают требовать компенсацию, то муниципалитет оказывает на них административное давление и обязывает УО работать по ставке для нанимателей. В результате этого 99% УО предлагают собственникам не требуемый размер платы, а размер платы для нанимателей. В этом случае УО должны стать банкротами или снизить объемы и качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Для реализации требований действующего жилищного законодательства УО обязаны произвести следующие мероприятия

1. Проводится осмотр общего имущества 2. Устанавливается необходимость проведения текущего ремонта общего имущества 3. Определяются мероприятия, необходимые для устранения выявленных дефектов 4. УО готовит предложения собственникам помещений для принятия решения (срок, стоимость и др.)

5. Общее собрание собственников помещений Собственники принимают решение о проведении ремонта (утверждают виды работ и размер их финансирования) УО выставляет собственникам помещений квитанции на оплату УО обращается в ОМСУ Собственники не принимают решение о проведении ремонта ОМСУ устанавливают распорядительным актом размер платы на проведение ремонта УО выставляет собственникам помещений квитанции на оплату

5. Общее собрание собственников помещений Собственники принимают решение о проведении ремонта (утверждают виды работ и размер их финансирования) УО выставляет собственникам помещений квитанции на оплату УО использует регулятор перераспределения обязательств Собственники не принимают решение о проведении ремонта

Часть 4 ст. 158 ЖК РФ Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации). (По отношению к ОМСУ данная норма является императивной (обязательной)).

КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РФ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 22 марта 2011 г. N 357-О-О Наделение органов местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации полномочием по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме не препятствует осуществлению собственниками помещений в многоквартирном доме права по самостоятельному установлению данной платы, так как реализация указанного полномочия органов местного самоуправления обусловлена отсутствием соответствующего волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме. Оспариваемое законоположение направлено на обеспечение надлежащего функционирования жилищно- коммунального хозяйства, что соответствует интересам как собственников помещений в многоквартирном доме, так и иных участников жилищных правоотношений.частью 4 статьи 158 законоположение

КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РФ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 22 марта 2011 г. N 357-О-О Часть 4 статьи 158Часть 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации не предполагает возможности принятия органами местного самоуправления произвольных решений. Реализуя полномочие по установлению размера платы за ремонт и содержание жилого помещения, органы местного самоуправления должны руководствоваться критериями пропорциональности и соразмерности с целью соблюдения баланса интересов участников жилищных правоотношений.

Статья 10 ЖК РФ. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: 2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

Лица, осуществляющие управление многоквартирными домами должны представить в органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) следующие документы: (проект Постановления Правительства РФ) протокол общего собрания или копия уведомления собственников помещений о необходимости проведения общего собрания; акты осмотра общего имущества; журналы регистрации неисправностей; паспорт готовности к отопительному сезону; планируемый перечень работ и услуг; мероприятия (технологии) по устранению выявленных в процессе осмотров общего имущества дефектов;

Лица, осуществляющие управление многоквартирными домами должны представить в органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) следующие документы: сметы расчетов по заявленным мероприятиям; договор; состав общего имущества, подлежащий управлению; кадастровую карту придомового земельного участка; сведения о количестве проживающих в многоквартирном доме; технический паспорт или иные документы, подтверждающие количественные показатели многоквартирного дома (площадь жилых и нежилых помещений, количество подъездов, площадь крыши и пр.)

Органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в течение 30 дней с момента получения документов обязаны: убедиться в наличии выявленных дефектов (при необходимости) по актам осмотра общего имущества, подписанным уполномоченными собственниками лицами, председателями совета многоквартирного дома либо с выходом на место; проверить, что предлагаемые работы не отнесены к титулу капитального ремонта; оценить стоимость мероприятий по устранению выявленных дефектов;

проверить расчеты стоимости планируемых услуг и работ; проверить правильность расчета размера платы собственников помещений; проверить сроки выполнения планируемых работ и услуг; при правильности расчетов издать распорядительный акт об установлении размера платы для собственников помещений данного многоквартирного дома с перечнем работ и услуг; при обнаружении ошибок в расчетах или предлагаемых мероприятий по устранению дефектов предложить лицам, осуществляющим управление многоквартирными домами произвести перерасчет по выявленным замечаниям и после устранения замечаний издать распорядительный акт.

Выводы: В соответствии с позицией ВАС РФ управляющая организация должна осуществить содержание и ремонт ОИ в объеме 170 Постановления Госстроя РФ. В этом случае УО должна произвести расчет стоимости содержания и ремонта ОИ в полном объеме в зависимости от технического состояния общего имущества. Размер платы за содержание и ремонт ОИ в этом случае будет находится в пределах руб./кв.м. при том, что в настоящее время размер платы составляет по РФ от 6 до 60 руб./кв.м.

Таким образом, собственники должны будут принять решение о значительном увеличении платы за ЖУ. Собственники не желают принимать решение об увеличении платы,что создаст конфликт между собственниками и УО. УО должна в этом случае обратиться в ОМСУ, которые также не желают устанавливать повышенный размер платы для собственников – возникает конфликт УО с ОМСУ. Федеральные органы власти выражают недовольство по факту повышения размеров платы для граждан и осуществляют административное воздействие на муниципалитеты и хозяйствующих субъектов.

За ненадлежащее содержание общего имущества УО будет привлекаться к административной ответственности, что является одной из причин ее банкротства. Следовательно, для того чтобы УО не потеряла бизнес или не стала банкротом, или чтобы деятельность УО не была убыточной ей необходимо сбалансировать договорные отношения (осуществить планирование обязательств), а также принять меры по снижению планируемых расходов за содержание и ремонт ОИ, при этом не в ущерб своей деятельности.

Типичная ошибка при планировании перечней работ и услуг УО после осмотра общего имущества рассчитывает требуемый уровень платежей, который в разы превышает платежеспособность населения и пытается его утвердить через решение собственников или нормативным актом ОМСУ на текущий год своей деятельности.

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО- КОММУНАЛЬНОМУ КОМПЛЕКСУ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 27 сентября 2003 г. N 170 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ И НОРМ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех - пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Перечень мероприятий по организации безубыточной деятельности УО, ОО, ТСЖ, ЖСК при предоставлении услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД (в рамках действующего законодательства)

Основные задачи данных мероприятий Исполнить требования действующего законодательства, в части правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Избежать конфликта с населением, органами федеральной и муниципальной власти. Сбалансировать объем обязательств с объемом финансирования. Не попасть под штрафные санкции надзорных органов.

Для реализации данных мероприятий управляющая организация должна: 1. Провести осмотр общего имущества и выявить все неисправности. Своевременное выявление дефектов на ранней стадии позволяет уменьшить объемы и существенно снизить стоимость работ по их устранению. 2. Осуществить документирование выявленных неисправностей. 3. Дифференцировать все неисправности по степени их финансовой и технической опасности (по объемам затрат и срочности их устранения). 4. Определить мероприятия по устранению выявленных дефектов и стоимость необходимых работ. (Приоритет отдается дешевым технологиям, но надежным. Это позволит уменьшить объем общих затрат).

УО проводит осмотр общего имущества и документирование результатов Дефекты _______ 170 Пост. Госстроя Осмотр общего имущества Документирование результатов осмотра

УО определяет степень опасности дефектов Дефекты _______ МКД Дифференцирование дефектов по степени опасности

УО распределяет дифференцированные обязательства на 1-3 года Дифференцированные дефекты _______ _______ 1-2 _______ _______ 3-4 _______ _______ 5 _______ МКД 1 год 2 год 3 год

5. Определить сроки выполнения работ (мероприятий) на период от 1 года до 3 лет в зависимости от степени технической и финансовой опасности выявленных дефектов. 6. Рассчитать размер платы для собственников помещений, в зависимости от стоимости работ и сроков их выполнения от 1 года до 3 лет что позволит уменьшить размер требуемых ежемесячных платежей или их стабилизировать на значительный срок (сбалансированный уровень).

Обоснование данного мероприятия Распределение обязательств на период действия договора управления основано на п. 31 Постановления 491. При этом надо учитывать, что размер платы является производным от объема обязательств. Стороны договора вправе предусмотреть любые условия, если они не противоречат нормативным правовым актам. Если посмотреть старое законодательства, то там прямо был предусмотрен такой механизм.

При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Пункт 31 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491

УО уменьшает требуемый размер платы (за счет пунктов 4-6, 8, 9, 10, 11, 12 Мероприятий) Дефекты _______ 170 Пост. Госстроя Размер платы для нанимателей Требуемый размер платы для собственников МКД ТР ППР Содержание Управление Ремонт УО Размер платы сбалансированный

Перечень мероприятий по снижению требуемого размера платы П. 4. Приоритет дешевым технологиям, но надежным. Это позволит уменьшить объем общих затрат. П. 5. Определяет сроки выполнения работ (мероприятий) на период от 1 года до 3 лет в зависимости от степени технической и финансовой опасности выявленных дефектов. П. 6. Размер платы рассчитывается исходя из сроков исполнения обязательств.

Перечень мероприятий по снижению требуемого размера платы П. 8. Приоритет в проведении плановых предупредительных работ (ППР) по результатам осмотров общего имущества позволит УО перейти от аварийного обслуживания МКД к ППР, что в последствии позволит уменьшить общий объем расходов. П. 9. При дифференцировании дефектов часть из них может быть отнесена к титулу капитального ремонта. П. 11. Часть работ может быть перенесена на следующий год. П. 12. Извлечение дополнительных доходов от использования общего имущества и направление их на выполнение непредвиденных работ

7. Органы местного самоуправления: Утверждают размер платы для нанимателей по договору социального найма за содержание и ремонт ОИ, который должен соответствовать сбалансированному размеру платы.

ОМСУ приводит размер платы для нанимателей к сбалансированному уровню Дефекты _______ 170 Пост. Госстроя Размер платы для нанимателей Требуемый размер платы для собственников МКД ТР ППР Содержание Управление Ремонт ОМСУ Размер платы сбалансированный

Выводы: 1. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества в каждом доме для собственников и нанимателей станет одинаковым. 2. Таким образом, разница между размером платы для нанимателей, установленная ОМСУ, и размером платы, принятой общим собранием собственников помещений, минимизируется или пропадет, что уменьшает бремя расходов муниципального бюджета.

3. Размер платы для собственников и нанимателей станет адресным для каждого дома и будет соответствовать затратам по содержанию и ремонту общего имущества в зависимости от его технического состояния и набора элементов благоустройства. 4. При таком объеме финансирования объем обязательств УО будет регулироваться сроками их исполнения (от 1 года до 3 лет). Под данный срок попадают и УО действующие по Постановлению Правительства от 6 февраля 2006 г. N 75 (от 1 года до 3 лет).

8. УО вводит приоритет ППР Дефекты _______ Требуемый размер платы для собственников МКД ТР ППР Содержание Управление Ремонт Приоритет

Выводы: 1. Приоритет в проведении плановых предупредительных работ (ППР) по результатам осмотров общего имущества позволит УО перейти от аварийного обслуживания МКД к ППР, что в последствии позволит уменьшить общий объем расходов. 2. Чтобы минимизировать административную ответственность необходимо все работы по устранению дефектов распределить от 1 года до 3 лет и установить предварительные сроки их проведения. Например: ремонт крыльца – 3 квартал 2012 г., ремонт подъезда 2 – 2 квартал 2013 г.

Постановление Пленума Верховного суда РФ от 24 марта 2005 г. 5 "О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях"

Пункт 19 Пленума Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации предусмотрена возможность привлечения к административной ответственности только за оконченное правонарушение. Административное правонарушение считается оконченным с момента, когда в результате действия (бездействия) правонарушителя имеются все предусмотренные законом признаки состава административного правонарушения. В случае, если в соответствии с нормативными правовыми актами обязанность должна быть выполнена к определенному сроку, правонарушение является оконченным с момента истечения этого срока.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Р от 17 февраля 2011 г. N 11 "О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях"

Пункт 3.3. Постановления Пленума ВАС РФ Если управляющей компанией предприняты все зависящие от нее меры по соблюдению соответствующих норм и правил, то в силу части 2 статьи 2.1 КоАП РФ она не подлежит привлечению к административной ответственности ввиду отсутствия вины в указанном правонарушении.

Пункт 3.4. Постановления Административные правонарушения, заключающиеся в нарушении правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, выражаются в длительном непрекращающемся невыполнении или ненадлежащем выполнении соответствующих обязанностей, поэтому срок давности привлечения к административной ответственности за такие правонарушения исчисляется со дня их обнаружения или, если их совершение прекращено до обнаружения, - с последнего дня, когда правонарушение совершалось.

9. УО переводит часть работ в титул КР Дефекты _______ 170 Пост. Госстроя МКД ТР ППР Содержание Управление Ремонт КР

Выводы: При дифференцировании дефектов по степени опасности часть из них может быть отнесена к титулу капитального ремонта, что позволит: для УО уменьшить текущие расходы; сохранить сбалансированность договорных отношений.

10. УО вводит регулятор перераспределения обязательств Выполнить работы и оказать услуги не предусмотренные в составе перечней работ и услуг, утвержденных общим собранием, если необходимость их проведения вызвана необходимостью устранения угрозы жизни и здоровья, проживающих в МКД, устранением последствий аварий или угрозы наступления ущерба общему имуществу Собственников помещений, а также в связи с предписанием надзорного (контрольного) органа (ГЖН, ГПН, Роспотребнадзор и др.), о чем управляющая организация обязана проинформировать Собственников помещений. Выполнение таких работ и услуг осуществляется за счет средств, поступивших от оплаты работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества (капитальному ремонту). Неисполненные обязательства подлежат переносу на следующий год. Информирование Собственников осуществляется, путем вывешивания уведомления на входных дверях каждого подъезда.

Выводы: Данный регулятор позволяет: сохранять сбалансированные договорные отношения; уменьшить спорные отношения с контрольными и надзорными органами; осуществлять перераспределение обязательств без проведения общего собрания собственников помещений; изменять обязательства в том же объеме финансирования.

В договоре управления В договоре управления предусмотреть положение о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с которым не требуется принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решений об изменении такой платы. Письмо МРР от 6 марта 2009 г. N 6174-АД/14

11. УО переносит часть работ на следующий год Дефекты _______ 170 Пост. Госстроя МКД ТР ППР Содержание Управление Ремонт Следующий год Размер платы сбалансированный

УО вводит регулятор перераспределения сроков и обязательств В период действия договора Управляющая организация вправе самостоятельно определить очередность и сроки выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в зависимости от фактического технического состояния общего имущества, объема поступивших средств собственников и ее производственных возможностей, в том числе при невозможности исполнения обязательства - перенести исполнение данного обязательства на следующий год.

Выводы: Данный регулятор позволяет: сохранять сбалансированные договорные отношения; осуществлять перераспределение обязательств без проведения общего собрания собственников помещений;

12. УО необходимо извлечь от управления МКД дополнительные доходы, направив их на компенсацию убытков Доходы от использования общего имущества (предоставление помещений ОИ в аренду или пользование). Доходы от размещения рекламной продукции на несущих конструкциях дома или в помещениях общего пользования. Доходы от экономии ресурсов.

13. УО заключает энергосервисный договор Доходы, полученные от собственников и нанимателей за экономию коммунальных услуг, Управляющая организация вправе направлять их на проведение дополнительных работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, компенсацию инвестированных Управляющей организацией в общее имущество средств, возмещение убытков по актам вандализма, а также ликвидацию аварий. 25% средств полученных в результате экономии используются в качестве вознаграждения Управляющей организации.

Федеральный закон РФ от 23 ноября 2009 года N 261-ФЗ энергосбережение - реализация организационных, правовых, технических, технологических, экономических и иных мер, направленных на уменьшение объема используемых энергетических ресурсов при сохранении соответствующего полезного эффекта от их использования (в том числе объема произведенной продукции, выполненных работ, оказанных услуг);

Выводы: Данный договор позволяет: получить дополнительные источники финансирования деятельности по управлению МКД; получить дополнительные доходы от экономии средств и коммунальных ресурсов.