Успех проведения IPO акций ОАО «Открытые инвестиции» в ноябре 2004 г. Презентация для Первого Всероссийского IPO Конгресса 6 апреля 2005 г.

Особенности сделки Первое предложение акций (IPO) в секторе недвижимости в России Первое предложение IPO в России после изменения в законодательстве, по которому стало возможным одновременно проводить предложение акций и депозитарных расписок (GDR) Цена за акцию «Открытых инвестиций» зафиксирована в верхнем сегменте ценового диапазона - US$49,75 при диапазоне US$42,75 – $52,25 с 5% премией к NAV Общий спрос от инвесторов составил US$176 млн. долл. США; общее количество заявок на покупку акций превысило предложение в 2,6 раза Цена акций с начала торгов на РТС в ноябре 2004 г. выросла до US$55 долл. США – реализация премии 11% к цене предложения

Детали сделки Форма:обыкновенные акции и GDR (до акций) Листинг:РТС, котировальный лист «Б» Цена акций:US$49,75 (при диапазоне US$42,75 – US$ 52,25 за акцию) Количество акций: акций Объем предложения:US$68,8 млн. Общее кол-во акций: шт. Рыночная капитализация:около US$220 млн. Реверсивный опцион greenshoe: акций (не был исполнен) Коэффициент GDR:8 GDR на одну акцию Акции в свободном обращении:38,5% Lock up:180 дней для компании и «Интерроса» Ограничения по продаже: без предложения ритейлу, только по правилу S, нет предложения в США Лид-менеджер и букраннер:ING Investment Banking

ОАО «Открытые инвестиции» Девелоперская и инвестиционная компания недвижимости, базирующаяся в Москве Компания была выделена из структуры ХК «Интеррос» в 2002 г. Стратегия компании нацелена на строительство высококачественных офисных зданий класса «А» (20%-40% капитала), загородной недвижимости класса «Премиум» (не менее 40% капитала) и участию в оппортунических проектах (торговая недвижимость и гостиницы %) Компания имеет проекты в Москве и Московской области, но планирует выход на региональные рынки: Тверь, Сочи и Самара Несмотря на короткую историю, компания успела продемонстрировать успешный рост: - Активы компании выросли до US$170,5 (1) млн. на г. по сравнению с US$56,5 млн. на Чистые активы выросли до US$105,1 (1) млн. на г. по сравнению с US$56,5 млн. на Чистая прибыль составила US$11,3 млн. за 6 мес г. по сравнению с US$8,3 млн. за 12 мес г. Примечание: (1) с учетом увеличения капитала на US$17,3 млн. в июле 2004 г. Структура активов компании Действующие объекты коммерческой недвижимости: Офисный центр «Мейерхольд Центр» класса «А» (около кв.м плюс паркинг) Гостиница «Новотель Москва- Центр» (3- звездочный отель на 254 номеров) Девелоперские проекты на этапе строительства: Павлово-I (коттеджное строительство, около 215 домов, 14 км по Новорижскому шоссе) Бизнес-центр «Сахаров Бизнес Плаза» класса «А» (Москва, Проспект Академика Сахарова, владение 30; свыше кв.м чистой сдаваемой площади) Торгово-развлекательный комплекс им. А.И. Райкина (Москва, Шереметьевская ул., владение 8)

Корпоративная структура В 2002 г. «Интеррос» принял решение о создании ОАО «Открытые инвестиции», как отдельной операционной компании в секторе недвижимости Первоначальные вложения «Интерроса» в бизнес «ОИ»: бизнес-центр «Мейерхольд» (100%) и гостиница «Новотель» (60%), а также денежные средства Также была создана Управляющая организация «ОИ-Управляющая компания» (100% дочерняя структура «Интерроса») Перед проведением IPO «ОИ» провели реструктуризацию компании по прекращению полномочий Управляющей организации для того, чтобы привести в соответствие интересы менеджмента и внешних инвесторов На стадии пре-маркетинга многие инвесторы сообщили, что реструктуризация послужила дополнительным стимулом инвестировать в акции компании Независимые акционеры Компании проекта «Сахаров Бизнес Плаза» OOO «ИР Девелопмент» OOO «Эксподом» OAO «Гостиница «Новослободская» 38,54% 100% Проектная компания «Павлово» 100% 61,46% Проектные компании 100% OОO «ОИ- Управляющая компания» 100% Упрощенная корпоративная структура компании была очень положительно воспринята инвесторами

Соответствие лучшим стандартам С самого момента своего создания «Открытые инвестиции» готовились к проведению IPO: Детальные проверки объектов (due diligence) и управление рисками Прозрачная процедура проведения тендеров Международная финансовая отчетность по МСФО с ежегодным аудитом у компании из «большой четверки» Deloitte & Touche Ежегодная оценка активов компании международным оценщиком Jones Lang LaSalle Партнеры с высокой репутацией (ACCOR) Вознаграждение менеджмента привязано к реализованной прибыли Совет директоров включает трех независимых членов

Сжатые сроки проведения сделки Весь процесс занял только 4,5 месяцев с момента начала проведения due diligence

Схема продажи акций внешним инвесторам Инвесторам было предложено приобрести существующие акции у компаний группы «Интеррос» Предложенная структура продажи акций дала возможность внешним инвесторам сразу начать торговать акциями компании Средства, полученные в результате сделки, сразу же поступили в распоряжение «Открытых инвестиций» для инвестирования в бизнес компании В качестве дополнительного комфорта для инвесторов у лид-менеджера ING Bank было право продать обратно до акций «Открытых инвестиций» в течении 30 дней с даты закрытия сделки по цене предложения – Reverse Green Shoe Option в целях стабилизации рынка по завершении предложения Green Shoe Option не был исполнен из-за того, что цена акций возросла при первоначальных торгах «Открытые инвестиции» и «Интеррос» достигли договоренности о периоде lock up в течение 6 месяцев после завершения предложения

Депозитарные расписки «Открытые инвестиции» предложила инвесторам приобрести депозитарные расписки GDR по Правилу S (CUSIP: ) Количество депозитарных расписок – шт. при коэффициенте 1:8 Банком-депозитарием выступил Bank of New York Вызвало значительное повышение спроса на ценные бумаги компании: около 36% заявок от инвесторов пришлось именно на депозитарные расписки

Маркетинг акций На стадии пре-маркетинга у инвесторов была возможность высказать свои пожелания, которые компания смогла учесть во время проведения роудшоу Компания в свою очередь получила представление о правильном позиционировании и оценке стоимости своего бизнеса Во время пре-маркетинга аналитики встретились с 38 международными и 12 российскими институциональными инвесторами 30 из 38 международных инвесторов (80%) выразили пожелание встретиться с руководством компании во время роудшоу Инвесторы, с которыми встречались во время пре-маркетинга разместили заявки на общую сумму US$137 млн., что составило 78%

Встречи с инвесторами Франкфурт Амстердам Вена Лондог Копенгаген Женева/ Цюрих Милан Стокгольм Москва London AIG Altima Baring Asset Mgmt BDT Charlemagne Credit Suisse AM Emergent Farallon Fidelity Fleming Framlington Gartmore GAM Genesis GLG Goldman Sachs AM Griffin Capital Mgmt HBK Hermes Invesco JP Morgan Fleming AM MLIM Moore Capital MT Thaler Pictet Asset Mgmt Prosperity Socgen Threadneedle T Rowe Price West AM Женева/ Цюрих Clariden MC Trust Москва Atria Advisors First Mercantile Capital Hermitage Capital JPM IM NCH Pio Global Prosperity Capital Renaissance AM Templeton AM Troika Dialog AM UFG Asset Management Unifund 1 - 2, 8 Амстердам ABN Amro Asset Mgmt ING IM Lombard Odier Вена Erste-Sparinvest BAWAG Bank Vontobel RZB 6 Франкфурт Deka Deutsche IT DWS Investment Union Invest 7 Милан Nextra Копенгаген Bankinvest Carnegie Danske Capital 5 Стокгольм Alfred Berg East Capital Handelsbanken H & Q Robur 5 Руководство «Открытых инвестиций» встретилось с 45 международными и 7 российскими портфельными инвесторами За 8 дней посетили 6 городов Европы и Москву Не было предложения инвесторам в США 95% общего спроса пришлось именно на тех инвесторов, с которыми проведены встречи

Определение цены акций Компания установила ценовой диапазон в размере от US$42,75 до US$52,25 за акцию, который определялся как +/-10% к стоимости чистых активов (NAV) На неделю раньше во время IPO компании «Седьмой Континент» ее акции были оценены в нижней половине ценового диапазона (предлагались только местные акции без возможности приобрести GDR) «Открытые инвестиции» преследовали следующие цели: - добиться стабильности цены после предложения (период after market ) - не устанавливать более высокую цену, которая может быть не поддержана рынком (как в случае с компанией «Мечел») - избежать исполнения опциона реверсивного green shoe Из-за наличия активного и качественного спроса цена была определена следующим образом: US$49,75 долл. США за одну акцию (в верхнем сегменте ценового диапазона) и US$6,21875 долл. США за одну депозитарную расписку Тот факт, что цена акций находилась выше середины ценового диапазона послужил сильным сигналом рынку о наличии высокого спроса Акции «Открытых инвестиций» оценили с премией около 5% к стоимости чистых активов (NAV) при этом капитализация компании составила $US179 млн. Надбавка показывает, что наш бизнес несмотря на довольно короткую историю развития имеет конкурентную стратегию с высоким потенциалом развития на быстрорастущем рынке недвижимости Сравнение недавних российских IPO

Спрос на наши акции Самый большой интерес акции компании вызвали у международных инвесторов: спрос превысил предложение в 2,6 раза Как и ожидалось спрос со стороны российских инвесторов был ограниченный, они могут инвестировать напрямую в недвижимость в России Из-за недавнего изменения законодательства стало возможным одновременно предложить инвесторам и акции, и GDR: «ОИ» стало первой российской компанией, предложившей такой вариант во время IPO Многие международные инвесторы предпочли GDR из-за того, что они лучше знакомы с процедурами трейдинга, клиринга и расчетов 36% инвесторов выбрали GDR, что наличие этого инструмента добавило привлекательность 64% инвесторов отдали предпочтение местным акциям или же у них не было никакой разницы Распределение спроса по географии Распределение по акциям и GDR Цена акций: $US49,75 Общее кол-во заявок: 39 Превышение спроса над предложением: 2,6 раз Средний объем заявки: $US4,6 млн.

Динамика курса акций на РТС Акции компании входят в котировальный список «Б» фондовой биржи РТС Присвоен торговый код: OIVS Начало торгов – г., рост 11%, US$55 Несмотря на небольшие объемы торгов, цена акций показывает хорошую динамику по сравнению с индексом РТС Небольшие объемы торгов говорят о том, что инвесторы предпочитают держать акции на долгосрочной основе Низкая ликвидность за счет небольшого free float Значительные объемы продаж депозитарных расписок (GDR), торгуются на неамериканских внебиржевых рынках

Факторы успеха IPO Долгожданная возможность участников рынка инвестировать в быстрорастущий сектор экономики с высокими барьерами входа Строгая приверженность компании к качеству Опытная управленческая команда Четкая стратегия развития бизнеса и высокий потенциал роста Начало подготовки к IPO с момента создания компании Диверсифицированный портфель качественных активов и проектов, как успешно работающих и приносящих стабильный доход, так и новых, находящихся в процессе развития Операционная компания, а не фонд недвижимости Впечатляющие финансовые результаты, несмотря на короткую историю бизнеса Направленность на максимальную прозрачность бизнеса и соблюдение норм корпоративного поведения Наличие опыта проведения успешного IPO польской компании GTC в секторе недвижимости у банка ING