3. КУПЛЯ-ПРОДАЖА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ обстоятельства, которые препятствуют отчуждению объектов - Залог - Арест - Имущественные права третьих лиц

Основаниями для внесения в Реестр запретов сведений о наложении запрета и арестов на объекты недвижимого имущества являются: Наложение государственной нотариальной конторой или частным нотариусом регистратором запрета отчуждения на объекты недвижимого имущества. Заявление о регистрации обременения объекта недвижимого имущества, которое подается: Государственной нотариальной конторой и частным нотариусом, не являющимися регистраторами, в связи с наложением ими запрета отчуждения на объекты недвижимого имущества; Должностным лицом исполнительного комитета сельского, поселкового, городского совета в связи с наложением ими за­прета отчуждения на объекты недвижимого имущества; Судами и следственными органами в связи с наложением ими ареста на объекты недвижимого имущества.

В Реестр запретов вносят следующие сведения об обременении: Данные об основаниях возникновения обременения: название документа, его номер и дату, полное наименование органа, налагающего обременение. Данные о лице, в отношении имущества которого установлено обременение: - для собственников (сособственников) физических лиц граждан Украины фамилию, имя и отчество, идентификационный номер в Государственном реестре физических лиц плательщиков налогов и других обязательных платежей и, при наличии, дату и место рождения, адрес постоянного местожительства, данные документа, удостоверяющего личность; - для иностранных граждан фамилию, имя и отчество (при наличии последнего), адрес постоянного местожительства за пределами Украины, данные документа, удостоверяющего личность; - для собственников (сособственников) юридических лиц резидентов название, код в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины, адрес постоянного местонахождения; - для собственников юридических лиц нерезидентов наименование, адрес постоянного местонахождения и страну, где зарегистрировано юридическое лицо. - Данные об объекте обременения: идентификационные номера объекта недвижимого имущества и сведения о его местонахождении.

Залог Залог является способом обеспечения обязательства и подлежит внесению в соответствующий реестр нотариусом. Залог прекращается с исполнением обязательства. Согласно ст. 577 ГКУ, если предметом залога является недвижимое имущество, договор залога подлежит нотариальному удостоверению. Залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. В настоящее время государственная регистрация залога как сделки регулируется нормами Временного порядка государственной регистрации сделок

Арест Причинами ареста объекта недвижимости могут быть: претензии налоговых органов; судебные иски юридических и физических лиц; долги перед другими организациями; долги перед энерго- и теплосистемами и др.

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ Более сложным видом обременения объекта недвижимости являются имущественные права третьих лиц. К ним относятся: аренда (скрываемая); безвозмездное пользование; исковые заявления на отчуждение; наличие заявлений по претензиям всякого рода, в том числе и материальным; ипотека;другие неучтенные права третьих лиц.

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц на продаваемый объект недвижимости

Предварительный договор Предварительный договор в отношении объекта недвижимости обязательно должен быть заключен в нотариальной форме, так как в соответствии с требованиями действующего законодательства Украины (ст. 635 ГКУ) основной договор купли- продажи недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению

В предварительном договоре обязательно фиксируются: цена, о которой договорились продавец и покупатель; сроки заключения договора купли-продажи; сумма, переданная покупателем продавцу; можно предварительно указать и другие условия купли- продажи (например, в течение какого срока продавец должен освободить помещение, сколько времени отводится на снятие с регистрации жильцов, когда будут оплачены долги по комму­нальным платежам и т. д.).

Если покупатель отказывается приобретать недвижимость, то переданная сумма задатка ему не возвращается. Если продавец нарушил договоренность, он обязан вернуть полученную сумму и неустойку, размер которой указывается в договоре

Перед оформлением предварительного договора в первую очередь необходимо проверить правоустанавливающие документы на объект недвижимости, т. е. на основании чего этот объект принадлежит владельцу-продавцу

Документальное подтверждение прав Договоры (купли-продажи, мены, дарения, о разделе имущества, наследственный договор, пожизненного содержания, ипотека) Наследственные действия Аукционы Решение суда

ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ- ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА Сособственники имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, а распоряжаются с согласия всех сособственников ст. 369 ГКУ

Если объект недвижимости был приобретен в период нахождения продавца в браке, то на оформление купли-продажи этого объекта необходимо письменное нотариально удостоверенное согласие второго супруга

Расторжение брака не прекращает права общей совместной собственности на имущество, приобретенное за время брака

Договор купли-продажи может быть удостоверен нотариусом без согласия второго супруга, если из правоустанавливающих документов видно, что объект недвижимости: - является личной частной собственностью одного из супругов, т. е. приобретен до регистрации брака; - является личной частной собственностью одного из супругов, т. е. приобретен за время брака, но на условиях, предусмотренных брачным или прочим договором, заключенным между супругами

МАЛОЛЕТНИЕ ИЛИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ ДЕТИ Органы опеки и попечительства осуществляют контроль за соблюдением родителями и заменяющими их лицами жилищных прав Ст.12 ЗУ Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» от г. 2623

Для снятие с регистрационного учета (выписка) несовершеннолетнего ребенка, не являющегося собственником продаваемой квартиры необходимо: оригинал и ксерокопия Свидетельства о праве собственности на жилье (продаваемой и приобретаемой квартир); оригинал и ксерокопия Технического паспорта (продаваемой и приобретаемой квартир); оригинал и ксерокопия формы 3 из ЖЭКа (продаваемой и приобретаемой квартир); справка БТИ (продаваемой и приобретаемой квартир); оригинал и ксерокопия Свидетельства о браке/ разводе; оригинал и ксерокопия Свидетельства о рождении ребенка (детей); справка (характеристика) с места работы родителей/опе­кунов (или из ЖЭКа для безработных родителей/опекунов); справка из школы/детского сада; оригиналы и ксерокопии паспортов каждого родителя/ опекуна

ДОЛЕВИКИ В ОБЩЕЙ ЧАСТИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ Согласно ст. 356 ГКУ собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности является общей долевой собственностью.

Субъектами права общей долевой собственности могут быть: Физические лица; юридические государство; территориальные громады.

Соседи-долевики в общей частичной собственности имеют право преимущественной покупки продаваемой ст.362 ГКУ

Если совладельцы объекта недвижимости отказываются от осуществления права преимущественной покупки или не осуществят это право в течение одного месяца, продавец имеет право продать свою долю любому другому лицу

Если желание приобрести долю в праве общей собственности изъявили несколько совладельцев, то продавец имеет право выбрать покупателя

Обращаем внимание, что правила ст. 362 ГКУ не действуют, если доля в общей долевой собственности принадлежит продавцу на следующих основаниях: пожизненного содержания (ухода); наследственного договора; договора дарения; договора ренты; договора пожертвования; договора мены доли имущества; договора отчуждения доли имущества, выделенной в натуре по согласию совладельцев или по решению суда.

Оформление договора купли- продажи недвижимости Предоставление нотариусу правоустанавливающих документов Права на недвижимость третьих лиц Подготовка предварительного договора или сразу основного Регистрация права собственности в БТИ