Целевая программа «Совершенствование системы градорегулирования в муниципальном образовании г. Партизанск» Якубов М.О. Эксперт направления «Реформы в сфере недвижимости»

Цель и идеология программы Ориентация на минимально необходимые действия по первоначальному упорядочению положения в сфере градорегулирования, обеспечение базовых основ для перехода к правовым методам регулирования, последовательный переход на инициирование активности частных инвесторов, которые могли бы без излишних препятствий прибыльно вкладывать средства в обустройство и развитие муниципального образования г Партизанск. Идеология программы строится на том, что город не имея достаточных ресурсов и возможностей для полномасштабного реформирования всей системы градорегулирования сосредотачивается на малых действиях по упорядочению ситуации и накоплению позитивных преобразований Настоящая программа подготовлена на базе и является развитием концепции, подготовленной специалистами Фонда «Институт экономики города».

Основные проблемы развития экономики и территории города Партизанска Отсутствие необходимой картографической информации –Отсутствие необходимой картографической документации не позволяет городу полностью использовать свой экономический потенциал. –Инвесторы не имеют возможность оформить долгосрочные договоры аренды. –Город не в силах контролировать всех землепользователей на своей территории. Ограничения пространственного развития города –Пространственное развитие селитебной территории ограничено целым рядом природных и антропогенных факторов. –Для пространственной структуры МО характерна чрезвычайная разобщенность основных ареалов расселения. –Одна из основных задач - консолидация застроенной территории Отсутствие систематизированной информации об объектах –Несмотря на наличие интереса к предприятиям и площадкам в городе со стороны отечественных и зарубежных инвесторов, в городе отсутствует информационная база по подобным объектам, способная сократить затраты времени и денег для последних и тем самым способствовать привлечению дополнительных инвестиций в город.

Несовершенство местной законодательной базы градорегулирования – Необходимость выработки единой стратегии градорегулирования в городе. – Четкое и ясное определение принципов и процедур отбора и реализации строительных проектов, получения разрешения на строительство. – Новая философия градорегулирования способная дать ответ рыночным, экономико-ориентированным запросам современного общества – Нормы и процедуры правового зонирования, являются постоянно действующим инструментом реализации планов развития территории посредством введения градостроительных регламентов, инкорпорирующих требования охранного и экологического законодательства, а также контроля за применением этих регламентов в процессе землепользования и строительства. Основные проблемы развития экономики и территории города Партизанска

Структура программы Структура программы складывается из трех основных задач выполняемых параллельно с определенным последовательным смещением по времени. В рамках каждой задачи предстоит выполнить несколько мероприятий. Задача 1. Обеспечение работ по разработке и утверждению генерального плана развития муниципального образования г. Партизанск. Основой выполнения задачи должна стать подготовка программы работ с формулированием основных целей будущего документа, его структуры, содержания, методики, технологического подхода и этапов. В первую очередь готовится градостроительная концепция развития территории, которая становится предметом широкого обсуждения и согласования с соответствующими службами. Задача 2. Подготовка и принятие правил землепользования и застройки. Принимая во внимание ограниченность финансовых ресурсов и значительную территорию МО в настоящей программе предложена поэтапная схема подготовки местного нормативного правового акта - Правил застройки и землепользования. Задача 3. Подготовка градостроительной документации - проектов межевания, иных градостроительных документов. Формирование земельных участков как объектов недвижимости, подготавливаемых для вовлечения в оборот. Решение проблемных вопросов практики градорегулирования в городе. Решение задачи направлено на активизацию и повышение эффективности действия Правил зонирования, а так же общее совершенствование процессов градорегулирования и использования недвижимости в МО г. Партизанск. Решение задачи позволит обеспечить связь между разработкой град регламентов и реализацией процедур предоставления инвесторам прав на земельные участки, т. е. организовать работу в рамках реализации программы так, чтобы она велась одновременно по двум взаимосвязанным направлениям: градостроительному и процедурному.

Потребности в специалистах для выполнения программы Программа может выполняться с участием: специалистов Управления строительства и архитектуры, планировщиков, архитекторов и экономистов, привлекаемых Управлением строительства и архитектуры на договорной основе на отдельные необходимые работы, специалистов комитета по земельным ресурсам, специалистов отдела по земельным отношениям Управления имущественных отношений консультантов по вопросам правового градорегулирования.

Потенциальные финансовые источники для выполнения программы 1) средства инвесторов-застройщиков на оплату прав аренды земельных участков для строительства. Концепция "самоокупаемой планировки"; 2) средства, направляемые на проведение инвентаризации земель. Более эффективное расходование средств; 3) минимальные средства муниципального бюджета: –направляемые на оплату работы штатного персонала Управления строительства и архитектуры, т.е. без привлечения дополнительных ресурсов, –минимальные средства, направляемые на оплату работ специалистов по подготовке проектов межевания территории кварталов на земельные участки 4) средства на обеспечение подготовки и введения в действие местного нормативного акта правового зонирования – Правил застройки и землепользования в МО г. Партизанск. При этом надо иметь в виду, что каждый рубль затрат может в течение последующих трех лет принести в бюджет муниципалитета доход от 3 до 5 и более рублей частных инвестиций

Сопоставление возможных схем и выбор рациональной организационной схемы разработки правил землепользования и застройки в МО г. Партизанск «Схема отложенного введения зонирования» заключается в следующих последовательных действиях: 1) разрабатывается, согласовывается концепция нового генерального плана муниципального образования; 2) согласовывается, утверждается и вводится в действие обновленный генеральный план МО г. Партизанск; 3) на основании утвержденного генерального плана разрабатывается местный нормативный правовой акт - Правила землепользования и застройки МО г. Партизанск. В итоге правила регулирования землепользования и застройки могут появиться только после достаточно длительного процесса разработки градостроительной документации, т.е. не скоро.

«Схема оперативного введения зонирования»: 1) в рамках работ по подготовке концепции нового ГП выполняется генерализованная схема зонирования. В этой генерализованной схеме выделяются границы «каркаса экономической и строительной активности». 2) дальнейшей стадией является разработка правил землепользования и застройки муниципального образования. Первоначально, для самых необходимых территорий в границах выделенного каркаса. В последующем границы действия правил будут расширяться за счет территорий в границах и за пределами каркаса. Со временем правила перекроют всю территорию муниципального образования. В отличие от первой «отложенной» схемы разработку правил землепользования и застройки можно организовать уже в предстоящем году (при этом может быть использован опыт соответствующих работ для других городов: Чебоксары, Хабаровск и др.), не дожидаясь завершения длительного процесса подготовки градостроительной документации. Сопоставление возможных схем и выбор рациональной организационной схемы разработки правил землепользования и застройки в МО г. Партизанск

Схема последовательного расширения действия правил в соответствии с предложениями по этапам работы по подготовке Правил землепользовании и застройки МО г. Партизанск Первый (начальный) этап – подготовка и принятие концепции правового зонирования территории МО г. Партизанск. Концепция ляжет в основу будущих преобразований. Второй этап - подготовка правил землепользования и застройки для МО г.Партизанск применительно к территории города Партизанска и поселков, на которые имеются планы масштаба 1:2000 (Углекамск и Авангард). Третий этап – расширение границ действия правил землепользования и застройки для МО г.Партизанск за счет включения иных поселений (помимо участвующих в первом этапе) и зон инвестиционно-строительной активности вдоль основных магистралей и транспортных путей Четвертый этап - расширение границ действия правил землепользования и застройки для МО г.Партизанск за счет включения в границы их действия иных территорий, для которых необходимо установление регламентов разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости.

Схема оперативного поэтапного введения зонирования Выгоды рассмотренной схемы организации работ по подготовке Правил заключаются в том, что: по сравнению с альтернативными орг схемами, в итоге работ правила будут представлены не множеством разрозненных документов, а единым нормативным правовым актом. выгода заключается в разделение этапов разработки Правил по территориальному охвату. Территория МО слишком велика, чтобы единовременно быть охваченной работами по подготовке документа. Поэтому, с точки зрения экономии средств и ресурсов, необходимо разделить весь ход работ на отдельные этапы, которые могут быть выполнены последовательно. Разделение работ на этапы позволит распределить финансовые затраты на разработку документа равномерно.

Задачи и мероприятия программы Задача 1. Обеспечение работ по разработке и утверждению генерального плана. Срок реализации: 16 месяцев Мероприятие 1.1 Разработка генерального плана развития Мероприятие 1.2 Согласование и утверждение генерального плана развития муниципального образования г. Партизанск

Задачи и мероприятия программы Задача 2. Подготовка и принятие правил землепользования и застройки МО г. Партизанск. Срок реализации: 3 года Для реализации задачи предлагается последовательно решать следующие основные мероприятия, которые одновременно должны рассматриваться как этапы предстоящей работы: На этапе 1 - подготовить и принять концепцию правого зонирования территории МО г. Партизанск, которая должна обеспечить основание для последующих действий: принятие и последовательное развитие (расширение) правил землепользования и застройки для муниципального образования с установлением регламентов разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости; На этапе 2 - обеспечить первый этап подготовки правил землепользования и застройки МО г. Партизанск применительно к самым необходимым территориям в границах выделенного каркаса экономической и строительной активности (наиболее привлекательным зонам с точки зрения перспективного освоения и предоставления инвесторам); На этапе 3 - обеспечить второй этап работ – расширение границ действия правил землепользования и застройки за счет включения в границы действия правил всей территории каркаса экономической и строительной активности; На этапе 4 - обеспечить третий этап работ – расширение границ действия правил землепользования и застройки МО г. Партизанск за счет включения в границы их действия иных территорий, для которых необходимо установление регламентов разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости.

Задачи и мероприятия программы В рамках первого этапа задачи намечены три следующих мероприятия: 1) мероприятие 2.1. Подготовка и принятие плана работ администрации по подготовке нормативного правого акта о зонировании территории МО г. Партизанск, 2) мероприятие 2.2. Подготовка концепции правового зонирования территории муниципального образования, включая: - принципы совершенствования процедур землепользования и застройки, - генерализированную схему зонирования (может подготавливаться в рамках разработки концепции нового генерального плана), 3) мероприятие 2.3. Обсуждение и согласовании концепции правового зонирования как основания для подготовки правил землепользования и застройки.

Задачи и мероприятия программы Второй этап задачи включает три следующих мероприятия: 1) мероприятие подготовка 1-й редакции правил землепользования и застройки для города Партизанска и указанных территорий, включая текст процедурных норм, карту правового зонирования и регламенты разрешенного использования недвижимости, 2) мероприятие подготовка окончательной редакции правил землепользования и застройки города Партизанска и необходимых территорий в границах выделенного каркаса экономической активности (с учетом результатов согласований и общественных обсуждений), 3) мероприятие принятия муниципальным комитетом правил землепользования и застройки МО г. Партизанск (в части применительно к городу Партизанску и самым необходимым территориям в границах выделенного каркаса экономической активности). Третий и четвертый этапы состоят из аналогичных мероприятий, применительно к расширяющейся территории действия правил

Задачи и мероприятия программы Задача 3. Подготовка нормативно-правовой базы и осуществление на ее основе действий по формированию земельных участков и предоставлению их инвесторам под застройку с использованием конкурсных процедур Срок реализации: начиная с 12 месяца реализации программы Необходимость данной задачи определяется тем, что при осуществлении преобразований системы градорегулирования в направлении ее адаптации к требованиям рынка недвижимости и расширения притока инвестиций в строительство предстоит: - обеспечить связь между разработкой градостроительных регламентов и преобразованием процедур предоставления инвесторам прав на земельные участки для строительства; - организовать работу так, чтобы она велась одновременно по двум взаимосвязанным направлениям: градостроительному и процедурному. Первое ориентировано на отработку картографических документов и градостроительных регламентов, второе – процедурных норм, регулирующих действия различных субъектов по поводу застройки и землепользования.

Задачи и мероприятия программы Подзадача 3.1: Обеспечение разработки нормативной базы и осуществление практических действий по формированию земельных участков. Мероприятие 3.1. Подготовка плана регулярных работ и его выполнение в части разработки градостроительной документации - проектов межевания городских территорий, предназначенных для предоставления частным застройщикам (в том числе за счет их средств) Подзадача 3.2.: Развитие конкурентных механизмов предоставления земельных участков - земельных торгов по передаче участков в собственность на условиях строительного освоения Мероприятие 3.2. Принятие нормативно-правового акта по разведению процедур прямой административной передачи прав на земельный участок по договору с застройщиком и их выставления на земельные торги и Положения об организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков или права их аренды Мероприятие 3.3. Организация торгов по продаже земельных участков в собственность и совершенствование механизма проведения торгов по передаче прав долгосрочной аренды

Приложения к программе В качестве приложений к программе представлены следующие документы: Проект постановления об организации Комиссии по подготовке и реализации документов правового зонирования Проект типового технического задания на выполнение комплекса работ по введению правого зонирования территории муниципального образования Примерная структура нормативного правового акта – правил землепользования и застройки Изложение новой редакции Градостроительного кодекса (Глава 4. Правовое зонирование)