Применение системы «Expert Choice» в задачах оценки недвижимости и инвестиционного анализа Зам. исполнительного директора ЗАО «РОСЭКО» по информационным проектам Фингерт А.Б. Москва – 2010 XII МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОНГРЕСС ОЦЕНЩИКОВ «ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ И МАССОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ»

ПРИМЕР ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДА АНАЛИЗА ИЕРАРХИЙ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА Грибовский С. Методы капитализации доходов. СПб., Проблемой, решаемой с применением рассматриваемого подхода, является установление степени близости рассматриваемого объекта и его аналогов путем определения интегрального показателя качества, основанного на анализе ценообразующих факторов. Далее следует построение обобщенной зависимости между значением данного показателя и ценой аналогов. В соответствии с логикой сравнительного подхода предполагается, что полученное соотношение сохраняется и для оцениваемого объекта и может быть использовано при расчете искомой величины его стоимости. Эрнест Форман доктор философии по математическим методам исследований операций, системам искусственного интеллекта, профессор университета Дж.Вашингтона, основатель и председатель фирмы Expert Choice (США, штат Вирджиния). Фирма Expert Choice является мировым лидером в области создания программных продуктов по реализации систем поддержки принятия решений. Данными продуктами пользуются более 100 ведущих мировых фирм (IBM, General motors, Boing, AOL, NISA, GAO, IRS). Это программное обеспечение преподается более чем в 100 университетах и используется в 60 странах. 2 СААТИ Томас Л. (Saaty Thomas L.) американский математик, профессор Пенсильванского университета. Основные труды относятся к теории графов, теории массового обслуживания, оптимизации и приложениям математики к специальным вопросам. При его участии создано 13 книг по математике и ее приложениям («Элементы теории массового обслуживания и ее приложения»).

Метод анализа иерархий Метод анализа иерархий (реализация Excel vs Expert Choice) на примере оценки недвижимости в рамках сравнительного подхода. Типовые средства и результаты описания задачи средствами анализа собственных векторов и собственных значений матриц и вычислений с помощью Excel В качестве элемента, располагающегося в вершине иерархии, выберем критерий "обеспечение максимума стоимости". Наиболее существенные ценообразующие факторы на данном сегменте рынка представлены с левом столбце: 3

Определение весовых коэффициентов 4

Типовые средства и результаты описания задачи средствами Expert Choice 5

Обзор и анализ результатов; имитационное моделирование 6

Шкала криминогенной пораженности Шкала криминогенной пораженности Елисеева Е.И. Социальная статистика группы Уровень криминогенности Коэффициент криминогенной пораженности 1Очень низкий 412, Низкий 704,2-844,0 3Ниже среднего ,5 4Средний 974,1-1095,9 5Выше среднего 1116,4-1351,5 6Высокий 1655,5-1702,1 7Очень высокий 2330,0 7

Экологические карты Москвы Экологические карты Москвы ЭКОПОЛИС независимая экологическая экспертиза Экологическое состояние муниципальных районов Москвы Плотность шума на территории Москвы 8

Классификация состояния окружающей среды Классификация состояния окружающей среды ЭКОПОЛИС независимая экологическая экспертиза 9 Пример экологической шкалы Авто и и общие выбросы; Свалки; Промзоны ;

Сравнение результатов 4-х и 6-критериальных моделей 10

Сравнение результатов четырех- и шестикритериальных моделей 11

12 Сравнение результатов четырех и шестикритериальных моделей

Сравнение МАИ расчетов с помощью Excel и Expert Choice 13

Еще пример: другой набор критериев Вячеслав Архипович Конорев Руководитель центра маркетинговых и социологических исследований ТОО "КОНМИ" Любовь Игоревна Кривенко Менеджер Зачастую получается так, что покупатель или продавец не может правильно сформулировать свои предпочтения и «зацикливается» на площадях, ценах, районах, удаленности от станций метро. Им кажется, что эти характеристики могут наиболее точно описать объект и дать однозначный ключ к поиску подходящих вариантов. Предложение формируется, а все лишние варианты отбрасываются. А вместе с ними отбрасываются и все НЕлишние. Процедура оценки включает в себя следующие этапы: 1. Потенциальному покупателю предлагаются ряд конкретных объектов недвижимости. В исследуемом случае рассматривались четыре конкретные квартиры в следующих микрорайонах: a) Литейный проспект, д.51, стр.4 (код = 1); b) ул. Луначарского (код = 2); c) ул. Вавиловых (код = 3); d) Разъезжая улица (код = 4); 2. Определялись критерии, по которым производилась сравнительная оценка качества предлагаемого жилья (всего было отобрано 42 критерия, включающих оценку этажности, качества жилого дома, экологию местности, месторасположение дома и ряд других). В аналитическом исследовании на различных его этапах участвовало заинтересованных в исследовании (покупке жилья) лица. Ниже приводится справочник критериев, по которым производилась оценка качества жилого помещения. 14

Критерии Код Наименование критерия Значимость 21Плотность промышленной зоны Экологическая чистота материалов стен дома Достаточный напор воды Экологическая чистота окружающей среды Уровень внешних шумов Тип постройки жилого дома Вид системы горячего водоснабжения Возраст транспортных коммуникаций Взаимное расположение комнат и кухни Жилая площадь квартиры Площадь кухни Привлекательный вид из окна Код Наименование критерия Значимость 28Расположение окон относительно сторон света Наличие благоустроенной территории для пеших прогулок Площадь прихожей Инфраструктура района Социальный статус соседей Возможность увеличения площади квартиры за счет лестничной площадки Возможность увеличения площади квартиры за счет чердачного помещения Устраивающие соседи по жилой площадке Внешний вид парадной Устраивающая социальная инфраструктура

Код Наименование критерия Значимость 25Расположение парковки для автомобиля Возможность увеличения площади квартиры за счет подвального помещения Наличие телефона Быстрота возможного переселения Раздельный или совместный санузел Внешний вид жилого дома Расстояние до центра города Удовлетворяющий этаж квартиры Расстояние до детского сада Код Наименование критерия Значимость 15Состояние жилой квартиры Удобный выезд за город Наличие лоджии или балкона Система сбора мусора Наличие лифта Расстояние от дома до остановки общественного транспорта Расстояние до метро Удобный режим движения городского транспорта Тип (модель) кухонной плиты Наличие и количество встроенной мебели

Результаты расчета Lambda max =54.7 (>=N) Индекс согласованности (ОС) = Отношение согласованности (ОС) = (<=0.10, иногда <= 0.20) В случае, если ОС > 0.20, то необходимо исследовать задачу и проверить суждения Как показывают результаты сравнительной оценки критериев важности наиболее существенными являются факторы, характеризующие экологию как жилого дома, так и местности в котором он расположен. Наименее важными оказались факторы, характеризующие удобство расположения жилого дома относительно общественного транспорта. А ведь именно эти факторы наряду с наличием балкона и лоджии указываются в различных бюллетенях недвижимости как предпочтительные. Причем коэффициент характеризующий отношение наиболее важного к наименее важному критерию составил 31.41, то есть более чем значителен. 17

Решения и согласованность Четыре анализируемых объекта Решения и согласованность Четыре анализируемых объекта (Оценка значимости объектов недвижимости по анализируемым критериям) Код критерия: 13 Наименование критерия: Уровень внешних шумов Код объекта недвижимости Расположение объекта недвижимости Оценка значимости 1Литейный проспект, д.51, стр ул. Луначарского ул. Вавиловых Разъезжая улица Как видно из оценки значимости по уровню шума (наименьшему) отдается предпочтение жилой квартире, находящейся в доме, расположенном на Литейном проспекте, д.51, стр.4. Lambda max = (>=N) Индекс согласованности (ОС) = Отношение согласованности (ОС) = (<=0.10, иногда <= 0.20) В случае, если ОС > 0.20, то необходимо исследовать задачу и проверить суждения. 18

Глобальные приоритеты Четыреоцениваемых объекта недвижимости; 42 Критерия Глобальные приоритеты Четыре оцениваемых объекта недвижимости; 42 Критерия Расположение объекта недвижимости Приоритет Оценка приоритета ул. Луначарского ул. Вавиловых Литейный проспект, д.51, стр Разъезжая улица В соответствии с результатами расчета наиболее привлекательной квартирой с учетов всех 42 критериев оценки следует признать квартиру, находящуюся в доме на улице Луначарского. 19

…как же все-таки определить стоимость жилья? В соответствии с предложенными агентствами недвижимости вариантами квартир в указанных выше объектах недвижимости их стоимости представлены ниже Расположение объекта недвижимости Стоимость, тыс. $ США ул. Луначарского 34,5 ул. Вавиловых 28,0 Литейный проспект, д.51, стр. 4 46,5 Разъезжая улица 52,0 20

Расчет стоимости Если исходить из того, что квартира на ул. Луначарского предлагалась в новом жилом доме, то с известной долей приближенности можно принять указанную цену за жилую квартиру объективной. Кроме того, следует учесть, что общие площади квартир, жилые площади и площади кухонь практически не отличаются. Исходя из указанных выше предположений пересчитанные стоимости квартир относительно стоимости квартиры на ул. Луначарского составят: Расположение объекта недвижимости Стоимость, предлагаемая агентствами, тыс. $ США Оценка приори- тета Пересчитанн ая стоимость, тыс. $ США Процент от предлагаемой стоимости, % ул. Луначарского 34,50, ,5100,0 ул. Вавиловых 28,00, ,089,3 Литейный проспект, д.51, стр. 4 46,50, ,347,9 Разъезжая улица 52,00, ,342,9 21