1 Рынок недвижимости Гурьянова Л.В.

2 Структура рынка недвижимости С началом перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики – рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности.

3 Структура рынка недвижимости Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый – это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости).

4 Структура рынка недвижимости Второй – это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости – рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

5 Структура рынка недвижимости РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

6 Функции рынка недвижимости Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции: эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости; отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

7 Функции рынка недвижимости свободное формирование цен на объекты и услуги; перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости; перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

8 Процессы функционирования рынка недвижимости Основные процессы рынка недвижимости как сектора экономики: создание, использование, оборот недвижимости и управление рынком.

9 Создание (развитие недвижимости)

10 Создание (развитие недвижимости)

11 Создание (развитие недвижимости)

12 Использование (эксплуатация) рынка недвижимости

13 Использование (эксплуатация) рынка недвижимости

14 Товарный оборот объектов недвижимости

15 Товарный оборот объектов недвижимости

16 Товарный оборот объектов недвижимости

17 Управление рынком недвижимости

18 Управление рынком недвижимости

19 Управление рынком недвижимости

20 Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости Синтез комплексных процессов, формирует виды деятельности (операций) на рынке недвижимости (РН). Например: 1 - брокераж (брокерская деятельность на РН) 2 - оценка недвижимости (оценочная деятельность на РН)

21 Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости 3 - банкинг (финансирование операций с недвижимостью, в т. ч. ипотечное кредитование) 4 – девелопмент (создание и развитие объекта недвижимости) 5 - редевелопмент (развитие территорий) 6 - управление недвижимостью 7-проектирование и строительство объектов недвижимости

22 Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости 8– юридическое обеспечение операций на РН 9 – страхование недвижимости, сделок с ней и профессиональной (гражданской) ответственности 10 – создание и оборот ценных бумаг на РН (фондовый рынок жилищных облигаций, пулов закладных)

23 Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости 11 – финансовый анализ инвестиционных проектов 12 – анализ и прогнозирование тенденций РН 13 - маркетинг и реклама на РН 14 - информационное обеспечение деятельности на РН

24 Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости 15 – исследования РН 16 - образование и повышение квалификации персонала на РН 17 – освещение проблем РН в СМИ.

25 Субъекты рынка недвижимости Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: продавцы (арендодатели) покупатели (арендаторы) профессиональные участники рынка недвижимости.

26 Субъекты рынка недвижимости В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

27 Субъекты рынка недвижимости В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

28 Субъекты рынка недвижимости Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и не институциональных участников.

29 Субъекты рынка недвижимости К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля: а) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование:

30 Субъекты рынка недвижимости федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода, федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство

31 Субъекты рынка недвижимости органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений

32 Субъекты рынка недвижимости проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними государственные нотариусы.

33 Субъекты рынка недвижимости К не институциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях – лицензирование деятельности):

34 Субъекты рынка недвижимости брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов

35 Субъекты рынка недвижимости финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов)

36 Субъекты рынка недвижимости ре девелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на РН страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности

37 Субъекты рынка недвижимости участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании) аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов

38 Субъекты рынка недвижимости маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике РН специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

39 Инфраструктура рынка недвижимости Формирование инфраструктуры рынка недвижимости обеспечивается совокупными усилиями институциональных и не институциональных участников рынка.

40 Инфраструктура рынка недвижимости Условно можно выделить четыре направления деятельности участников рынка по формированию и развитию его инфраструктуры. Социальное направление включает в себя: развитие законодательной и нормативной базы рынка; создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

41 Инфраструктура рынка недвижимости Методологическое (макро рыночное) направление включает в себя: создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков); создание специализированных государственных, общественных и коммерческих институтов управления развитием рынка недвижимости.

42 Инфраструктура рынка недвижимости Инженерно-технологическое направление включает в себя: Формирование эталонных технологий профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий (наиболее продвинутые профессионалы- практики с участием юристов)

43 Инфраструктура рынка недвижимости Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий (системные аналитики с участием профессионалов-практиков).

44 Инфраструктура рынка недвижимости Создание единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка (исследователи рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных технологий и профессионалов-практиков)

45 Инфраструктура рынка недвижимости Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости (РН) и разработка нормативных, инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих операции на РН (органы государственной власти и управления, регулирующие РН, при инициативном участии и контроле общественных объединений профессионалов, специализированных исследовательских организаций)

46 Инфраструктура рынка недвижимости Организация банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на РН, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессионалов РН (общественные профессиональные объединения, некоммерческие и коммерческие исследователькие организации).

47 Инфраструктура рынка недвижимости Психолого-поведенческое (транзакционное) направление включает в себя: создание и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации;

48 Инфраструктура рынка недвижимости ведения переговоров; принятия решений; правового закрепления сделок; мотивации участников; координации усилий участников; контроля и восстановления нарушенных прав; применения санкций к нарушителям (руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные подразделения общественных объединений, подразделения и организации системы профессионального обучения).