Академия народного хозяйства при Правительстве РФ

Страна Рост цен,в % Гонконг28,7 ЮАР22,5 Новая Зеландия22 Китай21 Франция14,5 Страна Рост цен,в % Великобритания21,3 Испания17,2 Италия12,8 Ирландия12 Болгария44 Турция: Средиземноморское побережье 42 Россия: - жилье класса «де-люкс» - «премиум» и «бизнес-класс» - загородная недвижимость - земельные участки Московской области Рост цен на недвижимость, 2004г.

Страна Рост цен в % Гонконг0,4 Латвия66,6 Новая Зеландия6,2 Китай5,5 ЮАР13 Великобритания7,5 Испания9 Италия4 Ирландия12 Болгария13 Турция: Средиземноморское побережье42 Россия: жилье загородная недвижимость – земельные участки Московской области Рост цен на недвижимость, 2006 г.

Земельные активы как составная часть недвижимости, земля как пространственный базис КоммерческаяЖилаяПроизводственна я Общественно администра- тивная Земельные участки Торговая Офисная Складска я Гостиничная Ресторанная Прочая Муниципальная Частная Гос. учреждения Здравоохранен ие Образование Прочая Промышленн ая Транспортная Энергетическ ая Прочая Земельная составляющая недвижимости

Частная собственность граждан и юридических лиц 128,5 млн. га (7,5 %), В том числе в собственности граждан – 123,3 млн. га, в собственности юридических лиц – 5,2 млн. га, Государственные не разграниченные земли – 1581,3 млн. га (92,5%) Структура земельного фонда РФ по формам собственности до разграничения государственной собственности на землю Общая площадь земельного фонда – 1709,8 млн. га

Государственные не разграниченные земли – 1581,3 млн. га (69%) Частная собственность граждан и юридических лиц 128,5 млн. га (7,5 %), Собственность Российской федерации – 401,8 млн. га (23,5%) Структура земельного фонда Российской Федерации по формам собственности на 1 января 2005г. Общая площадь земельного фонда – 1709,8 млн. га

Выкупная цена земельных участков Численность населенияСтавка выкупной цены к земельному налогу Свыше 3-х млн. человек5-30 От 500 тыс. человек до 3-х млн.5-17 Менее 500 тыс. человек3-10

Федеральные бюджетные повышающие коэффициенты к ставкам земельного налога ГодПовышающий коэффициент Коэффициент нарастающим итогом

ВВП, созданный в промышленности и стоимость выкупа (оценочно) земельных участков под промышленными предприятиями - млрд. руб ВВП, созданный в промышленности Оценка стоимости выкупа

Инфляция - по данным МЭРТ Рост налога Рост земельного налога опережает инфляцию

2001г.2002г.2003г.2004г. Количество приватизированных участков Площадь приватизированных участков, га % от возможного числа участков2,510,58,53,4 Приватизация земельных участков под промышленными, транспортными, энергетическими и иными предприятиями

СтранаГородЦена, долл. за сотку ЛатвияОгр220 ЧехияПодборан и 350 ВенгрияБудапешт500 ЛатвияРига900 ФранцияМарсель1500 ЧехияПрага1800 Великобрит ания Эдинбург2400 ДанияКопенгаг ен 2700 БельгияАнтверпе н 3700 Цены промышленных земель в Европе

Факторы привлекательности загородного земельного рынка Возможность оформления собственности на земельный участок Низкий уровень монополизации рынка Низкие ценовые параметры Возможность индивидуального жилого строительства(вариант «Одноэтажная Америка») Возможность изменения категории земель Возможность строительства индивидуального жилья на землях сельхозназначения

Динамика цен предложений первичного жилья в городах Подмосковья, %(май 2006г. к декабрю 2004г.) Город Рост минимального значения Рост максимального значения Балашиха Догопрудный Люберцы Мытищи Одинцово Реутов Солнечногорск Тоицк Химки164182

Динамика цен предложений вторичного жилья в городах Подмосковья, %(май 2006г. к декабрю 2004г.) Город Рост минимального значенияРост максимального значения Балашиха Догопрудный Люберцы Мытищи Одинцово Реутов Солнечногорск Тоицк Химки162194

Динамика цен на земельные участки по направлениям, %(май 2006г. к декабрю 2004г.) Направление До 15 км от МКАДОт 15 до 30 км от МКАДОт 30 до 50 км от МКАД Рост мин. значения Рост макс. значения Рост мин. значения Рост макс. значения Рост мин. значения Рост макс. значения Ленинградское Дмитровское Ярославское Щелковское Нижегородское Казанское Каширское Симферопольское Киевское Минское Рублево-Успенское Рижское

Классификация сделок по покупке земельных участков покупка земель с целью перепродажи; покупка земельных участков с последующим подведением коммуникаций и затем перепродажей; покупка земельных участков с изменением категории земель и обустройством территории, включая подведение коммуникаций; покупка земельных участков с изменением категории земель, обустройством территории, строительством и перепродажей; покупка земельного участка с его застройкой и последующим управлением.

Возмож- ность использования земельных участков способом, приносящим максимальный доход СРАВНИТЕЛЬНЫЙДОХОДНЫЙЗАТРАТНЫЙ Для застроенны х и незастро- енных земельных участков Для застроен- ных земель- ных участков Для застроен- ных и незастро- енных земельны х участков Для застрое н-ных земель- ных участко в МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СРАВНЕ- НИЯ ПРОДАЖ ВЫДЕЛЕ- НИЯ РАСПРЕДЕ- ЛЕНИЯ КАПИТАЛИ- ЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ ОСТАТКА Информа- ция о сделках с земельны ми участками Возмож- ность застройки и получения дохода Возмож- ность получения земельной ренты Инфор- мация о сделках с ЕОН* ПРЕДПОЛАГА- ЕМОГО ИСПОЛЬЗОВА- НИЯ Для застро -енных и неза- строен -ных земел ь объект условие

Оценка размера платы за право долгосрочной аренды земельного участка по методике, утвержденной постановлением Правительства Москвы от г. 522-ПП. С = Сум. х Сср.п. х Кср.а. х Коп. х Кц. х Ку – Со (4.1.) где: С - размер платы за право аренды (руб.); С уч.- площадь земельного участка, (га); Сср.п. - средний размер платы (в руб./га) за право аренды земельного участка на 49 лет в конкретной территориально-экономической зоне; К ср.а. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды на срок менее 49 лет; Коп - безразмерный коэффициент корректировки размера платы, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений на земельном участке к площади земельного участка); Кц - безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения здания, сооружения на земельном участке; Ку - безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от удаленности земельного участка от магистрали общегородского значения, станций метро или железнодорожной станции; Со - стоимость обременении на земельном участке, рассчитанная в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными распоряжением Мэра Москвы от г «Об утверждении Временных методических рекомендаций по расчету дополнительных затрат инвесторов при реализации инвестиционных проектов». Значения и методики расчета коэффициентов корректировки приведены в таблицах 4.1. – 4.9.

Значение коэффициента корректировки размера платы, учитывающего отношение общей площади зданий (сооружений) на земельном участке к площади земельного участка (К оп.) В 1-9 территориально- экономических оценочных зонах В территориально- экономических оценочных зонах Значение коэффициента (Р) Значение коэффициента Коп. Значение коэффициента (Р) Значение коэффициента Коп. До 2,01,0До 1,01,0 Свыше 2,00,5 x РСвыше 1,0Р Условные обозначения, принятые в таблице 4.3.: - значение коэффициента, характеризующего плотность застройки (Р), определяется как отношение общей площади здания или сооружения (кв. м) к площади земельного участка (кв. м): Р = (Пон + Поп x 0,5)/Суч (4.2) где: Пон. - общая площадь наземной части здания или сооружения (кв. м); Поп. - общая площадь подземной части здания или сооружения (кв. м); Суч. - площадь земельного участка, подлежащая выкупу (кв. м).

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения здания (сооружения) на земельном участке (Кц.) Целевое назначение объекта Значение коэффициента (Кц.) при месторасположении земельного участка в 1-9 территориально- экономических оценочных зонах в территориально- экономических оценочных зонах Коммерческие киоски, палатки, объекты торговли из быстровозводимых конструкций (торговые павильоны) общей площадью до 10 кв. м включительно, за исключением киосков и палаток Мосгорсправки, ГК "Мосгортранс", периодической печати, мороженого, спортлото, хлебобулочных изделий, молочной продукции, театральных касс, ремонта обуви, ремонта часов 1,83,5 Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из быстровозводимых конструкций общей площадью от 11 до 50 кв. м включительно 1,63,0

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от удаленности земельного участка от магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций (Ку) Месторасположение земельного участка Значение коэффициента (Ку) Для объектов торговли, кафе, ресторанов, баров, казино Для иных объектов При месторасположении земельного участка от станции метро, ж/д станции или вокзалов радиусе до 50 м 1,51,1 При месторасположении земельного участка от станции метро, ж/д станции или вокзала в радиусе м 1,21,1 При месторасположении земельного участка от станции метро, ж/д станции или вокзала в радиусе м 1,1 При месторасположении земельного участка от станции метро, ж/д станции или вокзала в радиусе свыше 150 м 1,0

Ставки арендной платы за землю (в % от кадастровой стоимости земельного участка) – табл. 4.8: 1. Основная ставка. 2. На период реконструкции зданий и сооружений без изменения вида разрешенного использования земельного участка, но не более 2 лет. 3. Для размещения имущественного комплекса перебазируемой организации, но не более чем на 3 года. 4. Для организаций, использующих труд инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди работников не менее 30%, а их доля в фонде оплаты труда не менее 25%. 5. При оплате услуг организации-арендатора земельного участка или закупке произведенной им продукции за счет средств бюджета Москвы, при условии, что такая продукция (услуга) составляет не менее 70% в общем объеме доходов (реализации). 6. При несоответствии фактического использования земельного участка утвержденным градостроительным требованиям. 7. В отношении земельных участков, предоставленных общественным организациям (объединениям), профессиональным союзам, объединениям работодателей. 8. В отношении земельных участков, предоставленных для размещения режимных объектов производственного или научно-производственного назначения. 9. В отношении земельных участков, предоставленных организациям, образующим инфраструктуру поддержки малого предпринимательства в Москве, утвержденную распорядительными документами правительства Москвы. 10. В границах территории Московского международного делового центра «Москва- Сити».

Ставки удельной кадастровой стоимости

Коэффициенты корректировки ставок арендной платы за землю в зависимости от функционального и разрешенного использования земельного участка Целевое (функциональное и разрешенное) использование земельного участка** Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта связи, за исключением земельных участков, предоставленных для осуществления следующей деятельности: 1,50,3 0,50,7531,50,50,30,75 - производство станков и инструмента;*** 0,750,3 0,50,753-0,5-- - производство автомобилей, частей и принадлежностей автомобилей и их двигателей; 0, производство электродвигателей, генераторов и трансформаторов, бытовых электрических приборов; 0,750,3 0,50,753-0,5--

Денежная масса как процент ВВП в России, Казахстане и на Украине с 1992 по 2002 год * Доля МЗ в ВВП, по умолчанию доля М2 в ВВП Источник: Transition Report London: EBRD, 2000; Transition Report London: EBRD, 2003; Госкомстат России, ЦБР. Год Страна Россия35, ,514, ,615,717,719,5 Украина* …33,626,512,711,513,415,316,918,922,329,9 Казахстан*42,927,913,111,49,510,38,613,615,317,720,4

Год Страна Польша35,835,936,736,138,640,340,443,742,243,841,6 Чехия69,870,673,675,370,672,569,672,874,573,472,4 Словакия64,364,864,465,468,766,262,164,669,070,565,5 Венгрия59,2*56,8*52,2*41,948,146,545,546,645,346,946,5 Денежная масса как процент ВВП в Польше, Чехии, Словакии и Венгрии с 1992 по 2002 год Для отдельных лет по Венгрии доля МЗ в ВВП, иначе доля М2 в ВВП. Примечание. Денежная масса М2 включает массу М1 (наличные деньги, трансакционные депозиты, дорожные чеки), а также сберегательные счета, депозитные счета денежного рынка, срочные депозиты мелких размеров, взаимные фонды денежного рынка. В МЗ помимо М2 также включаются срочные депозиты крупных размеров, срочные займы в евродолларах и счета взаимных фондов, принадлежащие институтам. Источник: Transition Report London: EBRD, 2000; Transition Report London: EBRD, 2003.

Численность населения с денежными доходами ниже величины прожиточного минимума и дефицит денежного дохода Год Численность населения с денежными доходами ниже величины прожиточного минимума: млн. человек 49,336,532,530,534,341,642,340,035,629,325,5 в процентах от общей численности населения 33,524,822,120,823,428,429,027,524,620,317,8

Распределение общего объема доходов по 20% группам населения Год Денежные доходы – всего, процентов 100 в том числе по 20-процентным группам населения: первая (с наименьшими доходами) 5,95,7 5,55,4 вторая 10,4 10,310,2 третья 15,115,4 15,315,1 четвертая 21,922,822,7 пятая (с наибольшими доходами) 46,745,745,846,246,6 Децильный коэффициент, в разах 6,56,66,76,9

Дети в возрасте до 16 лет Молодежь в возрасте лет Мужчины в возрасте лет и женщины в возрасте года Мужчины в возрасте 60 лет и более и женщины в возрасте 55 лет и более 21,2% 18,3% 81,7% 18,4% 12,5% 81,6% 87,5% 78,8% Распределение основных возрастных групп населения по уровню среднедушевых денежных доходов в 2004 г.(в %)

Объем страховой премии на душу населения в России и других странах (в USD) СтранаСтрахование жизниДругие виды страхования Япония3457,1937,9 Швейцария1846,81249,7 США914,71276,8 Великобритания1230,4683,2 Германия565,3864,4 Франция992,9653,9 Россия2,96,1

Риски инвестирования в недвижимость 1.низкий уровень разгосударствления собственности; 2.низкий уровень развития и противоречивость законодательства; 3.политическая и макроэкономическая нестабильность; 4.непрозрачность рынка, влияние «теневых» схем финансирования; 5.неразвитость ипотечного кредитования как всеобъемлющего условия приобретения недвижимости; 6.влияние других рынков вложения капитала; 7.неизбежная цикличность развития экономики; 8.непрогнозируемые тенденции в налогообложении