Ежегодный юридический форум « Защита имущественных прав бизнеса «Опыт обжалования действий должностных лиц при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» ( в соответствии с ФЗ-159)

Нормативно-правовая база ГК РФ; ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от г. 178-ФЗ; ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» 209-ФЗ; ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от ФЗ Закон Челябинской области «Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области или муниципальной собственности» от ЗО.

Преимущества в соответствии с ФЗ-159 Преимущественное право приобретения арендуемого имущества перед другими покупателями, без проведения торгов; Цена объекта недвижимости равна рыночной и определяется независимым оценщиком; Стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет оплаты приобретаемого недвижимого имущества; Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) принадлежит предпринимателю; Предоставление рассрочки сроком до 5 лет под льготный фиксированный процент (1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ).

Условия, необходимые для реализации преимущественного права Субъект малого или среднего предпринимательства; Срок непрерывного владения арендуемым имуществом в течение 2 и более лет со дня вступления в законную силу ФЗ-159; Отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам на день подачи заявления; Площадь помещения не превышает 2000 кв.м.; Арендуемое имущество не включено в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование СМСП.

Процедура реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения 1 этап: Направление в уполномоченный орган заявления о соответствии условиям отнесения к категории СМСП и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 2 этап Рассмотрение заявления. В 30-дневный срок с момента получения заявления уполномоченный орган вправе вернуть заявление с указанием причины отказа. Отказ уполномоченного органа может быть обжалован. Право на обжалование зафиксировано в п. 8 ст. 4 ФЗ-159: СМСП имеют право обжаловать отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права выкупа.

Процедура реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения 3 этап: Заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества (двухмесячный срок с момента получения заявления); 4 этап: Принятие решения об условиях приватизации - (двухнедельный срок с момента принятия отчета об оценки); 5 этап: Направление в адрес предпринимателя проекта договора купли-продажи (десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации). В случае несоблюдения сроков СМСП вправе обратиться в суд с заявлением о признании бездействия незаконным и о восстановлении нарушенного права. Бездействие: Бездействие: отсутствие ответа на заявление, непроведение оценки, непринятие решения об условиях приватизации.

Процедура реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения 6 этап: Рассмотрение проекта договора предпринимателем, по итогом которого он вправе по своему усмотрению: Отказаться от использования преимущественного права приобретения арендуемого помещения путем направления заявления Не подписывать проект договора купли- продажи в 30-дневный срок с момента его получения Подписать договор на предложен ных условиях Утрата преимущественного права выкупа: Уполномоченный орган в течение 30 дней с момента утраты преимущественного права выкупа принимает одно из решений: 1. об отмене решения об условиях приватизации 2. о внесении изменений в части использования способов приватизации

Процедура реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения В случае, если предприниматель не согласен с условиями договора он вправе: 1. Направить в адрес уполномоченного органа подписанный проект договора с протоколом разногласий. 2. В случае непринятия его редакции обратиться в суд с иском об урегулировании разногласии. Основания для обращения в суд: завышенная рыночная оценка начисление НДС на рыночную стоимость объекта отказ зачета неотделимых улучшений и уменьшение выкупной цены порядок выплаты выкупной стоимости, включение в цену договора дополнительных затрат (возмещение расходов на проведение оценки) продажа объекта вместе с земельным участком по рыночной цене.

НДС и выкупная цена в рамках ФЗ-159 Разъяснение Минфина РФ: при определении налоговой базы по НДС в рамках ФЗ-159 следует исходить из того, что рыночная (выкупная) стоимость включает НДС; Постановление президиума ВАС 13661/10 от (дело А /2010) – отношения между СМСП и уполномоченным органом – это гражданско-правовые отношения, не подлежат урегулированию нормами налогового законодательства, стандарты оценки не содержат указаний на определение стоимости объекта оценки с учетом НДС, гражданское законодательство не предусматривает возможность уменьшения на сумму НДС ранее согласованной сторонами цены; НК РФ подпункт 12 пункт 2 статьи 46: не являются объектом налогообложения по НДС операции по реализации имущества в рамках ФЗ-159.

Процедура реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения 7 этап: Регистрация права собственности в органах государственной регистрации. Отказ Росреестра регистрировать переход право собственности со ссылкой на отсутствие совокупности условий реализации преимущественного права выкупа. Президиум ВАС (дело А /2010) сформировал следующую позицию: - условия возникновения у СМСП преимущественного права выкупа не относится ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи, следовательно не должно подвергаться проверке наличия или отсутствия указанных условий, это компетенция органа государственной власти субъекта РФ или ОМС.

Заключение В заключение хотелось бы отметить что по состоянию на года в Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области обратилось 1615 предпринимателей, 1137 заявлений которых были удовлетворены. На сегодняшний день депутаты готовят поправки к закону, а именно предполагается: - приватизацию сделать бессрочной; - двухлетний срок исчислять не с момента вступления в законную силу ФЗ-159, а до момента подачи заявления; - уточнить критерии, по которым местные исполнительные власти могут включать арендуемые СМСП помещения в перечень не подлежащих приватизации; - произвести возврат НДС, уплаченного бизнесменами, которые уже выкупили свои помещения. СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ