Экономика недвижимости Модуль 5 Основы оценки стоимости недвижимости

Теоретические основы оценки недвижимости Принципы оценки недвижимости Методы оценки недвижимости

Нормативные основы оценки недвижимости в РФ Закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ» г. Стандарты оценки (утвержденные Правительством РФ) – 2001 г., 2006 г.,

Теории стоимости и цены теория издержек, (трудовая теория стоимости, теория факторов производства) -производство; теория полезности (теория предельной полезности) - потребление; теория спроса и предложения (теория неоклассического синтеза)- рынок.

Теоретические основы оценки стоимости недвижимости: виды стоимости Трудовая теория стоимости (теория издержек) Теория предельной полезности Теория спроса и предложения Стоимость восстановления и замещения Стоимость в использовании Рыночная стоимость

Теоретические основы оценки стоимости недвижимости: принципы оценки –теория факторов производства (принципы остаточной производительности земли, сбалансированности, экономического размера) –теория предельной производительности (принципы вклада, увеличивающегося и уменьшающегося дохода) –теория альтернативной стоимости (принцип замещения) –теория рациональных ожиданий ( принцип ожидания)

Теоретические основы оценки стоимости недвижимости: методы оценки Трудовая теория стоимости Теория предельной полезности + Теория рациональных ожиданий Теория спроса и предложения Затратный подход Доходный подход Рыночный подход

Оценка как процесс выявления стоимости Оценка недвижимости: адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимости и его окружением): оценки подлежит объект, находящийся в определенном окружении; процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложение и пр.) процесс, привязанный к определенным участникам: заказчику и оценщику; процесс, привязанный к определенному времени.

Виды стоимости недвижимости стоимость в использовании – ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим использованием для конкретного собственника –Разновидность: инвестиционная стоимость - величина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме

Виды стоимости недвижимости Восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) – расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.) Стоимость замещения (затраты на замещение) – расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объектом оценки), но с использованием современных материалов, технологии и пр

Рыночная стоимость Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, которую должна достигать недвижимая собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы.

Важные оговорки Рыночная стоимость может существовать лишь там и насколько существует рынок: нет рынка – нет и рыночной стоимости. Определение рыночной стоимости – всегда субъективно: у двух разных оценщиков могут получиться и разные суждения о ее величине.

Принципы оценки недвижимости Принципы оценки недвижимости – методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.

Группы принципов оценки -принципы, основанные на представлениях пользователя, -принципы, связанные с объектами недвижимости, -принципы, связанные с рыночной средой.

Принципы, основанные на представлениях пользователя полезности замещения ожидания

Принципы, связанные с объектом недвижимости принцип остаточной продуктивности земли, принцип предельной продуктивности (принцип вклада), принцип возрастающего и уменьшающегося дохода, принцип сбалансированности, принцип экономического размера, принцип экономического разделения.

Принципы, связанные с рыночной средой зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ ) ННЭИ – такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли

Подходы и методы оценки стоимости недвижимости Подход методологический взгляд на природу стоимости объекта недвижимости, концепция, лежащая в основе расчетов Метод: конкретный способ, алгоритм расчета величины стоимости объекта недвижимости Подходы: –Затратный –Сравнительный (рыночный) –Доходный

Затратный подход Основная идея подхода – объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного Подход основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценкой рыночной стоимости земли

Алгоритм подхода 1. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения (с использованием ряда методов:сметный, срапвнительный единицы..) 2. Определение накопленного износа здания (методы: суммирования износа, эффективного возраста) 3. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания. 4. Определение стоимости земельного участка. 5. Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.

Сравнительный (рыночный) подход Основная идея - рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость Подход основан на определении стоимости объекта путем его сравнения с объектами, проданными на рынке в актуальном времени-

Алгоритм подхода Сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом. Проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местоположение и пр.). Проведение сравнительного анализа проданных объектов с оцениваемым по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам. Проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями. Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта. Алгоритм подхода

Пример парных продаж 1 пара 2 пара 3 пара С гаражо м Без гаража Разни ца

Внесение поправок в цену объекта-аналога ХарактеристикаОцениваемый Объект Сопоставим ый Объект Цена Бассейн Телефон Сауна Размер участка Окружение Гараж Условия финансирования - нет есть 10 соток лучше есть наличные есть (-10000) есть (-2000) нет(+5000) 10 соток хуже(+2000) нет (+9500) наличные

Доходный подход Основная идея подхода - цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем Подход предполагает определение стоимости недвижимости путем пересчета будущих доходов от недвижимости в их текущую стоимость

Основная формула В основе лежит простая формула: Доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации: I = V х R Из этого, в свою очередь, следует: V= I /R Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.

Алгоритм подхода Определение наиболее приемлемого метода расчета (необходимая точность, наличие исходных данных, горизонт расчета) Определение и поиск исходных данных, характеризаующих доходность объекта (валовый рентный доход, чистый операционный доход, величина денежных потоков) Оценка величины возможных рисков и ставки капитализации, коэффициентадисконтирования Применение формулы, соответствующей тому или иному методу

Варианты (методы) доходного подхода Метод валового рентного мультипликатора Метод прямой капитализации дохода Метод дисконтирования денежных потоков

Расчет валового мультипликатора Сопостав имые Объекты Цена продажи Годовая арендная плата Отношение цена-арендная плата (мультипликат ор) 1 объект 2 объект 3 объект ,0 5,0 5,5

Форма прогнозного отчета Характер проекта Параметры Жилое зданиеТорговый центрОфисный центр ПВД Потери Дополнительные доходы ДВД Операционные издержки Резерв на замещение ЧОД Доход, относимый к зданиям ( * коэфф капитализации = 0,1311) ( * коэфф кап=0,14) ( *0,13) Остаточный доход для земли Стоимость земли при коэфф кап =12% (6000 /0,12 = 50000)

Метод валового рентного мультипликатора (валовой ренты) Метод состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом ( валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (год). Согласно методу стоимость недвижимости равна годовой арендной плате (или арендной плате за иной период) умноженной на ВРМ: V= R x GRM

При методе прямой капитализации за основу расчета берется чистый операционный доход (NOI) Метод предполагает использование формулы: V=NOI /r где r – ставка капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков Метод дисконтирования денежных потоков предполагает учет денежных поступлений в период владения, рисков, дохода от реверсии Формула расчета настоящей стоимости в соответствии с методом выглядит следующим образом:

Единство и противоречия подходов к оценке Аксиома теории оценки – равенство значений стоимости, полученной с помощью трех подходов: –верно для ситуации равновесия –равновесие – недостижимый идеал (равновесие – система в состоянии покоя (Ньютон) –реальная экономическая система – неравновесная система: значения стоимости, полученные разными методами не могут не различаться

Определение ставки капитализации Метод рыночной выборки Метод (кумулятивного) построения Метод ипотечно-инвестиционного анализа

Плюсы и минусы методов Метод валового рентного мультипликатор (МВР) – наиболее простой, но и наименее точный из методов; Метод прямой капитализации дохода(МПКД) – более точен, но предполагает бессрочное владение активом, не учитывает изменения в доходах и рисках; Метод дисконтирования денежных потоков(МДДП) теоретически - наиболее точный способом определения ценности недвижимости (особенно недвижимости, приносящей доход). –Но МДДП базируется на целом ряде предположений (риски, денежные потоки, стоимость реверсии). –Например: Из двух проектов, требующих одинаковых затрат в долларов, предпочтительным является тот, который приносит денежный поток в долларов ежегодно в течение 20 лет, а не тот, который приносит в год, но только в течение трех лет. Но кто может заглянуть на двадцать лет вперед?

Согласование результатов оценки Разрешение противоречия между разными подходами к оценке – между разными концепциями стоимости Разрешение противоречия между взглядом на величину стоимости из прошлого, будущего и настоящего Практически согласование – определение средневзвешенного из спользуемых методовв

Информация к размышлению Сравнительный подход дает результат больший, чем доходный – продавать! Доходный – больше сравнительного – держать! Затратный больше, чем доходный – не покупать! Доходный больше затратного – покупать!

Оценка стоимости недвижимости и экономичские теории Теоретическ ая концепция Виды стоимости Принципы оценки Методы оценки Теория издержек Замещения Восстановле ния Остаточной производите льности земли Затратный Теория полезности Стоимость в пользовании Полезности, Ожидания Вклада Доходный Теория спроса и предложения Рыночная стоимость Спроса и предложени я Сравнительн ый