Собственность на землю в России: проблемы регистрации и спецификации прав Л.Э. Лимонов, МЦСЭИ «Леонтьевский Центр» и НИУ ВШЭ-СПб «Дачная амнистия: проблемы, провалы, территориальные особенности», МЦСЭИ «Леонтьевский Центр», С-Петербург, 14 февраля 2012 г.

Распределение земельного фонда РФ по формам собственности на ; млн.га, в % На г.: Земли в собственности граждан123,2 млн. га7,82 % Земли в собственности юридических лиц10,3 млн. га0,65 % Земли в государственной и муниципальной собственности1442,8 млн. га91,53 %

Приватизация земли в России В СССР – государство – единый субъект собственности 1993 г. – частная собственность на землю провозглашена в Конституции РФ, но не созданы механизмы для её реализации 2001 г. – принят Земельный Кодекс РФ (прописан механизм приватизации) Земля переходит в частную собственность граждан в виде паёв от участия в колхозах и совхозах, и для ведения подсобного садово-огородного хозяйства. Первичные документы о регистрации собственности разрознены. Земельные паи не размежёваны на участки и не могут являться предметами сделок г. – 25%, 2010 г. - 18% земельных паёв не востребованы, большинство из востребованных – не размежёваны и не зарегистрированы в кадастре -> не вовлечены в хозяйственный оборот. Стоимость межевания и перерегистрации прав собственности слишком высока для граждан, а процедура – длительна и сложна.

Государственная и муниципальная собственность на землю в России Государственная и муниципальная собственность на землю должна быть разделена на федеральную, региональную и муниципальную -> конфликт интересов -> низкие темпы разграничения земельных участков -> 2009 г. – разграничено только 19% земель государственной и муниципальной собственности -> земля не вовлечена в хозяйственный оборот Среди разграниченных земель в государственной и муниципальной собственности, предметом сделок могут быть 7% (1,3% от всего земельного фонда России), остальные 93% - земли лесного и водного фонда, и особо охраняемые земли, которые исключены из рыночного оборота

Доля земель в частной собственности в субъектах РФ с наименьшим и наибольшим инвестиционным риском, 2008 г. Ранг инвестиционного риска в РФ Название субъекта РФДоля земель в частной собственности, % Регионы с наименьшим инвестиционным риском: 1Липецкая обл.63,0 2Краснодарский край47,1 3Ростовская обл.64,6 4Санкт-Петербург16,9 5Пензенская обл.46,6 6Москва2,0 7Воронежская обл.58,0 Регионы с наибольшим инвестиционным риском: 75Ненецкий авт. округ0,001 76Р-ка Дагестан0,04 77Р-ка Калмыкия13,5 78Камчатская обл.0,11 79Магаданская обл.0,007 80Чукотский авт. округ0 81Р-ка Тыва0,29 82Р-ка Ингушетия0,19 83Чеченская р-ка0,05 Россия7,8 Чем выше доля земель в частной собственности в регионе, тем ниже инвестиционный риск Чем ниже доля земель в частной собственности в регионе, тем выше инвестиционный риск

Проблемы развития земельного рынка в России Отсутствие стимулов для частных собственников регистрировать свои земельные участки (дорого и долго) Большая часть земель в частной собственности – земельные доли (18 % из них – не востребованы и не выделены в натуре) В рыночном обороте находятся только 7,3 % земель РФ Отсутствие динамики соотношения форм собственности на землю с введением Земельного Кодекса (в 2001 г. – 7,5 % земель в частной собственности, в 2010 г. – 8,5 %)

Состояние земельного фонда Санкт- Петербурга по формам собственности на ; тыс.га, в %

Динамика плотности населения Ленинградской области

Исследование процедур и издержек приобретения земельных участков, а также получения разрешений на строительство в Санкт-Петербурге Цель - анализ транзакционных издержек (временные и финансовые затраты, организационные и правовые барьеры для потенциальных инвесторов) Метод - глубинные интервью с профессионалами земельного и строительного рынков (11 строительных + 3 консалтинговых компаний) Время проведения – октябрь-декабрь 2010 г.

Основные результаты исследования: оценка процедур приобретения земельных участков под строительство Покупка земли у частного собственника – наименьший риск и наименьшие временные издержки Аренда с «полным пакетом» - низкий риск, но часто не выгодно для инвесторов, т.к. документы разрабатываются под конкретную компанию Аренда с «коротким пакетом» - высокий риск, но возможность получить участок в собственность или в аренду на 49 лет намного дешевле, чем при покупке Торги нерегулярны, планы по выставлению земельных участков на торги меняются в течение года, объявления о назначении торгов печатаются за 1 месяц до их проведения Изыскательские работы – риск потери участка по истечению срока, высокий потенциал для коррупции, возможность «растянуть» инвестиции

Основные результаты исследования: издержки согласования проектов строительства Длительный срок согласования проекта строительства любой сложности (минимум 9-10 месяцев от получения градостроительного плана земельного участка до получения разрешения на строительство, при необходимости разработки ППТ – 2-2,5 года)