Стерник Г.М. профессор кафедры управления проектами и программами РЭУ им. Г.В. Плеханова Методика среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилья (города, региона) - Москва,

Структура доклада Постановка задачи разработки методики. Система понятий (термины и определения), принятая в методике. Методология (Основные методические положения). Перечень экзогенных переменных модели (исходных данных). Перечень эндогенных переменных модели (результатов расчета). Структура модели. Пример апробации методики

Постановка задачи создания методики Неотъемлемым этапом методологии управления программами и проектами, в том числе инвестиционно-строительными, является этап прогнозирования поведения и развития исследуемой системы. Более 15 лет, вместе со становлением и развитием рынка недвижимости в России, предпринимаются более или менее удачные попытки создания и совершенствования методик его прогнозирования. В основном усилия были направлены на прогнозирование динамики цен на жилье, а в последние годы и на прогнозирование спроса. Однако, сложность рынка недвижимости как системы, многообразие связей между ее элементами и влияющими факторами затрудняли решение этой проблемы. В настоящее время рынок становится все более упорядоченным, а его закономерности все глубже изучены и формализованы (чему в немалой степени способствовал кризис года). Это позволило поставить и в первом приближении решить задачу создания методики комплексного прогнозирования развития локального рынка жилья (город, регион) по всем основным показателям (объем ввода, строительства, предложения, нового предложения, спроса, поглощения, динамики цен) в их взаимосвязи.

Система понятий (термины и определения), принятая в методике В настоящей работе применяется следующая система понятий. Городское многоквартирное жилье – многоквартирные дома, предназначенные для проживания городского населения и размещенные в поселениях городского типа. Коммерческое строительство жилых домов – строительство домов с финансированием из всех источников (включая бюджетные), квартиры в которых предназначены на продажу на открытом рынке. Муниципальное (социальное) строительство жилых домов – строительство домов с финансированием из бюджетных источников, квартиры в которых предназначены для бесплатного обеспечения населения, по программам переселения и иным региональным/ муниципальным программам и не предлагаются к продаже. Дотируемое строительство жилых домов - строительство домов с финансированием из бюджетных источников, квартиры в которых предназначены для льготного обеспечения по программам поддержки отдельных категорий населения (сертификаты, субсидии и др.).

Спрос-потребность – разность между желаемым и фактическим уровнем средней обеспеченности жильем (удельный жилищный фонд) городского населения в регионе. Потребность города в жилье – суммарная количественная обеспеченность жителей города плюс объем некачественного, в т.ч. ветхого и выводимого жилого фонда. Потенциальный платежеспособный спрос – объем жилья, который городское население предполагает приобрести на рынке в течение ближайших 3-5 лет за счет всех источников финансирования (собственные сбережения, кредиты, зачет имеющегося жилья, государственные сертификаты и т.д.). Предъявленный платежеспособный спрос – объем жилья, которое городское население предполагает приобрести на рынке в ближайшие полгода-год при текущем уровне цен за счет всех источников финансирования, скорректированный на изменение склонности населения к расходованию сбережений с учетом изменения экономической ситуации в стране и регионе, степени недоверия к застройщикам, условий ипотечного кредитования, изменения уровня цен.

Удовлетворенный (реализованный) спрос – предъявленный в текущем году спрос, удовлетворенный в форме сделки, направленной на приобретение прав требования на строящийся объект (по ФЗ-214 или иными практикуемыми способами) или приобретение прав собственности на построенное жилье, в т.ч. с использованием государственных субсидий. Приблизительно равен объему поглощения. Фактический объем ввода жилья за год - количество домов (комплексов) и квартир и общая жилая площадь всех новостроек, сданных госкомиссии на конец года. Потенциальный объем ввода жилья - количество квартир и общая жилая площадь всех новостроек, которые могут быть введены в эксплуатацию в прогнозируемом периоде с учетом максимальных возможностей строительного комплекса и без ограничений по спросу (финансированию). Прогнозируемый объем ввода жилья в городе (регионе) - потенциальный объем ввода в прогнозируемом периоде, скорректированный с учетом возможностей жилищного финансирования – условий банковского кредитования, спроса государства (программы господдержки отдельных категорий населения, переселения из ветхого фонда и т.д.), предъявленного спроса населения.

Объем строительства жилья – количество домов (комплексов) и квартир и общая жилая площадь всех объектов незаконченного строительства (новостроек) на конец года. Потенциальный объем строительства жилья – количество домов (комплексов) и квартир и общая жилая площадь всех объектов незаконченного строительства (новостроек) на период прогнозирования без учета ограничений по спросу. Прогнозируемый объем строительства жилья - количество домов (комплексов) и квартир и общая жилая площадь всех объектов незаконченного строительства (новостроек) на период прогнозирования с учетом ограничений по спросу. Объем предложения жилья в новостройках - количество домов (комплексов) и квартир и общая жилая площадь новостроек, предлагаемых к продаже в течение квартала (года) на различных стадиях строительства. Прогнозируемый объем предложения жилья в новостройках - количество домов (комплексов) и квартир и общая жилая площадь новостроек, предлагаемых к продаже в течение квартала (года) с учетом ограничений по спросу и поглощению. Прогнозируемый объем поглощения - количество домов (комплексов) и квартир и общая жилая площадь новостроек, ушедших с рынка (проданных) в течение квартала (года) с учетом ограничений по спросу и предложению. Приблизительно соответствует объему удовлетворенного (реализованного) спроса.

Методология (Основные методические положения) Методика предназначена для комплексного прогнозирования показателей локального рынка жилья: объемов ввода, строительства, предложения, спроса, поглощения площадей, уровня цен на локальном рынке жилья города (региона) на среднесрочный период (на глубину 3-5 лет). Методика основана на использовании имитационной (пошаговой) блочно-модульной итерационной модели с обратными связями. Имитационный тип модели отражается в последовательном расчете всех показателей на глубину одного шага (один календарный год) и использовании результатов расчета в качестве исходных данных на следующем шаге. Итерационный характер модели заключается в том, что на каждом шаге сначала рассчитываются предварительные значения прогнозируемых показателей на текущий год по данным о состоянии рынка по соотношению спрос/предложение в конце предшествующего года, а затем они в одной или более итерациях корректируются на основе последовательного уточнения прогноза состояния рынка и типа рынка в текущем году. Блочно-модульная структура модели подразумевает включение наряду с одноуровневыми блоками также автономных блоков-модулей, позволяющих при необходимости рассчитывать исходные данные к основным блокам.

Методика использует в качестве базовых исходных данных объявленные планы и прогнозы федеральных, региональных, муниципальных властей в части макроэкономических параметров и отраслевых показателей развития рынка недвижимости. Возрастание роли государства в экономике, особенно в период кризиса, сопровождалось в последние годы повышенным вниманием к стратегическому и среднесрочному прогнозированию как на федеральном, так и на региональном и местном уровне. Параметры прогнозов развития экономики в целом и отдельных отраслей и сегментов становятся жестким ориентиром для всех руководителей и нацеливают их внимание на безусловное достижение заданного уровня. Однако, в части параметров рынка недвижимости эти прогнозы недостаточно детализированы. Кроме того, недостаточная обоснованность прогнозов, сопровождаемая изменением внешних условий функционирования экономики и рынка недвижимости, приводит к их неожиданным и слишком частым корректировкам. Поэтому одной из особенностей разрабатываемой методики является, наряду с использованием официальных прогнозов в качестве предварительных ориентиров, их детализация и проверка.

Кроме того, условием работы методики является наличие другой группы исходных данных: результатов регулярного мониторинга первичного и вторичного рынка жилья региона (по показателям объемов ввода, строительства, предложения, поглощения жилья, спроса, доли ипотечных сделок, размеров предлагаемых на рынке квартир, уровня цен) и результатов углубленного исследования рынка (типология рынка, закономерности циклического развития рынка, классификация жилья, сегментация спроса по уровню доходов покупателей, потребительским предпочтениям относительно классов качества жилья, желаемой площади приобретения в прямых и альтернативных сделках, доли нерезидентов в общем количестве домохозяйств – приобретателей жилья, доли инвестиционного (спекулятивного) спроса на жилье).

Основная идея методики: объем продаж (поглощения площадей) всегда ниже минимальной из трех величин - спроса-потребности, предъявленного платежеспособного спроса и объема предложения. По результатам прогнозирования на текущий год производится расчет и сопоставление этих показателей, и минимальное значение из них используется как ограничение для прогноза объема поглощения. В соответствии с итерационным характером модели, это позволяет в порядке обратной связи корректировать заданные на следующий прогнозный год исходные данные об объеме предложения и ввода жилья, потребности в жилье с учетом индикатора соотношения спрос/предложение (4 значения индикатора). Кроме того, индикатор соотношения спрос/предложение, темп роста цен на жилье в предшествующем году и темп роста доходов в текущем году используются для определения индикатора типа рынка (6 значений индикатора), что служит основанием для прогнозирования темпов роста цен в текущем году. Эта величина также передается в порядке обратной связи для корректировки заданных исходных данных о покупательной способности населения на рынке жилья, спросе на ипотечное кредитование, доступности жилья и ипотечных кредитов.

Перечень экзогенных переменных модели (исходных данных) Экзогенные переменные модели (исходные данные, определяемые вне модели), делятся на две категории – заимствованные и подготавливаемые в ходе исследования. Заимствованные внешние исходные данные – это переменные, значения которых заимствуются из внешних источников и используются на всю глубину горизонта прогноза в конкретном сценарии развития экономики и рынка жилья, при этом могут отличаться для разных сценариев (по данным Стратегии социально-экономического развития РФ до 2020 года, Стратегии развития жилищного строительства и Государственной Программы «Жилище», Стратегии ипотечного жилищного кредитования, Стратегии развития промышленности строительных ресурсов, Среднесрочных прогнозов социально- экономического развития РФ и регионов, опубликованных решений региональных властей о развитии рынка жилья, прогнозов и экспертных оценок экономических институтов, результатов социологических исследований). К ним относятся:

А) Макроэкономические параметры развития РФ: рост ВВП, среднегодовые цены на нефть, среднегодовой курс доллара, чистый отток капитала частного сектора, дефицит/профицит федерального бюджета, темпы роста реального располагаемого годового дохода населения, темпы инфляции, норма сбережения населения. Эти данные используются при формировании сценариев развития рынка жилья и частично – заменяют региональные данные при их отсутствии. Б) Региональные макроэкономические параметры (векторные данные): численность городского населения в базовом году N, темпы роста ВРП, темпы роста инвестиций в основной капитал, планируемый годовой темп региональной инфляции, номинальный среднедушевой годовой доход*, темпы роста реальных располагаемых денежных доходов населения*, децильное распределение доходов - средний уровень доходов в каждой децили, коэффициент теневых доходов, норма сбережения населения, средняя численность семьи. Примечание: показатели, отмеченные звездочкой*, взаимозаменяемы.

В) Отраслевые параметры (скалярные и векторные данные): жилищный фонд города в базовом году; объем некачественного (подлежащего ремонту и реконструкции) жилого фонда в базовом году; федеральный норматив среднего уровня обеспеченности жильем; планируемый либо рассчитанный на основании планируемого бюджетного финансирования объем сноса ветхого и аварийного жилого фонда, объем капитального ремонта и модернизации жилых домов, предполагаемый объем выбытия жилого фонда; сальдо естественного прироста населения*, сальдо миграционного притока в базовом году*; планируемый либо рассчитанный по данным о наличии земельных и строительных ресурсов объем ввода площадей** или квартир** коммерческого и муниципального жилья; планируемый объем государственного спроса на дотированное жилье (по программам поддержки определенных категорий населения, жилищных сертификатов); планируемый государством объем жилищного ипотечного кредитования в денежном выражении***, в количестве кредитов***, в доле ипотечных сделок от общего числа сделок на рынке жилья***. Примечание: показатели, отмеченные *, используются при отсутствии данных о прогнозируемой численности городского населения. Показатели, отмеченные **, взаимозаменяемы и используются в зависимости от наличия/отсутствия данных в правительственных документах региона. Показатели, отмеченные ***, взаимозаменяемы и используются в зависимости от наличия/отсутствия данных в правительственных документах региона (предпочтителен первый вариант).

К исходным данным, подготавливаемым в ходе исследования, относятся: А) Данные, полученные при регулярном мониторинге рынка и постоянные при расчетах (скалярные): средняя площадь квартиры в новостройках и готовых домах (в том числе в дифференциации по классам качества); средняя площадь приобретаемого жилья в альтернативных сделках; доля первичного рынка в спросе и в предложении; доля первичного рынка в спросе нерезидентов. В) Данные, полученные по результатам исследования для различного состояния рынка по соотношению спрос/предложение и типу рынка (обусловленные): доля первичного рынка в общем объеме ипотечных сделок; доля инвестиционных сделок от общего числа сделок; доля приобретателей квартир–нерезидентов; доля респондентов, готовых приобрести жилье на рынке за свой счет в ближайшие полгода-год, от общего числа домохозяйств (предъявленный спрос);

доля респондентов, готовых приобрести жилье на вторичном рынке с учетом продажи имеющейся квартиры, от общего числа приобретателей вторичного рынка (альтернативные сделки); доля инвестиционных сделок на вторичном рынке от общего числа инвестиционных сделок; средняя доля кредита в стоимости квартиры; коэффициенты соотношения ввода/строительство, строительство/предложение, поглощение/предложение и поглощение/спрос на первичном рынке, поглощение/ограничение на вторичном рынке; коэффициенты соотношения цен первичного и вторичного рынка, цен на жилье различного класса к средним ценам.

Перечень эндогенных переменных Эндогенные переменные - переменные, значения которых рассчитываются внутри модели. К ним относятся: прогнозируемый объем жилого фонда; прогнозируемая обеспеченность населения жильем; прогнозируемый объем некачественного жилья в жилом фонде города; прогнозируемая потребность городского населения в жилье; потенциальный объем ввода, строительства коммерческого и муниципального жилья, потенциальный объем предложения коммерческого жилья; средний коэффициент доступности приобретаемого жилья в базовом году, коэффициент доступности жилья для различных групп населения по доходности в базовом году; cредние совокупные накопления групп населения;

предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке недвижимости (без учета ипотеки) в денежном выражении суммарный и для групп населения; предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке жилых площадей совокупный и для групп населения, в том числе площадей различного класса качества; предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке квартир совокупный и для групп населения, в том числе площадей и квартир различного класса качества; предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке площадей и квартир всех классов в прямых сделках; предъявленный спрос нерезидентов и инвесторов на рынке площадей и квартир, в том числе на первичном и вторичном рынке, и предъявленный денежный спрос;

потенциальный объем жилищного ипотечного кредитования в денежном выражении на первичном и вторичном рынке, потенциальный объем жилищного ипотечного кредитования в количестве прокредитованных площадей и выданных кредитов на покупку квартир, в том числе на первичном и на вторичном рынке; суммарный предъявленный спрос населения, инвесторов и нерезидентов (с учетом ипотеки) на коммерческое жилье, в том числе на первичном и вторичном рынке, на жилье различного класса качества; суммарный предъявленный спрос на площади и квартиры муниципального и коммерческого жилья, в том числе на первичном и вторичном рынках; суммарный предъявленный денежный спрос на рынке коммерческого жилья; соотношение спроса и предложения площадей на первичном рынке, вторичном рынке и на рынке в целом; индикатор состояния рынка по соотношению спрос/предложение; объем удовлетворенного спроса (объем поглощения) коммерческого городского жилья в площадях и квартирах, в том числе различного класса, на первичном и вторичном рынке;

прогнозируемый объем предложения, в том числе на первичном и вторичном рынке и для различных классов жилья; прогнозируемый объем ежегодного нового предложения на первичном рынке, в том числе жилья различного класса; прогнозируемый объем строительства площадей и квартир, в том числе коммерческого жилья и муниципального жилья; прогнозируемый объем ввода городского жилья, в том числе коммерческого и муниципального; среднемесячный темп роста цен на жилье, средняя удельная цена жилья в конце исследуемого года на вторичном и первичном рынке, в том числе жилья различного класса качества.

Перечень выходных данных Выходные данные модели – это часть экзогенных переменных (промежуточных результатов расчетов – прогнозируемых показателей рынка жилья). Их состав зависит от целей исследования. В первую очередь к таким показателям отнесены: объем ежегодного общего и нового предложения площадей на первичном рынке, в том числе массового класса и повышенной комфортности; объем ежегодного поглощения площадей на первичном рынке; средняя удельная цена на конец года на вторичном и первичном рынке.

Структура модели Модель включает блок подготовки исходных данных, блок формирования отчета с выходными показателями и 7 расчетных блоков: 1. Блок определения потребности городского населения в жилье и планируемого объема ввода социального жилья. 2. Блок функционирования строительного комплекса региона и определения потенциального объема ввода, строительства и предварительного объема предложения городского жилья. 3. Блок жилищного финансирования. 4. Блок определения предварительного объема предъявленного государством, населением, нерезидентами и инвесторами спроса на городское жилье. 5. Блок определения состояния рынка по соотношению спрос/предложение и расчета прогнозируемого объема предъявленного спроса на жилье и ипотеку, удовлетворенного спроса (поглощения), предложения, строительства и ввода жилья. 6. Блок определения типа рынка и прогнозирования уровня цен на жилье. 7. Блок организации итераций Кроме того, модель включает несколько автономных блоков-модулей, которые могут использоваться для подготовки исходных данных к блокам 1-6.

Укрупненная структура модели объявленные планы и прогнозы федеральных, региональных и муниципальных властей в части макроэкономических параметров и отраслевых показателей развития рынка недвижимости, а также результаты регулярного мониторинга и углубленного исследования первичного и вторичного рынка жилья города (региона) в базовом году (i = 0) Предварительные результаты расчета показателей текущего i –го года Прогнозируемые показатели текущего i –го года Обратные связи – исходные данные для расчета в следующем (i-1)-м году 1. Блок опреде ления потреб ности городского населения в жилье и объема ввода социального жилья 2. Блок функционирования строительного комплекса и определения потенциаль ного объема ввода, строи тельства и предварительно го объема предложения коммерческого жилья 3. Блок жилищно го финан сирования 5. Блок определения состояния рынка по соотношению спрос/предложение и расчета прогнозируемого объема предъявленного спроса на жилье и ипотеку, удовлетворенного спроса (поглощения), предложения, строительства и ввода жилья 6. Блок определения типа рынка и прогнозирования уровня цен на жилье Базовые исходные данные Прогнозируемые показатели i –го года 7. Блок организации итераций 4. Блок определения предварительного объема предъявленного государ ством, населением, нерезидентами и инвесторами спроса на городское жилье

В блоке 1 определения потребности городского населения в жилье и планируемого объема ввода социального жилья рассчитывается потребность городского населения в жилье как разность желаемой на конец прогнозируемого периода обеспеченности качественным и комфортным жильем городского населения и текущей обеспеченности, умноженная на численность населения региона. Кроме того, определяется планируемый объем ввода муниципального (социального) жилья. В блоке 2 функционирования строительного комплекса региона производится определение потенциального объема ввода городского жилья, строительства, предложения (с учетом анализа Реестра объектов незаконченного строительства), а также с учетом анализа наличия выделенных под жилищное строительство земельных участков, наличия и развития производственных мощностей строительных предприятий, объема производимых в регионе и импортируемых строительных ресурсов.

В блоке 3 жилищного финансирования производится определение объема платежеспособного спроса населения, условий и объема кредитования жилищного строительства в регионе, с учетом уровня доходов населения и его дифференциации по различным доходным группам. В блоке 4 определения предварительного объема предъявленного государством, населением, нерезидентами и инвесторами спроса на городское жилье производится расчет объема предъявленного государством (по программам господдержки отдельных категорий населения, переселения и т.д.), населением (собственные сбережения, зачет имеющегося жилья, ипотечное кредитование), нерезидентами (иммигрантами) и инвесторами (спекулятивный спрос) спроса на городское жилье (потенциального, платежеспособного, предъявленного). Предъявленный спрос населения определяется на основе анализа динамики обращений населения в крупные компании по поводу покупки жилья с учетом располагаемых данных социологических опросов населения о планах улучшения жилищных условий. Предъявленный спрос населения на жилые площади и квартиры определяется с учетом средней площади жилья различного качества в спросе и уровня цен на жилье. Предъявленный спрос нерезидентов и инвесторов определяется по историческим данным о доле этих категорий покупателей относительно спроса резидентов в зависимости от типа рынка.

В блоке 5 производится сопоставление объема потребности населения региона в жилье, объема потенциального предложения жилья и объема предъявленного спроса на жилье и выбирается минимальное из трех значений, на основе которого рассчитывается объем удовлетворенного спроса на жилье и ипотеку (объем поглощения) и прогнозируемые показатели предъявленного спроса на жилье и ипотеку, нового и общего предложения, строительства и ввода жилья. Условия определения индикаторов состояния рынка по соотношению спрос/предложение индикаторы Значения и характеристика 1 (превосходство спроса) 2 (равновесие)3 (превосходство предложения) 4 (ажиотажный спрос) Допустимый диапазон соотношения 1,05-1,300,95-1,05< 0,95>1,30

В блоке 6 по данным о состоянии рынка по соотношению спрос/предложение, темпах роста цен в предшествующем году и планируемых темпах роста доходов населения в текущем году производятся логические операции по определению типа рынка и выбору соответствующей регрессионной модели, связывающей темп роста цен с темпами роста доходов, после чего рассчитывается прогноз цен на жилье на конец текущего года. Признаки выбора типа рынка Выходные данные блоков 5 и 6 передаются в качестве исходных данных в блоки 1-4 для расчетов следующего года. признаки Значения и характеристика 1 (расту щий) 2 (стабили зация пос ле роста) 3 (стабиль ный) 4 (падаю щий, кри зисный) 5 (стабили зация после спада) 6 (пере гретый) индекс типа рынка по соотн. спрос /предложение индекс роста цен в предшествующем году > (1+ И /100); < (1+ (И +10) /100) > 1; < (1+И /100) > (1 – И / 100); < (1+И /100) < (1 – И / 100); > (1 – И / 100); < 1 > (1+ (И+10) /100) индекс роста номи нальных душевых доходов в текущем году > (1+ И/100); < (1+(И+5) /100) > 1; < (1+ И /100) > (1 – И / 100); < (1+И /100) < (1 – И / 100) > (1 – И / 100); < 1 > (1+ (И+5) /100)

Состав и структура модулей Автономные блоки-модули предназначены: - для решения самостоятельных исследовательских задач; -для подготовки (при необходимости) исходных данных к блокам 1-6. Перечень блоков-модулей, предусмотренных для включения в модель прогнозирования развития локального рынка жилья НазваниеИсточник и содержание исходных данных Назначение выходных данных М1Определение объемов реконструкции, капитального ремонта, реновации и строительства социального жилья Запланированные объемы финансирования жилищных программ 1) В ГП «Жилище» 2) на вход блока 1 М2Определение наличия земельных ресурсов под жилищное строительство Наличие земельных ресурсов под жилишное строительство, планируемое их использование 1) в ГП «Жилище» 2) на вход блоков 1 и 2 М3Определение наличия строительных ресурсов Наличие производственных мощ ностей и строительных ресурсов 1) в ГП «Жилище» 2) на вход блоков 1 и 2 М4Определение объема потенциального ипотечного предложения и господдержки Состояние системы ИЖК и ее воз можности по предложению ипотеч ных кредитов 1) в программу развития ИЖК 2) на вход блока 4 М5Мониторинг и исследование состоя ния рынка жилья и определение «обусловленных» данных о рынке Реестры объектов нового строи тельства, ЕГРП, базы предложе ния жилья при различном соотношении спрос/предложение 1) Для анализа рынка 2) на вход блоков 5 и 6

Некоторые результаты апробации методики Методика апробирована на примере прогнозирования развития рынка жилья Москвы на годы. В связи с сохраняющейся неопределенностью ситуации в мировой (и соответственно в отечественной) экономике расчет выполнен для трех сценариев, отличающихся по макроэкономическим показателям: Сценарий 1 (оптимистический) - сохранение текущего тренда развития рынка недвижимости, стабильный макроэкономический фон; Сценарий 2 (пессимистический) - ухудшение макроэкономической ситуации с пиком обвала в 2014 году; Сценарий 3 (реалистический) – стагнация в экономике, постепенное снижение макроэкономических параметров.

В Сценарии 1 приняты максимальные значения макроэкономических параметров, содержащихся в федеральных и региональных среднесрочных прогнозах. В Сценарии 2 принят вариант ухудшения макроэкономических параметров в 2-13 году со снижением темпов роста реальных располагаемых доходов населения. Выходные показатели развития рынка жилья в Сценарии 3 рассчитывались как средневзвешенные значения по первым двум сценариям, в связи с чем третий сценарий можно рассматривать как наиболее вероятный. С учетом результатов развития ситуации в последние месяцы в стране (сохранение стабильного политического и экономического курса при раздутых социальных обязательствах государства) и в мире (наличие рисков для мировой экономики как по европейскому и американскому, так и по китайскому направлению), наша экспертная оценка вероятности реализации каждого из двух сценариев - 50%.

На вторичном рынке жилья Москвы, согласно Сценарию 1, прогнозируется рост цен с 185,5 руб./кв. м в декабре 2011 года на 11-14% в год с выходом в декабре 2016 года на уровень 323,9 тыс. руб./кв. м. По Сценарию 2 прогнозируется рост цен на 11% в 2012 году, снижение на 3% в 2013 году, далее снижение на 8-10% ежегодно до уровня в декабре 2016 года 155,1 тыс. руб./кв. м. Наиболее вероятный сценарий – рост цен в 2012 году на 11%, в 2013 году – на 1,5%, далее незначительный рост цен (на 2-5% в год) до уровня в декабре 2016 года 239,5 тыс. руб./кв. м.

На первичном рынке, согласно Сценарию 1, прогнозируется рост цен с 208,0 руб./кв. м в декабре 2011 года на 11-14% в год с выходом в декабре 2016 года на уровень 364,4 тыс. руб./кв. м. По Сценарию 2 прогнозируется рост цен на 11% в 2012 году, снижение на 3% в 2013 году, далее снижение на 8-10% ежегодно до уровня в декабре 2016 года 183,2 тыс. руб./кв. м. Наиболее вероятный сценарий – рост цен в 2012 году на 11%, в 2013 году – стабильность цен (прирост около 1,5%), далее незначительный рост цен (на 2-5% в год) до уровня в декабре 2016 года 273,8 тыс. руб./кв. м.

Полученный результат прогнозирования наиболее вероятной динамики цен на рынке жилья Москвы подтверждается результатами прогнозирования наиболее вероятного соотношения спрос/предложение на рынке: в 2012 году - превышение спроса, в году – равновесие, в последующие годы – превышение спроса над предложением. Такая динамика соотношения спроса и предложения исчерпывающе объясняет результаты прогнозирования динамики цен на первичном рынке жилья Москвы - рост цен в 2012 году, стабильность в 2013 году, далее незначительное повышение цен. Источник: ООО Sternik Consulting с использованием данных АКЦ МИЭЛЬ

Таким образом, результаты апробации методики подтверждают ее работоспособность. Вместе с тем, в дальнейшем предполагается совершенствование методики в направлении снятия целого ряда допущений и ограничений и доработки алгоритма модели.

Спасибо за внимание! Вопросы? Стерник Г.М. ООО «Sterniks Consulting» тел. моб. +7(495)