ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ И ОРГАНИЗАЦИЯ АРЕНДЫ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Доктор сельскохозяйственных наук, профессор П.М. Сапожников

Арендная плата - определение Арендная плата – денежная оплата права пользования арендуемым имуществом. Величина арендной платы определяется договором об аренде, обычно она принимается равной сумме амортизационных отчислений и прибыли, получаемой арендодателем от арендатора. Величина арендной платы за землю, государственное и муниципальной имущество может быть регламентирована законодательными актами государства и другими нормативными актами Арендная плата – денежная оплата права пользования арендуемым имуществом. Величина арендной платы определяется договором об аренде, обычно она принимается равной сумме амортизационных отчислений и прибыли, получаемой арендодателем от арендатора. Величина арендной платы за землю, государственное и муниципальной имущество может быть регламентирована законодательными актами государства и другими нормативными актами

Законодательное определение арендной платы в РФ ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ главы раздела 3 ( общая часть обязательного права), глава 34 Аренда раздела 4 ( отдельные обязательства). ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ главы раздела 3 ( общая часть обязательного права), глава 34 Аренда раздела 4 ( отдельные обязательства). ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ статья 22 – Аренда земельных участков и статья 65 Платность использования земли. ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ статья 22 – Аренда земельных участков и статья 65 Платность использования земли. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ от ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ от Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Эволюция арендных отношений в России Зарождение арендных отношений с 1861 года. Основоположник Д.А. Столыпин. Между крестьянином и помещиком существовал арендный договор. В конце 19 века в аренде 30 млн.га, 60% частновладельческой территории. Основные арендаторы- зажиточные крестьяне, основные арендодатели- бедняки. Продуктивность аренды была крайне низкой, главным образом из-за краткосрочности аренды. Зарождение арендных отношений с 1861 года. Основоположник Д.А. Столыпин. Между крестьянином и помещиком существовал арендный договор. В конце 19 века в аренде 30 млн.га, 60% частновладельческой территории. Основные арендаторы- зажиточные крестьяне, основные арендодатели- бедняки. Продуктивность аренды была крайне низкой, главным образом из-за краткосрочности аренды. Столыпинская реформа стимулировала оборот крестьянских земель, сдачу крестьянских земель в аренду. Столыпинская реформа стимулировала оборот крестьянских земель, сдачу крестьянских земель в аренду. Октябрьская революция. Негативное отношение к аренде земель. Декрет о Земле (1917) отменил частную собственность на землю и аренду земельных участков. Октябрьская революция. Негативное отношение к аренде земель. Декрет о Земле (1917) отменил частную собственность на землю и аренду земельных участков год. Закон о трудовом землепользовании. Разрешена аренда земель ослабленным хозяйствам. Наемный труд запрещен год. Закон о трудовом землепользовании. Разрешена аренда земель ослабленным хозяйствам. Наемный труд запрещен год III съезд народных депутатов. Разрешена сдача в аренду земельных участков до 12 лет год III съезд народных депутатов. Разрешена сдача в аренду земельных участков до 12 лет год. Запрет аренды. Создание колхозов год. Запрет аренды. Создание колхозов.

Зарубежный опыт арендных отношений Масштабы распространения арендных отношений зависят от национальных традиций, эффективности ведения сельского хозяйства, экономической конъюнктуры. ДОЛЯ АРЕНДУЕМЫХ ЗЕМЕЛЬ В СТРАНАХ ЕС И США (%) ДОЛЯ АРЕНДУЕМЫХ ЗЕМЕЛЬ В СТРАНАХ ЕС И США (%) ДАНИЯ ИТАЛИЯ ГРЕЦИЯ ВЕЛИКОБРИТАНИЯ ДАНИЯ ИТАЛИЯ ГРЕЦИЯ ВЕЛИКОБРИТАНИЯ ИСПАНИЯ ГЕРМАНИЯ ФРАНЦИЯ США – 66.0 ИСПАНИЯ ГЕРМАНИЯ ФРАНЦИЯ США – 66.0 ЗАКОНАДАТЕЛЬСТВО Великобритании и Нидерландов претендент на сельскохозяйственную аренду должен иметь хорошее здоровье, быть в работоспособном возрасте, иметь сельскохозяйственную квалификацию. В Австрии отказывают в аренде лицам, которые не являются фермерами. По закону многих штатов США к претенденту предъявляют требования, связанные с наличием образования и опыта работы. В Европе, как правило, более длительная аренда, чем в США. Контроль почв и земель от действия арендатора. Паспорт земельного участка. При порче земельного участка – штраф. Стратегия земельных отношений: при высоких ценах на землю – лучше наращивать площади обрабатываемой земли путем аренды, при низких ценах на землю – предпочтительнее покупка земельных участков.

Постановление Правительства РФ 582 от Основные принципы определения арендной платы Принцип экономической обоснованности с учетом доходности земельного участка и вида разрешенного использования. Принцип экономической обоснованности с учетом доходности земельного участка и вида разрешенного использования. Принцип предсказуемости определения арендной платы и возможности пересмотра по требованию арендодателя. Принцип предсказуемости определения арендной платы и возможности пересмотра по требованию арендодателя. Принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы по величине кадастровой стоимости. Принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы по величине кадастровой стоимости. Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев, в соответствии с которым размер арендной платы устанавливаемых в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога. Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев, в соответствии с которым размер арендной платы устанавливаемых в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога. Принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, посредством установления размера арендной платы, не превышающих размер земельного налога, а также защиты лиц, освобожденных от уплаты земельного налога. Принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, посредством установления размера арендной платы, не превышающих размер земельного налога, а также защиты лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

Правила определения размера арендной платы, находящиеся в собственности РФ. Арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности РФ и расположенные за пределами РФ, взимаются исходя из рыночной стоимости, с учетом права страны, где такие земельные участки находятся. Размер арендной платы определяется одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов ( конкурсов, аукционов); б) по результатам торгов ( конкурсов, аукционов); в) в соответствии со ставками арендной либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденные МЭР РФ; в) в соответствии со ставками арендной либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденные МЭР РФ; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемых в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемых в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Арендная плата на основе кадастровой стоимости 0.01 процента в отношении : 0.01 процента в отношении : Земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющего право на освобождение от уплаты земельного налога. Земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющего право на освобождение от уплаты земельного налога. Земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющего право на уменьшение налоговой нагрузки, если налогооблагаемая база в результате уменьшения на не облагаемую налогом сумму принимается равной нулю. Земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющего право на уменьшение налоговой нагрузки, если налогооблагаемая база в результате уменьшения на не облагаемую налогом сумму принимается равной нулю. Земельного участка, изъятого из оборота, если земельный участок может быть передан в аренду. Земельного участка, изъятого из оборота, если земельный участок может быть передан в аренду. Земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота. Земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота. Земельного участка, предоставленного для размещения дипломатических представительств иностранных государств и консульских учреждений РФ, если иное не оговорено международными договорами. Земельного участка, предоставленного для размещения дипломатических представительств иностранных государств и консульских учреждений РФ, если иное не оговорено международными договорами.

Арендная плата на основе кадастровой стоимости 0.3 процента в отношении земельного участка: 0.3 процента в отношении земельного участка: из земель сельскохозяйственного назначения, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством, а также из земель, ограниченных в обороте. из земель сельскохозяйственного назначения, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством, а также из земель, ограниченных в обороте. 0.6 процента в отношении земельного участка: 0.6 процента в отношении земельного участка: предоставленного для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского и фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства, за исключением предыдущего случая. предоставленного для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского и фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства, за исключением предыдущего случая. 1.5 процента в отношении земельного участка: 1.5 процента в отношении земельного участка: ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право на который переоформлено в соответствии с ЗК; предоставленного в соответствии с договором о развитии застроенной территории; образованных из ЗУ для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право на который переоформлено в соответствии с ЗК; предоставленного в соответствии с договором о развитии застроенной территории; образованных из ЗУ для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. 2.0 процента в отношении земельного участка: 2.0 процента в отношении земельного участка: право аренды переоформлено в соответствии с Земельным законодательством; право аренды переоформлено в соответствии с Земельным законодательством; предоставляемого в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами; в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов. предоставляемого в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами; в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов.

Торги на право аренды Если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством РФ на торгах, конкурсах, аукционах, то арендная плата определяется на основе этих торгов. В случае, если земельный участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного стоительства, арендная плата определяется на аукционе в порядке, предусмотренным ЗК РФ.

Расчет арендной платы в соответствии со ставками арендной платы, либо Методическими указаниями, утвержденными МЭР автомобильные дороги и дорожные сооружения, используемые при ремонте и строительстве дорог. автомобильные дороги и дорожные сооружения, используемые при ремонте и строительстве дорог. инфраструктура железнодорожного транспорта общего и необщего пользования. инфраструктура железнодорожного транспорта общего и необщего пользования. линии метрополитена. линии метрополитена. линии связи, электропередачи, линейно-кабельные сооружения. линии связи, электропередачи, линейно-кабельные сооружения. трубопроводы и иные объекты, используемые в сфере тепло- и водоснабжения, водоотведения очистки сточных вод. трубопроводы и иные объекты, используемые в сфере тепло- и водоснабжения, водоотведения очистки сточных вод. объекты, непосредственно используемые для утилизации ( захоронения) твердых бытовых отходов. объекты, непосредственно используемые для утилизации ( захоронения) твердых бытовых отходов. нефтепроводы, газопроводы и иные трубопроводы аналогичного назначения, их конструктивных элементов. нефтепроводы, газопроводы и иные трубопроводы аналогичного назначения, их конструктивных элементов. объекты энергетики, гидроэлектростанции, тепловые станции и другие электростанции. объекты энергетики, гидроэлектростанции, тепловые станции и другие электростанции. объекты космической инфраструктуры. объекты космической инфраструктуры. Объекты в пределах территории особых экономических зон. Объекты в пределах территории особых экономических зон. Аэродромы, аэропорты, объекты единой системы организации воздушного движения. Аэродромы, аэропорты, объекты единой системы организации воздушного движения. Инфраструктура морских и речных портов Инфраструктура морских и речных портов

Расчет арендной платы по рыночной стоимости. Арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А= С х Р, где: А= С х Р, где: А - арендная плата; С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р – действующая ставка рефинансирования ЦБ.

Использование коэффициента-дефлятора при расчете арендной платы При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы. При этом арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента- дефлятора, ежегодно утверждаемого МЭР РФ. Коэффициент-дефлятор применяется ежегодно по состоянию на начало очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение о предоставлении земельного участка в аренду.

Изменение арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом коэфициента-дефлятора в году, в котором был проведен перерасчет, не проводится.

Изменение арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка коэффициент дефлятор не применяется.