Маркетинговые исследования при разработке архитектурной концепции коттеджного поселка или Что будем строить?

Задача: Создание концепции застройки коттеджного поселка в части архитектурно-планировочных решений Определение наиболее оптимального архитектурного стиля поселка Обоснование материала строительства и технологии строительства Определение наиболее эффективных планировочных решений Рекомендации по созданию архитектурных проектов на основании схожих сюжетов Рекомендации по возведению объектов инфраструктуры

Основные методы маркетинговых исследований для решения поставленной задачи: Анализ конъюнктуры рынка коттеджных поселков и инфраструктуры района и поселковых инфраструктур Тестирование полученных от проектировщиков концепций методом: Фокус-групп Личных интервью Опроса по электронной почте

Анализ рынка или Что продается на рынке коттеджных поселков. Недостатки Анализа рынка Анализ рынка производится методом количественной оценки сделок на рынке недвижимости (Подмосковья), включая возможность просмотра визуализаций домов. Пример анализа рынка на предмет востребованности архитектурных стилей: Наибольшую долю в спросе (38,5%) занимают коттеджи в классическом стиле. За ними следуют модерновые (21,5% покупательских предпочтений). Третье место (15,8%) занимает так называемый скандинавский стиль. Немного меньше (11,1%) доля в спросе коттеджей, построенных в американо-канадском стиле, и примерно равные доли - от 4,2 до 4,7% предпочтений покупателей приходятся на псевдорусский стиль, эклектику и другие Недостатки: Предложение не соответствует спросу. Покупается то, что продается. Необходимо смотреть еще сроки продажи и другие факторы.

2 Пример Анализа инфраструктуры района

Тестирование архитектурных концепций с помощью фокус-групп Состав фокус-групп: потенциальные покупатели, риэлторы по продаже коттеджей Среди недостатков данного метода данного метода следует отметить: Возможную не репрезентативность (мнения, высказанные членами фокус-группы, нельзя считать мнением всех потребителей); Субъективную интерпретацию полученных результатов (которая, впрочем, всегда присутствует в качественных методах исследований). К числу достоинств фокус-групп можно отнести: Максимальную возможность для свободной генерации новых идей; Разнообразие направлений использования данного метода; Возможность изучать респондентов, которые в более формальной ситуации не поддаются изучению; Возможность для заказчика принимать участие на всех этапах исследования.

Тестирование архитектурных концепций методом личного интервью Достоинства: Возможность свободно высказываться респондентам не склонным к публичному обсуждению некоторых вопросов. Возможность получения более подробной информации о мнениях, мотивах, представлениях респондента, поскольку исследователь концентрируется на одном человеке. Формирование более серьезного отношения респондента к опросу вследствие индивидуального собеседования. Возможность наблюдения за невербальными реакциями респондента. Возможность корректировки хода исследования интервьюером в случае необходимости. Недостатки: Трудоемкость подготовки высококвалифицированного интервьюера. Риск снижения качества и глубины получаемой информации под влиянием интервьюера. Большие затраты времени. Высокие финансовые затраты. Трудоемкость процедуры сбора информации (только 4-5 интервью в день). Трудоемкость процедуры обработки информации.

Тестирование архитектурных концепций посредством электронной почты Кому рассылаем: потенциальные покупатели Достоинства Низкая стоимость Легкость организации опроса Доступен для малой группы исследователей При заполнении анкеты отсутствует влияние на респондента со стороны интервьюера Могут быть использованы иллюстрации ! Недостатки: Респондент не может уточнить у интервьюера вопросы Низкое качество ответов на открытые вопросы

Техническое задание на проектирование концепции коттеджного поселка: Каждому этапу сопутствует маркетинговое исследование 1 этап Часть 1. Маркетинг I. Детальный анализ участка Описание участка. Основные факторы местоположения Подъезды к участку. Анализ транспортных потоков Описание физических, юридических, административных и технико-технологических ограничений участка II. Анализ прилегающего к участку района Краткая характеристика района Описание инфраструктуры района Описание ближайших населенных пунктов III. Анализ локального рынка Определение границ локального рынка Анализ структуры предложения локального рынка Структура предложения по удаленности от МКАД Структура предложения по форматам недвижимости (коттедж, таунхаус, апартаменты, участок без подряда) Структура предложения по степени готовности (под черновую отделку, под чистовую отделку, под ключ, без подряда) Структура предложения по цене (бюджет клиента) Структура предложения по площади участка Структура предложения по площади домовладения Анализ структуры спроса локального рынка Структура спроса по удаленности от МКАД Структура спроса по форматам недвижимости Структура спроса по степени готовности Структура спроса по цене (бюджет клиента) Структура спроса по площади участка Структура спроса по площади домовладения Потенциал рынка. Расхождение структуры спроса и предложения Основная конкурентная группа; Описание проектов, сильные и слабые стороны; Особенности маркетинговой политики и основная потребительская группа; Компании девелоперы; Анализ динамики продаж; IV. Маркетинговая концепция Оценка ограничений и возможностей Участка. Основная маркетинговая стратегия проекта. Целевые группы потребителей; Позиционирование; Определение конкурентного преимущества поселка (оригинальные идеи, название, легенда); V. Архитектурно строительная концепция Количество, метражи домов и площадь участков: 1.1. Обоснование площади земельных участков с учетом маркетинговой концепции; 1.2. Оптимальное соотношение площади пятен застройки к общей площади участка. Обоснование площади домов; Архитектурно-планировочные решения: 2.1. Определение наиболее оптимального архитектурного стиля поселка; 2.2. Обоснование материала строительства и технологии строительства; 2.3. Определение наиболее эффективных планировочных решений; 2.4. Рекомендации по созданию архитектурных проектов на основании схожих проектов Рекомендации по возведению объектов инфраструктуры; внешняя инфраструктура: количественная и качественная оценка внешней инфраструктуры внутренняя инфраструктура техническая; рекреационная; социально-бытовая; 3.2. Планирование благоустройства территории по объемам и срокам; 3.3. Варианты обеспечения уровня безопасности общей территории и отдельных домовладений; 3.4. Варианты эксплуатации поселка. Расчет ежемесячных затрат на эксплуатацию. Предварительный вариант мастер-плана застройки участка. зонирование участка в соответствии с типами застройки; мастер-план застройки участка с технико-экономическими показателями; дорожно-транспортная схема; схема объектов инфраструктуры и общественных зон.

Спасибо за внимание и Добро пожаловать на наш сайт