О.Е.Медведева д.э.н., профессор кафедры экономических измерений Государственного университета управления Тел.: mail:

Существующие подходы к оценке стоимости (ценности) земли как природного ресурса и как недвижимого имущества

Оценка земли - актуальный вопрос оценочной деятельности Оценка стоимости земли требуется: при совершении сделок с недвижимостью при получении кредитов при принятии решений о реализации инвестпроектов при изъятии земельных участков у землепользователей при выделении земельных участков в натуре из земель сельскохозяйственного назначения при приватизации земли (выкупная цена, начальная цена) при установлении величины земельных платежей – земельного налога и арендной платы при процедуре банкротства при оценке экологического вреда в других случаях

Оценка земли - актуальный вопрос оценочной деятельности Оценка стоимости земли требуется: при совершении сделок с недвижимостью при получении кредитов при принятии решений о реализации инвестпроектов при изъятии земельных участков у землепользователей при выделении земельных участков в натуре из земель сельскохозяйственного назначения при приватизации земли (выкупная цена, начальная цена) при установлении земельных платежей – земельного налога и арендной платы при процедуре банкротства при оценке экологического вреда при принятии решений, связанных с выбором прав на земельный участок (аренда или собственность) в других случаях

На первый взгляд - хорошее методическое обеспечение: Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков Минимущества России Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков Минимущества России Методики государственной кадастровой оценки земель Росземкадастра Реально – при оценке возникает много проблем Тема остается открытой

Вопросы методического характера (микроуровень) Как оценивать землю в составе единого объекта недвижимости, если земля находится в аренде, постоянном бессрочном пользовании, на участке имеется сервитут ? Какие использовать технологии расчета стоимости земли, права аренды, величины арендных ставок, компенсации и др. ? Где брать исходную информацию, например о цене сделки? Какие параметры использовать –цены сделок или цены предложения ? Какие величины применять в качестве ставок дисконтирования? Может ли земля иметь отрицательную стоимость? Как проводить анализ НЭИ при отсутствии четких правовых регламентов землепользования ? Стоит ли при анализе НЭИ включать в стоимость реализации проекта затраты на санацию территории и снос старого строения? Как рассчитывать внешний износ в депрессивных регионах ? Как определять потенциальный доход от сельхозугодий при отсутствии достаточного количества людей для обработки земли и продуктивных животных ? Как оценивать сельхозугодья в инвестиционно привлекательных местах ?

Вопросы правового регулирования (макроуровень) Регулирование землепользования (разрешенное использование, объем правомочий и прав на землю) Налогооблагаемая база по земле (кадастровая или рыночная стоимость) Переход к новым принципам налогообложения недвижимости (оценивать здания отдельно от земли или вместе с нею) Выкупная цена земельных участков Установление земельных платежей (земельного налога и арендной платы)

Ответ на первую группу вопросов лежит в понимании предмета и объекта оценки. Все вопросы можно свести к двум: Что является объектом оценки ? Какие свойства данного объекта оцениваем и для чего ?

Объект оценки 1. Земля - природный ресурс, принадлежащий обществу или используемый обществом. 2. Земля, земельный участок, недвижимое имущество, права на его использование - товар, который может принадлежать одному конкретному человеку.

Предмет оценки 1. Ценность (стоимость) земли, определяемая полезностью для определенного сообщества людей, проживающего на оцениваемой территории - общая экономическая ценность. 2. Ценность (стоимость) земли, определяемая полезностью для конкретного человека - рыночная стоимость или стоимость при текущем использовании.

Отличие показателей ценности 1-го типа от показателей 2-го типа – учет ценности благ, не реализуемых на открытых рынках, например: - очищение воздуха, - регулирование речного стока, - сохранение биоразнообразия, - наличие красивого пейзажа, - получение возможности отдыха на природе или в красивом месте и т.д.

Общая экономическая ценность природных благ

Учет нерыночных благ - моделировании суррогатных рынков и выявлении субъективных предпочтений потребителей Методы субъективной оценки - готовность платить, готовность принять компенсацию, метод транспортно-путевых затрат Методы выявления дополнительной выгоды потребителя (излишка потребителя) Методы определения затрат на искусственное замещение, воспроизведение, восстановление и перемещение Применение социальных норм временного предпочтения (минимальные значения – аналог кадастровая оценки сельхозземель – ставка дисконтирования = 1: 33 года = 0.03) Применение достаточно длительных периоды капитализации, например 50 или 70 лет – период восстановления леса

Подходы и методы оценки нерыночных благ Подходы с использованием Подходы без использования кривых спроса кривых спроса 1.Методы выраженных предпочтений1.Затраты на замещение, (готовность платить, восстановление готовность принять компенсацию)2.Альтернативная стоимость 2.Методы выявленных предпочтений3. «Доза-ответ» (транспортно-путевые затраты, (заболеваемость, смертность) гедонистическое ценообразование4.Превентивные затраты 5.Производственная функция

Методы и технологии нерыночной оценки ценности земли, природных ресурсов развивается в рамках экологической экономики или экономики природопользования

Рыночные оценки и оценки потребительной ценности Методы известны: - теория оценки - экономика природопользования Основа оценки – рента

Оценка земли - определение ренты тем или иным способом с дальнейшей ее капитализацией по известным моделям. Если имеется возможность определить абсолютную величину стоимости земли, например, в виде рыночной стоимости земельных участков, то данная величина представляет собой капитализированную земельную ренту.

Предмет оценки – стоимость выгод Оцениваем землю, не как вещь или предмет, а объем выгод (доходов), связанный с ее использованием и вытекающий из имеющегося объема правомочий пользователя Предмет оценки - стоимость прав, дающих возможность получать эти доходы, или правомочий, которыми обладает конкретный природо- или землепользователь.

Правовые рамки –зонирование, виды разрешенного использования земель Рынок земли не просто свободный оборот товара. Продается ограниченный набор прав, разрешающих делать строго определенные вещи. Собственники земли владеют, пользуются и распоряжаются ей, но на строго определенных условиях. Ограничения имеют, прежде всего, социальный, нравственный, этический характер. Это всеобщий принцип, и в других странах он широко применяется (США, Англия, Германия). Данные правовые условия (или объем правомочий) в свою очередь определяют рыночную стоимость земли.

Рента – определение дано в 18 веке Адам Смит, Давид Рикардо, Иоганн Генрих фон Тюнен Рента Рикардо - лучшее качество природных ресурсов Рента Тюнена - лучшее местоположение Фаустманн – оценка лесных земель

А. Смит: рента - "произведение природы, которое остается за вычетом и возмещением всего того, что можно считать произведением человека".

Рента - доход, который образуется при использовании земли вследствие ее способности производить что-либо или удовлетворять потребность в определенных благах, не созданных человеком. Рента - сверхдоход или остаточный доход от использования ограниченных природных ресурсов

Рента определяется как разница между стоимостью произведенной продукцией, рассчитанной в мировых ценах, и общими затратами на их производство, включая амортизацию основных фондов (возмещение капитала) и отдачу на капитал

Классическая формула оценки природной ренты R= (P-C)×Q R - рента, P- цена реализации, C - затраты, Q - количество реализованного продукта.

Более правильно R+M=(P-C)×Q M - прибыль предпринимателя. M - остаточный доход, который определяется из условий рынка.

Для возобновимых природных ресурсов или ресурсов, которые можно использовать на протяжении бесконечного периода времени применяется классическая формула капитализации: V=R/e

Для исчерпаемых природных ресурсов и ресурсов, срок использования которых ограничен, применяется формула: или: Т – период использования природного ресурса, t-год оцениваемого периода.

Если доход получается один раз в несколько лет, то расчет проводится по формулам: или: где: Т –интервал времени, через который можно получать доход

Основные проблемы измерения ренты определение приемлемой нормы прибыли определение коэффициентов капитализации определение прибыли предпринимателя распределении рентных доходов между собственником природного ресурса и пользователем определение цен и издержек

Доступ к информации о ценах Нужен институциональный механизм торгов по продаже прав на землю, иные природные ресурсы и институциональный механизм доступа к информации, а не наказание оценщиков лицензирующими органами. Без таких механизмов любые работы по оценке природных ресурсов, включая и кадастровые оценки, бессмысленны.

Пример расчета стоимости пашни на основе земельной ренты R = (P-C)×Q Q - урожайность пшеницы 30 ц/га или 3000 кг/га. Р - цена реализации пшеницы 2,2 руб./кг. C - издержки по выращиванию пшеницы с учетом нормы прибыли 1,5 руб./кг. е - ставка дисконтирования – 10%. R - чистый операционный доход по пшенице = 3000 кг/га × (2,2 – 1,5) = 2100 руб./га. V- стоимость пашни = 2100 /0,1 = руб./га.

Оценка участка леса – лесной земли Планируется полная вырубка древесины Известно, что на участке лесной земли раз в 60 лет (оборот рубки) можно вырубать лес со стоимостью древесного запаса в $ (стоимость леса на корню – рента – доход от лесной земли). Ставка дисконтирования определена в 5%.

Расчет проводится по формуле: где: Т – оборот рубки или интервал времени, через который можно получать лесной доход от вырубки леса; V L - стоимость лесной земли; V T – стоимость запаса леса, получаемого через каждые Т лет; e – ставка дисконтирования.

Тогда настоящая стоимость лесной земли без леса будет равна: Соответственно стоимость земли с лесом леса будет равна: $ $5650=$

Пример расчета стоимости земельного участка под зданием RL= (P-C)×Q-KB×VB Р -годовая арендная плата за помещения – 500 долл.США за 1 м2. С - операционные расходы долл.США за 1 м2. Q - площадь сдаваемых в аренду помещений – 4000 м2. VB -стоимость здания с учетом износа долл.США. е - ставка дисконтирования -10%. КВ - коэффициент капитализации для зданий – 12% (10%+100%×1/50 лет). R =( ) × ,12× = или округленно 1,5 млн.долл.США. VL- Стоимость земельного участка под зданием = 1,5 млн.долл.США/0,1 =15 млн.долл.США.

Пример расчета стоимости золоторудного месторождения на основе горной ренты C - Средние издержки - 9,7 долл. США/г. Q - Годовой объем добычи золота кг. Т -Период отработки запасов - 20 лет. Vg -Стоимость горного оборудования с учетом износа - 20 млн. долл. США. Ставка дисконтирования -10%. Kg - Коэффициент капитализации для горного оборудования (норма прибыли + норма возмещения капитала или амортизация) - 12%. Rg - Горная рента = (11,4 - 9,7)× ,12× = или 4,4 млн.долл. США

Стоимость месторождения =

Оценка земли как природного ресурса может проводиться при анализе различных вариантов освоения территории, когда затрагиваются интересы различных групп населения. Например, вследствие строительства промышленного объекта или приватизации участка лесной земли будут серьезно ущемлены интересы проживающего рядом населения. В этом случае в стоимости земли, территории должны учитываться ценности или блага реально существующие, но нереализуемые на рынке.

Общая экономическая ценность определяется как: TEV = UV + NUV TEV общая экономическая ценность (стоимость); UV стоимость использования; NUV –стоимость неиспользования.

UV = DUV + IUV + OV DUV стоимость прямого использования; IUV стоимость косвенного использования; OV стоимость отложенной альтернативы.

NUV = EV NUV стоимость неиспользования; EV стоимость существования (+ стоимость наследования). Таким образом, общая экономическая ценность может быть определена как: TEV = DUV + IUV + OV + EV

ОБЩАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЦЕННОСТЬ УЧАСТКА ЛЕСА СТОИМОСТЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СТОИМОСТЬ НЕИСПОЛЬЗОВАНИЯ СТОИМОСТЬ ПРЯМОГО СТОИМОСТЬ СУЩЕСТВОВАНИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СТОИМОСТЬ НАСЛЕДОВАНИЯ лекарственные, растения, грибы, ягоды и пр.,охота и рыболовство СТОИМОСТЬ КОСВЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ связывание CO2, водорегулирующие функции СТОИМОСТЬ ОТЛОЖЕННОЙ АЛЬТЕРНАТИВЫ потенциальная ценность на основе

Наиболее перспективным практическим направлением использования показателя общей экономической стоимости (ценности) территории является оценка общественной эффективности проектов, учитывающая социальные и экологические последствия их реализации.

Данная оценка может стать основой для принятия решения о их допустимости или недопустимости рассматриваемых проектов в процессе экологической экспертизы. Опыт подобных работ уже имеется. На Основе данной концепции по заказу МПР России подготовлены «Методические рекомендации по оценке эколого-экономической эффективности проектов». См.сайт Центра экологической политики России: