1 May 2008 Попытка оценки влияния текущего кризиса на финансирование недвижимости и секьюритизацию в России Санкт-Петербург 22 мая 2008 года Попытка оценки влияния текущего кризиса на финансирование недвижимости и секьюритизацию в России Санкт-Петербург 22 мая 2008 года

2 May 2008 I :О кризисе 3 II :О рефинансировании недвижимости в России 10 III :Попытка оценить баланс 15 IV :Контактная информация 20 Содержание Содержание

3 May 2008 I : О кризисе

4 May 2008 В чем состоит сущность кризиса? ( I/III) Это кризис, который возник в удаленной и неясной области ипотечного кредитования? Не только… Природа и размер кризиса Subprime (субстандартные кредиты) специфичны для Ипотечных рынков США (и Великобритании) Характеристики ипотечных рынков: специализированные кредиторы без резервов в виде вкладов, высокие уровни долга населения, промышленные процедуры кредитования, высокий уровень привлечения внешних специалистов приводят к следующим аспектам: 1) высокий уровень отказа от посредничества кредитных учреждений, 2) процесс кредитования разбит между различными специализированными участниками (брокер, организатор, сервисер, агент по организации, агент по размещению, инвестор), 3) инновационный вид конкуренции, при которой рынок, управляемый получателем кредита, обозначает большее использование заемных средств Но кризис Subprime перестал быть маржинальным Соотношение кредитов Subprime и Alt-A медленно увеличивалось с конца 90-х годов. Одни лишь Subprime (субстандартные кредиты) составили более 20% всех ипотечных кредитов, выданных в 2006 году. Сам по себе пропорциональный вес Subprime кредитов свидетельствует о другом: об отсутствии платежеспособности у важной части населения Разница в доходах населения США резко усилилась, а это свидетельствует о том, что доступность кредита стала важным фактором поддержания спроса. Subprime стал единственным способом получить кредит для все увеличивающейся части населения.

5 May 2008 В чем состоит сущность данного кризиса? ( II/III) Гром среди ясного неба? Не совсем Критерии кредитования в последнее время стали менее строгими, чем были всегда: oНа основании ожидаемого повышения цен, но не прибыли: Выплаты ARM (ипотечных кредитов с измененной ставкой) не являлись стабильными в случаях истечения даты изменения процентной ставки, если a) рефинансирование кредита было невозможным или b) недвижимость нельзя было продать с получением прибыли (имейте в виду, что в случае с ARM, долговое бремя аккумулируется вместо амортизации в течение периода изменения процентной ставки) oСвязь между организатором и компанией, обслуживающей сбор платежей (сервисером), перестала существовать В отличии от первых периодов при секьюритизации организатор и сервисер перестали нести ответственность по рискам по самой рискованной части портфеля, что обеспечило минимальное соответствие интересов с интересами инвесторов В то же время : o Кредиты, взятые населением, никогда еще не достигали такого высокого показателя Кредиты населению составляли менее 50 % до 80-х гг., затем данный показатель увеличивался и резко поднялся с начала 2000-х гг., в настоящее время объем кредитов населения достиг 90%. oНедвижимость остается главным активом населения Недвижимость составляет 60 % общих активов для семей в США, и эффект благосостояния, таким образом, выше, чем для финансовых активов. Снижение цен на недвижимость может иметь гораздо более ощутимое влияние на потребительские расходы, чем лопнувший финансовый пузырь (FRFBSF экономическое письмо, 19 января 2007 года).

6 May 2008 В чем состоит сущность кризиса? ( III/III) Оставшиеся незамеченными ранние предупреждения Имелись все необходимые компоненты для того, чтобы пузырь цен лопнул. Финансовая нестабильность существовала с 2004 года. Рынок жилой недвижимости составил 182 % от прибыли в 2003 году, что на 20% превышало ранее достигнутые максимальные показатели (The Street.com, П. Дэвис, 20/05/2004). Это могло работать только на фоне постоянного снижения процентной ставки. Повышение цен на недвижимость: настоящая удача для потребительских расходов, если имелся собственный капитал для получения кредитов с выгодной ставкой. Благоприятный момент для тех, кто пытался войти на рынок. Переломная точка произошла, когда потребители перестали тратить средства. Более выгодные условия кредита в начале 200-х гг. были полностью нивелированы повышением цен на недвижимость, что привело к увеличению различий в уровнях доходов населения. Это было завершением благоприятного периода. Критическая точка год В течение 18-и месяцев в портфеле ипотечных кредитов устойчивые позиции занимала максимальная штрафная процентная ставка. Критической точкой в поведении плательщиков кредитов стал 2006 год (для сравнения: штрафные процентные ставки по кредитам с изменяющейся ставкой и subprime были введены в 2006 и 2007 гг.) после двух лет повышения ставок. Но цифры можно отследить с середины 2007 г.. Попытки к контролю в 1999 году встретили жесткое сопротивление Лобби, а именно представители MBA (Ассоциаций Банков Ипотечных Кредитов), оказали жесткое сопротивление законам по контролю кредита Subprime, как, например, закону 1999 г., принятому в Северной Калифорнии. Вот почему все эти факторы привели к мощному кризису Для глубокого анализа кризиса. см. «Global Finance in Crisis», Жак Сапир, 2008

7 May 2008 Как он распространился? Простая математика Для оставшейся части рынка недвижимости o[Недвижимость, приобретенная с целью перепродажи с получением прибыли] + [отсутствие доходов для выплаты кредита, не говоря и о покупке за наличный расчет] = o[цены на рынке становятся чувствительными к изменениям в маржинальных ценах] + [Вынужденная продажа: нет возможности покупать время] Для экономики США o[Высокий уровень долга] + [Снижение стоимости активов] = o[попытки продать SUV] + [подождать до появления более широкого экрана LCD] Для банков o[Секьюритизация + обеспеченные долговые обязательства + структурированный инвестиционный инструмент] = [Распространение риска] + [Рефинансирование на рынках денежных средств] o[Потеря профиля риска] + [проблемы «Money market»а] = [уменьшению рынка межбанковских операций]

8 May 2008 Насколько велик, как долго будет длиться ? Опять простая математика Влияние уже существенно На 9 мая 2008 г. кризис ликвидировал 323 млрд долларов США собственных средств банков Это более 8.5% собственных средств банков в мире на июнь 2007 года (Согласно Ежеквартальному отчету BIS, март 2008 года). При соотношении капиталов на том же уровне (11%), это приведет к снижению кредитоспособности на млрд долларов США по всему миру или на 21% ВДП США в 2007 году. Затраты, связанные с Subprime, оцениваются в размере 500 – 600 млрд долларов США Понадобится больше времени, чтобы Оценить, в чем состоит риск и насколько он велик, и привлечь капитал, если это необходимо Все еще имеется 77 млрд долларов США, которые еще не привлечены в капитал. Расчеты показывают, что чистая кредитоспособность понизилась на 5% ВДП США в 2007 г.. С прошлого года для отчета об убытках и привлеченном капитале в мировом масштабе потребовался квартал. Перевести данный привлеченный капитал в кредит Цифры 2-ого квартала 2008 года международных учреждений (ближе к сентябрю 2008 г.) показывают почти полную картину влияния кризиса Subprime В млрд доллар ов США Общая сумма2кв081кв084квQ073кв07 Предыдущие периоды Америки Европа Азия Мир Понижение стоимости и убытки по кредитам в отношении к привлеченному капиталу источник : Блумберг

9 May 2008 Затронет ли кризис Россию ? Консенсус: два потенциальных канала Скорость развития будет подвержена воздействию мирового снижения экономики oВсе еще ожидается: oЭкономика оказалась более стойкой, чем считалось ранее Усиление проблем с ликвидностью: проблемы с рефинансированием oСтоимость финансирования определенно повышается oОбъемы выпуска облигаций снизились oБлаготворный фактор: уровень долгового финансирования в России остается низким Однако оценить последствия все еще нелегко.

10 May 2008 II : Об изменении финансирования недвижимости в России

11 May 2008 Ситуация в России: Нужды инфраструктуры на фоне роста Стареющая инфраструктура Который меняется Источники: оценки компаний, министерства транспорта, компании Тройка Диалог Долгосрочный низкий уровень инвестиций

12 May 2008 Реальная потребность в недвижимости 2006 Инвестиции в инфраструктуру первичного сектора млрд $ Недвижимость29 Транспорт25 Нефть и газ37 Энергосистемы7 Общая сумма98 Перспективы на млрд $ Недвижимость132 Транспорт126 Нефть и газ178 Энергосистемы105 Общая сумма540 Источники: оценки компаний, Министерство транспорта, компания Тройка Диалог млрд $разница 4450% 4270% 4214% 29336% 15761%

13 May 2008 Источники финансирования Низкие уровни долга С явным уклоном в пользу недвижимости Объемы ощутимого размера Источники: оценки компаний, Министерство транспорта, компания Тройка Диалог

14 May 2008 Вклад секьюритизации? Источники: оценки компаний, Сибондз, компания Тройка Диалог 2005 : перспектива, объемы незначительны, первая сделка в России 2006 : начало, выпуск долговых обязательств на сумму 7 млрд долларов США 2007 : внезапная остановка в июле после выпуска долговых обязательств на сумму 2,5 млрд долларов США 2008 : Медленное восстановление. oБольшая часть сделок с отсроченным сроком исполнения oНет открытых размещений Восстановлению рынка будет способствовать возвращение уверенности инвесторов Секьюритизация остается эффективным средством для оценки риска …. При условии, что он оценен

15 May 2008 III : Попытка оценить баланс

16 May 2008 Проверка указанных критериев (I/II) Subprime / Alt-A / ARM : что это? Платежеспособность населения:скорее повышается Уровень объемов кредитования населения: все еще низкий Критерии кредитования : oОсновываются на ожидаемой стоимости / прибыли прибыль oСвязь между организатором и обслуживающей компанией Риск несет Организатор кредита Секьюритизация, обеспеченное долговое обязательство, структурированные инвестиционные инструменты могут выйти на рынок в далеком будущем Секьюритизация все еще остается одним из немногих долгосрочных источников финансирования для некоторых игроков. Не является проблемой для России

17 May 2008 Проверка указанных критериев (II/II) Ценовой пузырь готов лопнуть Средние цены соответствуют среднему доходу ? Недвижимость остается основным активом для населения: возможно, но с низким уровнем кредитов Подверженность рынков денежных средствнет по недвижимости, да по кризису Рынок межбанковских сделок уменьшилсяон должен развиваться Необходимо контролировать

18 May 2008 Обстановка на рынке недвижимости: положительные и отрицательные аспекты ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ Российская экономика не подвержена влиянию кризиса Subprime Критерий кредитоспособности надежен: покупательная способность повышается, усиливается рост и доходы Устойчивость к перспективе снижения темпов роста Мощная поддержка правительством ипотечных программ по доступному жилью НО Цены на недвижимость в России: стабильны ? Вопросы могут возникать в отношении a) средней цены/ прибыли b) глубины рынка Дешевые деньги – реалия прошлого: это вызвано не только инфляцией Банковский сектор: ожидайте реструктуризации

19 May 2008 Куда должны направляться полученные финансовые средства На основании анализа рисков при принятии решения об инвестиции можно сделать вывод, что: Финансирование должно возвращаться, главным образом, в активы, основывающиеся на: oДоходах потребителей (например, ипотечные кредиты на жилую недвижимость) или oЭкономическом росте (например, арендуемая коммерческая недвижимость) Средства в долгосрочной перспективе могут направляться в проекты, которые основываются на прогнозировании цены (например, разработка) Окончательный результат будет зависеть на значимости анализа чистого риска при принятии решения об инвестиции

20 May 2008 IV : Контактные лица Ричард Клемент Отдел структурированных продуктов Тел : Паоло Занибони Отдел исследований Тел :