Проблемы правового регулирования ипотечного рынка и пути их разрешения

2 I. Общие задачи/цели совместной деятельности банковского сообщества, экспертов государственных органов и ведомств, участников рынка, консультантов - Анализ и выявление правовых проблем, пробелов, неопределенностей, противоречий, являющихся основными ограничителями развития ипотеки в РФ - Изучение международного опыта в сфере регулирования банковского сектора, ипотечного кредитования, ипотечных ценных бумаг и секьюритизации ипотечных активов - Разработка концепций законодательных изменений и совершенствования отдельных правовых институтов - Подготовка проектов федеральных законов и подзаконных нормативных актов - Устранение препятствий, внедрение новых методов, достижение результата

3 II. Некоторые текущие проблемы рынка ипотечного кредитования (1) - Слабая материальная и методологическая база органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество (отсутствие обеспечения унификации правил и подходов к регистрации прав и сделок на рынке жилой недвижимости) - Политика, декларируемая отдельными представителями государственных органов и направленная на не всегда экономически обоснованное изменение ставок по ипотечным кредитам (вызывает серьезную системную неустойчивость в секторе ипотечного кредитования - рыночные ставки ипотечного кредита определяются стоимостью ресурсов, которые привлекаются банками на внутреннем и внешнем рынке) - Развернутая в СМИ компания в «защиту» прав потребителей - заемщиков по потребительским и ипотечным кредитам ( отрицание комиссионных и иных вознаграждений при выдаче и обслуживании ипотечных кредитов существенно тормозит развитие российского рынка ипотеки).

4 II. Некоторые текущие проблемы рынка ипотечного кредитования (2) - Замечания и предписания антимонопольных органов, вторгающихся в договорные отношения кредитных организаций, ограничивающие право на выбор контрагентов по договорам страхования - Отсутствие единого центра выработки и формирования стандартов - общих норм и правил осуществления деятельности и обмена информацией на рынке ипотеки и унифицированные требования и условия отдельных ипотечных продуктов - Новый трудно реализуемый порядок расчета эффективной процентной ставки, требование расчета которой введено Указанием ЦБ РФ от 12 декабря 2006 г У, а отдельные примеры расчета приведены в письме ЦБ РФ от 29 декабря 2006 г. 175-Т «Об определении эффективной процентной ставки по ссудам, предоставленным физическим лицам»

5 II.Некоторые текущие проблемы рынка ипотечного кредитования (3) - В банковском балансе и учете не предусмотрено специальных счетов для отражения операций ипотечного кредитования (это затрудняет анализ данного рынка и введение специальных /льготных режимов для резервирования, налогообложения и др. подобных операций) - Ограничения основания возникновения ипотеки в силу закона в сделках с коммерческой недвижимостью (это неблагоприятно влияет на риски в банковском секторе, повышает риски кредитора по необеспеченному кредиту до момента заключения договора ипотеки) - Отсутствие механизмов регистрации залога имущественных прав (наличие существенных рисков при кредитовании участников долевого строительства под залог прав требования по инвестиционным соглашениям – заемщики/залогодатели могут распорядится переданными в залог правами требования без согласия кредитора)

6 II. Некоторые текущие проблемы рынка ипотечного кредитования (4) - Проблема взимания НДС при уступке прав требования по кредитам, выдаваемым физическим лицам для реализации проектов долевого (незавершенного) строительства (права кредитора не могут быть оформлены посредством выдачи закладной ввиду отсутствия предмета ипотеки (объекта недвижимости) – позиция отдельных представителей налоговых органов фактически вводят налоговый запрет на развитие этого направления) - Не полное признание более высокой надежности ипотечных кредитов, позволяющей снизить требования к собственному капиталу кредитной организации при расчете нормативов достаточности (это не отвечает международной практике и принципам Базельского комитета по банковскому надзору, который допускает снижение норматива достаточности под жилищные ипотечные кредиты до 4%)

7 III. Ключевые направления совершенствования законодательства по рассматриваемой проблематике (1) Законодательство об ипотеке, ипотечных ценных бумагах, секьюритизации - Введение норм о номинальных/эскроу счетах - Развитие института безналичных расчетов при ипотечном кредитовании - Установление правил о депозитарном учете закладных - Упорядочение процедуры государственной регистрации изменений в закладную - В ведение норм о возможности страхования риска ответственности по договору при участии в долевом строительстве - Отмена норм о возможности возвращения документов с государственной регистрации договора купли-продажи жилых помещений по заявлению сторон, если оплата по договору осуществляется с использованием кредитных средств

8 III. Ключевые направления совершенствования законодательства по рассматриваемой проблематике (2) Законодательство об ипотеке, ипотечных ценных бумагах, секьюритизации - Устранение вопросов о постоянном представительстве SPV при ежемесячном получении последним платежей в счет погашения кредита при трансграничной секьюритизации - Установление правила о невозможности признания сделок по продаже закладных недействительными в рамках конкурсного производства в случае банкротства продавшего закладные лица, а также правила о невозможности удовлетворения требований кредиторов обслуживающей организации (сервисера) за счет денежных средств, поступающих к ней при обслуживании SPV в случае ее банкротства - Упрощение процедуры государственной регистрации нового законного владельца закладных в случае, когда указанные действия от имени нового владельца закладных совершает их предыдущий владелец - Упрощение процедуры замены выгодоприобретателя по договору страхования при продаже закладных путем установления правила об уведомлении страховой компании отчуждающим закладные законным владельцем закладных

9 III. Ключевые направления совершенствования законодательства по рассматриваемой проблематике (3) Законодательство об ипотечных ценных бумагах - Установление возможности для эмитента облигаций с ипотечным покрытием исключать из состава ипотечного покрытия обеспеченные ипотекой требования по своему усмотрению (например, в случаях продажи требований, изменении условий кредитования для заемщиков и пр.) с условием замены исключенных требований на иные -Изменение соотношения кредит/залог с отношения 70 процентов по одному кредиту к соответствующему залогу на отношение 70 процентов в среднем по входящему в ипотечное покрытие портфелю обеспеченных ипотекой требований - Снятие 20-процентного ограничения по превышению размера ипотечного покрытия над обеспеченными ипотекой обязательствами, установленного для кредитных организаций

10 Секьюритизация и право - Обобщение лучшего зарубежного опыта - Уникальный материал, который нужно использовать для подготовки российских сделок секьюритизации - Реальный вклад в развитие ипотечного кредитования и понимания основ секьюритизации

11 Синтетическая секьюритизация - Сделки синтетической секьюритизации - Развития и динамика рынка кредитных деривативов - Моделирование кредитного риска в синтетических сделках - Платформа для синтетической секьюритизации Германского банка развития (KfW) - Капитальные дефолтные свопы (Equity Default Swap)

12 Современные сделки и структуры - Закладные листы (Covered Bonds) в Европе - Секьюритизация жилой недвижимости (Residential Pre-sale Securitisation) - Коммерческие ценные бумаги (CMBS) - Секьюритизация лизинговых контрактов - Секьюритизация кредитов и финансирование малого и среднего бизнеса

13 Иная актуальная проблематика - Секьюритизация активов и Базель II - Секьюритизация активов и рейтинговые агентства - Секьюритизация публичного сектора (Public Sector Securitisation) - Секьюритизация вложений в частные компании (Securitisation of Private Equity) - Секьюритизация бизнеса в юрисдикциях гражданского права на примере Франции

14 Контактная информация КОНСТАНТИН АРТЮХ * * * * * * * * * * * * * * * * * Konstantin Artioukh Vice President General Counsel DeltaCredit Bank tel fax * * * * * * * * * * * * * * * * *