ДЕВЕЛОПМЕНТ И РЕДЕВЕЛОПМЕНТ ТЕРРИТОРИЙ
ТЕНДЕНЦИИ К УКРУПНЕНИЮ ПРОЕКТЫПЛОЩАДЬ УЧАСТКА Морской фасад467 Газпром Сити68 Балтийская жемчужина180 Новая Голландия8 Невская ратуша6 Московская товарная24
ПРИМЕРЫ ОШИБОК ПРИ РЕНОВАЦИИ ДОКЛЭНД Лондон Территория – 8,5 кв. миль
1980 ГОД Первая попытка реновации Закончилась неудачей. Бюджет реновации – 1,5 млрд. фунтов стерлингов – вложения города. Предполагалась подготовка территории за счет частных инвесторов ГОД Вторая попытка реновации Бюджет реновации - 4 млрд. фунтов стерлингов - вложения города. Проведены КОМПЛЕКСНЫЕ работы по развитию территории. Через 7 лет после начала работ по реновации частные инвесторы стали вкладывать средства. На 1 фунт госсредств вложено 3 фунта частных инвестиций. ДОКЛЭНД (ЛОНДОН)
ПРИМЕРЫ ОШИБОК ПРИ РЕНОВАЦИИ РАЙОН МОРНУОТИ (ТОКИО) Не запроектирована жилая функция Отсутствие людей по вечерам Увеличение преступности Плохой имидж района
ИНИЦИАТОРЫ ПРОЕКТОВ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА Девелоперские, инвестиционные компании: Свободные средства для старта Административный ресурс Выход на «дешевые» кредиты Промышленные предприятия Земля
ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ ЗЕМЛЯ 20-30% в стоимости создания УЛУЧШЕНИЯ (здания, сооружения, сети) 70-80% в стоимости создания
ЗЕМЛЯ – «ВЕЧНЫЙ» АКТИВ УЛУЧШЕНИЯ – ВРЕМЕННОЕ ЯВЛЕНИЕ Средний срок жизни объекта в центральной части Лондона – лет Предназначены к сносу
ПРОЕКТ «МОРСКОЙ ФАСАД» Создание (намыв) территории 450 Га Девелопер – ООО «УК «МОРСКОЙ ФАСАД»
ЦЕЛЬ ДЕВЕЛОПМЕНТА Цель девелопмента – повышение стоимости земли Стоимость земли зависит от её ценности Ценность земли зависит от качества бизнес-идеи по использованию земли Бизнес-идея это описание возможных улучшений
БИЗНЕС-ИДЕЯ КАК ЦЕНООБРАЗУЮЩИЙ ФАКТОР Петрозавод «Район 700» «Газпром-Сити»
ЭТАПЫ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА 1.Анализ Использования 2.Бизнес-планирование 3.Проектирование 4.Структурирование капитала 5.Строительство 6.Заполнение 7.Управление
ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТРАТЕГИЯ (ПРЕДПОЧТЕНИЯ) 1.СОСТАВ ФУНКЦИЙ ? 2.ОБЪЕМ ФУНКЦИЙ ? 3.ПОСАДКА И ГЕОМЕТРИЯ ЗДАНИЙ ? 4.ЗОНИРОВАНИЕ УЧАСТКА ? 5.ОЧЕРЕДНОСТЬ ? РЫНОКОГРАНИЧЕНИЯ АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ПРОЕКТИРОВАНИЕ После согласования цели главный идеолог проекта не заказчик, а «ЗВЕЗДА» (творец, архитектор) Привлечь «ЗВЕЗДУ» - главная задача проект- менеджера
MORE LONDON ЭСКИЗЫ
MORE LONDON РЕАЛИЗОВАННЫЙ ПРОЕКТ
БИЗНЕС-ПЛАНИРОВАНИЕ Паркинг Торговля Общепит Банк Типовые офисы Элитные офисы
Определение потребности в капитале Оценка собственных возможностей Определение пула потенциальных участников (соинвесторы, кредиторы) Упаковка проекта Переговорный процесс Построение корпоративной схемы СТРУКТУРИРОВАНИЕ КАПИТАЛА
СТРОИТЕЛЬСТВО ЦЕЛИ Сроки Цена Невозможно получить все! Качество
ЗАПОЛНЕНИЕ Подготовка и проведение кампаний по продвижению объекта (реклама, public relations) Экспозиция объекта, поиск и привлечение арендаторов, подписание договоров аренды Продажа объекта или части его площадей
УПРАВЛЕНИЕ (Коммерческая эксплуатация) Поддержание имиджа и позиционирования объекта (реклама, public relations) Обеспечение взаимодействия с арендаторами Экспозиция освобождающихся площадей, поиск и привлечение арендаторов Юридическое и бухгалтерское сопровождение Обеспечение безопасности
УПРАВЛЕНИЕ (Техническая эксплуатация) Мониторинг технического состояния объекта недвижимости Техническое обслуживание Нормативные мероприятия Клининг Технический консалтинг Обеспечение ресурсами Планирование и бюджетирование
Алексей Чижов Директор департамента офисной недвижимости Becar Consulting Санкт-Петербург Тел. +7 (812) ДОКЛАДЧИК