Дисконтированный денежный поток и договоры аренды Принятие решений по доходам от Аренды. Сравнение договоров. (Урок 2) 9065/

Отправные точки планирования арендного дохода. Оценочные показатели проекта отталкиваются от средневзвешенной ставки аренды по объекту (части объекта). (Инвестиционная стоимость 1 ед/продукта) Цели собственника : возврат инвестиций в определ. период/получение определенной ставки доходности /максимальное увеличение периодического дохода. Условия договоров аренды. Репутация арендаторов – имидж Объекта. Условия финансирования. Наличие внешних управляющих. Требования внешнего (государственно) регулирования. Структура актива.

3 Цели обучения: Урок 2 Различать различные источники финансирования и понять, что влияет на оценку заемщиков Применить понятие стоимости денег во времени (СДВ) при расчете финансовых последствий установления скидок и условий долгосрочной аренды Сравнить предложения об аренде с помощью анализа (ДДП)

4 Финансовые последствия скидок Во время переговоров необходимо учитывать долго-ные последствия предоставления скидок и арендных каникул Для расчета текущей стоимости этих скидок нужно применять СДВ и анализ ДДП

Анализ дисконтированного денежного потока (ДДП) Размер скидки определяется ставкой дохода, которая побудит вас инвестировать средства Анализ ДДП – это метод, применяемый для определения того, что вы платите сегодня за денежные потоки, получаемые в будущем 5

Анализ ДДП и прямая капитализация Метод прямой капитализации для определения стоимости недвижимости использует ЧОД одного года (моментальный снимок) –I ÷ R = V –Может не дать реалистичного представления о стоимости недвижимости Анализ ДДП для определения стоимости недвижимости использует денежные потоки нескольких лет (видео) 6

Почему управляющих волнует финансирование? Иногда управляющие недвижимостью также выполняют роль управляющих активами Управляющие отвечают за долгосрочное планирование с целью оптимизации инвестиционных средств клиентов Планирование подразумевает получение финансирования на –Приобретение – Усовершенствование --Замену 7

Источники финансирования: Коммерческие банки Крупнейшие финансовые посредники Обычно выдают краткосрочные кредиты (3-5 лет) Коэффициенты отношения кредита к стоимости контролируются Процент активов в виде кредитов на приобретение недвижимости ограничен установленным процентом от объема собственных средств 8

Источники финансирования: Коммерческие банки Страховые компании Фонды инвестирования недвижимости (REIT) Пенсионные фонды Инвестиционные банки Федеральное правительство 9

Мнение кредитора: Пять отличительных признаков Характеристика Возможности Условия Обеспечение Капитал 10

Мнение кредитора: Риск и доходность Риск –Рыночная стоимость недвижимости –Величина и надежность потока доходов Доходность –Годовая процентная ставка –Срок кредита Чем выше риск, тем больше требуемая доходность 11

Анализ объекта/проекта Анализ участка Анализ усовершенствований Анализ микрорайона Анализ региона Анализ налогов на недвижимость Экономический анализ Физический анализ 12

Анализ заемщика Тип субъекта Характеристика и репутация Послужной список Способности к управлению Финансовая устойчивость 13

Анализ аренды Описание арендаторов Способность арендаторов выплачивать арендную плату Положения договоров аренды, влияющие на арендную плату: сроки; фиксированная ставка; наличии жестких требований к Объекту и штрафных санкций, 14

Управление конкурсной массой Сторонняя организация управляет или продает активы компании, чтобы погасить долг перед кредитором Управляющие недвижимостью при управлении конкурсной массой должны выставить недвижимость на быструю продажу по стоимости, позволяющей выплатить остаток по кредиту –Внешний вид –Устранение нарушений –Аренда, аренда, аренда 15

16 Финансовые последствия скидок: Выкуп Выплата арендатору некоторой денежной суммы, чтобы прервать его договор аренды, если: –Этот арендатор больше не способствует успешной работе данной недвижимости –На эту площадь претендует другой арендатор –Арендная плата, которую владелец мог бы получать за данные площади, значительно выше арендной платы, выплачиваемой текущим арендатором

17 Финансовые последствия скидок: Выкуп Пример 6.1 Вы выкупаете предыдущий договор аренды нового арендатора, который истекает через 16 месяцев Ежемесячная арендная плата составляет $5,500 Доходность подобных инвестиций равна 10% Рассчитайте максимальную сумму, которую следует заплатить, чтобы выкупить этот договор аренды

18 Финансовые последствия скидок: Выкуп. Пример 6.1 N$ 0(ТС) 15,500 25,500 35, ,500 P/YR = 12 N = 16 I/YR = 10% ПЛТ = $5,500 ТС = ?

19 Финансовые последствия скидок: Выкуп. Пример 6.2 У вашего арендатора осталось девять месяцев с оплатой $60,000 в год по договору аренды площадей, которые сейчас стоят $105,00 в год Арендатор соседних помещений хочет расширить их за счет этих площадей, и вы должны сначала выкупить существующий договор аренды Текущая рыночная ставка дохода составляет 11% Рассчитайте максимальную сумму, которую следует заплатить, чтобы выкупить этот договор аренды

20 Финансовые последствия скидок: Выкуп. Пример 6.2 N$ 0(ТС) 13,750 23,750 33, ,750 P/YR = 12 N = 9 x 12 I/YR = 11% ПЛТ = $3,750 ТС = ?

Упражнение 6.1 Выкуп

22 Финансовые последствия скидок: Фактическая арендная плата при краткосрочной аренде Реальная арендная плата, полученная после корректировки установленной арендной платы с учетом скидок При краткосрочной аренде: Общий арендный доход ÷ Срок аренды –$800/месяц, один бесплатный месяц –$800 x 11 месяцев = $8,800 –$8,800 ÷ 12 месяцев = $ фактическая арендная плата за месяц

23 Финансовые последствия скидок: Фактическая арендная плата при долгосрочной аренде 1.Введите периодические денежные потоки 2.Учтите СДВ, рассчитав ЧТС 3.Рассчитайте равнозначные ежемесячные и годовые платежи в течение срока аренды При долгосрочной аренде:

24 Финансовые последствия скидок: Фактическая арендная плата Пример 6.3 Вы собираетесь предложить якорному арендатору 10-летний договор валовой аренды с годовой арендной платой в размере $ за квадратный метр и бесплатной арендой в течение первых 6 месяцев Требуемая ставка дохода владельца 10% Рассчитайте годовую фактическую арендную плату за квадратный метр

25 Финансовые последствия скидок: Фактическая арендная плата Пример 6.3 N$ 0(ТС) P/YR = 12 I/YR = 10% ЧТС = ? ПЛТ = ?

26 Финансовые последствия скидок: Фактическая арендная плата Пример 6.4 Ваш новый арендатор только что подписал 5-летний договор аренды, устанавливающий годовую арендную плату $170.00/кв.м. за помещение площадью 8,000 кв.м. Были сделаны следующие скидки –Скидка $75,000 на УА –Бесплатная аренда в первые 3 месяца –50% скидка на арендную плату в течение вторых 3 (трех) месяцев Требуемая ставка дохода владельца 11% Рассчитайте годовую фактическую арендную плату за квадратный метр

27 Финансовые последствия скидок: Фактическая арендная плата Пример 6.4 N$ 0(75,000) ,666,7. 656,666,7 7113, ,333.3 P/YR = 12 I/YR = 11% ЧТС = ? ПЛТ = ?

Упражнение 6.2 Фактическая арендная плата

29 Сравнение договоров аренды Анализ ДДП позволяет оценить долгосрочные договоры аренды даже при различных переменных параметрах Чтобы провести сравнение, переменные параметры сводятся к общему значению ЧТС или ВСД

30 Сравнение договоров аренды: Пример 6.5 Арендатор A: –$45,000 годовая арендная плата –$100,000 скидка на УА –5-летний срок Рассчитайте ВСД каждого предложенного договора аренды, чтобы определить, какое предложение выбрать Арендатор B: – $30,000 годовая арендная плата – $5,000 повышение в год – $95,000 скидка на УА – 5-летний срок

31 Сравнение договоров аренды: Пример 6.5 N$ 0(100,000) 145, , , , ,000 N$ 0(95,000) 130, , , , ,000 Арендатор AАрендатор B

32 Сравнение договоров аренды: Пример 6.5, продолжение Теперь предположим, что у Арендатора В более надежная деловая репутация Владелец предпочел бы Арендатора B Арендатору A Измените структуру договора аренды Арендатора B, чтобы ставка дохода владельца осталась равной 35%

Выполнение задания

34 Заключение Заполните формуляр оценки Проверьте записи по решению задач Задайте вопросы (если они есть)

35