13 сентября 2012г. Санкт-Петербург www.gvasawyer.ru ProEstate 2012 Требования к проектам при привлечении финансирования. Сецкая В.А., Президент GVA Sawyer. - презентация

1 13 сентября 2012г. Санкт-Петербург ProEstate 2012 Требования к проектам при привлечении финансирования. Сецкая В.А., Президент GVA Sawyer

2 Финансирование девелоперских проектов2 Динамика инвестиций в коммерческую недвижимость России Источник: GVA Sawyer

3 Финансирование девелоперских проектов3 Структура инвестиций

4 Финансирование девелоперских проектов4 Структура инвестиций по секторам Источник: GVA Sawyer

5 Финансирование девелоперских проектов5 Как видят девелоперский проект инвесторы и банки? Инвесторы оценивают риски!!! Юридические риски Риск концепции проекта Маркетинговые риски (риск невостребованности объекта или его объемов). Гипотетичность арендных ставок, соответственно, неопределенность денежного потока Неуверенность в типе/качестве арендатора и качестве арендного договора Реалистичность показателей. Какой сценарий брать за основу? Девелоперские / строительные риски, что делает неопределенными сроки и бюджет осуществления проекта. Качество девелопера/партнера. Риск не получить объект заданного качества и стандарта

6 Финансирование девелоперских проектов6 Иные значимые моменты для инвестора при принятии инвестиционного решения 1.География проекта 2.Сегмент недвижимости и перспективы его развития на рынке 3.Концепция проекта и формат объекта 4.Маркетинговые данные, подтверждающие концепцию и прогноз денежных доходов. 5.Объем инвестиций 6.Убедительная стратегия по снятию рисков.

7 Финансирование девелоперских проектов7 Влияние стадий проекта на принятие решения инвестором Необходимый статус земельного участка ИРД Проектирование Строительство Документ, определяющий параметры и спецификации объекта Экспертиза Сдача в аренду. Привлечение оператора

8 Финансирование девелоперских проектов8 К кому идти за инвестициями? Крупные девелоперские структуры Инвесторы, не работающие в сфере недвижимости Западные инвестиционные фонды Российские институциональные инвесторы типа пенсионных фондов, страховых компаний Банки

9 Финансирование девелоперских проектов9 Что необходимо банку для принятия положительного решения? Структурированный бизнес-план. Грамотная финансовая модель. Реалистичность показателей. Обоснованная и подтвержденная маркетингом концепция проекта. Предпочтительно, имеющая прецеденты и масштабируемая. Анализ рисков. Юридическая чистота прав на земельный участок и его застройку. Профессиональный девелопер, способный осуществлять надзор за проектированием, а также способный грамотно управлять процессом строительства. Высокое качество объекта, обеспечиваемое уровнем применяемых при строительстве материалов и технологий. Квалифицированный генподрядчик. Возможность привлечения к управлению зданием профессиональной компании. Приемлемый уровень доходности будущего объекта. Требуемый коэффициент покрытия долга.

10 Финансирование девелоперских проектов10 Основные условия кредитования Обеспечение по кредиту (ипотека земельного участка; залог имущественных прав на площади объекта; залог долей в уставном капитале заемщика; поручительства бенефициаров заемщика или третьих лиц; иное ликвидное обеспечение). Предоставление предварительных договоров аренды на определенный % площадей в объекте. Подтверждение вложения собственных средств в доле, оговоренной с банком (30-40%). Страхование строительно-монтажных рисков на сумму не менее залоговой стоимости имущественных прав с назначением банка выгодоприобретателем. Возмещенный НДС 100% направляется в погашение кредита. Возможность для банка одностороннего изменения процентной ставки (!).

11 Финансирование девелоперских проектов11 Основные параметры кредита Срок кредита (5-7 лет) Срок амортизации кредита (10-12 лет) Ставка (фиксированная или плавающая (3м Euribor + ? ) Коэффициент покрытия долга !( ) Каникулы при выплате процентов и тела кредита (чаще только на тело кредита). Платы за открытие кредитной линии, обслуживание кредита, пользование лимитом кредитной линии. Штрафы и неустойки (досрочное погашение, не выбор лимита, невыполнение условий…) Возможность рефинансирования на других условиях после завершения строительства и стабилизации денежного потока.

12 Финансирование девелоперских проектов12 Дополнительные гарантии успеха привлечения инвестиций Бизнес-план, сделанный консалтинговой компанией с именем. Маркетинг, сделанный профессиональной компанией, имеющей репутацию на рынке. Экспертное мнение /заключение по проекту, сделанное оценщиком, аудитором, финансовым консультантом с именем. Экспертное заключение имеющей вес юридической конторы. Наличие договоренностей (лучше договора) с оператором в гостиничном проекте, проектах развлекательной направленности. Наличие девелопера с репутацией. Подписанные предварительные договоры аренды. Договор с якорным арендатором. Форвардный контракт на покупку объекта.

13 Финансирование девелоперских проектов13 Москва, Санкт-Петербург Краснодар, Красноярск Т: +7 (495) Ф: +7 (495)