Рынок недвижимости России и перспектива его развития Рынок недвижимости России и перспектива его развития Крапин Александр генеральный директор аналитического агентства RWAY

Что такое рынок? В Международных стандартах по оценке содержится следующее определение: «Рынок представляет из себя среду, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям через механизм цен».

В Агентстве RWAY с конца 90-х годов прошлого века рынок определяют следующим образом: Рынок является сложной социальной системой, служащей для получения доходов и активов субъектами рынка На основании этого определения, построена наша модель рынка

Любой рынок состоит из следующих неразрывно связанных элементов рынка: –субъектов (участников, игроков) рынка, –объектов рынка, –«правил игры» на рынке. Важное замечание – рынок существует, только если существуют все его элементы. В этом своеобразном «триединстве» элементов рынка активной составляющей являются лишь субъекты рынка. Поэтому анализ деятельности именно субъектов рынка, причем в первую очередь субъектов управляющей подсистемы рынка, должен являться важнейшей составляющей работы исследователя рынка

Рынок, как сложная социальная система, в первом приближении состоит из следующих подсистем: –управляющей подсистемы; –производственной подсистемы; –подсистемы оказания услуг.

Всех субъектов (участников, игроков) рынка целесообразно разделить на две основных категории: Сильных игроков рынка Остальных участников рынка В свою очередь сильных игроков рынка целесообразно делить на следующие категории: Сильные игроки рынка федерального уровня Сильные игроки рынка субфедерального уровня Сильные игроки рынка муниципального уровня

Сильный игрок рынка представляет из себя корпорацию часто независимых юридических и физических лиц, которые проводят на рынке согласованные действия по максимизации доходов корпорации. В модели рынка, используемой в Агентстве, предполагается, что в состав сильных игроков рынка входят и представители управляющей подсистемы рынка.

Существует всего два основных метода регулирования рынка с помощью изменения «правил игры» на нем: Либерализация «правил игры» на рынке Социализация «правил игры» на рынке Все годы реформ управляющая подсистема рынка использует в основном либерализацию «правил игры» на рынке.

Основные «инструменты», используемые властью для регулирования рынка: Налоговая система Кредитно-денежная и финансовая система Таможенная система

Что такое кризис? Для большинства систем кризис является механизмом обновления, механизмом адаптации к новым условиям. Причем адаптации за счет корректировки структуры, а не за счет «физических потерь». С экономической точки зрения кризис является бизнесом сильных игроков рынка

Основные причины кризиса в мире Интересы сильных игроков мирового рынка и дефекты современной мировой финансовой системы - основные причины кризиса. Возможные основные причины кризиса в России Интересы сильных игроков российского рынка, их зависимость от сильных игроков мирового рынка, организация российской финансовой системы

Негативное и позитивное воздействие кризиса на рынок недвижимости Основные негативные факторы кризиса - ужесточение условий кредитования и формирование отложенного спроса, сокращение числа профессиональных участников рынка Основные позитивные факторы кризиса - приведение цен на рынке в соответствие с уровнем платежеспособного спроса

Что такое справедливая цена на рынке? стоимость единицы жилья равна среднемедианным доходам домохозяйства за три года до уплаты налогов 100 арендных платежей принимают в качестве как справедливой цены на рынке

Виды аналитиков рынка недвижимости аналитики рынка В2В и их основные задачи аналитики рынка B2C и их основные задачи

Пример докризисного прогноза ежегодных объемов строительства жилья Источник: Минрегион

Среднестатистическая продолжительность кризиса Среднестатистическая продолжительность мировых кризисов за последние 100 лет составляет порядка 6 лет Современный кризис станет самым масштабным за всю историю развития мира, его результатом должно стать контролируемое обрушение долларовой пирамиды, которая интенсивно создается с 1971 года (отмена обеспечения доллара золотом).

Основные тенденции на рынке недвижимости в кризисный период Снижение цен Снижение деловой активности Увеличение числа предложений на рынке Сокращение числа профессиональных участников рынка Повышение уровня вакантных площадей

Перспективы развития рынка недвижимости в годах Снижение объемов строительства жилья до и млн. кв. метров соответственно Снижение цен на 35-55% от максимальных значений (сентябрь 2008) Снижение деловой активности на 10-15% в год Увеличение числа предложений на рынке (соотношение покупателей и продавцов 1:15) Сокращение числа профессиональных участников рынка – до 50-60% Повышение уровня вакантных площадей до 25-30%

Перспективы развития рынка недвижимости в посткризисный период Рынок станет более сбалансированным, особенно по средней стоимости объектов рынка и средним доходам его субъектов Цены на рынке жилья снизятся минимум на 50-60% от максимальных значений (сентябрь 2008) Деловая активность возрастет в 2-3 раза Начнется восстановление объемов нового строительства жилья

В 49-ти российских регионах (из 89 регионов) полная себестоимость строительства жилья по вновь начатым проектам уже меньше 30 тыс. руб. за кв. метр, в 25 российских регионах цена выше этого значения максимум на 11%. Только в 15 российских регионах полная себестоимость жилья эконом-класса на 12% и более превышает рекомендованные федеральной властью значения. К числу регионов с наибольшими значениями полной себестоимости строительства жилья эконом-класса в первую очередь относятся регионы двух российских столиц.

Основные индикаторы «ценового дна» на рынке: Существенное увеличение числа заключаемых сделок (в разы) Близость цен предложений к уровню справедливой цены (максимум 1,5 ее значения)

Для подавляющего большинства участников рынка наиболее важными критериями развития рынка являются: информационная «прозрачность», понятные и безопасные юридические схемы заключения сделок, стабильность «правил игры». Современное состояние рынка недвижимости не отвечает ни одному из этих критериев. То есть, современный рынок не учитывает потребности подавляющего большинства участников рынка, а сформирован лишь для незначительной части его участников, которых наши эксперты относят к сильным игрокам рынка.

Чего в первую очередь не хватает российскому рынку недвижимости по сравнению с аналогичными рынками других стран мира? общепринятого в мире налога на недвижимость, исходя из рыночной стоимости налога на перепродажи существенного (примерно на порядок) сокращения сроков согласования ИРД защиты прав дольщиков (пример Республики Беларусь – обязательное страхование договоров) иных видов и форм кредитования на рынке, кроме ипотеки (стройсберкассы, кооперативы)

Благодарю за внимание! Вопросы? Контакты: Крапин Александр, генеральный директор аналитического агентства RWAY Крапин Александр, генеральный директор аналитического агентства RWAY