Спорные вопросы по результатам определения кадастровой стоимости. Юридические аспекты. Зверева Светлана, старший юрист самарского представительства март 2013 года

Правовое регулирование оценки земли Правовое регулирование закрепляет 2 модели оценки (ст. 66 ЗК РФ): 1) установление кадастровой стоимости земельных участков в процессе ГКО (с использованием главным образом методов массовой оценки); 2) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается = его рыночной стоимости. «Закрепление в ст.66 ЗК РФ двух моделей исчисления КС вызвано сложностью стоявших перед законодателем задач в условиях несформированного рынка земли в РФ,…не предполагает произвольного характера определения налоговой базы по земельному налогу (Определение КС РФ от О-О).

Кадастровая стоимость и ГКО земель Важнейшее значение - ГКОЗ проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, а кадастровая оценка является частью общей системы стоимостной оценки имущества, регулируемой ФЗ N 135-ФЗ. Специальный статус- государственная, в исключительной компетенции государства. Решение о проведении очередной оценки принимается органом власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта, органом местного самоуправления. Специальное назначение (ст. 36, п. 5 ст. 65 ЗК РФ, ст. 390 НК РФ), используется: - для целей налогообложения (земельный налог), - при определении арендной платы за пользование земельными участками; -при определении выкупной стоимости земельного участка. !!! Проблема актуализации данных КО. Нет механизма оперативного уточнения КС, предполагающего приведение ее в соответствие с рыночной. Цель ГКО- сформировать налоговую базу на несколько лет вперед. ГКО проводится не реже чем один раз в 5 лет (ст ФЗ).

Кадастровая и рыночная стоимость объектов оценки обозначены как разные виды наряду с иными, устанавливаемыми в процессе оценочной деятельности (ст. 3 ФЗ 135-ФЗ). Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой может быть отчужден объекта оценки на открытом рынке… Кадастровая стоимость- рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки…( ФСО N 4 "Определение кадастровой стоимости»). !!! Проблема- в основу оценочных отношений положен принцип соответствия кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости, но отражение этого принципа в правовом регулировании отсутствует, нет : - презумпции равенства кадастровой и рыночной стоимости; - презумпции безусловной их сопоставимости; - нет указаний, что КС не должна превышать рыночную стоимость. Тождественность устанавливается только в случае оспаривания! Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Правила определения кадастровой стоимости Кадастровая оценка-часть общей системы стоимостной оценки имущества: регулируется Законом 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ». Законом от N 167-ФЗ включена новая глава «Гос. кадастровая оценка». Установлены: - понятие кадастровой оценки; - перечень участников отношений по кадастровой оценке; - обязательное страхование ответственности оценщика; - порядок проведения экспертизы отчета об определении КС; - порядок рассмотрения споров о результатах определения КС; - порядок формирования фонда данных ГКО. Под кадастровой стоимостью для целей 135-ФЗ понимается стоимость, установленная в результате: 1)проведения ГКО +2)либо рассмотрения споров о результатах ее определения.

ГКО- совокупность действий, включающих: - принятие решения о проведении ГКО; - формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО; - отбор исполнителя работ ; - определение кадастровой стоимости и составление отчета; - экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости; - утверждение результатов определения кадастровой стоимости; - опубликование утвержденных результатов определения КС; - внесение результатов определения кадастровой стоимости в ГКН. Результат оценки- итоговая величина стоимости объекта. Обязательность применения для установленных законом целей. Понятие ГКО (ст Закона 135-ФЗ)

Налогоплательщики обязаны самостоятельно обеспечивать себя сведениями о КС посредством получения сведений через Интернет ( либо путем подачи письменного запроса (Порядок доведения КС зем.участков до сведения налогоплательщиков, утв. Постановлением Правительства РФ от N 52). Порядок получения сведений, внесенных в ГКН: 1. С 1 января 2011г.- при личном обращении запрос представляется в любой орган кадастрового учета независимо от места нахождения объекта недвижимости (п.6 Порядка предоставления сведений, внесенных в ГКН, утв. Приказом МЭР РФ от N 75). 2. Сведения о КС земельного участка в виде кадастровой справки могут быть представлены по запросам любых лиц бесплатно (ч.13 ст.14 ФЗ 221-ФЗ «О ГКН», Приказ МЭР России от N 530). Доведение результатов оценки до налогоплательщиков

Разъяснения результатов ГКО осуществляет Управление Росреестра по субъекту РФ (п. 13 Адм. регламента ФАКОН по исп-ю функции "Организация проведения ГКОЗ» от N 215): - как в отношении общих результатов последней ГКОЗ определ-й категории (через СМИ), - так и в отношении результатов кадастровой оценки участков (по обращениям). При этом указываются порядок определения и конкретные значения факторов стоимости, приводятся расчеты с использованием модели КС. Утвержден Порядок ведения фонда данных ГКО и предоставления сведений из фонда, сведения являются открытыми и общедоступными (Приказ МЭР РФ от ). * В целях выявления оснований для пересмотра заявитель вправе обратиться к заказчику работ и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости (ст ФЗ). Проверка правообладателем правильности расчета кадастровой стоимости

Что оспаривалось в судах ранее? - законность нормативного акта об утверждении результатов определения кадастровой оценки - недостоверность результата ГКО объекта, действия Росреестра по формированию недостоверных сведений о КС объекта - действия оценщика и достоверность результатов оценки Споры, возникшие при проведении ГКОЗ, рассматриваются в судебном порядке (п.12 Правил проведения ГКО, утв. Постановлением Правительства РФ от ).

Механизм оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (ст Закона об оценке): - в судебном порядке (арбитражный суд); - в административном порядке (комиссия по рассмотрению споров о результатах определения КС) в течение 6 мес. с даты внесения в ГКН ("Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров…»,утв. Приказом МЭР России от ). - решение комиссии также может быть оспорено в арбитражный суд. !!! Инициирование способов оспаривания зависит от волеизъявления заявителя. Основания для пересмотра результатов кадастровой стоимости в комиссии: 1)недостоверность сведений об объекте недвижимости. Виды решений: - об отклонении заявления, - о пересмотре КС. 2)установление в отношении объекта рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его КС. Основание: Отчет о рыночной стоимости. Вид решения: об определении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости.

Судебный порядок рассмотрения требований Предмет требования: установление КС объекта в размере его рыночной стоимости и внесение соответствующих изменений в сведения о кадастровой стоимости в ГКН. Субъекты требования (заявители): 1) ФЛ и ЮЛ, имеющие основание заинтересованности: результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности; 2) органы государственной власти, местного самоуправления в отношении объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Подведомственность. Споры в подведомственности именно арбитражных судов. Характер спора. Исковое заявление к органу кадастрового учета, рассматривается по общим правилам искового производства. Требования не могут рассматриваться по правилам гл. 24 АПК РФ «Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов…». Механизм защиты. Постановление Президиума ВАС РФ от N 913/11. Не позволяет «обнулить» стоимость объекта!

Привлечение оценщика к процедуре оспаривания Проведение оценки объектов является обязательным в случае возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при проведении оценки объектов в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы (ст. 8 ФЗ от N 135-ФЗ). Участие оценщика и СРО в оспаривании кадастровой оценки: -подготовка отчета об оценке в досудебном порядке; -судебная экспертиза по установлению стоимости; -экспертиза отчета об оценке. * Возможность привлечения оценщика к процедуре налогообложения: прямое указание на привлечение оценщиков в рамках налогообложения имеет место в рамках ст.ст , 250, 257, 277 НК РФ..

Оценка доказательств Презумпция достоверности любого отчета об оценке (ст.12 ФЗ 135-ФЗ). Данные ГКО не могут игнорироваться: суд в любом случае должен рассмотреть в качестве доказательств 2 отчета (о кадастровой оценке и об индивидуальной рыночной оценке). Презумпция оспоримости сведений отчета при наличии спора (ст.13 ФЗ 135-ФЗ). Практика судов: 1)Заключение СРО не является обязательным, однако заявитель праве воспользоваться нормами ст ФЗ 135-ФЗ, предусматривающими проведение экспертизы отчета оценщика. При наличии существенных расхождений (по аналогии с административным порядком) суды рекомендуют проводить экспертизу отчета (Постановление ФАС ПО от по делу N А /2011). 2) Если ответчик не оспаривает данные отчета о рыночной стоимости. Обстоятельства, на которые ссылается одна из сторон, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств (ч. 3.1 ст.70 АПК РФ, Постановление ФАС ПО от по делу N А /2011). 3)При отсутствии экспертного заключения отчет оценщика не может считаться достаточным доказательством установления РС ЗУ (Постановление ФАС УО от по делу А /2012).

Порядок отражения результата изменения сведений о КС Принцип ведения ГКН: непрерывность актуализации содержащихся в нем сведений (ст. 4 ФЗ от г. N 221-ФЗ "О ГКН"). В ГКН подлежат включению сведения о КС объекта недвижимости, в т.ч. дата утверждения результатов определения такой стоимости (ч.2 ст. 7 ФЗ от N 221-ФЗ). Орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в т.ч. и о его кадастровой стоимости; при этом, в качестве основания к обязанию учета изменений объекта недвижимости, указано решение суда (ч.3,4 ст. 16 ФЗ от N 221-ФЗ). Установление судом РС объекта должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой КС в ГКН с момента вступления в силу судебного акта (Пост-ние Президиума ВАС РФ от N 913/11). В течение 10 р.дн. с даты получения сведений о КС орган кадастрового учета вносит их в ГКН (ст ФЗ). Способ защиты в виде оспаривания результатов КС не позволяет «обнулить» стоимость объекта!

Судебная практика (о дате установления стоимости) В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (ст ФЗ 135-ФЗ). Примеры судебной практики толкования вопроса о дате установления стоимости: «Установление судом рыночной стоимости ЗУ должно являться основанием для обязания внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в ГКН с момента вступления в силу судебного акта. Следовательно, требование об установлении судом рыночной стоимости с иного момента (в данном случае с ) не соответствует вышеуказанной позиции» (Определение ВАС РФ от N ВАС-17879/12). «…Суд отказал в удовлетворении требования об установлении стоимости с , поскольку новые учетные записи вносятся в ГКН по состоянию на текущую дату, и включение каких-либо сведений на прошедшую дату не предусмотрено (Постановление ФАС ПО от г. по делу N А /2011).

О перспективах изменения механизма оспаривания… Проблема! Работа судебных органов и комиссий может превратиться в дублирование самой кадастровой оценки. Мнение Минэкономразвития России: «Законодательством не предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, определенной индивидуально, путем, отличным от судебного оспаривания и оспаривания в комиссии, например путем подачи соответствующего заявления. В настоящее время не рассматривается такая возможность…, целесообразна только после закрепления на законодательном уровне механизмов, направленных на недопущение злоупотреблений со стороны заинтересованных лиц в манипулировании процедурами пересмотра кадастровой стоимости, а также проведения анализа применения на практике этих механизмов (Письмо МЭР РФ от N Д06-428).

Спасибо за внимание! Самара, , ул. Ново-Садовая, д. 14 А Телефон: (846) Факс: (846) Киров (8332) Москва (495) Нижний Новгород (831) Тверь (4822)