Внешторгбанк, Финансирование развития недвижимости, жилищно- коммунальной и транспортной инфраструктуры Сергей Баёв Вице-президент ОАО Внешторгбанк Инвестиционный Форум Чувашской Республики 24 июня 2005 г., Чебоксары

Внешторгбанк, 2 Финансирование Недвижимости: Актуальные вопросы 2005 Потенциал роста рынка снижается при увеличении объема рынка -> Рост спроса и предложения. Но, … Предложение объектов под Доходность ~ 12-13% при ожиданиях Инвесторов ~ 15-16% в год. Макроэкономика -> удлинение сроков окупаемости проектов -> обострение внутренней конкуренции, консолидация и активизация крупных застройщиков Приоритеты строительства - жилье в «Золотой миле», офисные и торговые центры, инфраструктура «сетевого» бизнеса, логистика, однако управление строительными решениями и недвижимостью важнее -> интерес к «Сити»- проектам в региональных центрах … Повышение инвестиционных рейтингов, изменения в законодательстве -> Ускоренный рост и изменение структуры пассивов институциональных инвесторов -> Неразвитость финансовых инструментов для вложений Важна стабильность законодательной базы и процедур поручения прав в регионах. Отсутствие льгот и стандартизация требований при реализации программ девелопмента \ ре-финансирования -> только в плюс …

Внешторгбанк, 3 Инвестиционная стратегия: Доход\риск + Типы инвесторов Доход, CF/NAV, % Риск, стандартное отклонение, % 12 | 6 - Лизинг офисов\торговых площадей 16 | 13 - Массовое жилье 10 | 14 - Промышленные зоны 16 | 16 - Досуговые сети 17 | 15 - Офисные комплексы 15 | 18 - Гостиницы 14,5 | 12 - Торговые площади 20 | 24 - Права на развитие грин-филдов 22 | 28 - Права на развитие браун- филдов 11 | 6 - Инфраструктура и гос.нужды 6 | 1,5 - Гос.долг Life Non-life Pension Opportunity - CREITs Муниципалитеты Банки Спекулянты Корпорации: growth Корпорации: пользователи Розница: пользователи Источники: Ассоциация инвесторов, MосПроект, Система Галс, Интеко, Тема, Knight Frank, Stiles & Riabokobylko,Capital Group, Colliers, JonesLangLassale

Внешторгбанк, 4 Работа в рамках инвестиционно-строительных консорциумов Застройка жилыми кварталами в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Самаре, Ставрополе, Волгограде, Киеве, других регионах. От 100 тыс.кв.м. и\или 600 млн. руб. кредитного финансирования по стадиям. Совместная работа Инвестиционного блока, Клиентских управлений, подразделений по потреб.кредитованию в филиалах Внешторгбанка Продукт Консорциума Качественное жильё квартальной застройки с улучшенной функциональностью, планировкой Возможность синдицирования ипотечных и лизинговых программ с другими институтами: Национальная ипотечная компания, Газпромбанк, Сбербанк, Промстройбанк, Промсвязьбанк, Петрокоммерц, АИЖК. Минимальная себестоимость строительства и последующей эксплуатации недвижимости < - новые материалы и строительные решения, установка систем комплексного учета коммунальных услуг, полный перечень коммунальных, телекоммуникационных и социальных услуг Корпоративные клиенты: крупные корпорации (Роснефть, Газпромнефть, Лукойл, Алроса, и ведомства (Минобороны России, ФДА России и др.), в том числе, через ЗПИФы Строительство жилья и ипотечное кредитование

Внешторгбанк, 5 Организационно-функциональные условия девелопмента СубъектыПредварительные участникиРоль и условия взаимодействие Инвестор\Со- инвестор в капитал Девелопер и\или с Со-инвесторами аренда участка и эксклюзивные права на строительство + функция Заказчика на всю Программу! Кредитор\ (мезонинное финансирование) Внешторгбанк и\или сторонние кредитные организации Члены Синдиката могут участвовать в качестве Со- инвестора в Капитал Агент, Маркетинговая концепция DTZ, Colliers, Cushman&Wakefield, GVA Sawyer, JonesLangLaSalle, Knight Frank, Noble Gibbons, др. Проведение тендера на Агента по каждому из Объектов. Условия вознаграждения – не более 1/12 от суммы Договора аренды при сроке не менее 3-х лет Архитектурно- строительное решение и стройка Европейский и\или российский проектный институт Тендер на Агента по каждому из Объектов Адресной программы. Условия Затрат на проект – не более 40 Евро на кв.м общей площади. Независимый тех.надзор ! Управляющая компания Аффилированная с Девелопером, или международный оператор В тендере на УК - представители Банка. Условия вознаграждения УК – < 8% от ДВД, < 30% от превышения ДВД к Плану

Внешторгбанк, 6 Собственники коммерческой недвижимости: Система, Крокус, Гарант, Торговый квартал, Виктор и Ко, ДиамантГрупп, Капитал-Групп, Мирекс, Энка, Синдика-О, Атлант-М и др. - > реализация и\или получение ликвидных форм владения через 1) зПИФ недвижимости, 2) портфель коммерческой ипотеки. Традиционные инвесторы и со-инвесторы: Сбер, ВТБ, ММБ,МКБ, МПБ, РосБанк, АльфаБанк, Раффайзенбанк; Российские «нишевые» банки: («кэптивные», региональные, в особом состоянии и др.) «Новые» инвесторы: Газфонд, РОСНО, Росгосстрах, НПФ Электроэнергетики и другие; WL Immobilen, Euroрypo, DB Real Estate, Euro hypo, Aareal, HSH, Nationwide, Parigi, Generale, RBS, ING Real Estate, Heitman, GE Capital - только у ВТБ > 1.2 млрд.eвро от со-инвесторов в недвижимость и инфраструктуру Примеры формирования портфелей: пока на первичном рынке Девелопер более 6 ТРК ~ тыс.квм. каждый в рег. центрах с рынком ~ тыс. потребителей Сбалансированный портфель в регионе (логистика\офисная\торгово-развлекательная) > 250 млн.Евро Портфель «интеллектуальных» складов (НЛК, AIG, PGP, Кулон, SVT) – > 200 млн.Евро Портфель одного Клиента : рефинансирование девелопера - > 100 млн.долл. Рынок Продукта: «Девелопмент + Рефинансирование»

Внешторгбанк, 7 Управление рисками девелопмента и рефинансирования Сбалансированность объектами: Малые офисные объекты интересны лишь в сочетании с другими бизнес-функциями Сбалансированность участвующих сторон: российские И(!) зарубежные инвесторы + инфраструктура: Аудитор, Оценщик, Юрист, Спецдепозитарий\Спецрегистратор (для ПИФа) -> Затраты на владение недвижимостью как собственностью и капитальным активом могут различаться в разы Нужен аудит ДО введения в эксплуатацию - для расчета резерва на замещение, будущих эксплуатационных затрат и др. Дополнительные риски правового характера (214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…») в работе с со-инвесторами Анализ разрешительных условий на этапе строительства, условия получения разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, условия государственной регистрации, согласие кредитующего Банка и т.д. Сервитуты прав на возводимый объект ( в залоге у третьих лиц – дольщиков) -> затруднителен маркетинг объекта во время строительства. -> снижение экспозиционного периода и увеличение времени на рефинансирование Ожидание правового режима ПИФа как «юр.лица» для работы с НДС, Налогом на имущество и землю

Внешторгбанк, 8 Достройка Комплекса в «Сити» крупного города

Внешторгбанк, 9 Реформа ЖКХ, возможности регионов и малой энергетики Сокращение коммерческих и технологических потерь в системе ресурсогенерации Инструментальное подтверждение балансов энергоснабжения и водоснабжения Прозрачность местного самоуправления и РЭК в структуре затрат на производство производимых и распределяемых ресурсов Переход от нормативного к сквозному фактическому учету энергоресурсов и оперативный контроль по экономическим критериям генерации энергоресурсов Дополнительные возможности после ратификации Россией Киотского протокола Внедрение энергосбережения -> уменьшение выбросов (до 30% от общих потерь) -> Получение Администрациями субъектов РФ депозитов в уполномоченный банк в качестве уплаты за созданные квоты. Снижение сроков окупаемости проектов в среднем на 25%. (!) Особенно важно для инновационных проектов ( Пример: производство нефти из сланца на ОАО «Ленинградсланец» - до 8 млн.долл на комплекс или 100 млн.$ на программу по Северо-Западу ->инновационная утилизация до 1.3 млн.тонн сланцев в год.)

Внешторгбанк, 10 ЖКХ: учет распределения и сбыта в энергетике Сочетание положительных социально-экономических целей с финансовой и технико- экономической целесообразностью Улучшение обслуживания малоимущих, Управление бюджетом при компенсации льгот Повышение эффективности средств, выделяемых на эксплуатацию и модернизацию ЖКХ, Снижение дебиторской задолженности за оказанные жилищно-коммунальные услуги Формирование конкурентного рынка сбыта энергоресурсов, Формирование экономически обоснованных цен и тарифов на ЖКХ Вменение потребителям задачи экономии потребляемых услуг Главное для Кредитора модернизации: Неоспоримая система учета «с одного счетчика» обязательств за поставленную энергию и коммунальные услуги Высокая себестоимость ЦКУ и передачи данных (40-60 млн.$ только по электроэнергии Туле, Иркутске, Нижнем Новгороде, Рязани и др. в крупных городах) -> Целесообразно делать по всем видам ЖКХ-услуг Использование новейших технологий, математических и аппаратных решений в массовом порядке –> комбинирование импортных и российских решений и повышение инвестиционного интереса к электротехническим предприятиям Привлечение инвестиций в создание высокотехнологичной инфраструктуры сбыта Секьюритизация денежных потоков Не только Реакция на процессы реформирования в электроэнергетике, сколько Прорыв в технологическом развитии ЖКХ–корпораций -> ПОЯВЛЕНИЕ Intrinsic Value

Внешторгбанк, 11 Автоматизация сбыта коммунальных услуг и ресурсов + расчетно-кассовое обслуживание Счета Услуга 1….50 Услуга 2 …..10 Услуга 3…..11 Услуга 4…45 Услуга 5…25 Счета Услуга 1….50 Услуга 2 …..10 Услуга 3…..11 Услуга 4…45 Услуга 5…25 Выпуск и доставка счетов Приём и распределение платежей водоснабжение теплоснабжение электроснабжение газоснабжение Расчёт за услуги Расчётно-аналитический центр Информационно- сервисное обслуживание Раздельный учёт предоставленных и потребленных услуг Учёт льгот и субсидий Учёт дебиторской задолженности Контроль оплаты услуг Претензионная работа ПОТРЕБИТЕЛИ: ЖКХ, ФОРЭМ, РЖД, Газпром, Транснефть и другие ПОСТАВЩИКИПОСТАВЩИКИ ЗАГС Паспортный стол БТИ Органы соц. защиты Кредитные организации (тендер в субъектах РФ) Рег. палата Органы УМНС Военкомат Пенсионный фонд Финансирование модернизации

Внешторгбанк, 12 Реформа ЖКХ, возможности регионов и малой энергетики Рынки: города Московской области, Санкт-Петербург, Самарской области, Башкирии, Оренбургской области, Ставропольского края и других регионов (включая «полярные») Решение: Газопоршневые теплоэлектростанции или ГТУ: Производитель: «Невский Завод» (SIEMENS, Россия), GE JENBACHER (Австрия), Caterpillar (США), Kawasaki, Mitsubishi (Япония), предприятия группы «Пермские Моторы», ОАО «Звезда-Энергетика». По опыту установки в 2002 году в Башкирии, Ставрополя срок службы оборудования более 20 лет, Окупаемость – 6 лет. Пример: г.Буденновск (140 тыс) и г.Похвистнево (120 тыс) Стоимость каждого проекта (разработка проекта, приобретение оборудования, строительство зданий, подведение коммуникаций) - 14 млн.долл. Стоимость оборудования - 10 млн.долл. Мощность: 1) электрической энергии в объеме 12 мегаватт/в час (105 тыс мегаватт/в год),2) тепловой энергии в объеме до 20 Гкал/ч. Объем необходимой городу электроэнергии – 15 мегаватт/час Окупаемость - 5 лет, включая период изготовления, монтажа и пуска оборудования. Проекты поддерживаются Администрациями -> и федеральным бюджетом … Со снятием кросс-субсидирования услуг и внедрением 3-летних тарифных планов появляется мотивация у значительно большего числа регионов... -> …- > …

Внешторгбанк, 13 Минфин России Администрация региона Управляющая компания (SPV) 50% \ 50% Пункты взимания платы за проезд Генеральный заказчик Инвестиции в строительство Передача Объекта в платную эксплуатацию Перечисление платы за проезд Придорожная инфраструктура Доходы от аренды Плата за право деятельности Обслуживание долга (гарантии) Кредит !!! – НУЖНО Решение бюджетной части финансирования на ВЕСЬ период строительства – Через Инвест.Фонд РФ Транспортная инфраструктура: Потенциал реализации растет, но … Перечисление прибыли от эксплуатации Погашение Выплаты Генеральный Подрядчик Источники по секьюрити зации ЕБРР, Calyon, LGT, Deutsche Investment Trust, Ford Pensions …

Внешторгбанк, 14 Карта операций ФилиалыАссоциированные банки Дополнительные офисы Планируем ые AUSTRIA ITALY GERMANY UKRAINE SWITZERLAND BELARUS CYPRUS ARMENIA GEORGIA GREAT BRITAIN FRANCE MOLDOVA ВТБ - «Инвест.Портал» для российского и мирового фин.рынков Б анки-партнёры

Внешторгбанк, 15 ECA-финансирование + Проектное и торговое финансирование + Лизинг Продажа непрофильных активов с одновременной консолидацией в других направлениях «Сезонное» размещение облигаций Факторинг и секьюритизация прав требования, потоков от эксплуатации недвижимости Экспансия «отобранных» точечных сервисных решений с ИнвестФондом РФ Расширение российского бизнеса на зарубежных рынках IPO? Приватизация? ГЧП? … Залог успеха - поставить «нестандартные» сделки на конвейер, + не high tech в инвестициях, а снижение затрат при подготовке и реализации Операций. Инвестиционный бизнес: перспективы развития в 2005 – 2006 …

Внешторгбанк, Внешторгбанк, Инвестиционный блок Москва, ул. Новослободская д. 41 Tel +(7095) , Fax (+7095) Надеемся, что лаконичное изложение позиции Инвестиционного блока Внешторгбанка лишь усилило Вашу уверенность в процессе Развитие Инфраструктуры для трансформации в КапиталЪ Сергей А. Баёв, СFA CIIA Ph.D.