Немецко-российский пилотный проект Пилотный проект энергосберегающей санации жилого панельного дома в Санкт-Петербурге Пилотный проект энергосберегающей санации жилого панельного дома в Санкт-Петербурге

Структура презентации Идея проекта Описание жилого дома Перечень мероприятий по комплексной, энергосберегающей санации Стоимость комплексной, энергосберегающей санации Схема финансирования Сотрудничество немецких и российских партнёров по проекту Графика проведения строительно-монтажных работ Подготовка ТСЖ 1160 к проекту Выводы и рекомендации из пилотного проекта

Идея пилотного проекта: Создание совместного немецко-российского пилотного проекта санации в рыночных условиях Проектирование, проведение и финансирование энергосберегающей санации типичного многоэтажного жилого дома с типичной структурой жильцов, в актуальных российских общих условиях, в соответствии с немецким техническим стандартом, без отселения жильцов Создание совместного немецко-российского пилотного проекта санации в рыночных условиях Проектирование, проведение и финансирование энергосберегающей санации типичного многоэтажного жилого дома с типичной структурой жильцов, в актуальных российских общих условиях, в соответствии с немецким техническим стандартом, без отселения жильцов

Идея пилотного проекта: Комплескное решение – с учетом технических, финансовых и социальных параметров санируемого жилого дома Проект направлен на санацию общедолевой собственности, без отселения жильцов Совместный немецко-российского пилотный проект помогает открыть путь к серийной санации возведённого промышленными методами жилищного фонда Комплескное решение – с учетом технических, финансовых и социальных параметров санируемого жилого дома Проект направлен на санацию общедолевой собственности, без отселения жильцов Совместный немецко-российского пилотный проект помогает открыть путь к серийной санации возведённого промышленными методами жилищного фонда

Инженерное бюро (IPB.B), Берлин

Данные пилотного объекта Собственник: ТСЖ 1160 Адрес: Индустриальный проспект, дом 1 корпус 2 Серия: крупнопанельная, 137 Число этажей: 12 Год строительства: 1984 Общая площадь: ,00 m² Число квартир: 214

Общие результаты анализа дома Анализ состояния здания и его инженерно-технических систем, а также анализ объёма поставленной энергии позволяют сделать следующие выводы: Дом подлежит срочной санации - значительное потребление и потери энергии и ресурсов Дом может быть санируем Необходимо в целях обеспечения сохранности дома провести мероприятия по надземной надстройке и инженерным системам, прежде всего энергосберегающие мероприятия Пора поднять комфорт проживания по квартирам на современный уровень Техническое состояние дома и объём общей площади позволяют проведение санации в условиях относительно приемлемой стоимости Будет достигнут сравнимо высокий эффект энергосбережения

Мероприятия комплексной санации панельного дома энергосберегающие мероприятия: + утепление крыши и технического этажа + дополнительная теплоизоляция фасада + замена окон + утепление перекрытия подвала + замена снабжения теплом и горячей водой + замена вентиляционной установки и возможно монтаж установки рекорпорации

Мероприятия комплексной санации дома Не-энергосберегающие мероприятия: уплотнение покрытия кровли ремонт или замена балконов/лоджий капремонт подъездов капремонт лестничных клеток замена санитарно-технического оборудования замена плит по кухням и ванным комнатам замена входных дверей в квартиры

Итак - критерии выбора мероприятий: энергосберегающие мероприятия не-энергосберегающие, но технически необходимые мероприятия а также мероприятия по: общей собственности индивидуальной собственности

Стоимость санации (по состоянию г.) руб руб. (дополнительные расходы (13,5 %) Общая стоимость санации, вкл. дополнительные расходы, в Евро: 2,7 млн. = 254 Евро/кв.м общей площади или Евро/квартира (52 кв.м) Источник: Данные IPB.B GmbH

Затраты Общедолевая собственность Частная собственность на жилое помещение Мероприятие без учёта дополнительных расходовЕвро% % 1 Крыша % %0,00 2 Фасад дома % %0,00 3 Балконы ,16% % Подъезд % %0,00 5 Лестничная площадка и вход % %0,00 6 Подвал / технический этаж % %0,00 7 Окна квартир % % Двери квартир %0,00100% Изменение горизонтального Разреза %0,00100% Санация квартир %0,00100% Санитарно-техническое Оборудование % % Отопление % % Вентиляция % % Электрооборудование % % Благоустройство придомового участка % %0,00 Сумма

Первостепенное значение: энергосберегающие мероприятия Стоимость энергосбрегающих мероприятий: Евро (без доп. расх.) = 100,80 Евро/кв. м общей площади = Евро/квартира (52 кв.м)

Для сравнения: стоимость энергосберегающих мероприятий одной кваритры в балтийских странах и Германии (источник: проект ЕС BEEN)

Строительная цена за кв. м. (в евро) новой квартиры Строительная цена квартиры (50м²) в ЕВРО Для сравнения затраты на санацию (в процентах) Чистые строительные затраты (себестоимость) Простой стандарт; класс C < 28 Средний стандарт, класс B < 17 Стандарт люкс, класс A < 11

Схема финансирования проекта санации (по состоянию г.) Общая стоимость санации: 2,7 млн. евро Финансирование мероприятий по общей собственности: 95 % субсидии в соответствии с ФЗ от г. 185 ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ» = + 5 % собственные средства собственников- настоящий подарок! по индивидуальной собственности: 100 % собственные средства (окна, санитарные объекты)

Предложение собственникам жилья о финансировании мероприятий по индивидуальной собственности Льготный кредит из Германии: Размер кредита около процентная ставка 7 % погашение кредита в год 5 % срок кредитования 12 лет средняя кредитная нагрузка на 1 кв. м. в год: около 7,78 = 265 рублей средняя кредитная нагрузка на квартиру в месяц: около 32,60 = рублей

Энергосбережение как источник финансирования Эффект энергосбережения в результате проведения полного пакета энергосберегающих мероприятий, в т.ч. благодаря новым окнам: около 50 % Ежемесячная экономия энергии - около 17,00 = 578 рублей (цены 2008г.) Расходы на тепловую энергию в РФ за последние три года выросли на 46 % Если расходы на энергию с учетом предполагаемой инфляции в размере 10% будут продолжать расти, энергосбережение по истечению срока кредитования 12 лет (до 2020 г.) составит около 53,35 тыс., что примерно равно 1.813,90 рублей (при первоначальной экономии энергии в размере 17,00 в месяц)

Ежемесячная дополнительная нагрузка для собственников в соответствии с выше названными предпосылками Ежемесячная первоначальная кредитная нагрузка (2008 г.) 32,60 = 1.108руб. минус первоначальная экономия энергии 17,00 = 578 руб. минус первоначальные расходы на ремонт 3,00 = 102 руб. Ежемесячная дополнительная нагрузка 12,60 = 428 руб.

Схема финансирования проекта санации Выводы: Нагрузка в результате растущих расходов на энергию будет сокращена благодаря энергосберегающей санации. По завершению комплексной санации отчисления на капремонт в размере 102 рублей в месяц могут использоваться для рефинансирования, так как в период рефинансирования едва ли возникнут расходы на капремонт. Таким образом, на основании имеющихся расчетов взнос на рефинансирование в размере 20 на квартиру в месяц является реальным. В условиях роста доходов сокращается остающаяся кредитная нагрузка по отношению к имеющемуся доходу. После санации возрастет рыночная стоимость квартиры. Финансирование и рефинансирование энергосберегающей комплексной санации жилого дома ТСЖ 1160 можно представить с привлечением государственной поддержки в соответствии с 185 законом, в случае если поддержка санации будет происходить по рыночным ценам.

Схема финансирования проекта санации- - вопросы реализации Возможности финансирования для домашних хозяйств с низким доходом: Обеспечение платежеспособности домашних хозяйств с низким доходом возможно достичь за счет инвестиционных жилищных дотаций Возожно использование процедуры, связанной с ежемесячным расчетом коммунальных расходов на каждого получателя услуг

В рамках немецко-российского пилотного проекта был предложен немецкий ноу-хау: Менеджмент крупного проекта санации многоэтажного жилого дома с учётом: комплекса технических, финансовых и социальнх факторов комплексного проектирования мероприятий по надземной надстройке и инженерным системам менеджмента качества работы с собственниками, финансирующих санацию

Кооперация немецких и российских проектировщиков Координатор проекта (по желанию правления ТСЖ 1160 – немецкий специалист): консультирует правление ТСЖ 1160 и действует по его поручению координирует проведение проектных работ принимает на себя планирование финансового бюджета, контроль сроков и расходов, принимает работы

Кооперация немецких и российских проектировщиков Подряд на генеральное проектирование получает российская организация, член саморегулирующей организации (СРО) Она осуществляет и методическое руководство специализированными подрядными фирмами на стройке. Было предложено, чтобы немецкая проектная организация консультировала российского партнёра на всех этапах проектирования.

Кооперация немецких и российских партнёров В связи с проведением проекта были внесены предложения по обучению персонала, в частности, будущих «менеджеров по санации жилых домов». (процесс обучения уже используется в рамках программы KOPREA в Литве)

График работ: подготовка проекта - 28 суток, проектирование суток, проведение строительных работ – 117 суток

Подготовка товарищества собственников жилья 1160 к проекту санации Принятие 2 решений в соответствии с ФЗ от г. 185 ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ» и о привлечении кредита, то есть выбрана модель проведения мероприятий по общей собственности (ФЗ 185) + санация индивидуальной собственности (кредит)

Подготовка товарищества собственников жилья 1160 к проекту санации Работа с собственниками/жильцами в соответствии с уставом ТСЖ Регулярное обсуждение проекта с правлением ТСЖ Презентация проекта и дискуссия на общем собрании г. Учреждение бюро по работе с жильцами в самом доме (цели: достичь понимания и согласия собственников, помощь жильцам,обеспечить бесперебойное проведение строи-монтажных работ) Окончательное решение принимает общее собрание!

Дискуссия о проекте в декабре 2006 г.

Решения, принятые ТСЖ 1160 Правление ТСЖ (большинство голосов), г.: не привлечь кредит = значит не реализовать представленную модель энергосберегающей санации многоэтажного дома, а ограничиться только мероприятиями в соответствии ФЗ 185 Общее собрание ТСЖ в апреле 2009 г. (письменное голосование) – проведение мероприятий в соответствии ФЗ 185

Проект ждёт своей реализации!

Фасад со двора

Выводы из немецко-российского пилотного проекта и рекомендации Перечень работ и стоимость пакета комплексной санации: Средства фонда по реформированию ЖКХ не покрывают 25 % общей стоимости (окна, 5 % собственных средств собственников) Энергосбережение в размере 50 % обеспечивает 20 евро в месяц на квартиру как дополнительное финансирование Это делает возможным рефинансирование до 25 % необходимой инвестиционной суммы

Выводы из немецко-российского пилотного проекта и рекомендации Кредитное финансирование В настоящее время собственники жилья не принимают кредитное финансирование – высокая процентная ставка 18 % + нет доверия в международные кредиты в связи с экономическим кризисом. Юридический инструментарий ипотечного кредитования существует. На практике возникают трудности в связи с оформлением в собственность земельного участка многоэтажных домов Тем важнее становится государственное обеспечение кредитов или предоставление государственных кредитов.

Выводы из немецко-российского пилотного проекта и рекомендации Обучение и повышение квалификации обеспечение качества проектирования и проведения санации требует специализированных / профессиональных проектировщиков, руководителей стройки и рабочих в достаточном объёме практическое применение жилищного кодекса ставит новые задачи перед товариществами собственников жилья, а также государственными и частными управляющими компаниями. Здесь также должна быть достигнута эффективность за счет осуществления мероприятий в области образования и повышения квалификации

Выводы из немецко-российского пилотного проекта и рекомендации разработка целевых программ должна опираться на практический опыт реализации пилотных проектов. Для этого желательно разрабатывать стратегии комплексной и частичной санации, а также концепции развития кварталов новостроек, которые бы соответствовали принципу устойчивого развития для реализации пилотных проектов целесообразно выбрать дома, в которых большинство квартир было бы в муниципальной собственности или где ТСЖ либо управляющие компании имеют хорошие финансовые возможности («выше среднего»), а также желание проводить санацию

Выводы из немецко-российского пилотного проекта и рекомендации В целях ускорения проведения реформирования ЖКХ предлагаем немецкий «ноу-хау» в сфере строительства, санации, управления жильём и финансирования процесса санации. Для практической реализации требуется присутствие немецких фирм на российском рынке. Существуют проблемы доступа к рынку. Поэтому предлагаем кооперацию немецких и российских проектировщиков, а также привлечение немецких производителей стройматериалов. Предлагаем кооперацию и в сфере образования.

Спасибо за внимание!

Контакт с ИВО Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa (IWO ) e.V. Bernhard Schwarz Friedrichstraße Berlin Bundesrepublik Deutschland Телефон: Факс: cм.: