Сравнительный анализ кооперативных форм приобретения недвижимости (ЖСК, ЖНК, КПКГ)

Шутка инвестора Недвижимость-вид вклада путем перемешивания денежной массы с землей, песком и цементом

Жилищный вопрос! Приобрести квартиру в готовом доме за свои деньги – задача на сегодняшний день для большинства невыполнимая. У вас нет возможности обменять жильё, попасть в социальную программу, получить ипотеку. ТАК ЧТО ЖЕ ДЕЛАТЬ И КАК БЫТЬ?

Жилищный вопрос! Выход есть: Чтобы приобрести жилье можно вступить в кооператив: Жилищно-строительный Кредитно-потребительский Жилищно-накопительный

Приходите в ЖСК ЖСК - добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц для возведения многоквартирного дома и управления жилыми и нежилыми помещениями в нем.

В настоящее время ЖСК, как правило, создаются застройщиками, инвесторами и риэлторами.

1.Получение земельного участка 2.Финансирование проекта 3.Разработка проекта и получение всех необходимых для строительства документов; 4.Создание ЖСК. Начало продаж и начало строительных работ 5.Сдача дома в эксплуатацию 6.Оформление права собственности на членов кооператива 7.Преобразование ЖСК в ТСЖ Этапы при создании ЖСК

Преимущества ЖСК 1.Открытость и прозрачность взаимоотношений; 2.Возможность участвовать в деятельности ЖСК; 3.При заключении договора – член кооператива становится сразу правообладателем на будущее жильё; (собственность пая) 4.Есть возможность получить ипотечный кредит под залог пая, в будущем под залог построенного жилья; 5.Строительство гарантировано, если финансовый институт присутствует; 6.Удобство в создании ТСЖ – пройдёт реорганизация ЖСК; 7.Работает группа специалистов – профессионалов в каждом направлении; 8.Член кооператива имеет преимущество перед всеми остальными на покупку освободившейся квартиры 9.Доступность гражданам с различным уровнем достатка и возможностей;

ЖСК не является Застройщиком(на нём не оформлена земля); Правление состоит из заинтересованных лиц в сборе денег; Член кооператива не имеет законодательной защищённости от действий Заказчика строительства (строительной организации) в плане сроков, т.к. как правило, Заказчик и правление – одно лицо; Сложность в получении кредита на оплату паевого взноса; НЕДОСТАТКИ

Вступаем в ЖСК? ДА Понятен механизм взаимодействия ЖСК и Заказчика Оформлен земельный участок под строительство Есть разрешение на строительство Есть финансовый институт НЕТ Отсутствие договора между ЖСК и Заказчиком Отсутствует разрешение на строительство Непонятен порядок и удорожание паевых взносов Непонятен порядок финансирования строительства

ЖНК: Только не для равнодушных Основная цель деятельности Жилищно- накопительных кооперативов – привлечение индивидуальных сбережений и их использование для приобретения или строительства квартир в интересах его членов (пайщиков)

ЖНК - НЕ ПИРАМИДА

Преимущества ЖНК

Гарантии защиты прав и законных интересов граждан- членов ЖНК определяет Федеральный закон от 30 декабря 2005 года 215-ФЗ О жилищных накопительных кооперативах; Обязательная регистрация всех членов ЖНК в едином государственном реестре юридических лиц ЖНК может направлять паевые взносы только на приобретение или строительство жилья ; ЖНК имеет два расчётных счёта: членский(членские взносы) и паевой (паевые взносы), что является гарантией целевого использования денежных средств ; Надежность

Особое внимание уделяется вопросам безопасности сделок по приобретению жилья ; ЖНК приобретает жильё только после согласования с членом ЖНК ; Установлена ответственность должностных лиц ЖНК и требований к ним ; Обязательное соблюдение ЖНК нормативов финансовой устойчивости ; Обязательный ежегодный аудит деятельности ЖНК ; Надежность

Жильё, приобретённое с помощью ЖНК, дешевле жилья, приобретённого по банковскому ипотечному кредитованию; Вселение и проживание в квартире при фактическом накоплении третьей части её рыночной стоимости; Возможен зачёт имеющегося жилья; В случае выхода пайщика из ЖНК ему выплачивается вся сумма паевого взноса; Можно зарегистрироваться вместе с членами своей семьи в полученном в безвозмездное пользование жильё; В качестве паевого взноса можно использовать финансовую помощь, которую предоставляют гражданам работодатели, профсоюзы и государство или друзья, родственники; Возможность передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу; ВЫГОДА

Нет ограничений по гражданству, месту жительства ; Низкий вступительный взнос; Для вступления в кооператив достаточно лишь паспорта; Возможность приобретения жилья на первичном и вторичном рынках, а также приобретение индивидуального жилого дома(коттеджа); Не требуются гарантии поручителей и справки о доходах; Не требуется залога; ЖНК имеет право заниматься предпринимательской деятельностью ДОСТУПНОСТЬ

Негативный опыт предыдущих аналогичных кооперативов (МММ;УралРосЛизинг); Недостаток квалифицированных специалистов на данном рынке; Административные барьеры (регистрация члена кооператива, частота отчётности и т.д.); Квартира находится в собственности ЖНК до определенного Уставом срока; Длительный процесс выхода из членов ЖНК; Право на вселение в квартиру возникает не ранее, чем через 2 года; Ограничен срок внесения полного паевого взноса до 7,5 лет; Возможно возникновение дополнительных паевых взносов на покрытие убытков; Ограничения по участию в долевом строительстве (до 20% от стоимости имущества ЖНК) НЕДОСТАТКИ

БУДУЩЕЕ ЗА ЖНК? В РОССИИ 120 ЖНК

Что надо сделать 1.Найти инициативную группу

2. Выстроить взаимодействие с органами власти и управления на местах(появится возможность обеспечить жильем бюджетников-очередников)

3. Выстроить взаимодействие с крупными предприятиями (решится вопрос сохранения кадров и привлечения молодых специалистов)

Касса взаимопомощи или что такое КПКГ

Кредитно-потребительские кооперативы граждан В недавнем прошлом существовали КАССЫ ВЗАИМОПОМОЩИ -самое существенное материальное подспорье в удовлетворении финансовых и бытовых проблем. Касса взаимопомощи в совершенном и современном виде – это и есть Кредитный потребительский кооператив граждан, а в мировой практике - кредитный союз.

Экономическая основа - фонд финансовой взаимопомощи; Фонд финансовой взаимопомощи 1. формируется из личных сбережений пайщиков 2. является источником займов 3. предоставляется членам КПКГ Экономическая выгода: 1.Пайщики-сберегатели получают за использование своих денег процентную компенсацию - до % годовых; 2.Защита вкладов от инфляции; 3.Пайщики-заемщики пользуются деньгами на возмездной основе за определенную плату, которая состоит из компенсации пайщикам- сберегателям и членских взносов на содержание кооператива; 4. Займы выдаются только членам кооператива, чаще под обеспечение (поручительство, залог), обычно сроком до одного года с ежемесячным гашением.

Кредитно - потребительский кооператив граждан- не только касса взаимопомощи, но и возможность разместить деньги с максимальной выгодой. Пайщик-вкладчик: деньги перечисляют на расчетный счет, проценты получают на лицевой счет

Сравнительная характеристика кооперативов ЖСКЖНККПКГ Количество пайщиков 5 – количество квартир в жилом доме Количество домов 1Не ограничено Срок получения квартиры По окончании строительства Минимум через 2 года Сразу Оформление права СобственностьБезвозмездное пользование Арендное пользование Ставка по займу15-18% годовых10-15% годовых4-6% в месяц

ЖСКЖНККПКГ Срок по займу1,5-2,5 года2-7 летДо 1 года Срок выхода1-2 месяца1,5-2 года1-3 месяца Гос.контрольВ соответствии с действующим законодательством В соответствии с 215-ФЗ(ФСФР) В соответствии с действующим законодатель- ством Статус пайщикаФизические и юридические лица Физические лица

ЖСКЖНККПКГ Выплата пая при выходе Полностью без компенсации Действительная стоимость пая – часть стоимости чистых активов пропорцио- нально размеру пая Полностью, с компенсацией по Уставу Доступность16 лет Вступительный взнос3 – 5 тыс.рублей5% от стоимости жилья по Уставу Объём инвестиций в долевое строительство 100%20% По уставу (крайне редко) Величина пая, после которого возникает право на приобретение жилья 20-30% от рыночной стоимости жилья 30% от рыночной стоимости жилья По уставу (как правило 100% оплаты) Порядок внесения членских и паевых взносов Один р. счётОтдельный счёт для членских и паевых взносов Один р. счёт

Как уберечься от жуликов 1.Кооператив – не коммерческая организация; 2.Как правило, кооператив не ведет деятельность в разных городах; 3.Кооператив не засекречивает свои документы; 4.Кооператив не ведет агрессивную рекламу; 5.Кооператив не принимает деньги от посторонних лиц!

Важность КООПЕРАТИВОВ Идея жизнеспособна и интересна; Альтернатива банковской ипотеке; Гражданская инициатива в реформах жилищных вопросов;

Спасибо за внимание Екатеринбург 2008г. г. Екатеринбург, Химиков 3, Офис 200 т