Способы снижения операционных рисков при ипотечном кредитовании Турченков Алексей Генеральный директор ЗАО Ипотечная компания Мой Дом

Ипотечные риски Основные риски, возникающие при ипотечном кредитовании: Кредитный риск - риск возникновения убытков вследствие неисполнения, несвоевременного либо неполного исполнения должником кредитных обязательств перед кредитной организацией в соответствии с условиями договора. Правовой риск (риск, связанный с процедурой обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения должника). Риск потери заемщиком права собственности на предмет ипотеки. Риск досрочного погашения ипотечного кредита. Операционный риск!

Операционные риски – это? Операционные риски – это риски возникновения у кредитной организации убытков при осуществлении ипотечного кредитования, связанные с результатами некомпетентного управления человеческими, технологическими факторами или внешними событиями. Базельский комитет определяет операционный риск как риск прямых или косвенных потерь кредитной организации в результате неадекватности внутренних процедур или их несоблюдения, действий людей и систем или по причине внешних факторов.

Основные причины операционных рисков Внутренними и внешними факторами (причинами) операционного риска являются: - случайные или преднамеренные действия лиц, направленные против интересов кредитной организации (мошенничество, подделка документов) ; - несовершенство организационной структуры, внутренних порядков и процедур совершения кредитных операций (неэффективная кредитная технология, формальные, несистемные и противоречивые внутренние положения и инструкции) ; - несоблюдение служащими установленных порядков и процедур, ошибки управления или исполнения (нарушение кредитной технологии, допущенные счетные ошибки и искажения информации, другие ошибочные действия персонала) ; - сбои в функционировании систем и оборудования; - неблагоприятные внешние обстоятельства, находящиеся вне контроля кредитной организации.

Операционные убытки Операционные убытки кредитных организаций могу быть в виде: снижения стоимости ипотечных активов (требований по обеспеченным ипотекой обязательствам); денежных выплат клиентам и контрагентам в целях компенсации им в судебном или внесудебном порядке убытков, понесенных ими по вине кредитной организации; затрат на устранение последствий допущенных ошибок и нарушений; прочих убытков.

Способы снижения операционных рисков Основным методом минимизации операционного риска, контролируемого на уровне кредитной организации, является разработка организационной структуры, внутренних правил и процедур совершения ипотечных сделок таким образом, чтобы исключить возможность возникновения факторов операционного риска. Снижение операционного риска может быть осуществлено путем: - надлежащей подготовки ипотечного персонала; - контроля за соблюдением установленных кредитных лимитов; - разделение функций продаж и андеррайтинга; - развитие систем автоматизации ипотечных бизнес-процессов; - передачи риска (части) третьим лицам (использование аутсорсинга при ипотечном кредитовании); - рефинансирования (продажи части) ипотечных требований.

Рекомендации кредитным организациям - первичным кредиторам Для минимизации операционных рисков рекомендуем банкам-ПК: - использовать общефедеральные (АИЖК) и/или отраслевые ипотечные стандарты и сотрудничать с рефинансирующими организациями, регулярно передавая им права по выданным кредитам (закладным); - диверсифицировать формируемый ипотечный портфель по ипотечным стандартам (кредитным продуктам); - привлекать специализированные ипотечные компании (использовать аутсорсинг услуг).

Услуги специализированных ипотечных компаний: обучение персонала ПК отраслевым ипотечным стандартам и/или технологии кредитования; привлечение клиентов и их предварительная квалификация; осуществление андеррайтинга заемщика и предмета ипотеки; формирование кредитного досье («Упаковка»); сопровождение ипотечной сделки; осуществление предварительной экспертизы кредитного досье (проверка андеррайтинга) на стадии выдачи кредита; осуществление экспертизы требований по обеспеченным ипотекой обязательствам (закладных), учитываемых банком на своем балансе.

Андеррайтинг Процесс приобретения жилья с помощью ипотечного кредита представляет собой четкий алгоритм действий, производимых заемщиком и кредитующей организацией. Один из предварительных этапов ипотечной сделки андеррайтинг. ЗАО «Мой Дом», обладая необходимыми знаниями и опытом, оказывает квалифицированные услуги на первичном этапе андеррайтинга. В функции ЗАО «Мой Дом» входят: помощь клиенту при формировании основного пакета документов, первичная оценка его платежеспособности и консультирование по выбору той или иной ипотечной программы в соответствии с доходами и желаниями заемщика. ЗАО «Мой Дом» осуществляет андеррайтинг заемщика и предмета ипотеки в соответствии с Кредитной политикой Банка (требованиями определенной рефинансирующей организации); предоставляет Банку отчет о проведённом андеррайтинге и рекомендации по предлагаемым условиям кредитования. Андеррайтинг нужен не только банкам, но и самому заемщику. Специалист ЗАО «Мой Дом» способен объективно разобраться в финансовой ситуации заемщика и уберечь Банк от лишних трат времени и денег.

Предварительная экспертиза и «Упаковка» Предварительная экспертиза кредитного досье на стадии выдачи кредита- у слуга направлена на выполнение комплекса мероприятий по содействию Банку в подготовке кредитных досье, а именно на формирование пакета документов, необходимых для подачи в орган осуществляющий государственную регистрацию прав. Работа с документами составляющие кредитное досье заёмщика, это профилирующий вид деятельности ЗАО «Мой Дом». Передача ЗАО «Мой Дом» на аутсорсинг типовых функций по формированию кредитного досье «Упаковка», даёт возможность Банку наращивать объём розничного ипотечного кредитования не увеличивая количество персонала и издержки связанного с его обучением и обеспечением. «Упаковка» включает в себя: - оценку способности заемщика погасить кредит (оценка уровня доходов заемщика); - оценку готовности заемщика погасить кредит (анализ кредитной истории заемщика); - является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления кредита (анализ результатов независимой оценки имущества); - формирование кредитного дела заемщика (кредитный договор, договор купли-продажи жилого помещения, закладная, информационный расчет, договор комплексного ипотечного страхования). Статус экспертной организации УСР ИЖК и профессиональная квалификация работников ЗАО «Мой Дом» позволяет уменьшить соответствующие операционные риски Банка.

Экспертиза закладных Экспертиза закладных – комплекс действий эксперта, направленных на проверку содержания и оформления закладных и кредитных досье заемщиков на предмет их соответствия требованиям действующего законодательства РФ и стандартам рефинансирующей организации. В ходе проведения экспертизы закладных эксперт принимает решение о стандартности/нестандартности проверенных закладных и возможности устранения выявленных нарушений (дефектов). Составление Экспертных заключений – формализация результатов проведенной экспертизы.

Доля нестандартных закладных в общем объеме закладных, прошедших экспертизу За период с августа по декабрь 2006 года только 55,79 процента закладных соответствуют ипотечным стандартам и действующему законодательству РФ. За период с августа по декабрь 2006 года только 55,79 процента закладных соответствуют ипотечным стандартам и действующему законодательству РФ.

Данные по экспертизе закладных за январь 2007 года За январь 2007 года ситуация только ухудшилась. Только 22,37 процента закладных, от общего объема обработанных экспертами закладных, соответствуют ипотечным стандартам и действующему законодательству РФ, соответственно 77,45 процента, поставленных закладных имеют существенные нарушения (дефекты), а также 0,17 процента закладных составляют нестандартные закладные с неустранимыми/не устраненными замечаниями.

Наиболее часто встречающиеся нарушения (ошибки) при проведении экспертизы закладных Некомплектность кредитного досье заемщика согласно «Списка документов (копий), основная ошибка предоставляемых на экспертизу» - основная ошибка; Неверный расчет коэффициентов К/З, П/Д. Неверное указание сроков кредитования, а также несоответствие процентных ставок; В Закладной не верно указываются статусы заемщиков (Залогодатель/Должник); В Закладной не верно указываются адреса регистрации заемщиков; В Договорах страхования срок действия договора указывается меньше срока денежного обязательства, что не соответствует Стандартам. Срок действия договора страхования должен составлять не меньше срока действия денежного обязательства плюс один день; В графике страховых премий неверно указывается дата окончания периода страхования, как указано в п. 6.1 Договора страхования; В Договорах страхования и графиках страховых премий отсутствуют печати страховой компании; На обратной стороне Договоров страхования (сшив документа) отсутствуют скрепляющие подписи и печать страховой компании; В договорах страхования указываются реквизиты доверенностей, не действующих на момент заключения договора; В Информационном расчете не указывается дата подписания со стороны Заемщиков, а также не проставляются подписи всех Должников по кредитному договору; Информационный расчет должен содержать весь период кредитования, с разбивкой по месяцам, при этом последний лист Информационного расчета должен содержать часть расчетной таблицы, с указанием даты подписания Информационного расчета со стороны Заемщика(ов) и их подписи.

Согласно статистике ЗАО «Мой Дом» большая часть операционных ошибок при ипотечном кредитовании совершается по вине людей (работников организаций – первичных кредиторов и страховщиков). Основные причины совершения ошибок, вызванных с человеческим фактором: - непрофессионализм; - халатность; - недобросовестность (желание скрыть факторы, формально препятствующие кредитованию конкретного заемщика). Операционные риски приобретут особое значение при: - формировании больших пулов закладных, оформленных различными ПК, для последующей секьюритизации; - существенном росте просроченной задолженности (появлении дефолтов).

Ипотечная компания «МОЙ ДОМ» г. Москва, пер. Капранова, д. 3, стр.3, офис 402 телефон: (495) факс: (495)